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ハワイ不動産/元線のバルブ開け閉めしていますか?






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最近良く起こるのが、バルブの破裂です。

流しの下、トイレの下、洗面所の下、 洗濯機、、家の中の何箇所にもある水を止めたり、水の量をコントロールする元栓ハンドル、そしてそこに接続しているバルブ

長い間そのままで、殆んどの人が水の元栓のハンドルを開けたり閉めたりする事無くそのまま生活しています。

長い間には、このハンドルが固まってしまい、元栓のハンドルの開け閉めが簡単に出来なくなったり、ハンドルは動いても中のバルブが動かなくなり、水のコントロールが出来なくなる事があります。

ある売り主は購入してから元栓ハンドルは全く触ったことがありません。バイヤーがインスペクション中にバルブのハンドルを無理に回そうとした為、元栓のハンドルが壊れてすごい勢いで水が噴出して大騒ぎになりました。マネージャーが緊急に建物全体の水の遮断をしなければならず、緊急の水の遮断ですから、売主は迷惑料を支払わなければなりませんでした。

1つのバスルームの中には3箇所も元栓ハンドルがあり、中のバルブも新しくしく変えなければなりませんでした。

まだ新しい方の建物でも、建物全体の水を開閉する元栓と中のバルブが固まりついていて、そこは複雑な設計なので、どの様に処置するか、建物の大きな課題となっている所もあります。

新しいから、高級だからは関係ありません。不動産を所有されている方は、将来の予防のため、バルブを開けたり閉めたりを周期的にすると良いです。古くなった建物はプラマーに全部のバルブを新しい物に交換してもらうと安心です。

バルブを交換するときは、建物によっては、その様な工事のため月に1度の水の遮断日がありますので、その日に合わせて工事をしてもらいます、ある不動産は各部屋で水を開け閉めできます、ある建物は隣とくっいている所もあります、何階から何階までが一緒の所もあります。いずれにしても建物内で水の問題が起こると大変です。

問題が起こらなければ、普段は気にも掛けない所ですが、お宅は大丈夫ですか?

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DSCN4900最近こんな事がありました。ある人は、何十年も安く賃貸していた家が売りに出ることになり、急きょ立ち退かなければなりません。犬が4匹もいて賃貸を見つけるのは大変な事です。そのうちに、とっても良い感じの大家さんと知合いました。ディーユプレックスで、二軒長屋で隣に大家さんが住んでいます。大家さんの隣に3ベッド、1バス。場所はボロボロで何年も空家のままです。大家さんは、自分達で家の改装してくれるなら、半分の不動産の権利を上げると言いました。家賃は1400ドルです。その人は大喜びで私達にその事を話しました。「その内容を書いて契約書を作らないとだめだよ」と何回も言いました。彼は「いやいや心配は要らない、自分達はお互いに信頼しあっていて、とても誠実な正直な良い人だから大丈夫。」それから家の改装、カーペット張替え、台所の電化製品購入とお金をどんどん使っています。私達は、「契約書を作成しないと、相手が気が変わっても何の権利もないよ」と言い続けました。改装も済んで、引越しをして1ヶ月した頃です、大家さんが「家賃を1400ドルから2000ドルにするよ」と言いました。エーと思っている内に、大家さんから手紙が届き、その内容は「ローンの支払いが滞り、家が銀行に没収されるので、出て行って下さい。」青くなって、どうしたら良い物か相談に来ましたが、ああ言った、こう言ったと言っても、契約が無いのですから何も証拠もありません。結局その人達は、他の場所を見つけてそこを出ました。

その後近所の人から聞いて分かった事ですが、その人達は3組目の被害者だそうです。最初の人は屋根が壊れていて、それを修理してくれたら、所有権を半分上げると言われ、その人は銀行で融資まで受けて、屋根を直しました。この人も契約書無しです。

良さそうな人でも悪人は沢山います。またそんなにオイシイ話もありませんので、賃貸のみならず、大きな約束事は親しい間柄でも、必ず契約書を作ってお互いに署名をしましょう。

ハワイの不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。                                            808−387−7716ケイタイ

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ハワイ不動産/売る値段より借金の方が多い?



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hr1213664-2[1]不動産を売りに出して、買手が付いて、エスクローを開設。所有権調査をすると、何と売値より借金の方が多い!どうしよう、と思いますが、現在では今までに何回も経験していますので、ショックは受けません。良く調べると、殆んどは負債返済の登記がきちっと済まされていないので、書類上には大きな負債額が記載されています。ある時は、売主も最初から借金の方が多いのを承知でした。この取引は決済時に売主が不足分を足して決済しました。しかしある時は、売主の話では全く負債の無いはずの不動産が、開けてみると売却価格より多い抵当権が付いていました。これには私達も青くなりました。売主にその件を報告しますとびっくりはしていましたが、それは身内だから心配しなくても良いとの事です。しかし契約が入っていますから、心配しなくても良いだけでは十分ではありません。負債をしている身内の方に、売却価格から必要経費を差し引いた数字を出して、この金額で借金は無い事にします、と言う事をまずは一筆書いてもらい、他の法的な手続きもして頂く事に同意して頂き、抵当権をクリヤーする事が出来ました。

これは相手が身内だったので運が良かったのですが、こんな事もありました、負債額の方が売却価格より高く、売主は差額を支払う能力がありません。私は買主側でしたが、差額が余り大きな金額ではなかったので、売主、買主側の不動産業者、買主の銀行、エスクローと、この取引に関わる全ての人達が、少しずつお金を足して、目出度く決済をした事もあります。

現在は私が売却を依頼された時には、まずエスクローにお願いして所有権調査を先にして頂きます。他の同名の人の借金が載っていたり、前以てその様な間違いは修正しておいたほうが後が楽です。

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ハワイ不動産/テナントの選び方



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waikiki41811 049弊社の賃貸物件はアパート、コンド、タウンホーム、戸建てとあります。最近は賃貸料も高く、アパートの小さな1ベッドでも1000ドル近くしますから、収入の低い、お家賃の高いハワイで賃貸している特に若い人達は大変だと思います。それぞれの物件にテナント候補が見に来ますが、テナント選びの一番のキーは賃貸料と収入の割合です。通常は収入の40%がキーです、その人の置かれた状況により、収入の50%で受ける場合もあります。例えば月収3,000ドルの人だったら、1,200ドル位までの賃貸料です。次はアメリカ人及びアメリカ在住の人はクレジットのチェックをします。前大家さんに問い合わせて、どの様なテナントだったか、また戻って来たらテナントにしたいかどうかを聞きます、これは大家さんから見たテナントの人間像ですから、とても重要なプロセスです、答えがNOだったら真剣に受け止めます。賃貸の支払いも期日内にいつもきちっとして、部屋もきれいに使い、とても感じのよいテナントが、契約期限が終了して他の賃貸物件に移り、数年後また弊社の賃貸に戻ってきたときは大歓迎です。しかしテナントによっては、家賃はきちっと支払っていても二度と欲しくない人もいます。収入やクレジットは確認できますが、人間性はその人を知る人に聞くか実際に経験して分かる事で、簡単に判断する事は出来ません。その人の仕事先に連絡して、申込書に記されている本人の確認と収入、その他の確認をします。学生の場合は収入がありませんので、親の収入やクレジットを確認します。日本から来たばかりの人は、調べられ無い箇所があります、会社に連絡しての確認、時によっては通帳の残高を提出してもらう場合もあります。日本人の人は今までに、ほとんど問題がありません。

テナント候補が賃貸申し込み書を提出したら、以上のプロセスを済ませるのには、クレジットチェック、前大家さん、上司、その他確認したい人に連絡して確認できるまでは、数日要する事もあります。テナントは待ち遠しいのですが、絶対このプロセスを踏まなければなりません。これは大切なお客様の不動産をお預かりしているわけですから、収入も借りる本人も将来問題にならない様な人を選ばなければなりません。

人は見掛けでは判断出来ませんが、上記のプロセスがOKの場合は、2組の候補がいたら、やはり感じの良いこれからお付き合いしやすい人を選ぶ事になるでしょう。

また、すごく焦っていて、1年分の家賃を前払いするから、直ぐに入れてください、と言うような、私達が調査するチャンスをくれない様な人は、たいていが問題児です。

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ハワイ不動産/クレイグズリスト詐欺の被害者にならない為に



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hawaiiKai 038最近多いクレイグズリストの賃貸の詐欺、物件をマーケットに出しますと、写真やローケーションが直ぐに分かりますから、詐欺師はその売り物件を大家さんとして賃貸物件にしてクレイグズリストに掲載します。殆んどの詐欺師は、本土だったりヨーロッパに居住しているので、まずは小切手や銀行送金をそこに送って下さい、という手を使います。まず地元の本人に会える人と取引をする事、以下の事に注意をしたら99%までは詐欺に引っかからないで済むでしょう。


    • *会っても居ない人に支払わない事。





    • *もし銀行送金を要求してきたら、詐欺だと思ってください。





    • *取引は第三者が入る事はありません、大家さんか管理会社と借りる人だけです。





    • *決して銀行口座やソーシャルセキュリティー番号やPaypalCcountの情報を上げない事。





    • *その場所を見ないでよい話だからと、借りたり、購入したりしない事、そんな良い話はありません。





    • *大家さんか不動産の管理人本人に直接会う前に、個人情報を提出しない事。





    • *また現金小切手、マネーオーダー、などを受け取らない事、あなたに責任が掛かります。



私の売りに出している物件に対しても、たまに賃貸したいとの電話があります。余り良い話なので、きっとマユツバだろうと思う人と、こんな話はめったに無いから、直ぐに借りたい、と言う人がいます。

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ハワイ不動産/決済前のサイニング



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DSCN4918売買契約が成立して、全ての問題や条件がパスして、いよいよ決済が近づきます。エスクローから譲渡書を含む必要書類が届きます。譲渡書以外は自宅で署名をする事が出来ますし、その書類は間違った場合でも心配要りません、原本の必要がありませんので、後でファックスでもスキャンで送っても問題ありません。譲渡書は公証人の前で署名をしなければなりません。日本に居住の方は3つ方法があります。アメリカ大使館に行って公証人の前でする。東京、大阪なら公証役場でアポスティルのサービスがあります。又はハワイにいらしてエスクローに行って署名をする事が出来ます。アメリカ大使館の予約は、ウエブサイトから都合の良い日と時間を前以て予約をしておきます。その他の外国の場合は、アメリカ大使館に予約をして公証をしてもらいます。米本土の場合は、エスクローでも、銀行でも公証サービスで署名をします。交渉の済んだ書類とその他の書類は一緒にFEDEX等でエスクローに送り返します。売り手買い手双方の書類が届いて、お金が届いて、指定日の2,3日後に決済、登記されます。今回のお客様はハワイにいらしてエスクローに行って署名をします。いずれにしてもパスポート、アメリカ、現地の方は身分証明書をお忘れなく。

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