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ハワイ不動産/夫婦名義の特典と注意点


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夫婦名義の特権

不動産を購入する際に、たいていのご夫婦の方達は夫婦名義で購入します。 Tenancy  By The Entirety と言います。この所有形態は夫婦のみの形態で、夫婦に同等の権限が与えられます。一方が死亡した場合は、簡単な手続きで自動的にもう一方の単独所有権となります。

例えば、夫の借金の負債を回収するために、この所有形態の不動産を差し押さえたり、一部の売却を強制することは出来ません。売却には夫婦2人の署名が必要です。

以上はハワイでの書類上の事です。アメリカでは夫が働き、妻が主婦をしていても同等の権限があります。

日本人の方が夫婦名義でハワイに不動産を購入する際には、出来る方は、実際に2人が50%,50%で支払った証明を将来の為に保管しておいてください。将来片方が亡くなり、売却する際には日本政府にも、確かに奥さんも50%支払って居る事が署名できますし、アメリカの税務局に対してもその書類で贈与税の対象から外されます。

ほとんどの人はご主人のお金を送金して、名義は夫婦名義にしています。

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ハワイ不動産/カピオラニの元東海大学を買収後


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カピオラニ通りにある、元東海大学の建物は8月28日に売却終了。買収したのはロスからのKennedy Wilson氏と元Aqua HotelのCEOのBen Rafter氏ですが、買収価格は明らかにされていません。

1990年建設された19階建ての建物は、東海大学がエバサイドに移転してからはそのままになっていました。

新しい所有者は、現在既存する108室の寮室をそのまま利用して、ハワイへ英語を勉強に来るインターナショナルな学生たちに使用してもらいたいとの事です。とても便利な立地なので、ハワイ大学やハワイパシフィックカレッジ、及び近くの語学学校に通う学生たちに使ってもらう予定。

またハワイ大学の近くにもUHの生徒用の寮を建設中です。1階は店舗になるそうです。

学生用の十分な施設が不足している事から、今までハワイに来る多くの学生は市場価格で普通の賃貸に住まなければなりません。

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ハワイ不動産/1件に住んで、1件を貸す,又は2件とも貸す?


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カイルアのビーチに近い2件続きの住宅です。この近所は土地も大きく10,000スクエアーフィート、約281坪あります。

1件は2ベッド、1バス、もう1件も2べッド、1バスそしてプール付きです。家屋面積は両方合わせて2085スクエアーフィート、194平米。

価格は$1,399,000

現在は2件とも賃貸していて、賃貸料は月$6,200、このまま単純計算すると、5.3%の利回りです、ここから固定資産税等を差し引いてもかなり良いですね。

又は1件に住んで、1件を貸す、これは無駄のない堅実な方法ですね。または両親が隣、又は子供達家族が隣、と言う事も出来ますね。一緒に買ったら支払いも半分です。

先ずは下をクリックして明細をご覧ください。

http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=171063XFDR1&p=DE-12469311-903
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ハワイ不動産/投資物件、高く貸せて、貸し易い条件


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一番は$3,000以内で、明るくてコンデションが良い物です。$3,000を超えると、その時のタイミングにも左右されますし、時間が掛かる事もあります。

最近の新しい建物は、ベランダの無い物がほとんどですが、ベランダがあったらまた1つ魅力です。朝夕はベランダでワインを飲んだり、お食事をしたり、楽しんでいる人が多いです。

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部屋が明るいでしょう、家具も趣味良く付いています、そんな訳で、この部屋はとても早くプロフェショナルな良い借り手が付きます。

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明るくて最新のキッチンは、部屋自体は広くなくても、使い勝手が良く、住みやすいです。ここも直ぐ貸せて、やはりプロフェッショナルな良いテナントが付きました。

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寝室も清潔できれいです。

この様なきれいで趣味の良い明るい部屋は、たいてい最高値で賃貸する事が可能です。

高級物件は、運が良いとすぐに高く貸すことが出来ますが、これだけの賃貸料を支払える割合が低いですから、タイミングが悪いと、少々時間が掛かり、賃貸料も調整をしなければならない事もあります。その時期やタイミング、運に左右されやすいです。
私達は経済力があり不動産を良く維持してくれるテナント選びをする事がゴールです。この程度の価格帯のテナントは、余り問題が無いのがうれしい所です。

投資物件の維持にお金を使う事を渋っている不動産は、コンデションが良くないですから、貸すのに時間が掛り、価格も他の物より低くなります。不動産のコンデションを維持する事は、大切な不動産の価値を維持しますから、とても重要な事です。

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ハワイ不動産/ダイヤモンドヘッドのトレイルが時間制限で閉鎖


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ダイヤモンドヘッドヘッドに上る予定の人はご注意!州の国土資源省からのお知らせです。

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9月18日から12月末まで、傾斜面の落ちる可能性のある岩の取り外し工事の為、ダイヤモンドヘッドに登るトレイルは平日は12時から閉鎖されます。登っている人は2時までに降りて来てください。

週末及び祭日は平常通り、朝6時から夕方6時まで開いています。尚駐車場やギフトショップ、ビジターセンター等は平常通りオープンしています。

この工事は$1,720,000掛けて行われるプロジェクトで、今年の春に始まり、今回で3回目の最後の工事となります、12月には終了予定です。

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ハワイ不動産/最近どこに行っても見掛けるワンコ、法律の乱用?


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以前にもお話しした事がありますが、良くジャケットを付けた犬達をあっちこっちで見掛けますが、サービスアニマルとカンフォートアニマルの2つに分けられます。

2011年3月に米法務局はサービスアニマルの定義を明確にしました。それによりますと、サービスアニマルとは盲目の人やその他のハンディーキャップの人達をサポートするため、特別の訓練を受けている働く犬又はミニチュアのポニーだそうです。その他の動物はサービスアニマルのリストに入りません。ミニチュアのポニーはここでは余り見る事はありませんね。

サービスアニマルはサポートしている人間と住宅内やバンク、スーパー、レストラン等に入る事が許されています。

カンフォートアニマルの定義は今現在はありません。カンフォートアニマルは心の支えのアニマルで、定義がありませんから、医師や医療関係者から、この人はカンフォートアニマルが必要です、と言う書類を作成してもらったら、OK、誰でも簡単に取得できます。

しかしカンフォートアニマルはコンド等の住宅内には入れますが、上記のバンクなどの商業地域には入る事が出来ません。残念ながら最近はジャケットを着た犬が何処に行ってもいて、何だか分からなくなってきました。

この定義が無い事から、最近の極端な例では、賃貸でテナントの2匹の鶏がカンフォートアニマルとして居住、やはりレンタルで、家族3人に対して、5匹の犬全部がカンフォートアニマルとして居住、コンドの管理人もこのような問題を毎日抱えています。

スーパーにも先日はデパートにもカンフォートアニマルを見ましたが、早く法務局がカンフォートアニマルの定義を出して欲しいと願います。何の訓練も受けていない普通の犬ですから、時たま犬同士でケンカをしたり問題を起こしますが、誰も何も言わない所が不思議です。

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ハワイ不動産/絶景!!


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ウイルミナライズは急坂に立つ住宅地です。これは外から見た景色ですが、実際も見たのと同じ、凄い急坂です。真っすぐ行くと急ですが、周りくねっていく道を通るとそれほどではありません。

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次はその場所に立つ不動産からの景色です。坂は嫌、と言う人には勧められませんが、景色が大事、と言う方にはお勧めです。お値段は$1,220,000ホノルルでは普通の値段です。

敷地面積 8,400 スクエアーフィート、236坪、 家屋面積 2,172 スクエアーフィート、301平米。 3ベッド、3バス

明細はクリックしてご覧ください。


http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=171063XFDR1&p=DE-12415272-135


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ハワイ不動産/予算と使用量で選ぶホテルコンド


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通常のコンド程ではありませんが、ホテルコンドは結構数があります。価格も様々です。

有名な所から、リッツカールトン、トランプ、ワイキキビーチタワー、ワイキキサンセット、ワイキキバニャン、パシフィックモナーク、ワイキキショア―、安い物でアイランドコロニーがあります、これらは高い物はリビングスペースやキッチンそして洗濯機も設置してありますが、安い物は簡単な台所設備が付いています。

またその他にもアラモアナホテルの様に、ほとんど普通のホテルの一室を購入するような感じの所も数はあります。これはかなり安く買えます。

価格は20万ドル代から、何憶まで、ご予算に応じて選べます。

一番手の届きやすい50万ドル前後までの価格が人気があります。サンセット、バニャン、パシフィックモナーク、収入もまあまあなので、直ぐに売れてしまいます。
下記が選ぶ際に考慮に入れるべき要点

1 ホテルコンドの良い所は、自分達が使えて、使わない時はホテルに委託し、その収入で毎月の経費が賄える、そして収入も入るところですが、収入が目的で買う所ではありません。

2 オーナー使用制限(ホテルとの契約内容)

毎月の収入を保証する建物の場合は、オーナー使用日数に制限があります。しかしながらその制限期間は、普通の日本人オーナーには十分な日数です。

又新しい建物は、オーナーが長い間使用すると管理会社に支払う費用が余分に掛かる所もあります。新しいホテルコンドは良く収支を確認する事。

オーナー使用の場合、ハイシーズンに入る前の予約期間があります。そこで滞在期間を予約します。

新しい物を除き、お部屋の改装費も将来の経費に予算として入れて置いて下さい。

 

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ハワイ不動産/幸運の輪


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にわか雨の後、帰り道とても大きな虹がハイウエイ前方に出ています。虹が出ると何となく良い事が起こりそう、何回見てもうれしくなります。

ダイヤモンドヘッドの色で雨の量が分かりますが、現在は茶色です。とても乾燥しています。雨は降りますが、日中の暑さのせいでちょっとの雨は直ぐに無くなってしまいます。ダイヤモンドへッドを見るたびにからからに乾いている、と思います。しかし山側を見ると、いつも雨が降っていますから、きれいな緑色です。

雨も止んだので、一日家の中でお留守番のわんこ達を散歩に連れて行けそうです。家に帰った時、大喜びして迎えてくれるわんこ達に会うのがとても楽しみです。

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我が家のワン子達はとてもフレンドリーで、体が大きいだけですが、大きな犬を連れていると、小さな犬の持ち主はとても心配します、その様な時は直ぐに察して、私達も同じく相手側に心配させない様に犬を避けます。たまに犬を良く知っている人は、小さな犬を連れていても、こちらが慌てるくらい、小さな犬をどんと、大きな犬の前に置いて、お互いに匂いをかがせます。この様に上手にワン子達を合わせたら皆ハッピーです、しかしこれがなかなかできません。ドッグパークはありますが、ダニやノミをもらいそうなので、行かない事にしています。

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散歩の楽しみは、おやつです。朝食後何も食べていませんから二匹とも大喜び。さあお家に帰ってご飯を食べましょう。

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ハワイ不動産/見て下さい、不動産の使用方法で固定資産税がこんなに違ってしまう!!


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毎年ホノルル市から不動産の査定額が届きます。これは市の不動産鑑定士が出した額で、大抵は銀行の不動産鑑定士が出した金額と異なります。

自分の居住している家、投資物件、リゾートのバケーションレンタルの物件では大分固定資産税も違ってきます。

例、 査定価格$2,000,000の場合の固定資産税

居住している場合、持ち主が65歳前だったら$80,000の税金の控除がありますので、$2,000,000ー$80,000=$1,920,000が税金の対象になります。$1,920,0000/1000X3.5=6,720

投資物件、
$2,000,000/1000ⅹ12,000  査定価格が100万ドル以上の場合はX6

ホテルコンド、 $2,000,000/1000X12.925,800 バケーションレンタルはX12.9

同じ不動産でも運用の仕方でこんなに固定資産税が変わります。


例、 査定価格$500,000の場合の不動産の固定資産税


居住している場合、$500,000-$80,000=$420,000  $420,000/1000X3.5=1,470

賃貸している場合,$500,000/1000X3.5=1,750

ホテルコンドの場合、$500,000/1000X12.9=6,450 来年から変わります

一番厳しい固定資産額はバケーションレンタルです。ホテルコンドを購入の際には固定資産税が大きくなりますので、ご注意!主なホテルコンドでまだ数字が低い所は、来年の7月1日から変更されます。

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