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ハワイ不動産/絶対欲しい物件にはベストオファーを入れて下さい


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以下は欲しい不動産を手に入れられなかった理由と実例です。

低いオファーを入れて来たエイジェントは、このバイヤーは近辺の不動産を何年も探していました、と言います。外に良いオファーが入っているので、そちらと取引をする、と言いますと、そんな事を言わず、こちらに是非交渉をして下さい、バイヤーはどの様な価格で来るか知りたいです。この様な人はチャンスはありません、本当に好きだったら、もう少しまともな価格でオファーを入れれば良いと思います。

売り主側は幾つもオファーが入ったら、一番高く、条件の良いバイヤーを選び、交渉をするのが通常です。

あるバイヤーは、もう他に数件も言値でオファーが入っているのにも拘わらず、低いオファーを入れ様とします。これでは低く過ぎて通りませんよ、と言いますと、何を言うのですか、私達は本当に真剣にこの不動産が欲しいのですから、売主を説得して下さい、財産も沢山あり、キャッシュで直ぐに決済出来ます。勿論通るわけがありません。

ある人はキャッシュオファーを入れます、バイヤーはとても気に入っているので、待っててください。と言いながら何時になってもオファーが入りません、外に数件オファーが入り、その中の1つとこれから交渉をしますと、と報告すると、今日中に出すから待ってて、と言います。そしてその今日中には入らず、宗教の理由でその日にはビジネスの結論は出せない、と言います。さあ本当に来るのかな?

ホットな物件を売りに出すと、色々なバイヤーを見ます。最近よく見るのは、キャッシュオファーだよ、と言いそれは低いオファーを入れる人です。沢山のオファーの中で手に入れる人は、キャッシュで言値よりホンのちょっと高めに入れた人、偶然にもやはり他のホットな不動産を同じ人達に同じ様な条件で売った事がありました。また感じも良いので、売り主からも好感を持たれます。

と言う訳で、欲しい!と思った物件に巡り会ったら、ベストオファーを入れて下さい。そしてそれでも手に入れる事が出来なかったら、縁が無かったので、きっともっと良い物件が出て来ますよ。

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ハワイ不動産/売主が取引の途中で気が変わったら大変


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売主が契約中途で気が変わった、キャンセル出来ますか?

契約中途で売りたくなくなったけれど、どの様にしたらキャンセル出来ます?

有り難い事に、実際にはその様な経験はありませんが、この様な’質問を売り主からされたら、不動産エイジェントの私の血圧はガーンと上がるでしょう。それは取引がダメになりそうでがっかりしたからでは無く、訴訟問題になり得る大問題だから、どうしよう、どの様にしたら解決できるかしら、バイヤー側にどの様に伝えようか?

売主は、もし途中で気が変わり売りたくなくなったとしても、バイヤーの様に契約中に何回も契約をキャンセルする機会はありません。売主はバイヤーが契約通りに行動している限り、基本的には契約をキャンセルする事はできません。

気が変わったでは、契約をキャンセルする事は出来ません。もし売らないと拒否し続けた時には、バイヤーは売主を訴える事が出来ます。
買主が契約期間内に、決められた義務を果たさない、ローン項目内の期日内にローンに関する申し込み,融資確約等、銀行からの確約の書類が契約で指定した期間内にいつになっても提出できない。

現金の場合は、売主が契約書内で、指定期間内に現金のある証明を求めて、買主がその期間内に資金の証明を提出できない場合。その他契約に記した条項に、バイヤーが反する場合。

この様に売主がキャンセル出来る場合はとても限られています。その様な理由から、私達が売主側の取引に関わる場合は、以上の様な重要項目に期限を付けたり、購入能力のある買い手を選ぶために、買主からの契約内容を念入りに修正して、交渉書を作成します。

やはり行き着く所は、売買契約書内容を把握している、ハイスタンダードのエイジェント選びが重要となりますが、不動産を売りに出す時には、まずは確実に売却する事を決心してから行動に移す事です。

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ハワイ不動産/投資物件購入後に絶対に必要な事


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半年から
1年の長期賃貸の場合は

  • GET消費税番、不動産会社取得できます。

  • TIN税金番号が必要です、これは会計士さんに取得してもらいます。この番号が手元に届くまで数ヶ月くらい掛かりますので、その間は法律に従い30%が収入から源泉徴収されますのでご了承下さい。

  • 銀行口座開設、収入を入金したり、年2回の固定資産税は賃貸を扱う不動産会社が支払います.


法人で購入の場合は

税金番号を会計士さんに取得してもらうのに、上記の外に、会社の登記謄本を翻訳家に英語に翻訳してもらったり、外国法人をハワイに登録したりと、結構な書類の準備が必要です。弊社のお客様は必要な手続きのお手伝いを致しています。

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ハワイ不動産/ハワイの道の名前の由縁


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ハワイ州外の人がハワイを訪れると、何だか発音できないハワイアンの道の名前が多い事に気づくと思います。

1978年からは州の法律で、新しい道の名前はハワイアンの名前を18字以内に付ける事が定められました。

地域、地域でテーマがあり、鳥の名前だったり、花の名前だったり、異なります。Gardenia,Jasmine,Orchid、、、、。パンチボールの辺りはポルトガル人が多く居住しているので、ポルトガルの有名人の名前が付いています。

ワイキキはかつて、王室の宮殿があり、王族たちはそこでリラックスしてくつろぎました。Queen Kapiolani, Lili’uokalani、King Kalakaua,Prnce Kuhio, Princess Ka’iiulani,,,,,と沢山名前が付いています。

でもハワイ語でない道の名前もありますよね、これは1978年以前に付けられた名前です。

それが証拠に、カポレイやエバの方の新興住宅地に行くと、新しいハワイアンの道の名前がどんどんつけられています。次から次へと出来る道なので、最近の物は地図がアップデートしていない場合も多いです。

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ハワイ不動産/長い間留守にすると大変な事が、、、


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以前に10年以上空き家にしていた家の配管が水が乾き切ってガラガラ、全てダメになったのを見てショックだった事を覚えています。

分かり易いのでオフィースのトイレの写真を使いますが、ご覧の様にトイレには必ず水が溜まっています。ご存知の方もいらっしゃると思いますが、この水がある事で、下水の臭いが外に出てくるのを防ぐそうです。また床とトイレ本体をくっけているシールがありますが、これもこの水がある事で安定しています。

所が、あまり長く留守にしていると、この水が乾燥してしまいます、すると下水の臭いが部屋に漂い、トイレと床のシールが乾き切って、久し振りに知らないでトイレをフラッシュすると、水漏れが生じます。

留守にする時は、留守中の水漏れを心配して、殆どの人が水の元栓を閉めます。これは良いのですが、しかし余り長い間水を流す事なく空き家にしていると、大変な事になります。コンドの場合は特に自分だけで無く、下にも沢山住人が居ますから大変な迷惑をかけてしまう事もあります。

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台所や洗面所の流しの下を見ると、写真の様にくねった管が必ず付いています。Pに見えるので、P トラップと言うそうです。このくねった所にも水がいつも溜まっていて、下水の臭い臭いが出る事を防ぎます。

と言う事で、何故お留守管理が重要か、と言いますと、問題が起こった時の処置をするだけでなく、大きな理由は毎月不動産に行き、窓を開けて、全ての水を流して、エアコンを掛けて、、、不動産の機能を同じ様な状態に継続するために必要なのです。夫と不動産に行くと、今まで無知だった事を学びますが、皆さんはご存知でしたか?

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ハワイ不動産/コンドのセキュリティーから、テナントを暫く見ない、、、


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テナントが長期で留守にする時は、管理をしている弊社に知らせるように賃貸の契約に書いてあります。とは言え、連絡なしで長い間留守にしてしまう人もいます、こちらもいつも見張っている訳ではないので仕方ありませんが、殆どの場合は何もなく済みます。

所が、先日ある建物のセキュリティーから会社に連絡があり、「テナントの姿を暫く見ないので心配だ、他の住人も見ていないと言っているので、心配だからドアを開けて調べて下さい。」

それは大変!と即弊社のプロパティーマネージャーがコンドに出向き、セキュリティーの人と一緒にその部屋のドアを開けました。結果は心配していた通り、不動産の中で亡くなっていました。数日経っていた様です。

私達も、長年不動産管理をしていても、一人暮らしのテナントが亡くなった、と言うのは初めての事なので、どうした物か戸惑いました。先ずは警察に連絡しました。警察は直ぐに来て、先ずは遺体を運びました。

さて困った事があります。この人は一人暮らしで、緊急時の連絡先は本土で、何回連絡しても通じません、また返事が戻って来ません。思い当たる政府の機関やその他の連絡先に電話をしましたが、行き詰まりです。それから何日かして漸く身内から連絡がありました、本当に良かったです、サンクスギビングのバケーションで留守にしてて、ケイタイも持って行かなかったそうです。

これから身内が部屋の家具や所持品を処分します。今回は運が良い事に、建物のセキュリティーが良く住人に気を付けてくれていたので、早く発見できました。ここが高級なコンドの良い所かも知れません。まだ生きている内に発見出来たら良かったのに、と思うばかりですが、どの様な状態だったかは、誰も知る由はありません。先ずはご冥福を祈るとともに、家族に連絡が出来て良かったです。

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ハワイ不動産/ご存知でした?セメントにヒビが入らない様にする方法


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今朝、ワンコと散歩をしながら、ある家のプールの周りのセメントの部分にヒビが入り、そこから水が入り膨らんで来て大変な話をしていました。夫曰く、それは一枚のセメントで仕上げたからで、切れ目を入れたら大分防げたそうです。

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と言われてセメントの敷いてある歩道を見ると、ご覧の通り切れ目の筋が入っています。またこの切れ目が浅すぎると、余り効果は無いそうです。

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完成したばかりの家のガレージの前のセメントもご覧の通り、切れ目が入っています。それでもヒビは入るそうですが、少なくて済むそうです。毎朝30分の散歩ですが、今日は新しい事を学びました。

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ハワイ不動産/こんな綺麗な白い砂浜の前の不動産


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場所はライエ、ポリネシアンカルチャー センター近くのビーチフロントの物件です。

ビーチのアクセスが近くに無いので、本当にプライベートビーチの様です。白い砂浜が続きます。

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土地面積11,408スクエアーフィート、321坪、家は2棟あり2202スクエアーフィート、204平米、好みの家を建てて下さい。価格は土地の価値です。

価格は$1,790,000

こんな誰もいない綺麗なビーチがあるのです。

下記をクリックしてご覧ください。

https://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?ID=2710009010
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ハワイ不動産/ワイキキの隣4%以上利回りあるアパート


Kapahulu apart
ワイキキのすぐ隣、カパフルにある利回りの良いアパートの紹介です。

2005年築、土地面積6,000スクエアーフィート、約170坪の土地に、2棟の建物、パーキングは8あります。

2べッドが5件、3べッドが1件、全部で6件のアパートです。

年間家賃総収入$125,400、純収入は$93,934、利回りは4.3%です。

価格は$2,200,000

この近所は便利な立地の為、とても貸し易くなっています。

先ずはクリックして内容をご覧ください。

https://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?ID=2705594070

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ハワイ不動産/投資物件に住むテナントの将来は買主次第


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投資で買う不動産にいるテナントどうします?

投資ですから、もうすでにテナントが入っているので、そのまま引き続き居てくれたら空き期間が無いので助かりますが、テナントがどの様な住み方をしているかを確認する事は必要ですね。

管理している不動産会社からの書類を見ると、毎月家賃をきちっと払っているかどうか、問題がないかどうかも確認できます。

コンドだったら、建物の管理人の所に行って、この部屋とこの人に何か問題だなかったかどうかを聞くのも良い方法です。

アパートの場合はテナント付きの方が収入付きですから、絶対売りやすいです。ある方が20室くらいあるアパートを購入する事になりました。それぞれの部屋を1つ1つ見る際に、それぞれのテナントに予約をして見に行きます。その中で1人のテナントは何回予約をしても、いつも口実をつけてキャンセルをして、なかなか部屋を見せてくれません。

このバイヤーがアパート購入後、どのテナントに引き続きいてもらい、どの人に出て行ってもらうか、という事になった時の事です、あの問題児のテナントが、この部屋が大好きでここに居たいから、是非居させて下さいとお願いしました。新しいオーナーは丁寧に断りました。問題児は欲しくないそうです。

ある部屋はぐちゃぐちゃで、とても不潔で汚い、部屋全体が荒れた感じ。ある部屋はたばこの臭いがきっい、これも危ないですから煙草を吸わない人に変えたくなります。
また同じ建物の部屋でも、感激する位、きれいに生活している人もいます。

テナント付きなら、また後で探す手間と時間とお金がセイブ出来ますが、将来問題を起こす様な人の場合は、現在のオーナーとの契約通り出て行って頂いた方が後々の為に良いと言う事です。

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