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ハワイ不動産 /今日出たばかりの新しい物件


10.24.09dog 009

今日出たばかりの新しい物件です。

コンドの新しい売り物件です。

http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=171063XFDR1&p=DE-10997817-52

戸建ての新しい売りです。

http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=171063XFDR1&p=DE-10997822-534
 


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ハワイ不動産/手付金の大きさ、ケースバイケース、状況によりです


TerayamaWedding 127
不動産購入する際に、オファーに必ず付けるアーネストマネー(手付金)も、一般的にはこの価格帯なら1000ドル位、この価格帯は$10,000付けましょう、と言うのはありますが、この金額ではないといけない、と言う決まりはありません。幾らにするかはその不動産とその時の状況です。

ある不動産はホットで何人からもオファーが入ります、価格は$500,000としましょう。そこに言値でキャッシュのオファーを入れたら魅力的です。しかしそこに同じ様なキャッシュオファーが入ったら、頭金が1000ドルか10,000ドルかでは、売り主側の受け取り方は異なると思います。10,000ドルの方が真剣と思われるでしょうね。この様な状況の場合は、オファー価格も上げなければならない事も良くあります。

今度は$2,000,000もする不動産に、$5,000の手付金を付けたらどう思いますか?売り主は、手付金が小さすぎる、と思います。金額が大きくなったらそれに伴う金額の手内金を付けます。普通の取引で、この様に頭金が売値に対して小さすぎる場合は、売り主側はカウンターオファー(交渉契約書)で頭金の金額を大きくして、契約書に書き入れます。

もう1つは、インスペクションが終了した後に入れる中間金です。これも大きい方がいいです。中間金は頭金よりかなり大きくなります。現金で購入する方は、既にお金が手元にありますので、売り主への心証を良くする為、お客様にはオファーを書くときには、大きい金額を入れる様に、お勧めしています。

手内金も中間金も正当な理由でキャンセルする場合は、全て戻りますので、安心して下さい。

ハワイに不動産購入にいらっしゃる時には、手内金をお忘れなく。ある外国人の方は、帰国前夜に不動産を購入する事になりましたが、十分な頭金が手元に無く、銀行の自動引き落としの所で、取れるだけの現金を作り、大きな物件に小さな頭金を付け、お国に帰ったら、直ぐに残りを送金するように契約に書き込みました。運よく取ってもらえました。

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ハワイ不動産/物件紹介、 オアフでこんなに広い不動産が!


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カネオヘのコオラウ山脈の近くに、Haiku Plantation と言うゲートのコミュニティーがあります。それぞれの土地は1エーカー以上、ゆったりとした土地に大きな家にプールやテニスコートがあってもゆったり生活できます。お隣の音も気になりません。朝は鶏の鳴き声に起こされるかも知れませんが、自然がいっぱいで、広くて、緑に囲まれた、ゲート付きの安全な住宅地だったらここです。普段は町に住んで週末はここで過ごす人もいます。

この不動産は、57,325スクエアーフィート、1,611坪の敷地面積で家屋は3,905スクエアーフィート、363平米あります。5ベッド、4/1バス、価格は$1,438,000。カネオヘショッピングモールも直ぐそばです。
明細は下記をご覧ください。

http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=26135X65TX&p=DE-10982959-471
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ハワイ不動産/売る時にドルでは損はしても、為替では得


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売る時に損しても、得する?

アメリカに住んでいる私達は、現在売りに出ている価格が私達が購入に支払う金額ですが、日本人や他の外国人とっては、その時の為替相場で、支払う金額が変わってしまいます。

何年か前には1ドルが75円の時がありました、この時は私達にとっては、$1,000,000の物件も日本円では75,000,000円で購入出来ました。$500,000の物件は37,500,000円で購入できました。

ではその方達が、げんざいその不動産を売ろうとすると、購入した時より売却価格が低くなる建物があります。円高の時$1,000,000(7千5百万円)で購入した物を$900,000で現在売ったとします。円に換算すると、現在は1ドル111円ですから、日本円に換算すると9千9百90万円、ここから経費を引いてもかなりの儲けとなります。

カナダドルも同じくです。現在は米ドル1ドルがカナダドル$1.36です。考えて見て下さい、ある人はカナダドル1ドルが1ドルの時に約$800,000で購入しました。それから何年もして売却する時には価格が$1,800,000にもなりました。現在の$1.36で計算すると、
$2,448,000にもなります。手数料や税金もかなり掛かりますが、$800,000が購入価格ですから、かなりの儲けとなりました。運の良い人は、儲けるように出来ている、と羨ましくなります。

昔に購入した人は1ドルが200円、300円、360円の時もありましたから、現在の為替レートはフェアーではないでしょうか。75円の時に5000ドルを円に換えたら、35万円ちょっとで、あの時は日本でバーゲン品を購入しても、ちっとも安くなく、余り楽しくなかったです。現在だったら55万5千円ですから、もう少しゆとりです。

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ハワイ不動産/売る時、専任契約は一社のみです


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先日ハワイに物件を所有している方からの質問で、不動産売却をするにあたり複数の会社に依頼したいとの事です。ハワイでは考えられない事ですので、一瞬ビックリしましたが、そう言えば、日本の不動産サイトをブラウジングしていると、1つの不動産を何社もが扱っているのを見て、あれでは各社サイトに情報を載せているだけで、真剣には売り物件をプロモート出来ないなと感じていました。

これは日本の不動産とハワイの不動産システムの違いです。ハワイの場合は、各会社に売却専任契約が入ると、直ぐに、ハワイ不動産協会の共同媒介方式にインフォメーションをインプットします。この方式により、物件のインフォメーションは全ての不動産会社、エイジェント、そして世界中の隅々から見る事が出来るようになります。

この共同媒介方式により、1社が売り主の不動産業者として売り主を代表して、売却の為に最善を尽くせます。そしてバイヤーが居る不動産業者は、バイヤーのエイジェントとして手数料も売り主側から半分分けてもらえます。

本当にたまにですが、2社が一緒に売り出しているのを見ますが、この場合は1社専任の様に全力を尽くすのは難しいのでしょう、手数料は通常の半分になります。この方法もベストとは言えないと思います。

日本の不動産サイトを見ますと、あるマンションの売りがあり、他のサイトで同じマンションの他の部屋が売りに出ているのを見ますが、どちらが高いのか安いのか私には見当が付きません。ハワイでしたら、その建物で売りに出ている全ての物件、過去に売れた物件の情報が取れますから、比較をしながら物件選び、申し込み価格を決めることが出来ます。売り主が一体幾らで購入したのかも分かります。

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ハワイ不動産/所変わるとバイヤーも随分異なります


foster tower view 1ワイキキやホノルルはキャッシュのバイヤーが多いです、ローンのバイヤーでもほとんどが大きな頭金を入れます。外国人が購入する地域は一般的にキャッシュが多いです。ホノルル中心に日常その様な取引をしていますと、軍人さんの頭金なしの100%ローンや小さな頭金のオファーが入ると、心配になります。またキャッシュか大きな頭金のオファーの中では、100%ローンは勝ち目がありません。

軍人用ローンは頭金の殆んど無い軍が保障する100%銀行からの融資です。軍人には住居費がお給料とは別に支給されていますから、お給料をタッチしないで住居手当を使って不動産購入する事が可能です、それでは余り良い物件が買えない場合は、お給料から少し足せば良いわけです。勿論銀行からは一般人と同じように、ローンが取れるでしょう、という物を書いてもらわなければなりません。軍人がハワイに駐屯している3-4年の間、ただ住居手当を使い賃貸しないで購入すると、ハワイを出る時には運が良いとかなり儲けも出て来ます。自分のお金は全く使わないで、儲けが出るのですから最高です。

パールシティーやエバ、ソルトレイクに行きますと、軍人用ローンは一般的で、その事で購入時にハンディーになる事は余りありません。一般の人達もあまり大きな頭金なしでの取引が多いです。しかしホノルルに来ますと、殆んどのバイヤーは頭金を入れた通常のローンを使いますから、どんなに買主のエイジェントがこの人達は確実にローンの取れる優良なバイヤーよ、と言ってそれを証明しても、、通常の頭金があるバイヤーの方が、私達は安心ですので、通常のローンのバイヤーに負けてしまう事が多いです。

最近経験したのは、直ぐに売れると思っていたのですが、思ったよりスローな建物を売る時には、最終的に軍人ローンの人が購入しました。ちょっと心配でしたが、相手側のエイジェントがとても優秀な人だったので、心強く、最後までスムーズに行きました。

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ハワイ不動産/最近多過ぎません?!


cocoand Sasha111最近は、何処に行っても犬を見ます、盲導犬が居るのは分かりますが、普通の犬がマーケット、デパート、オフィースビル、こんな所まで?と言う位見ます。スーパーに犬を連れて来るのは衛生上も良くありません、法律の乱用も良い所ですが、店員もただ働いているだけの人ですから、何も言わないし、言ったら問題になるのが怖いので、黙っています、たまに店員がかわいい犬ね、なんて言っているのを聞くこともありますが、これはおかしいし、違法だと思います。

エモーショナルサポートのアニマルは、盲導犬などの様に特殊に訓練されたサービスアニマルとは異なり、ただ心の支えの為に飼っている普通の動物です。賃貸の場合は、ライセンスのあるセラピスト、心理学者、精神科医からの“この人は精神の支えの為に犬が必要です”と言う手紙をテナント候補が持って来たら、ペット無しの通常のテナント候補を調べる時と同じ様に、収入や職業、クレジット、その他の調査がパスしたら、法律上私達はその人と動物を受け入れなければなりません。

しかしサービスアニマルの様に訓練されている動物ではありませんので、特に新築のキレイな建物にその様な手紙を持ったテナントからの申し込みが入った時は、貸す側はとても複雑な心境ではありますが、慎重に手落ちが無い様に対処しなければなりません。

また同時期に他の候補者が現れて、その人の方が経済面やその他の情報が優れている場合は、最初の支援ペット付きの人を断り、正当な理由で他の人を選ぶ事が出来ます。

しかしテナント 候補がこの人だけの場合は、ペットだけの理由で断る事は出来ません。通常のテナント選びと同じように、必要調査をした結果、前大家さんからの悪い評判や不十分な収入等、の理由があれば断る事が出来ます。また管理会社側は、その手紙を書いた専門家のライセンスの確認もします。

またNo Petの建物でも、この手紙があったら、建物はその動物を受け入れなければなりません。ですから、ペットの居ないはずのコンドでも最近はワンコを良く見るようになりました。

もし理由も無く断りますと、訴えられた時は、政府が全面的に資金援助をしますから、気をつけなければなりません。私達はお客様の不動産を守りつつ、その様な訴訟問題も起こらない様に慎重に行動をしなければなない事があります。

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ハワイ不動産/こんな物件がワイキキに


Ena Ro
WaikikiのEna Rdにあるミックス使用のビルです。

10階建て、33室のスタジオ、それぞれエアコン付き、個別の電気メーター、と言う事は、アパートからコンドに変えることも可能なようです。大家さんをする事も、コンドに転換して個々をコンドとして売却する事も可能。アイデア次第で面白い建物だと思います。

2階はレストランやビジネスのスペースに、台所もついています。土地面積約170坪、6000SQFTあります。場所はヒルトンハワイアンビレッジもすぐそば、アラモアナにも歩いて行けます。バスの便も便利です。

価格は$7,995,000

明細は下記をクリックして下さい。

http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?ID=1936078377
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ハワイ不動産/完成したばかりのPark Laneの売りのリスト、1ベッドもあります


park lane newest
下記は数少ない1ベッド、1/1のパークレーンのセールスインフォです。室内面積が842スクエアーフィート、約78平米、そしてベランダ70スクエアーフィート、6.5平米あります。

価格は$1,888,000  下記をクリックしてご覧ください。

http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=171063XFDR1&p=DE-10894284-751

下記は再売りを含む売りリストです。

http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=171063XFDR1&p=DE-10894338-134
今まで異なり、実物をご覧になれます。内見されたい方は、私までご連絡下さい。

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ハワイ不動産/ハワイゴルフコース所有は、以前は日本、現在は、、、


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過去3年間に11のゴルフコースが売却されました。全部で約110ミリオンになります。ほとんどは改修済み、またはこれから改修する物です。
ハワイ不動産投資は安全、そしてたいていは不動産価値がどんどん上がるので、ゴルフコース購入は投資家の間では安全な投資と言われています。ゴルフコースを買収して、持っている事で、時間が経つと価値が上がり、お金を稼ぐと言う訳です。

最近のゴルフコースのセールスの内、1件を除く10件はアジアの投資会社が購入しています。一時は日本が独占していましたが、現在では韓国と中国です。

最近3件のセールスは韓国のYHB Hospitality Groupで、オアフ島ではEwa Beach Golf Club, Mililani Golf Club, Hawaii Kai Golf Club,Royal Hawaiian Golf Club,Koolau Golf Clubの 5件のゴルフ場を経営しています。

投資会社は他にゴルフ場やリゾートを経営していて、メンバーに魅力的なハワイのゴルフコースを提供できるのがハイスタンダードで、ホテルやリゾートを経営している投資家にとって、ゴルフ場を取得することで全て整う完全なる経営となります。

もう1つの理由は、アジア不動産市場はとても不安定、ハワイには安全な投資を求めて、という理由です。

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