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ハワイ不動産 /毎日更新、今日の新しい物件リスト


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今日出たばかりの新しい物件です。


コンドの新しい売り物件です。
http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?ID=2345992834

一戸建ての新しい物件

http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?ID=2345995809

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ハワイ不動産/売る時はテナントが居ない方が良い訳


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普通のコンドや戸建ては、出来たらテナント無しの方が絶対に良いです。

テナントがいるとバイヤーの都合の良い時に見せられません。テナントの都合で見せられない事も良くあります。

家の中も、売主だったらもっときれいにして見せるでしょう。すごく汚い時もあります。すると実際の不動産のコンデションが良く見えません。

テナント立ち合いでしか見せてもらえない事は良くありますが、テナントがバイヤーの気持ちを変えてしまう事があります。ある時戸建てを見せに行きました。テナントが見せてくれましたが、この人は不動産の悪い所を最初から最後まで話し続けていました。そして、私だったらこんな不動産は買いません、と言っていました。

この人はこの不動産を購入したかったのですが、ローンが下りず、こうして見に来るバイヤーに悪い事を言って、少しでも長くそこに居ようとしていました。

ある不動産は、きれいに部屋を使う良いテナントなので、大家さんが市場価値よりかなり安く貸していました。その不動産を売る事になったら、そこにずっといたいテナントは何をしたかと言いますと、見せる時には、部屋を不潔にそれは汚くしておきましたから、買手が付きません。

たまたまテナントと同じところで働いている人が聞いたことは、こんな安くて良い所は無いので、売れない様に見せる時にはめちゃくちゃに汚くして見せてるのよ、と言う事を聞いてしまいました。最初は信じなかった大家さんも、やっと納得して、テナントに出て行ってもらいました。
その後は直ぐに買手が付きました。

不動産をきれいにして、協力してくれるテナントもいますが、テナント無しで、いつでもきれいに見せられる方が、早く良い条件で売れるのではないでしょうか。

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ハワイ不動産/良いバイヤーって?


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売主から見た良いバイヤーは、購入したい人、経済的に安定していて購入能力のある人、十分な頭金もあり、購入準備も万端整った人です。

そして不動産業者が知識と経験があって、契約書をきちっと書けて居たら、売り主は、いくつもオファーが入っていても、そんなバイヤーに買って欲しいと思います。

本当に購入しようとしている人は、前向きに購入するための準備をして、真剣に物件探しをしています。

オープンハウスをするたびに何故か同じ人の顔を見る事があります。厳しく色々質問しますが、5年前にも数年前にも、今年も何回あったかな?何年も良い物件を探しています、と言う人がいますが、何年の間に価格も随分違っていますね。

購入の際には不動産業者への手数料も取得税も掛かりませんよ。一人で考えて検索しているのと、道理を分かって検索するのでは、良い物件を手に入れるチャンスも異なります。

私達、売る側に立った時は、いつもそんな良いバイヤーを求めています。

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ハワイ不動産/コンドに必ずある所有者による組合の役割


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ハワイのコンドは日本のマンションと同じ様に管理費が掛かりますが、その使い方は随分細やかな管理の元、計算されて使われています。

コンドミニアムは、所有者の中から選べれた所有者組合役員によって運営されます。組合はまず、建物の管理会社を雇います。

管理会社は、所有者からの毎月の管理費の徴収、コンドミニアムの管理人、建物を維持する使用人の雇用、経費の支払い等の建物の維持運営を委託されています。

組合は他の所有者達と管理会社を交えて周期的に集会を開き、年次予算を決め、必要予算やその他の事項を可決したり、建物内の修理や問題解決のための話し合いをします。

ハワイは一年中を通して温暖で、日本や米本土の様に季節の恩温度差が余り無いため、建物とセメントも長持ちするそうですが、それぞれのコンドミニアムの組合は、将来掛かり得る建物の改装、機器の入れ替え、修理等の予算を算出し、将来に備え管理費から貯蓄をしています。

建物も古くなってくると、大きな修繕が必要になり、管理費からの予備金では賄えない事が出て来ます。その時には掛かりうる予算から、其々の持ち主に分担金が掛かります。これはかなり大きな場合もあります。

この様にきめ細やかに建物を維持管理し、いかにして建物を長く維持するか、という事を課題にしています。毎月支払う管理費は無駄なく、上手に使われています。しかし組合の運営が悪いと、建物が傷んでいたり、何も設備が無いのに何でこんなに高い管理費なんだろう、と言う所も出て来ます。

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ハワイ不動産/ラグジャリーってどの位から言いますか?


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過去
12カ月間の戸建て売却数4189件

100万ドル以下、3218件、全体の76.82%

100-150万ドル、601件、全体の13.35%

150-200万ドル、198件、全体の4.73%

200-300万ドル、106件、全体の2.53%

300-400万ドル、039件、全体の0.93%

400-500万ドル、012件、全体の0.29%

500-1000万ドル、12件、全体の029%

1000万ドル以上、3件、全体の0.07%

150万ドル以下のセールスが全体の90%です。ホノルルを見ると、100万ドルは普通の家です。150万ドルは普通よりかなり良い物件です。200万ドルはそれほど内容は高級ではありませんが、一応200万ドル以上を高級と言うかな?ラグジェリ―と言うと、300万ドル以上でしょうか。

しかしエバ側に行きますと、100万ドル出すとかなり良い不動産が買えます。

過去12カ月間のコンド売却数6644件

100万ドル以下、5979件、全体の89.99%

100-150万ドル、264件、全体の3.97%

150-200万ドル、107件、全体の1.61%

200-300万ドル、109件、全体の1.64%

300-400万ドル、64件、全体の0.96%

400-500万ドル、42件、全体の0.63%

500-1000万ドル、74件、全体の1.11%

1000万ドル以上、5件、 全体の0.08%

カカアコのコンドが完了したので、高い物件がかなり売れています。100万ドル以下のコンド売却が全体の約90%です。100万ドルに近づくと、ラグジェリ―とまでは行かなくても、かなり立派な物件があります。

これも人それぞれ感じ方が異なります。

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ハワイ不動産/購入そして賃貸へ、準備がありますよ


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投資物件を購入して賃貸に出すには、地元に住んで自分で貸す、と言う人もたまにいますが、ほとんどの人は不動産管理会社に委託します。

不動産会社と所有者の間で賃貸契約を交わします。

収入があると言う事は税金の申告もしなければなりません。不動産会社はその契約書をもとに、賃貸収入にこれから掛かる消費税のライセンスを持ち主に代わり取得します。また公認会計士依頼して、TINという税金を支払う為の税金番号を取得してもらいます。これは会社がお手伝いを致します。アメリカ人にまたは居住者はソーシャルセキュリティー番号がありますので、TINは必要ありません、あくまでも、外国人用です。

火災やその他の被害から大家さんと不動産を守る保険、ホームインスランスが必要です、これも会社で手配いたします。

では貸したときに、大家さんが何を払い、テナントが何を払うのでしょうか?

コンドの毎月の管理費は大家さん持ちです(建物により何が含まれているかは異なりますが、通常は水道、下水はこの中に含まれています、電気が含まれている場合もあります。)

年2回の固定資産税は大家さん持ちです。

コンドを借りているテナントは、電気代やインターネット代を支払います。最近の新しいコンドには管理費にインターネットが入っている場合もありますが、電気代、電話代はテナント持ちです。

一戸建ての場合は、庭師、プール等は大家さん持ちです。これは周期的に庭やプールを掃除して、不動産をいつも良い状態に維持するためです。庭などをテナント任せにすると、草ボウボウになっていた、なんて事も有り得ます。

一戸建てのテナントは、水道と下水、電気、電話、テレビ、インターネットは自分持ちです。大家さんにより、水道代を支払う所もあります。

賃貸収入から、まず消費税、管理費、大家さんの支払うべき経費(庭師やプールクリーニング代)、不動産会社の手数料(賃貸料の10%)、修理が生じた場合はその費用を差し引いた残高が大家さんの手元に戻ります。

弊社では、翌年申告前にその年の収支を会計士さんに送り、申告をして頂きます。

ハワイカイなどはマリーナー費とか下水代が別に付きます、弊社の場合は、マリーナー費は大家さんで、下水はテナント持ちですが、これはその時のマーケットや状況や大家さんにより異なります。また上記の支払い例も同じく、その時の状況により異なりますので、あくまでも一般例として書かせていただきましたので、ご了承下さい。

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ハワイ不動産/第二土曜日はKZOOラジオの日


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毎月第二土曜日12時10分から、白木屋のKZOO放送で地元向けのお役に立つ不動産の話をしています。

お時間がおありでしたら是非お聞きになって下さい。

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ハワイ不動産サーシャがいなくなってから早一週間


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サーシャがいなくなってから既に1週間が過ぎました。

家に帰り迎えてくれるサーシャの顔が見えないのはとても寂しいです。その分、ココは飛び跳ねながら大喜びで迎えてくれます。

いつも足元にいたサーシャがいないのは何か欠けた感じです。夜もベッドの足元に寝て居ましたが、黒いので誤って踏まない様にいつも気を付けていました。今度は同じ場所にココが寝て居るから不思議です。

ここ数年は割と静かなサーシャでしたが、サイレンの音を聞くと鳴きだし、するとココが大声で鳴き大合唱になり大慌てしたのも楽しい思い出です。

花子とサーシャの関係は、花子がサーシャのお母さん的存在で、いつも一緒でした。しかしサーシャとココの関係は、花子亡き後落ち込んでいたサーシャの心を引き上げられましたが、年齢差が大きく、綱引きをしてもココが若くて力があり過ぎで、長続きしません。いつも、うるさい!とサーシャがココに言っている感じでした。

ココは山ほどあるおもちゃの全てを壊してしまう程いたずらですが、サーシャのおもちゃには一切手を付けませんでした。サーシャが生きている時は、サーシャの食べた後、サーシャのご飯ボールを必ずなめて残り物があったら食べていましたが、今、ココの食べ物をサーシャのお皿に入れても手を付けません。

ココは余り影響を受けず元気ですが、遊んで、の要求が大きくなって来て、毎日追いかけっこが日課になりつつあります。

サーシャの分も元気で長生きして欲しいです。そして楽しい思い出を沢山沢山作っていきたいと思います。

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ハワイ不動産/買う時は、これだ!と思った気持ちを大切に


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先日ハワイの別荘に滞在中のお客様と話していた時に、最初に見た物件が景色、コンデション、立地と余りにも素晴らしかったので、その後他の物件を見ても、全く目に入らなかった。こんなすごい物件とはなかなか巡り会えないので、運が良い、と話していました。

この物件は180度以上の大きなオーシャンビューと夜の夜景はまた豪華です。日本からハワイの別荘に入った時のあの瞬間がたまらなく楽しみだそうです。そんな物件でしたから、購入の際には競争相手がいて、苦戦しましたが、売り手側のエイジェントさんとの良い人間関係で手に入れる事が出来ました。

振り返って見ると、結構何人かの人は最初に見た物件に惚れ込んで直ぐに申し込みをしています。直ぐに入れても、余り良い物件なので、手に入るかどうか心配ですが、不動産は縁ですから、縁があったら買えます。

ある人は、「これ好き、オファーを入れましょう!」と躊躇なく飛びつきました。高い買い物ですが、決断力のある人が思うような物件を購入している様に思えます。今でも1件見ただけで購入した事は全く後悔していないそうです、それより運が良かった、と思うそうです。

初めてハワイの不動産を見て歩いた日に、全て欲しい物が揃った大好きな物件に巡り会った時、殆どの人はどうするでしょうか?

大抵は、まだ見始めたばかりだし、もっと物件を見て比較しないと決められないと言います。それから数日して、もっと物件を見て歩いた後、やはりあの最初の物件以上の物が出て来ません。オファーを入れようとします。売主側に問い合わせると、既に買い手が付いてしまった、良くある話です。その後どの物件を見ても、気に入った物件になかなか巡り会えません。

私にとっても、こんな時が一番つらい時です。まだハワイの物件を見たばかりの人に、私の今までの経験からたぶんこれ以上の物は出てこないと分かっていても、これ以上の物は無いから、早く申し込みをした方が良いと押し付けられません。事実として、この物件以上の物はこれから出て来ないかも知れないから、早く動かないと他の買い手が直ぐに付いてしまうと思いますと説明をします。

またもう既に何回か不動産取引をしていて、信頼関係のある方なら、こんな物件はなかなか出て来ないから、さあオファーを入れましょう!と言えますし、相手も、そうしましょう、と簡単です。

これだ!と感じる物件は価格の安い高いに関わらず余り出てきません。ですから、物件を見て直ぐに飛びつくのは衝動買いの様ですが、結果的にみなさん大好きな不動産を手に入れる事が出来て喜んでいます。

私からの提案は、そんな物件に巡りあったら、まず申し込みをして下さい。インスペクションの期間内(14−15日)はいつでもキャンセル出来ますから、万が一これよりも良い物件が出たら、キャンセルすれば良いわけです。頭金も全て戻りますから、何も失うものはありません。

人それぞれですが、これ、と思った感覚を大切に。

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ハワイ不動産/厳しい買手と柔軟な売主


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こんな事がありました。とても良いコンデションで維持して来た不動産です。良質の白いカーペットは家具を除けた後の端っこに1-2センチの薄いしみがありましたが、ほとんどパーフェクトです。

そしたら買主がそのシミを見つけて、とても怒っていたとエイジェントから連絡がありました。シミがペットのオモラシと決めつけて、ペットがオモラシをした事を言わなかった事と、直ぐに業者を雇って消毒しなかったのか?と聞いて来ました。バイヤーは、カーペッを売り主に弁償させる為、カーペットの見積もりを取っていました。

売主にその件を聞きますと、犬はいたけれど、決しておもらしをした事は無く、カーペットは8年も経ち、小さなシミはどうしてついたか覚えていないそうです。

当たり前ですよね。あのカーペットが8年も経っているのはびっくりだけど、普通は8年と言うともうシミだらけで、新しくカーペットを変える時期。我が家もラグとかシミが付いていますが、ワンコはおもらしは絶対しなくて、シミは私達人間が付けた物です。でも、もしワンコがオモラシをしたとしても、そのシミを業者に消毒させる人がいますか?エイジェントに、あなたの家には犬がいますか?カーペットにはシミが無いの?

8年も経っているカーペットとその上記の説明をしたら、やっと静かになりました。

私も売り主側に付いた時と、買主側に付いた時は、受け取り方が随分変わりますね。

売主に付いた時は、なるべく経費が掛からない様に、買主側と上手に交渉しますが、最近のバイヤーは異常に細かく、中古と言う事を忘れている人が多いです。

買主に付いたら、なるべく売り主にしてもらえるように交渉しますが、その時売主か買主かどちらが強い立場かによりますが、常識の範囲での交渉です。強い弱いは、売る側にとってやっと付いた買手なのか、買手がいっぱいいるホットな不動産なのか。買主にとって、どうしても欲しい、競争率の高い不動産をやっと勝ち得たのか、自分しか買手がいない、長い間売りに出ているスローな不動産なのか?と言う事です。

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