今日出たばかりの新しい物件です。

コンドの新しい売り物件です。

http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=171063XFDR1&p=DE-11615039-138

一戸建ての新しい物件

http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=171063XFDR1&p=DE-11615040-620



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以前にもお話ししましたが、オアフ島でバケーションレンタルを出来る所は、ワイキキのカラカウア通りの様に区域がリゾートとなっている所か、バケーションレンタルが出来る許可証のNon Conforming Certificateのある不動産です。

現在では775件の不動産と41件のBed & Breakfast homes　だけが許可証を持っています。

私の会社も何回か経験しましたが、最近多いのは、長期で借りているテナントが、実はそこをバケーションレンタルとしてビジネスをしている事です。テナントは勿論悪いのを承知でしていますが、例えば、毎月の家賃$1,500を大家さんに支払い、自分は週に＄1,000でバケーションレンタルしたら、月$4,000の収入ですから、何もしないで$2,500も儲かりますので、辞められません。捕まったら捕まった時、と言う事でしょうか。

最初のペナルティーは最高$1,000ですが、違法続けて辞めないと、一日1000ドル辞めるまで加算されますから、大きな罰金ですよ。

ハワイ全体で、Airbnbには8400件の現在運営中のホストが居るそうですが、ほとんどは家の一部の部屋を貸す、と言う感じで、年間平均収入は$11,800で、必要な生活費に充てているそうです。

今日のHonolulu Star Advertiser　の記事から掲載。

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ある大きな戸建ては何年も置きっ放しで、長い間誰も使っていません。

ある時売却したいから、不動産を見に行って下さい、と言う電話がありました。、豪華なお屋敷でしたが、家の中に入り、一番心配な水回りを見ると、台所もトイレもバスルームも長い間水が通っていませんから、配管が乾き切っていて、ダメージを受けてもろくなったパイプは、水を通したら破裂する恐れがあります。家の配管は全部新しくしなければなりません。外見は立派ですが、ありとあらゆる所が傷み、新しく建てた方が早いのでは、と言うほどの状態でした。これは最悪な状態の物でした。

コンドなどでたまに経験する事は、不動産に入ると部屋中が腐った匂いがする事です。長い間水を流さないと、管の中に溜まったままの水が腐り、不動産に入るととんでもなく臭く、これだけで買手は引いてしまいます。これは頻繁に水を流すだけで解消できますが、こんなに臭くなると匂いが消えるまで大変です。

大丈夫、コンドだから水の栓を閉めておくからそれで十分、と言う方もいますが、最近は近所からの水漏れも多いので、置きっ放しは心配です。

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私は40－60万ドルまでの投資価格が一番購入しやすいし、貸し易いし、売りやすいと思っています。

良い投資物件は、高く貸せる、貸し易い、管理費が高過ぎない、不動産価値を維持しやすい、当然利回りも良くなります。それには不動産の設備の充実、いつも魅力的に不動産の維持管理を怠ら無い事だと思います。

同じ様な価格で購入しても、一般の地域のコンドは持ち主が住むのには環境が良いのですが、ワイキキと比較すると賃貸料は落ちます。

売る時も、この価格帯のセレクトしたコンドはとても売りやすいし、価値も維持して儲けも期待できます。これは実際にホノルルのコンドを管理して見て、経験からの意見です。

良い投資物件をお考えの方は、私までご連ください。物件選びのお手伝いをいたします。

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町の中の、それも静かな住宅街で価格は一番高くて100万ドルちょっと、どうしてお値段がこんなに安いのかした？カイムキの普通の古い家が100万ドル位するのに、と思っていました。

その理由が分かりました、道を見渡して良く見たら消火栓が見渡りません、下水も繋がっていないそうです。こんな町の真ん中で、何だかこの地区だけ置き忘られたみたいです。

消火栓が無かったら、火事になったらどうするのでしょう？、山の上ならまだしも。トイレは市の下水につながっていないので、周期的に専門業者を呼ばなければなりません。島の外れの農業地帯ではなく、こんな町の中にもこんな所があるんです。やっぱり安いのにはそれだけの理由があります。

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カハラの山側にはワイアラエヌイリッジとワイアラエイキが少しだけ離れて隣り合わせであります。カハラに近く古い方の住宅地がワイアラエヌイリッジです。メイン道路のHalekoa Drは割と急坂ですが、その代わり豪華な景色も期待できます。

ご紹介する住宅は、リッジの淵に立ち、 敷地面積9,341スクエアーフィート、263坪、3ベッド、2バス、家屋面積は1,290　スクエ―アフィート、120平米と小柄ですが、1,058スクエアーフィート、９８平米ものラナイに囲まれています。広いラナイで豪華なダイヤモンドヘッドとワイキキビューを楽しめます。価格は$1,525,000

山を下りたらカハラモールは直ぐそこ、とても便利な立地で、お値段もカハラとは比較にならない位お手頃です。

詳しくは下記をクリックして下さい。

http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=171063D2S5&p=DE-11545276-867

 

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ある時お客様から電話がありました。ミチコさん、前の家は人が出たり入ったりで、何人住んでいるか見当が付かない、20人ではきかないくらい住んでるかも知れない、だって同じ顔を見た事が無いんですよ。家の前はごみだらけ、平気で物を捨てるし、どうしたら良いでしょう？

もう少し様子を見て、警察か衛生局に苦情を出しましょう、と話しました。

それから数か月してまた電話がありました。あれから大変な事が起こりました。何だかひどい匂いが漂い、あの家を何人もの人が片付けている様子なので、ちょっと覗いて見たら、家の中はゴミだらけです。台所のキャビネットも電化製品も全て持ち出され、家の中は空っぽ、そこに山の様な生ごみをわざわざ持って来て捨てて行き、それが腐って凄い匂い。掃除している人達は大変そうでした。

ローンの返済が出来ないので、不動産は銀行に没収され、持ち主は退居を強いられました。その腹いせに、家の中から物を持ち出すだけでなく、わざわざ生ごみを持って来て、家を破壊して言ったと言う訳です。銀行はその後クリーニングと家の修復にお金を掛けました。

通常銀行に没収された家は、冷蔵庫、レンジ、洗濯機などの電化製品、カーテンやシャンデリア等、とにかく家の中にある物は、ほとんどなくなっていて、コンデションは非常に悪い状態です。しかし家にごみを運んで破壊したというのは聞いたことがありませんでした。

人間て、追いつめられると、本当の人間性が出て来て、悲しい物です。

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5月のセールス結果が出ました。2013年8月以来の好成績です。その理由は大きな需要に対して在庫が少ない事があげられます。

新しい不動産が市場に出ると、直ぐに買手が付き、平均で14日で売れてしまいます。オアフの戸建て中間価格は＄７４５，０００、コンドの中間価格は$406,500です。コンドも平均14日で買い手が付いています。

では一番売れている価格帯は、と言いますと、戸建ては$600,000－699,999で66件売れています。次は＄７００，０００－７９９，９９９で53件、$800,000ー＄８９９，９９９、37件、だんだんホノルルに近づきました、＄１，０００，０００－１，０９９，９９９、18件、これからだんだん数字が低くなりまhしたが、5月には＄２，０００，０００以上が18件売れています。この数字はその時により’かなり差が出ると思います。

ホノルルで100万ドル前後の住宅となりますと、余り在庫が無く、良い家を探すのが大変です。

コンドの一番売れている価格帯は$300,000－$399,999で、129件が売れています。次が＄４００，０００－＄４９９，９９９で104件、$500,000－＄５９９，９９９は73件、$600,000－＄６９９，９９９、39件、一番動きの少なかったのが、＄８００，０００－＄８９９，９９９で6件でした。

ホノルルですと$600,000以内の物件は良い物だったら市場に出たら直ぐに買手が付いてしまいます。地元のキャッシュバイヤーは、それは良い物件に出会いました。一番最初ですから、誰も見ていません、言い値で入れても沢山オファーが入るから心配です。どうしたら良いか、と聞かれたので、売値より少し高く入れてオファーを入れましょう、と提案しました。本人はめでたく欲しい不動産を獲得できて大喜びでした。

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