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ハワイ不動産/明日土曜日はKZOOラジオの日


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毎月第二土曜日12時10分からは、アラモアナにあるKZOOラジオのスタジオで「美智子の易しい不動産学」と題して、地元に住む日本人の方達を対象に、お役に立ちそうな不動産の話をして、好評を得ています。

早い物で、始めてからもう9年になります。

不動産購入準備から売却準備、そして不動産用語、問題等を分かり易くお話しさせて頂いています。番組を通して多くの方にもお会いする事が出来ました。

明日、土曜日12時10分から、お時間がありましたら、KZOOラジオを聞いてください。

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美智子のやさしい不動産学〜KZOOで毎月第1土曜日3pm〜ラジオ番組で不動産事情をお伝えしている美智子のブログ。小さな物件から大きな物件まで幅広く取り扱うフレドリック美智子にお任せください。

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ハワイ不動産/暑い日本の夏から逃れて、ハワイで避暑


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今頃になると日本からの避暑組がハワイの別荘に戻って来ます。

皆さん口を揃えて言う事は、日本の夏は異常に暑くて、ハワイに来たいのは冬より夏、本当にハワイは快適で最高!

私達が子供の頃は、夏になると涼しい軽井沢とかに避暑に行きました、あの心地良さは今でも覚えています。所が、友人言わせると、軽井沢もどこもかしこも暑くてダメ、北海道だって暑い、涼しいのは北海道の先端か、富士山の天辺位、と言っていました。

と言う親友もハワイには不動産を持っていますが、まだまだ忙しくて長期の滞在は出来ません。夏の暑い間2か月くらいゆっくりハワイに居たい、と嘆いていました。

こちらに住む私達にとっては、ハワイも蒸し暑いと思いますが、朝夕はとても快適です。風さえ吹いていれば日本の夏とは比較にならな程快適だそうです。

ハワイではテンポを落として、ゆっくり楽しんで下さい。

ハワイに不動産を購入したいと考えている方は、是非私までご連絡下さい、資料をお送りします。

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ハワイ不動産/7月のセールス記録、価格も売却数も順調


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7月に売れた戸建ての中間価格は$835,000です。372件が売れました。市場に出ていた平均日数は17日と短いです。

7月のコンドの中間価格は$461,500です。513件が売れました。市場に出ていた平均日数は26日です。

2019年の7月には、戸建て$900,000-$1,199,999までの価格は80件も売れています。

去年の同時期には51件でした。

また2019年の7月にはコンドの$500,000-$699,999までの価格帯は149件も売れました。

去年の同時期は106件でした。

ホノルル不動産協会からの情報でした。

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ハワイ不動産/サボテンの花の季節


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KCCのシャワーツリーの花が散った後は、丁度サボテンの花が咲いて来ました。

ココはサーシャやハナと全く同じです、KCCのサボテンガーデンを訪れると真っ先にマングースを探します。

私達には上からマングースが何匹も見えても、こんなに真剣に見つけているのに、可哀想にワンコは背が低いから見えない場合が殆どなので、アッ!いたいた!と大声でさけぶと、大喜びです。こんなに一生懸命に探しているのに、何も見えないのでは可哀想ですからね。

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サボテンの花は太陽の輝く朝になると花が開花し始めます。朝では写真の様にちょっと早い感じですが、昼になったらきっときれいにつぼみが開花するでしょうね。

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私は、サボテンの花は咲いたらすぐに枯れてしまうと思っていましたが、間違いでした、何日か楽しめます。

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夕方になると花は閉じてしまい、また日が出ると花が開きます。

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このサボテンの木はとても大きいだけで、余り見栄えの良いサボテンではありませんが、沢山きれいな花が咲いています。夕方行くと沢山ある花は全部閉じていて、大きなつぼみが沢山ある感じです。

これでもっときれいな木だったら、花も映えるのでしょうが、残念です。

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庭の上の方に歩いていくと、何の木か分かりませんが、こんなオレンジと赤のきれいな花が沢山咲いていました。

サボテンの花は保証できませんが、ハワイを訪れている方は、ちょっとここに寄って見る価値はあると思いますよ。

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ハワイ不動産/立地最高!1件貸して、1件自分で住む


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ダイヤモンドヘッドの裏、ワイキキもカピオラニ公園も2/1マイル(約800メートル)の距離と、とても便利な場所に、2件の2ベッド、1バスの家は、2017年にキッチン、窓、屋根、床と全て改装済みです。土地は141坪あります。

とてもチャーミングなカテージです。

1件を貸して、1件を自分達で自由に使ったら毎月収入付きで無駄がありませんね。

コーヒーショップやレストランのあるモンサラットアベニューは直ぐそばです。ビーチも動物園も水族館も皆歩いて行かれます。

価格は$1,595,000

内容は下記をクリックして下さい。内見ご希望の方はご連絡下さい。

https://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=171063D2S5&p=DE-20534188-663

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ハワイ不動産/たった8件しかない、ハワイカイのオーシャンフロントタウンホーム


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ハワイカイの入り口にあるタウンホーム、ナプアポイントはたった8件しかないプライベートなコミュニティーです。

毎日がリーゾートの様な不動産ですが、売りに出ている其の1つは3ベッド、2/1バス、室内の広さは1,628スクエアーフィート、151平米あります。

価格は$1,699,000

塩水のプール、ジャクジ、テニスコート、

ショッピングやレストランも直ぐそばで、とても便利な場所です。夕方の景色も素敵です。

クリックして内容をご覧ください。

https://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=171063XFDR1&p=DE-20503139-569
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ハワイ不動産/ワイキキバニャン所有者組合は市を訴える


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違法バケレンの広告やレンタルを止めないと、最高1日に1万ドルの罰金が課せられる、と言う厳しい法律ですが、この新しい法律は8月1日の今日から実施されます。

ワイキキバニャンの所有者組合はホノルル市の新しい法律の施行をストップするため、市をハワイ州に訴えるそうです。

ワイキキバニャンは1979年に完成して、1979年よりホテルとして運営されています。

全部で876件ある内、10-12%の所有者がそこに居住しています。残りはバケーションレンタルか長期レンタルされています。

876件ある内法的にバケーションレンタルが出来る部屋はたったの179件しかありません。

同じ建物内で同じホテルが運営して居るのに、ある部屋には許可証があってある部屋にはない訳です。これは不動産を売る際にいつも許可証があるかどうかは聞かれる質問です。

ホテルは今まで、許可証のある部屋もない部屋も同じ様にホテルの一室として貸していました。無い部屋に同じ様に許可証を取るべき努力をしていたようですが、市の方は1989年以降は許可証の発行をストップしています。

バニャンもサンセットも人気のホテルコンドですが、突然の市からの通告そしてホテルからのキャンセル通知で、持ち主はショックを受けています。

スターアドバタイザーの記事から

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ハワイ不動産/購入した投資物件の賃貸準備


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不動産会社と賃貸契約を結びます。通常1年間です、それ以前にキャンセルするとキャンセル料が掛かりますからご注意。

不動産管理会社はお客様の消費税の番号を取ります

毎年の税金の申告をお願いする会計士さんに税金番号を取ってもらいます。

通常管理会社は賃貸料の10%を手数料として頂きます。コンドの管理費は大家さん持ちです。電気代が管理費に含まれて居ない場合はテナント持ちです。

戸建ての場合は、プールや庭師の費用は大家さん持ちで、水道、電気代はテナント持ちです。

賃貸のマネージャーは不動産を良く調べて、オーナーに必要な物の提案をします。例えばカーペットを代える、ペンキを塗る、とかまた修理が必要な箇所があれば修理をします。

マネージャーは不動産を調べた後、幾らくらいで貸せるか価格を出します。時に賃貸会社と大家さんの欲しい賃貸料に差が出ることがあります。高いお金で購入したのだから高い賃貸料を欲しい、と思うのは当然なのですが、市場価格という物があります。

同じ建物内で他の不動産がどの様な価格で賃貸しているのか借りる人も比較が出来ますから、それよりずっと高い賃貸料ですと、3ヶ月も4ヶ月もお部屋が空きになってしまう事があります。一戸建ての場合も同じです。

市場価格が3000ドルなのに1000ドル多い4000ドルにしたいと4ヶ月も空きにすると、3000x4=1,2000も年間に損してしまいます。3000X12=36000 36000−12000=24000計算すると月平均$2000しか取れない計算になってしまい、結果的に損をしてしまいます。

賃貸料は現実的に付けてください。

毎月管理会社から明細が届きます。またウエッブサイトでいつでも賃貸内容をご覧になれます。賃貸料から不動産会社手数料の10%を引いて、その他のコンド管理費、庭師、プールクリーニング、ローンの支払いを差し引いた残高が、指定された口座に送金したり、自宅まで小切手が郵送されます。

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ハワイ不動産/バケレンが出来なくなった不動産どうします?


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今まで違法でバケレンをしていて、市から警告の通知を受け取った人、普通のコンドや住宅だけでなく、ホテルコンドの中にもバケレンが出来なくなった不動産が沢山あります。

今後は、其々の建物の決まりにより、1ヶ月以上、3ヶ月以上、6ヶ月以上等の賃貸出来る期間の制限がありますので、その決まりにそって月決めにしたり、長期にしたら良いと思います。

バケレンやホテルコンドの方は、持ち主も使いたい時に来て使い、それ以外は賃貸していましたが、これからは月決めで賃貸して行ったら、持ち主も使用できますね。

月決めの場合は、空きが出る場合も多いですが、持ち主が使用したかったら仕方ないと思います。

又は空き家にして別荘として使う、これもアイデアです。

逆に言うと、同じ建物で同じ様な不動産でも、バケレンが出来る物と出来ない物とでは不動産価値に多かれ少なかれ影響するのではないかと思います。

長期で賃貸されたい方はご連絡下さい。

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ハワイ不動産/カハラビーチアパート、残り8年!


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借地権付きのカハラビーチアパート、リースの残りが8年と狭まりました。2027年に借地権が切れます。

ビーチフロントでカハラホテル、ワイアラエカントリークラブの隣と最高の立地にあるこの建物は、以前はとても高かったのです。

以前にも出しましたが、余り短い期間なので、ここに賃貸に掛かる費用を売却例を使い出してみました。

Kahala apart2

2ベッド、2バス、の不動産は$110,000で売れました。
室内面積1555スクエアーフィート、144平米。月管理費1190ドル、月借地料2600ドル、月固定資産税268ドル、合計$4,058の維持費が掛かります。

購入価格の$110,000を残り8年で割ると、1年間で$13,750、月では$1,146です。 1,146+4,058(月経費)=5,204

このビーチフロントの家の様に広々としたコンドを月$5,204で8年間借りている、と考えたらとてもフェアーで悪くないですね。

次の例は3べッド、3バス、3,440スクエアーフィート、320平米、97坪、大きな家のサイズもあります。$300,000で売れました。

この不動産はオーシャンサイドの部屋で、最も価値のある側です、一番高い時は10ミリオン近くしました。売却写真をご覧ください、豪華な部屋です。

月管理費$3,042、月借地料$6,559、月固定資産税$2,582、合計$12,183

購入価格の$300,000を8年で割ると、年間37,500、月$3,125。 3,125+12,183=15,308  月$15,308で賃貸している事になります。部屋の写真をご覧になったら、月$15,308で8年間賃貸だったら悪くないな?と思うかも知れません。

価値観の違いですね。所有ではなく賃貸していると考えられる人が購入していると思います。

明細をご覧ください。一番最後の$300,000で売れた部屋はとても豪華です。

https://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=171063D2S5&p=DE-20440573-775

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