ある建物のペントハウスは、新しいコンドより広くてとても豪華です、しかし建物が古いので、新しいコンドのような大きなプール、ジムやバーベキュー、レクリエーション施設に欠けます、小さなプールがあるだけです。持ち主は豪華な広々としたスペースと大きなベランダが一目で気に入ってしまい、別荘用に購入しました。

建物の中で豪華なのはこの部屋だけで、あとは普通の小さなコンドです。部屋は広くて豪華だけど、売る時は簡単でない事も良く理解して購入しました。

それから数年して、他の不動産を購入したので、ペントハウスは賃貸する事にしました。お家賃はほとんど新しい高級コンドと同じです、広さはもっとあるのですが、新しいコンドは直ぐに貸せますが、ここはテナントが付くのにいつも時間が掛かります。

また不動産価値も購入時から上がっていません。最初は住む目的で購入したから良かったのですが、投資となりますと、これから新しい高級コンドが沢山ある中、これからこの不動産の価値が上がる様子もありませんので、持ち主は、売却をしてもっと新しいコンドに買い換える方向に考えだしました。

ここでです、この不動産を売却すると、新しいコンドが1件買えます、または40万ドル代の中古コンドが3件買えます。４０万代のコンドの方が貸し易いし、売りやすいと考えます。確かに、最近の新しいコンドは価格がみな高いですから、一般の人達には手が届きませんが、４０万ドル台の需要は沢山あります。賃貸料も３件分の方が多くなります。

難しい選択ですね、これは本当に人それぞれの価値観です。長く貸しておく投資用だったら、貸し易い、売りやすい、40－50万ドルの設備の良いコンド選択が良い様に思えます。

居住用には、これからずっと住むわけですから、自分でココ、と思える好きな物件を購入したら良いですね。

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とにかく一番安い物件は幾らですか？私の一番苦手な質問です。

借地権の物件が安くて良いので、借地権を買います。こちらの借地権の説明をしても、私は借地権で儲けたので、価値が無くなるなんて事は信じません。安いのを売るのが嫌だからそんな事を言うのでしょう？と言われました。

また他の人は、借地権の説明をすると、あなたバカな事を言う物ではありませんよ、何年仕事をしてるの、所有者組合がそんな事許すはずないでしょ？！

とは、何も知らない人達からこの様な返答をされた事があります。

ある不動産は借地権であと１2年しか借地期間が残っていません。親から譲り受けた為、借地権の内容を良く知らない持ち主は、考えなしにお金をいっぱい掛けて豪華に改装しました。

そして通常の価格の倍で売りたいと言う希望です。でも誰が買うのでしょうか？それを説明しても理解してもらえません。結局長い間売れず、実際に経験してやっと悟った持ち主は、本人がそこに移り住み、住めるだけそこに住む事にしました。この場合は、これが一番良い方法です。お金を掛け過ぎたので、売り価格は改装費の半分です。

やはり親から譲り受けた借地権の不動産は残り１０年ちょっと、長い間賃貸していました。しかしその後、借地料の再交渉で借地料が上がり、管理費も上がり、ついには賃貸料では経費が賄えず、毎月の支払いがかさんで来ました。

残念ながら売却は不可能です、それはこの建物の管理費と借地料が高過ぎて、これだけの金額を払ったら、もっと条件の良い所有権付きの物件が買える額です。誰もこの様な条件の悪い不動産を購入する人はいません。持ち主は経済的に行き詰まり、その後どうしたかと言いますと、持ち主は地主さんに不動産を返上してしまいました。

借地権の不動産の中には、期限が近づくと延期をしてくれる所も良くありますが、それでも先が見えずとても不安な状態です。とにかく安い物件、と聞かれることがたまにありますが、以上、先が短い借地権の物件はどんなに安くても、期限が短くなるに従い、毎月の経費は上がり不動産価値は落ちて行きます。

しかし、所有権付きの物件なら、例え安い小さな物件を購入しても、それなりに必ず価値が上がります。

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空きの賃貸物件にテナント候補から申し込みがあったら、居住予定の人全員の収入と職場の確認、元大家さんの確認、クレジットの確認と、全ての審査を通過して受け入れます。

その様にして選んだテナントでも、たまにですが問題児が出て来ます。

入居する際には、これから居住する人の氏名を書いて登録します。問題を起こしている賃貸は、住人以外の人が入り込んでは大騒ぎして、大声や激しいケンカをして近所から建物のマネージャーから、テナントを追い出して下さい、と苦情の連絡があります。要するに男女関係の問題です。

この場合、月決めの契約のテナントだったら、45日間の通告を出して問題なく契約を終了して、退居してもらえます。

所が、まだ契約が続いているテナントの場合は、弁護士を雇い法的な処置をしなければなりません、費用も掛かります。それには電話だけの苦情でなく、書面での苦情が必要です。苦情の度に書面で出して下さいと言いますが、誰も相手に分かるのが怖くて書面に出来ません。管理人も同じくです。

テナントはいつも法律で守られていますから、テナントが問題を起こしているのは分かっても、この書類無しでは、法的に出て行ってもらう事は出来ません。不動産管理をする私達は法律の元、お客様の大切な不動産を管理しています。どの様に終結したか、またいつかご報告したいと思います。

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今日出たばかりの新しい物件の中から、なかなか中なテキな物件だったので、ご紹介します。

カイルアのラニカイに行くとコバルト色の海の中に島がぽっかりと浮いています。ラニカイは一方通行で、出入りにはちょっと時間が掛かりますが、別荘には最高の場所です。

この住宅は高台にあり全ての部屋から海が見えます。

家屋面積　4234スクエアーフィート、393平米、

敷地面積　10,000スクエアーフィート、281坪

6ベッド、5/1バス

価格は$3,750,000

先ずはクリックしてご覧ください。

https://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?ID=2474795260

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ハワイ島のプナの噴火の模様が、全国のテレビ局で大々的に報道されています。

この凄まじいラバが住宅地を破壊している様子をテレビで見ていると誰しも怖くなります。でも実際には本当に小さな地域で起こっている事で、家は無くしても住民は皆無事です。

地図をご覧になったら、その部分が良くお分かりになると思います。

しかし、その大々的なテレビ中継のお陰で、キャンセルが相次ぎ、90%が観光で成り立っている地元のビジネスは深刻な状態です。また反対側の全く影響のないコナの方まで被害が及んでいます。

毎年200万人が訪れ、166ミリオンの収益がありましたが、影響をうけていない東側も含み今までに50%がキャンセルしています。

本土に居る夫の母は、心配で心配でと電話を掛けて来ます。300キロも離れてい所だから、と言っても心配な様です。

大きなクルーズの Pride of Americaは2,186人の乗客がいますが、入港せず、海に停泊、コナにも入港せず、その代わりマウイに一泊多くして、ラハイナに入港だそうです。Norwegian Cruise, Royal Caribian Cruiseも停泊中止です。

船客の安全が一番だからその様な決断をしたそうですが、影響のない地域の島全体が被害を受けていて、とても残念です。

これからがシーズンで稼ぎ時ですが、先は暗いです。プナの人達も家を無くして、これからどの様にして立ち直る事が出来るのか、本当に不安だと思います。

一刻も早く、家族全員が安心して暮らせることを祈るばかりです。

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外国人がハワイに不動産を購入する際に、現地法人を設立して購入する事は良くあります。

この法人は毎年更新をしなければなりません。通常は現地の責任者がその時期が来ると、毎年更新します。

良くあるのは、所有していて、うっかりその年の更新を忘れてしまう事です。それが数年間忘れたら、何年分の更新料プラス罰金を支払えば済みます。

これがもっと長い間放って置くと、会社が没になってしまいます。没になると、其の会社名は存在しませんから、他の人が其の会社名で新しく法人を設立する事が出来ます。

仕方ないね、と簡単に思うかも知れませんが、もしその法人所有の不動産を売却する際には、大変なことになります。それは、購入時と売却時の会社名は同じでなければなりませんから、弁護士さんを雇い、どの様にするかかなり複雑な状態になります。

殆どの人はそんなに長い間放って置くことはありませんが、法人の方は毎年の更新をお忘れなく。

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冬には葉を落として坊主になっていたプルメリアの木も、何時しか葉が沢山出て香りの良い花が沢山咲いています。

通りや公園では、夏の訪れを象徴する、シャワーツリーがきれいに花が咲き始めました。

写真の白い花は良くレイに使われる、香りの良い花です。散歩で通ると甘い香りが漂います。


この花はツタで、長い年月を得て写真の様な垣根になりました。

ここに来ると、思わず立ち止まり、深呼吸をして花の香りを暫く味わいます。ハワイの一番美しい季節になりました。

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