ココの新しいお友達のエディー君。

朝の散歩で出会ったエディー君ですが、ココを見ると凄く嬉しそうにジャンプの姿勢、ココも嬉しそうで、凄く可愛いワンコ達のしぐさです。



残念ながらここはドッグランではないので、2匹が一緒に走り回れないのが可哀想です。ドッグランですが、イエローラブは敏感なのか、エディーは皮膚がトラブルで行かなくなって、ココはお腹が弱いので最近は余りいかなくなりました。

毎日散歩に行くと、沢山のワンコ達とすれ違いますが、大型犬の方は穏やかで、小型犬はとても攻撃的。ほとんどの小型犬の持ち主は大型犬を避けますが、たまにクンクンと挨拶させる人もいます、するとワンコ達は仲良くしている物です。

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9月7日に5スターの超ラグジャリーホテルがオープンしました。

Espacio Waikiki　は日本の興和ワイキキ社が所有していますが、5000万ドルを投じて、88室あったビーチサイドホテルを各フロア1室、全部で9室に改装しました。

1泊5000ドルから、各部屋2ー3べッドルーム、3/2バス、階数が高くなればなるほど景色も良くなりますから、宿泊費も上がります。

ペントハウスは一泊8000ドルだそうです。

各部屋には洗濯機、乾燥機、サウナ、ラナイにはジャクジバスが付いています。

サービスも豪華、送迎、プライベートバトラーサービス付き、ゲストが快適に過ごすために、全てに手が行き届いています。

下記がそのインフォメーションです。

https://www.espaciowaikiki.com

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ご存知の様に、アメリカは契約社会ですから、不動産の売買にあたり、売主も買主も契約内容をしっかり把握して、その内容に沿って必要事項を遂行する義務があります。

契約内容により多少異なりますが、買主は売主とは違い、一般的に、エスクロー期間内に何回か法的にキャンセルする機会があります、、下記がその主な例です。

１　売主の不動産に関する公開書(Seller’s Real Property Disclosure Statement)の内容

２　コンドミニアムに関する書類の内容

３　不動産のインスペクションの期間内

４　インスペクションの結果、売主との交渉が成立しない場合

５　期間内に銀行からの融資の確約がもらえない

６　契約内で条件に期限を付けて、その期間内に条件を満たせない場合、

７　所有権に問題があり、それを売主が契約書の期限内にクリヤーに出来ない場合

８　測量の結果、境界線の問題を解決できない

９　その他、
これ以後のキャンセルは「契約不履行」となります。

買主はこんなにキャンセルする機会がありますが、売り主は買主が契約不履行をしない限りキャンセルできません。如何ですか、これがハワイ不動産購入を安心して購入して頂ける理由です。

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こんな事もあるんですよ。

気に入った不動産が見つかり、オファーを入れて、売買契約書も成立して取引は順調に進みました。

不動産のインスペクションもして、コンドの書類も読んで、ローンの申し込みをして、ローンも認可され、全て順調です。

オーナーからの不動産に関する公開書には何も書いてありませんでした。所有権調査書にも何も書いてありません。ここまではとてもスムーズで、お客様も大変喜んでいました。

そんな時、突然エスクローから連絡で所有権に問題があり決済が出来ないから待って下さいと言ってきました。

問題はもう少で解決するから、と言われて、待ちましたが幾ら待っても解決できません。こんな話は初めてです、売り主が最初からこの事実を知らせて居たら、こんなに時間を無駄にしなくても済みました。

この後調査した結果が、以下です

この売り主は抵当流れの物件を銀行から購入しました。

銀行でローンを組むと、決済後、ほとんどの銀行はそのローンを他の会社に売ります、そしてその購入した会社もまた他の会社に売ります。良くある事です。

現在の持ち主は、ＸＸＸ銀行から融資を受けていて、その銀行に毎月ローンの支払いをしています。しかし実際はもう何社か会社が変わっている場合がほとんどです。

抵当流れの物件を購入する場合、ローンが数社に移り変わっていますので、関わった全社のそれぞれの担当者が必要書類に署名して解放しなければなりませんが、きちっと法的にリリースしてありませんので、この様に抵当権に問題が起こってしまったわけです。

残念ながら、銀行は抵当流れの物件を山の様に抱えているので、間違いを辿って、１つ１つ修正するのには時間を要します。

売主も売主の不動産業者もこの事実を知っているのにも拘らず、この事実をバイヤーに公開していませんでした。

結局バイヤーはこれ以上待てないので、取引をキャンセルしました。思わない落とし穴でしたが、エスクローは所有権に問題がある場合は決済できませんし、銀行も融資をキャンセルしますので、消費者は守られているので、そこが安心な所です。

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日本の方からはたまに、どの位な指値で買えますか？と聞かれることがありますが、経済が安定している時の不動産市場は安定していますから、大きなディスカウントは無理でしょう。

しかし建物の中でも売れている物となかなか売れない物がありますから、需要と供給で、売りにくい物はディスカウントも多くなります。

以下が主なコンドの売りに出ていた価格と売れた価格の比率をご参考までに出してみました。

Waikiki Banyan　6月100%、7月99.8%、8月98.50%
Waikiki Sunset　7月99.5%、8月101.3%
Ritz Carton　　　6月100%、8月94.90％
Koolani　　　　　6月97.1%、7月98.1%
Waiea　　　　　　6月100%、7月91.2%
Park Lane　　　　6月97.3%
One Ala Moana 　7月90.5％、8月97.2%
Hokua　　　　　　6月87.6%、7月87.3%、8月96.6%
Ae’o　　　　　　　7月95.3%、8月97.5%
Anaha　　　　　　6月97.2%、7月94.6%、8月95.2%
Waihonua　　　　6月97.2%、7月94.4%

建物によって割引率が違うでしょう？しかし不動産はタイミングですから、ディスカウントが今まではかなりあったとしても、人気の物件が出たら、思ったほどでは無い事もあります。

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7番目のタワーVictoria Placeの公聴会が水曜に開催されました。

その概要は40階建て、350室、平均価格は100万ドル以上、工事費用374ミリオン。



この建物の建設許可が下りすると、来年早々販売開始、そして第３四半期頃には建設が開始です。

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日本の人達がハワイに来て最初にビックリする事は日本製の車の多い事です。

ここで何処に行ってもこんなに多いの？と思いますが、本土に行くとハワイ程の数は見ません。

老若男女ハワイの人達は皆日本が大好きです。食べ物が安くて美味しい、清潔で人が優しいくて親切。何回も言っている人も少なくありません。

人気の中国旅行も滞在中病気になった人が多いので、お医者さんも年を取ったら、旅行は衛生的な日本に行く事を勧めます。

ショッピングや散歩でたまたま知り合った人達や、他の知り合いも、日本の美味しいレストラン、見所、良く聞かれます。

昔ハワイに移住して来た現在の日系人の祖先が築き上げてきた信用のお陰で、私達日本人がハワイで快適に生活ができます。

ハワイに住む日本人や日系人は出来る限り日本風にお正月を祝いますが、これがハワイの慣習になって来て、ハワイに住む多くの人が日本風のお正月をお祝いします。

ハワイには日本全国から人が集まっていますから、お雑煮一つとっても皆それぞれ作り方が異なりますが、ハワイ風は必ずミズ菜を入れます、これは三つ葉の代わりかな？

暮れにスーパーに行くと地元の人達が飾り物やお正月の食材を私達より真剣に買いあさっていて、日本の習慣が深く浸透している事が伺えます。

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これはノースショアのビーチフロントにある一戸建ての物件を売る時起こった問題です。

当不動産は何十年もの間家族で受け継がれて所有していました。

この不動産を売りに出して、直ぐに買い手が付きました。エスクローが開設されて、所有権（Title Search)調査をしました。この調査は、不動産売買の際には必ず行われるものです。

その調査結果は、初代の大昔の持ち主がAとして、次の持ち主がB、 Cがぬけて、,D,E,Fの現在のオーナーにつながります。

所有権を売却の際には、初代のAからBに、BからCに、CからDに、DからEに、EからF,と言う様に、歴代の所有者のリンクが全部継続していなければなりません。

所がこの不動産はハワイの王朝時代、王様がAに土地を上げました、Aが亡くなったので、王様は子供の乳母のBに上げたそうです、その乳母BがCの人に上げたのでしょうが、そのCの記録がぬけて、次のDの人の所有になっています。BからCのリンクが切れて、DからまたE,そして現在のオーナーのFになっています。

不動産を購入する際に、エスクローの権限会社は権限保険を付けて、所有権上の問題が将来生じて場合、購入価格まで保証してくれます。

ところがこれは最初から、リンクがきれていますから、抜けているリンクのCの子孫が権利を主張した場合、その部分の権限保険の保障が出来ません。

ではこのFの持ち主はどうして購入できたの？と言う疑問が出て来ますが、それは何十年も前の事ですから、現在とは大分購入の際の手続きも規制も違ったからでしょう。

この購入者が現金で購入して、その様なリスクを受け入れる場合は決済が可能です。しかしほとんどの人は、そんな問題のあるイワク付きの物件は買いません。ローンの場合は、銀行の融資が下りません。

と言うわけで、お気の毒ですが、この物件は売却不可能な物件でした。家族では楽しめるけど売る事は出来ません。こんな事もあるんですよ。

これがエスクローを使うと安全と言う所です。

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