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ハワイ不動産/借地権の不動産もこんな考え方なら良いかも


Kahala apartedited
カハラホテルの隣にあるカハラビーチアパートは高級コンドでした、リース期間が短くなったので価格が落ちています。現在2ベッドが$125,000-$1,500,000まで売りに出ています。

あと9年だけリースが残っています。

実際に売れている価格は安い物が$50,000です。5万ドルならへそくりで買えそう、と思います。皆さんこの金額だけ見ますけれど、実際には管理費が$1,190、借地料が
$2,206、固定資産税月平均$427、合計月$3,823掛かります。

しかし物は考えようで、1,555SQFT, 144平米もある高級コンドを月$3,823で9年間賃貸すると思えたら良いかと思います。実際には最低$4,200から$5,000以上します。あんな素敵な場所で9年間賃貸して生活を楽しんだら悪くない話です。5万-10万ドルで購入出来たらです。

ちなみに$3,823の金額は約$772,594のローン価格に値します。

今度はこの建物の中でもオーシャンに面した不動産は3,440SQFT、320平米もあり価格は強気の$1,400,000、室内もビューもとても豪華です。
しかし、管理費$3,042、借地料$5,637、固定資産税$2,582、合計はびっくりの$11,261です。

この金額は$2,200,000のローンの支払額に相当します。数字を見ての通り、$1,400,000も支払、毎月$11,261も賃貸料を払いたった9年間だけ住める、と言うのは全く採算があいません。

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ハワイ不動産/ハワイカイに建っレンタルコンドがコンドとして売りに出ます


Hawaii Kaiedited
7000 Hawaii Kai は2年前にレンタル専用のコンドとして建設されました。

全部で215件ある部屋は2,3,4べッドからなり、$2,200-$3,700と54件のお安い賃貸からなります。

今年の秋、213件の内の100件からセールスをスタートするそうです。現在居住中のテナントが最初に購入出来る特典があります。

価格は$479,000-750,000までで、居住中のテナントが購入する場合は、今まで賃貸として支払ってきた金額の15%を購入価格として戻してくれるそうです。

先ずは50%がオーナー居住者にそして残り50%が投資家用として売りに出します。

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ハワイ不動産/カイルアの数少ないコンドミニアムのリスト


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写真で見る通り、先ずカイルアには高層コンドはありません。法律が定まる前に建てられた2棟も20階に達しません。カイルアはビーチの街で、住む人達もとてもカジュアルです。何故か白人人口がとても多いです。

殆どが戸建て住宅なので、18階しかないコンドも目立ちます。数えるくらいしかないコンドですが、他のホノルルコンドと違いそれぞれユニークでテニスコートのある所も多いです。

殆どのコンドは、カイルアの街もビーチへもそれぞれ歩いて行かれる距離にありとても便利です。ゆったりとした生活を楽しみたかったら、カイルアは如何ですか?

クリックしてリストをご覧ください。

https://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?ID=2504403179

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ハワイ不動産/購入時に行う不動産のインスペクションの最近の傾向


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買う人の多くが不動産購入契約書にAS‐ISと言う、そのままの状態で購入します、と言う条項を付けます。バイヤーが付けなかったら売り主が付けて交渉します、ほとんど100%と言って良い位AS-ISが付いています。

所が実際にはどの様に取引が進むかと言いますと、

本当に小さな中古でほとんどパーフェクトなコンデションでも、ネジが欠けている、ドアがきちっと揃わない、とこんな持ち主も気付かないほどの小さな物まで修理の要求が来ます。どの様に受けるかと言いますと、1.この要求を拒否する事も出来ます。その結果は、バイヤーがそこで契約を破棄できます、2.または売り主が要求通り修理する、3.またはそれに相応した金額、200ドルとかをバイヤーに上げることになります。

取引の金額の大きさや内容によりことなりますが、り殆どのバイヤーがインスペクション後は、多かれ少なかれ、そのままの状態で購入するAS-ISを守らず、あれもこれもまとめて5000ドルとか10000ドルとか不動産によっては$100,000も価格を落とすことを要求します。

金額が大きい場合は、その金額を10,000ドルなら5000ドルとかに交渉する場合が多いです。$100,000の様な大きな金額の場合は、大抵大きな問題が見つかり、その修復の見積もりを専門家から出してもらい、その金額を請求します。

去年、大きな古い家をAS-ISで売った時は、そのままのAS-ISで終了しましたが、それ以外はいつもあれを直せ、これを直せの要求があるのが常で、AS-ISは本当に形式で付けるだけという感じになりました。

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ハワイ不動産/自分のセールスエイジェントを持っメリット


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現在何人かこれ、と言う不動産を探しているバイヤーさんがいますが、先ずその不動産の中の動きがすぐ分かる様にセットして、新しい売りが出たら直ぐにバイヤーさんと私に情報が届くようにします。そして、なかなか出て来ない特別な物件なので、又毎日何回もリサーチするのが日課です。

これだけしていて、好みの物件が出て来ないかサーチしていても、一銭も掛かりません。購入の際も手数料は一銭も掛かりません。

売主と買主のエイジェントの立場は全く異なります。売主のエイジェンとは売主に付いて、良い条件で出来るだけ高く売るのが仕事です。

買主のエイジェンとは、買主が良い条件でなるべく安く購入できるように、上手に交渉するのが仕事です。そして売主からの不動産に関する情報も、内容を確認したり、落ち度が無い様に、買主が全てを理解して購入する事が出来る様にサポートする事が義務だと思います。

ですから、自分のエイジェントを持たないで、オープンハウス等で、売主側のエイジェントから直接購入すると言うのはベストな方法ではありません。覚えてて下さい、売主のエイジェンとは売主に雇われて、良い条件で出来るだけ高く売るのが義務ですよ、ですからどうしても売主に有利な条件で購入することになります。しかし自分のエイジェンとがいたら、有利になる方向に交渉をしてもらえます。お金は一銭も掛かりませんから、自分の為に働いてくれる自分のエイジェントがいた方が絶対得です。

日本の不動産サイトを見ていると、同じ建物の部屋が売りに出ていて、それぞれ価格が異なりますが、どの価格が正当な価格なのか分かりにくいです。

ハワイの不動産検索だったら、同じ建物内の全ての売り物件のコンデションと価格、全ての売れた物件のコンデションと価格が分かりますから、買う人はフェアーな価格が出し易いです。

ハワイの不動産売買そしてご質問はお気軽に私までご連絡下さい。

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ハワイ不動産/小さな賃貸ガーデン


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空いている土地を借りてガーデニングや野菜作りをするなどと言う所はホノルルにはありませんが、町の何か所かには、この様に市から借りられるミニガーデンがあります。写真のガーデンはケールやアーブがいっぱいです。あるところはアボガドの木があったりします。

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ホノルルの町で、私が知っているのは2か所ですが、もっとあるかも知れません。 たいてコミュニティーセンターのグラウンドのある辺りにあります。雑草だらけでジャングルの様なところもあります。

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庭の無いコンドに住んでいても、こんなところを借りて、お花を作ったり、お野菜を作るのも楽しいかもしれませんね。仕事を終えてガーデン道具をカートで運んでいる人達を何人か見かけました。

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ハワイ不動産/委任状の種類と使い方


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委任状にはSpecial Power Of Attorney と Durable Power Of attorney があります。

Special Power Of Attorneyはある特定の事、例えば、不動産を売る事、買う事等に使用します。この書類は弁護士に依頼して作成します、そして委任状を依頼する本人が、その書類を公証人の前で署名をして有効となります。

この委任状は、売主、又は買主がどうしても譲渡書に署名しなければならない時、出張でいない、病気でいけない、その他の理由で公証人の所に行けない場合に、委任状で指定した人が本人に代わり公証人の前で署名をします。たいていは、夫の代わりに妻だったり、妻の代わりに夫だったり、息子や娘だったりします。

ある不動産は兄弟3人で所有していましたが、3人とも多忙な人達で全く時間が取れません。この様な人達が不動産を売却するのは、大変な事ですから、事前に3組の委任状を作り信頼できる人に委任状を作成して、契約の全てを委託する事が出来ます。但し有効にするためにはこの多忙な人達も、一度は交渉人の前に行き委任状に署名をしなければなりません。東京だったら公証役場かアメリカ大使館です。

契約途中で署名をするはずの本人が入院して署名が出来ない、外国に出張、となりますと大変です、その様な時に使う物です。夫婦がお互いに作成する時には、2組の委任状を作成します。但し本人が亡くなった時点で、委任状も無効となります。

Durable Power Of Attorneyは特定の事だけで無く、全ての事を本人に代わり使えます。夫婦間は良いですが、他の人を指名して、乱用されたらとんでもない事になりますから、ご注意下さい。これも体が弱い人や留守の多い人にはお勧めです。これも本人が亡くなった時点で、無効となります。

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ハワイ不動産/他人と共有名義の利点とマイナス点


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両親以外と共有で購入する場合は、以下の様な関係が良くあります。

まずガールフレンド、ボーイフレンドの関係で不動産を購入する

友達や親戚と一緒に買う

投資家仲間のフイで買う

まず、まだ結婚も確実でないカップルでの不動産購入は、関係がダメになった時は大変です。そこにはもう2人で住む事はでき無くなりますから、結局売却しなければなりません。カップルで購入する場合は、もう確実に結婚する、と言う場合が理想です。

結婚している人達も、離婚する際には、ほとんどが不動産を売却する事になります。勿論運が良い人は、奥さんが不動産をもらう、と言う事もありますが。

一人で買うより何人かで共有で買う方が金銭的負担が軽くて済むので、仲の良い友達と一緒に購入しましょう、となりますが、将来色々な事が起こりえます。商売が上手く行かない、健康を害したから売りたい、そんな時、他のパートナーは何が出来るかと言いますと、その人の分を買い取る、それが出来ない場合は、売りたくなくても結局売らなければなりません。長い間にはそれぞれの持ち主の生活状況も変わる事があります。

また共有でローンを組んで購入した場合、その中の1人がローンの支払いが出来なくなった時はどうしますか?

投資仲間のフイで購入する場合は、お互いに投資目的の仲間で購入していますから、良い時期に売却したり、購入したりして、上記の様な問題は無いようです。

共有で購入する一番のメリットは購入時の支払い金額が少なくて済む事です。親友と購入しよう、と思った時には、ちょっと以上の事を考えて見て下さい。

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ハワイ不動産/ラニカイの戸建ては高いけど、ココだったら買えそう


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ラニカイにあるブルーストンは50エーカー(61,208坪)の中にあり、有名なミッドパシフィックゴルフ場に面したゲートの中にあるコミュニティーです。

これだけの広さですから、設備も豊富、テニスコート、プール、パーティールーム、ジョギングパス等

有名なラニカイビーチも直ぐそば、タウンホームは広々としていて、ゴルフ場に面した物やオーシャンビューのある不動産もあります。位置や景色が良いとお値段も高くなります。

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オバマ大統領はハワイを訪れると、必ずお隣のゴルフコースでゴルフを楽しみます。

カイルアが好きな人向きです。現在3件売りがあります。3ベッドで価格は$998,000-$1,080,000まで。

クリックしてご覧下さい。

https://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?ID=2485538854

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ハワイ不動産/花子がいなくなってもう2年


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今日は花子のニ周忌です。あっという間に過ぎてしまいました。

本当に存在感のある子で、あのひょうきんで、優しくて、ドジで、表情豊かな花子が居なくなってからは、何かが欠けてしまったようです。

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この写真は、朝、私達が出かけるので不機嫌な顔です。

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この写真はご機嫌で、ひっくり返って、お腹を撫でて、と甘えておねだりしている顔です。

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サーシャとは大の仲良しで、お母さんの代わりの様、サーシャに何でも好きな事をさせていました。いつも一緒。ドライブも大好きでした。

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とにかくじっと心の中まで見透してしまうので、病気が分かった時からは、花子の前では心配な顔をしたりしない様に努めました。図体は大きいですが、女の子らしい、本当に可愛い子でした。目をみると愛情にあふれていました。

時たま黒い花子に似ているラブを見掛けてうれしくなりますが、花子ではないんですよね、さっと居なくなり全く懐きません、あー花子はもう居ないんだ、と思います。真っ黒なつやつやとしたベルベットの様な毛並みをしていました。

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犬の人生は100%人間次第ですが、犬の人間に対する愛情は無限です。花子もサーシャもいなくなった今は、またココと一緒に楽しい思い出作りをしています。

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