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ハワイ不動産/良い写真はバイヤーを引き付ける、


flowers
売り物件の写真を撮る時には、一番良い所を強調して最高の状態に見えるように撮ります。部屋が暗かったら、いくらでも明るく出来ます。狭い部屋でもレンズを替えたら、広々とした写真になります。

庭もです。ある写真を見ると、広々とした良く整備された芝生の前庭がとても魅力的でした。実際に見てみたら、箱庭ほどの小さな物で、あれはちょっと違い過ぎない?とがっかりでした。レンズであんなにも変えられるのですね。

不動産を売りに出す準備をしていたり、売っている最中の人が、近所に自分の家よりずっと魅力的な物件が安く市場に出たら慌てます。でも大抵は低い価格にはそれだけの理由があります。

写真で見えないのは、不動産の奥行や近所の環境です。また下手な写真を出している家は、本当は奥行きのあるとても良い立地で家の間取りも良いのに、写真が悪いために見せる機会が少なくなる事もあります。

物件探しをしている方は、写真だけで決めつけないで、やはり本物を自分の目で見るべきかと思います。勿論、家が小さすぎる、庭がもっと欲しい、と言う場合は見る必要はないですね。

以上の理由から、私が売りに出す時は、勿論一番良い所を引き出して写真を撮ってもらい、アーこの不動産を見たい、と言う感じにしてもらいます。でも実物に近い感じで魅力的に、がゴールです。

でも写真の効果は本当に大きいのです。先ずはバイヤーに見てもらわないと始まりませんものね。

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ハワイ不動産/あなたのDNAテストやってみますか?ジェリーの結果は、、


Jerry good
私の夫は、良くハワイのポルトガル人とかメキシコとかイタリアとかのラテン系に見られます。

ある時カイルアのオープンマーケットで南アメリカのバンドが珍しい音楽を演奏しているのを聞いていると、隣にいたグループの一人がジェリーにスペイン語で話しかけました。

ジェリーは「、ごめんなさい、私はスペイン語は話せません。」と答えますと、「どうして話せないの?」と言われました、話せない物は話せないので、返答に戸惑っていました。これはホンの一部ですが、良くラテン系の人にもラテン系と間違えられます。

面白いのはヨーロッパ人のお客さんは、イギリスかフランス人に見えると言います。

ジェリーの父方は、祖父がドイツ人の一世、祖母は死ぬまで英国国籍でいたイギリス人の一世。母方は何世代もいる家系で、祖父はアイルランド、祖母はフランスとちょっとアイルランドが入っています。と言う事は、ドイツ、イギリス、アイルランド、フランスが4分の1ずつと言う事になります。ラテン系は入っていません。

実際にどの様な血が入っているのか検査をする事にしました。結果が出るまでは約6週間かかりました。

やっと結果が届きました、それによりますと約99.5%がヨーロッパから、と言う事でした。

フランスとドイツが43.5%
イギリスとアイルランドが22.2%
イベリア 5%
スカンジナビア1.4%
大きく分けて北欧23.7%
大きく分けて南欧1.9%
ヨーロッパ1.4%
アメリカインデアン0.4%

DNAは面白いですね。ハーフの子供達を見ると、同じ両親から生まれたのに、ある子は金髪で青い目の全くの白人、そしてもう一人はほとんど日本人。同じ兄弟でも異なります。

日本人の私がテストしたらどうなるのでしょうか?他の民族の血がどの位入っているのでしょうか?学生時代の友人は日本海側の山形の鶴岡から来ていましたが、髪は赤茶で、白い肌で、白人ぽいです。ヨーロッパ人の先生からは、何処から来たの?と聞かれていました。日本人だけだ、と言っても信じてもらえませんでした。本人が知る限りでは普通の日本人だそうです。でも日本海側ですから、ロシアにも近いですよね、大昔に何があったかまでは分かりません。

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ハワイ不動産/ハンディ‐マンと建築業者、分かって雇うと納得


handyman
全ての業種ではありませんが、家の修理にはハンディーマンもいますし、建築業者もいます。どこが違うかと言いますと、ハンディーマンはライセンスも傷害保険も持ちません。

一応形式上は、1000ドル以内の小さな仕事をするのがハンディ‐マンです。大きな仕事は安心な建築業者を使います。

ある時コンドのペンキを塗るのにハンディ‐マンに見積もりを出してもらいました。とても腕の良い安い人なので不動産の持ち主も大喜びでした。

コンドのマネージメントにその旨を話しますと、ライセンスのある人でないと建物は認めないと言われました。結局倍くらい出して、ライセンスのある建築業者に頼む事になりました。

今度はカーペットを替えるのに、いつもお願いしているとても安いカーペット屋さんに見積もりを出してもらい、工事をお願いするので、またマネージメントに行くと、傷害保険が必要と言われました。残念カーペット屋さんは保険を持ちません、仕方なく、彼の仕事仲間の業者で保険のある人を紹介してもらい、ちょっと高くなりましたがお願いしました。

窓のスクリーンの張り替え、ドアの付け替え、エアコンの取り付け、小さな修理等、小さな仕事は建築業者には頼めませんので、ハンディーマンを雇うのですが、優秀なハンディーマンは人気者で必要な時に直ぐに予約が出来ません。これが大変です。

ハンディ‐マンを余り紹介したくない理由は、紹介しても伸び伸びになっていて、約束時間に現れない、仕事が終了しない、と言う事も良くあります。その為に紹介した私が何回もお詫びしなければならないのは辛いです。

ハンディ‐マンは安い分時間通りには行かない事を分かって頂いて、我慢が必要です。上手な人は建築業者に負けないくらい良い仕事をします。

上記の写真は杉の木のシーダーハウスの壊れた階段をハンディ‐マンが修理をして色を合わせました。建築業者を雇う程の仕事ではなくても、同じ様な上質の仕事をしてもらわないと、売る時の商品ですから、とても重要です。

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ハワイ不動産/命綱


Coco line
サーシャが居なくなってからは、たった一人でお留守番のココです。まだ家の中を荒らしてしまうので、私達がいない時は限られた範囲にしか出入りが出来ません。バスルームと庭とラナイにしか入れません。可哀想ですが仕方ありません、まだまだ信用は出来ません。

そんな訳で、ドライブには良くつれて歩きます。

車に乗ると急ブレーキを掛ける事があり、運が悪いと飛ばされてしまうので、その手段を検討していました。この写真の方法は完ぺきではありませんが、ある程度自由に身動きが出来て、急ブレーキを掛けても吹っ飛ぶことはありません。

後ろの座席に座れるワンコは、シートベルトが使えるようですが、長い間のドライブには耐えられそうもないので、このベルトを選びました。

Coco line 1
今日は遠くまでお伴です。結構静かにしているので助かります。

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ハワイ不動産/ハワイの主な人種別経済比較、日系人頑張っています


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ビジネス、経済開発庁による調査の結果です。調査はハワイの主な14の人種から出しています。右は、人種別、個々の平均収入で、トップ5は白人、日本人、フィリッピン人、ハワイ人、中国人です。日系人が一番、次は白人、次は沖縄人、中国人、韓国人と続きます。

ハワイは不動産が高い事から、不動産所有者率は全米では一番低くなっています。ハワイでは56.9%が自分の持ち家に住み、全国平均では63.9%だそうです、価格が数段に異なりますから下でも仕方ないですね。沖縄人は77.3%が自分の持ち家に住み、日系人は73.6%、中国系は64.1%です。

沖縄人はお互いのネットワークで幸せに生きている人が多く、家族全体の収入はトップで$87,938で安定しています。 しかし何世代もの大家族が一緒に暮らすフイリッピン人の家族全体の収入は一番高いです。

左のグラフは人種別貧困率です。沖縄人は最も低い貧困率で3.2%です。日系は6.6%です。

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ハワイ不動産/コンドを買ってバケーションレンタルをしたい


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自分達でも使って、使っていない時は貸してお、くバケーションレンタルの出来る不動産希望の人は多いです。

バケーションレンタルが出来る所は、ほとんどがワイキキですが、しかし違法では無く、合法的にバケーションレンタルの出来る所は本当に少ないです。コンドだったら何処でも出来ると勘違いしている人も多いです。

一番のお勧めはホテルコンドです。ここだったら、持ち主も使えるし、それ以外はホテルとして貸しますので、毎月の経費はここで済みます。価格もご予算に合わせて沢山ではありませんがあります。新しい方の建物は収入は余り期待できませんので、良く収支を確認してから購入して下さい。古い物の方が手元に残る収入は良いと思います。

それぞれのコンドミニアムには、最短賃貸期間の決まりがあります、ある所は1ヶ月、3ヶ月、6ヶ月、1年と言うように厳しく決められています。

高級になればなるほど、最低賃貸期間は長くなります。

では1ヶ月間で貸せるコンドを購入して、オーナーが年2,3回使用して、その間を貸しておく場合、どの様な人がその半端な期間借りるでしょうか。バケーションレンタルの1週間や2週間、または1ヶ月は貸し易いでしょうが、次の1ヶ月は、、、随分空きが出来てしまいます。

また普通のコンドの中にバケーションレンタルを合法的に出来る部屋がたまにあります。この部屋は売る時には他の普通の部屋より高く売れます。

ある時バケーションレンタルをする気のない人が、その貴重な部屋を賃貸する事無く、別荘として使っていました。それから1年して、そのライセンスの更新時期になりましたが、貸す気がないので、そのまま更新せず、そのライセンスはそこで無効となりました。次に買う人が欲しい、と思っても、もう発行はされません。

購入の際には、良く不動産エイジェントにご相談下さい。

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ハワイ不動産/何処に行っても雨、きれいなオーシャンビューが撮れない


Kaneohe 4.1.18
コオラウ山脈沿いの豪華なオーシャンビュー住宅ですが、この所雨ばかりで、折角の青いオーシャンビューの写真が撮れません。ホノルルが晴でも山の反対側はまた別のお天気です。

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土砂降りの雨です。でもホノルルに入ったら晴れているかも?の期待は裏切られ、この日は何処も彼処も土砂降りの雨でした。

一般的に、海のそばの住宅もメインテナンスが掛かりますが、山脈のそばの住宅は緑いっぱいで良いですが、その分雨が非常に多いので、カビが発生しやすいです。カビの処置、建物のメインテナンスには、他の場所と比較すると費用が掛かります。でも緑に囲まれて、豪華なオーシャンビューが目の前に広がっている場所は、それでも人気があります。

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ハワイ不動産/借地権の不動産を売る時、買う時


Kahala apartedited
バブルの頃は多くのコンドが借地でした。まだ残り50年も60年もあるから、まだまだ先ね。売る人は何の問題も無く不動産を売却して、買う人も借地権の不動産を購入すると言う事には何の心配も躊躇もありませんでした。

その後大半のコンドの地主は土地を売りに出しました。現在では所有権付きのコンドが殆どで、それぞれの建物で土地を購入しなかった何人かの人達だけがまだ借地権付きのコンドを所有しています。

そして、借地権の期限も30年を切れた所が多くなりました。30年を切ると、銀行のローンが下りませんので、売るのがとても難しくなります。

借地期間の短くなったコンドを売る時どの様にしたらいのでしょうか?正直借地権の不動産は残りの期間が短くなるに従い、不動産価値が落ちて行きます。普通の所有権付きの不動産が長い間には価値が上昇するのとは、全く反対です。

地主に連絡して、土地を売ってくれるかどうか確認する事が一番です。残り少ない借地権の物件なので、お伺いを立てて、売ってくれると言ったら、しめたものです。市場価格を見て、その土地の価格に合わせて、売る価格を設定します。市場価格が$400,000で土地価格が$200,000だったら、残り$200,000があなたの借地権の価格となります。

しかしこの土地を売りに出さない場合は、$200,000ではなくなります。これが無いと難しいです。

ではどの様な借地権の物件が売れているでしょうか?ある建物は借地ですが2078年まであり、価格も20万ドル以下ですから、良く売れています。

または10万ドル以下の安いコンドは売れてます。

ダウンタウンにセンチュリスクエアーと言うオフィースビルがあります。ここは残り26年ですが、価格が$40,000-$70,000です、場所柄オフィース街ですから、弁護士さんや会計士さんがオフィースを借りるするつもりで、購入する人が多いです。

そしてカハラビーチのアパートです。ここは2027年に借地契約が切れます。しかしオーシャンフロントの一等地で、不動産の内容も高級、そして2べッドの売れている価格は$50,000からです。こんな安い豪華な物件だったら、9年間賃貸しているつもりで高級な不動産を自分の物にして住む、と言うのもアイデアですね。

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ハワイ不動産/人気のハワイ、ホテル業は大盛況


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ハワイ州全体の高級ホテルの滞在客は、平均約$600ものホテル代を支払っています。2月のホテル業は、過去30年の間で最も収益のあった月だそうです。

ハワイの人気は順調にどんどん高まり、ホテル料は順調に上がって行きます。州の平均ホテル占有率は85% ちなみにオアフ島の占有率は87.4%でした。新しいライバルのairbnbが沢山あっても、その影響は受けていないとの事です。

州の高級宿泊料は$587
普通のホテル宿泊料は$175
エコノミーは$138

高級ホテルの地域別は

Wailea Maui $587
Oahu Luxury $488
Kohala Coast $425
Lahaina, Kaanapali $365

観光業で成り立っているハワイの事、ホテル業の繁栄は地元に直接影響します。

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ハワイ不動産/一番緊張する時


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人それぞれ緊張する時は異なると思います。自分の事は自分の責任ですが、事商売となりますと、責任がありますからとても緊張します。

一番緊張する時は、買い替えです、先ず現在住んでいる家を売却して、次に移る気に入った不動産を探す、まだ目指す不動産が市場に出ていない、と言う時は緊張します。

大好きな家を売却して、次に移る所も、大好きな不動産に移って欲しい、このタイミングがどの様な展開するか?先ず家にバイヤーが付かないと新しい所にオファーを入れられません。今オファーは入れられても、売り主には相手にされません。

長い間不動産業をしていますと、この様な立場には何回も遭遇しています。買手が付いた頃、欲しい物件が出て来るかどうか。出て来ないと、家は売っても次に住む家が無い、と言う事になります。今までは運が良い事に1件を除き不思議と、いつも求める物件が出て来ました。

其の1件の方は、お一人でしたから、荷物もそれほど多くなく助かりました、それでも大変だったと思います。バケーションレンタルでちょっとの間賃貸して、最終的にピッタリの物件に移れました。

戸建てからの引っ越しは物が多いから大変です。家の買手は付いても、次に移る不動産が出て来ないと、大荷物を倉庫に入れて、欲しい物件が出てくるまで、短期の賃貸をしなければなりません。2重の引っ越しは避けたいです。

またタイミング良く好きな物件が出て来た時には、家から引っ越しして次の不動産に同時に入れるように上手に交渉をしなければなりません。

もう1つは、1031EXCHANGEをする時も期限付きですから、緊張します。投資物件を売ったけれど、次の絶対欲しい物件がなかなか出て来ない時は、EXCHANGEには時間制限がありますからハラハラしました。これも今まではぎりぎりで目指す物件が出て来ました。

不動産は縁ですから、私もお客様も、みんなまじめに生きて来ましたので、きっと良い物件が見つかるといつも信じながら仕事に励みます。

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