ハワイ不動産/きれいで利回りの良いワイキキアパート


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ワイキキにある良く管理の行き届いた16戸のスタジオアパートです。

1963年築、2016年改装してあるとてもきれいなアパートです。パーキング5

価格$3,950,000

年間純収入$183,286 ですから利回りは約4.7%です。利回りとコンデション両方が揃うのは余りありません。

先ずはクリックして内容をご覧ください。

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ハワイ不動産/シロアリ検査、インスペクターって随分差がありますよ


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どの職業もピンからキリですが、シロアリの検査をするターマイトインスペクターもしかりです。

シロアリの検査費用は売り主が支払い、検査のインスペクターは買主側が選びます。

費用は、1ベッドで300-350ドルくらいがスタート価格です、あるインスペクターは、ハーイ!と入って来て、そのまま止まらず部屋の中を歩き続け、数分後には,バーイ!と終わって出て行き、エーもう終わったの?と言う感じ、しめて$350、良い商売です。

また他の人も然り、3ベッドのコンドに10分、何もしません、ハイ450ドルです。この人達は人気のある多くの人が使う人達です。ある人は博士号ももっていました。でも全く仕事はしません。大きな一軒家を検査に来た時も、屋根裏を見たり、床下に入り込んだりもしません、20分で終わりです、800ドルです。私は買い手側ではないので、良いですが、買い手側があの仕事振りを見たら、何と思うでしょうか?

問題は、ほとんどのバイヤーもバイヤーのエイジェントもシロアリ検査には立ち会わないので、どの様に検査をしているのか知らないのです。今日も2件シロアリのインスペクターの依頼がバイヤーのエイジェントから入りましたが、2件とも同じ人で、仕事を全くしない人です。

優秀なインスペクターも沢山います。通常のインスペクションは板の部分や部屋全体も細かく検査します。家だったら、通常の家の中の検査の外に、屋根裏に入ったり、床下にもぐったり、地盤を調べたり、数時間を要します。

以前に何回もお願いして沢山仕事を上げていたインスペクターが居ました。緊急にどうしても必要になり、検査をしてもらえませんか?と聞くと、週末と5時以降はダメです、と簡単に断られてしまいました。

これにはがっかりしました。長い間商売をしていると、どの人がきちっと仕事をしてくれて、緊急に必要な時にも、どうにか時間をさいてくれる心のある人、そんな人にお願いする様になります。人間関係って持ちつ持たれつそんな物ではありませんか?

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ハワイ不動産/実物と写真のギャップ


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お客様からのご要望があると、予算内で好みに応じた不動産インフォメーションを写真付きでお送りします。

しかし、実際に実物を見てみると、写真とのギャップ大きくて、ビックリ、と言うことがあります。

物件の写真を撮る時は、アピールできる、一番きれいなところ、一番魅力的なところを撮影します。コンデションの悪い所や、醜いところは、写真では絶対に撮りません。写真の効果ってすごいですよ、ありきたりの古い普通の不動産も、写真になると何だか魅力的に見えてしまいます。これがプロの腕です。しかしここら辺は、私達プロには見えてしまいます。

不動産の外観も遠くから見るのと、近くで見るのとでは大きく異なる事があります。

写真は確かに魅力的でも、建物の立地の良し悪し、雰囲気は実際に現場に行かなければ分かりません。ご近所の感じも分りません。不動産の奥行きや実際の雰囲気も分りません。

しかし予算内の物件の中から、私が実際にその様な物件を見ていて、不動産の状態を知っていたとしても、私の考えで、良いと思う物だけ選んで、他のものを省いたら、何も事情を知らないお客様はどの様に感じるでしょうか。特に写真がすごく魅力的だったら見てみたいですよね。お客様の見たい物、そして私が見ていただきたい物も良く説明して、見て頂いて、ご自分で感じていただくのも、納得して頂く大事なプロセスかも知れません。

また、不動産を私と一緒に見て歩くときは、ここが嫌い、ここが好き、こんな感じが好きとか、新しいモダンなものが好きとか、とにかく思う事、希望ををどんどん話して下さい。意思の疎通ができると、好みの物件に巡り会うのも、もう直ぐです。

しかし予算が限られる場合は、そんなに選択できるほど物件数がありませんから、その中から納得できる物件を選びます。間取りが良いと、手を入れ次第で、いくらでも綺麗に生まれ変わりますよ。

また一人で、インターネットだけで物件を探している方、是非本物の物件を自分の目で見て下さい。かなり違いますよ。不動産屋さんへの手数料は掛かりませんから、お任せした方が得ですよ。

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ハワイ不動産/別荘の持ち主も世代交換


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夏場、冬場にはハワイに別荘を持っている方達が家族で滞在しています。

引退された方は長期で約3か月いらっしゃる方もいますし、まだ現役の方は短期となります。また子供達が学校に行く年になりますと、学校の行事や受験などで、暫くハワイにはいらっしゃれない方もいます。

長い間所有されている方達は、世代が変わり、子供たちの代になっている方も増えてきました。

歩かないと体がなまると言って、2キロも歩いてオフィースにいつもご挨拶にいらした老夫婦が、今は息子さんの家族とお母さんで、同じ様に、また来ました、とご挨拶に来られます。あっと言う間に世代が変わってしまったのを感じます。

お客様にお会いするのはとても楽しみです。

ハワイの不動産は、もう来ないし、年取って来たから処分しますと言う方も多いですが、家族の別荘として、次の世代に残しておく家族もいます。

他のビジネスをしていたら、決してお会いできなかった、ありとあらゆる人達にお会いできたのはこの商売をしていたからで、お客様ともそれぞれ良い思い出を作らせて頂きました。

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ハワイ不動産/最近良く見る、戸建てからコンドへ


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子供達が家に居る時は、大きな家に庭があって、プールも良く使いました。バーベキューも大人数で良く楽しみました。

その内、子供達が大学に行ったり、独立して家を出て行くと、いつの間にか夫婦2人になり、沢山ある部屋も使わなくなります。

プールもクリーニングだけはしていても、ここ何年も使わなくなりました。

掃除も大変だし、もう少し楽なコンドに移ろうかとなります。

予算のある方は、アラモアナのショッピングや食事の便利な、リッチなコンドに買い替えます。ここだったら車が無くても生活できます。

そんなにお金を掛けなくても、結構素敵なゆったりとしたコンドも探せば沢山あります。通常は家を売って、ダウンサイズして予算に合ったコンドを購入して、もっと簡単に暮らす、旅行に行くのにも鍵一つで出られる、そしてダウンサイズですから、コンドを買ってもお金が残ります。

最近は最後まで家に居る、と言う人より、もっと合理的に、便利の良いコンドに移り生活を簡単にそして楽にする人達も多くなりました。

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ハワイ不動産/楽しい時はあっと言う間に過ぎて


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突然です、救急に行った時はもう1-2時間の命と言われて、あっと言う間に虹の橋を渡ってしまいました。救急に行ったことで、最後の時間を一緒に過ごせて本当に良かったと思います。12歳と9カ月でした。

1年半前、花子がいなくなり、泣いていると、サーシャは私の目をじっと見て、手でポンポンと私をたたいて、ママ大丈夫?と慰めてくれたことを思い出します。

楽しい思い出を沢山残してくれました、今頃は花子と一緒に走り回ってると思うと、心が和みます。この子達にどの位癒された事か分かりません。

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1月半ばの写真です。足は痛かったけど、まだこんなに元気でした。

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一番元気で楽しい時でした。

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ハワイ不動産/ホテルコンドの知るべき、プラス、マイナス点


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ホテルコンドについて勘違いをされている方もいらっしゃいますので、分かりやすい説明です。

誰でも知っているホテルコンドは、ワイキキサンセット、ワイキキバニャン、ワイキキビーチタワー、トランプタワー,新しい物でリッツカールトン でしょう。

ホテルコンドはホテルが持ち主に代わり、ホテルの一室として運営して居るもので、全ての部屋にはコンドと同じ様に持ち主がいて、ホテルが所有しているわけではありません。

コンドの建物の中にホテルデスクがあり、ホテルとして運営されている物。

設備もコンドと同じようにプールやその他の娯楽施設が整う。

ホテルに委託してホテルの一室として利用され、使用しない時には収入が入り、使用したいときにはオーナー使用として使える。

ホテルに委託しない場合は

普通のコンドと同じ様に別荘として使える。

他のバケーションレンタル会社に委託して、同じようにバケーションレンタルが出来る。

弊社の様な会社に委託して、長期で賃貸も出来る。

ホテルコンドの利点

使用していない時は収入があり経費をカバー出来き、また持ち主が別荘として利用出来るので、経済的で無駄がない。

毎日メードサービスがあるので、部屋をきれいに維持できる。売る時も売りやすい。

ホテルによっては他の島にも沢山ホテルがあり、ハイシーズンを除き、ホテルに委託しているオーナーは他のホテルの部屋へ割引で泊まれる。

ホテルコンドのマイナス点

建物がホテルとして使用されているので、人の出入りが頻繁であわただしい。

新しいホテルコンドはきれいですが、古くなった時のホテルの部屋の改装時には、オーナーが改装費用を負担しなければならない。金額はかなり大きいです。

オーナーの私物を部屋に保管できない、ストーリッジやクローゼットを使用出来る所もありますが、自分の別荘の様なわけにはいきません。

固定資産税が普通のコンドより高い。

一番大きな負担は改装費です、金額が多きいので、この金額は将来の経費に入れて置くべき。それぞれの建物により、収支が異なりますから、良く見て納得して購入する事。

ホテルコンドは一般的に利回りは良くありませんが、自分も使えてそれ以外は貸して収入が入り、経費の足しになるのが魅力ですが、収入を期待して購入する程ではないかも知れません。ホテルにより異なりますので、収支を確認する事です。

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ハワイ不動産/見て下さい、買っても安全、安心なハワイの不動産


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1985年から去年の2017年までの戸建てとコンドの価格の動きをあらわしています。

左が年別の戸建ての中間価格、その隣が平均価格、右側はコンドの中間価格と平均価格です。

バブルの真っただ中の1989年にはコンドが平均で$164,496で購入出来ました。その頃は多くが借地権でした。そして現在の平均価格は$469,381です。

バブルの時の1989年に住宅の平均価格は$372,361でした。現在は$916,506が平均価格です。

長い間には価格が落ちる事が多少あっても、結果的には価値がどんどん上がるのがハワイの不動産の良い所です。安心して購入して下さい。

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ハワイ不動産/売る時に1031Exchangeで買い替えをすると税金は掛かりませんが、、


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ハワイの不動産は一時的には多少上り下りはあっても、結果的には価格が着実に上がって行きます。

長い間不動産を所有している方は、昔とても安く買ったので、現在ではびっくりする位価値が上がっています。ホンの小さな投資が大きな価値になっている事が良くあります。資産家はこうやって、富を築いています。

このまま売ったら、キャピタルゲインで大きな税金対象になります。しかし売却価格かそれ以上の価格で、他の不動産に買い替えれば、そこで税金は払わないで済みます。

しかしこれはあくまでも税金の支払いを遅らせるだけですから、最終的に不動産を処分する時には、税金を支払わなければなりません。

地元に住んでいる人は、幾つも小さな投資物件を持っていましたが、長い間に全部合わせると大きな金額になりました。1031Exchangeで自分の住みたい所を投資で購入します。その人は今住んでいる所が大好きなので、同じ建物内に不動産を購入してそれを賃貸に出しました。

数年して今住んでいる所を売り、夫婦50万ドルまでの税金の控除を得て、今度は賃貸していた不動産に移り住みます、2年以上住んだら、またその不動産を売り、また控除を得ます。

このまま売ったら、今までの大きな税金が掛かりましたが、そこに住み込んだ事で、投資物件が住宅になりましたので、税金を避ける事が出来ました。これは地元に住んでいるから出来る事ですが、ハワイ州外の方には無理です。

ハワイ州外の方は、買い替えするか、そのまま売るか、となります。私のお客様でも80歳の高齢の方は、人に残すより、税金を払っても、元気な内に自由に使いたいと言う選択をして、普通に売却して税金を支払いました。皆さんそれぞれ立場が異なりますので、良く専門家に相談したり、考えなければならない事かと思います。

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ハワイ不動産/高い物件を見に行くのには、もっと詳しいバイヤーのインフォメーションが必要ですよ


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私のブログを通して、今までに多くのお客様にハワイの不動産を購入して頂きました。ほとんどの方は、事前にメールか電話で連絡を頂きます。電話での方には、質問にお答えしたり、こちらで説明したい事をお話しして、メールでご予算とご希望に叶いそうな不動産情報をお送りして、また詳しく話し合います。

それぞれの不動産について説明をしたり、会話を続けると、どの様な不動産が良いかもっと良く分かりますから、またインフォメーションをお送りします。

こんな感じに、電話でお話ししたり、メールでやり取りをして、ハワイに購入にいらっしゃる頃には、ご案内する物件の選択が出来ています。この事前のコミュニケーションがあるかないかで、随分時間がセイブできますよ。

所が、突然オフィースに来て、ほとんど何も素性が分からないまま、10億円もする物件を見たい、と言われる事がありますが、とても困ります。売り主もその様な高価な物件を見せる時には、邸宅をそれなりに準備して見せますので、どこの誰だか分からない人には、見せてくれません。会社名、氏名、職業、住所等が必要です。その様な事情を説明しても、本人から十分な情報が頂けない場合は、仕方ありません。

本当に購入する人は、やはり前準備をして、私も必要な質問も出来て、お互いに分かりあった上で、いよいよハワイで物件をご案内するわけです。勿論、欲しい物件に巡り会った時の頭金の準備も出来ています。

ハワイに不動産を購入される際には、是非事前にご連絡下さい。

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「アロハプロパティーズ」へようこそ


こんにちは、代表取締役の美智子フレデリックです。
一般住宅、コンド、ホテル、アパート、商業ビル、 ゴルフコース、 ショッピングセンターなどの仲介、賃貸管理、 別荘の維持管理、 諸経費の支払い代行などを行っているハワイの不動産会社です。
ハワイ不動産の正しい知識はミチコのブログからご覧下さい。創業以来、訴訟問題がまったくない不動産会社です。お気軽にお問い合わせください。
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