ハワイ不動産/ハワイ住宅、コンド建設の歴史


WW5.18.6
現在カカアコやその近辺では新しいコンドが次々と建設されています。

建物の歴史を見ますと、1919年には戸建ては446件で現在の全体の1%にあたり、コンドはまだ1棟もありませんでした。

1920-1939年には、戸建てが6,602件建設され、全体の14.0%となります。コンドは388室が建設されました。全体の0.3%です。かなり古いコンドですね、この頃は、ほとんどが一戸建て住宅でした。今からは想像も出来ない風景です。

1960-1979年にかけて、一戸建ては9,609件建設されました。これは全体の21.7%となります。コンドは62,377室も建設されました。これはコンド全体の55.6%にもなります。ワイキキのコンドの多くはこの時期に沢山建設されました。コンドの建設ブームに入りました、

1980年ー1999年にかけて。一戸建ては9,361件建設されました。これは全体の21.2%となります。コンドは32,567室建設されました。これはコンド全体の29%となります。

ハワイは、2000-2014年にかけて、一戸建て住宅が9,060件建設されました。これは全体の住宅の20.5%となります。コンドは14,309室が建設されました。これは全体のコンドの12.7%となります。

古い家でも、良く手入れの行き届いた邸宅は、新しいものに無いよさがあります。しかし最新の住宅はコンドも含めて、機能的な所が魅力です。コンドの場合は特に、ロビーや設備は新しい物は現在のニーズを全て備えています。

どちらを選ぶかは、予算と好み次第でしょうか。

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ハワイ不動産/ヨットハーバーを見下せるコンド


Yacht Harbour
やはり一番良い立地から建物は建てられますので、築年は古いですが、建物もその後改装されて、ヨットハーバーを眺めながら快適に生活できます。当然ながら、景色が良ければ良いほど価格も高くなります。

朝晩の散歩も楽しいと思いますよ。

先ずはクリックして見て下さい。

Ilikai
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Ilikai Marina
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Yacht Barbour Tower

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ハワイ不動産/未だに分からないココの性格


Coco 6.14.18
早い物で、今年の7月で2歳になるココですが、若いと言うのは素晴らしい事ですね、元気が有り余っています。特に2匹の老犬と暮らしていましたから、その違いを凄く感じます。

ココがどの様な性格なのかは、未だに分かりません。嬉しい時は良く笑います。いつも口に何かを銜えています。私が呼ぶと、先ずどのおもちゃを持って行こうと、大慌てでおもちゃ選びをして、それを口にくわえて私の所に来ます。椅子に座っていると、外で拾ってきた葉っぱや石を私の所にお土産に持って来てくれます。、物を投げたら取りに行きこちらまで運んできます。そこで落として、と言うと、そこに運んできたものを落とします。当たり前と思う方も多いと思いますが、我が家では初めての犬です。サーシャや花子や他のワンコ達は、取りに行くだけで、決して言う事は聞きませんでした。

Coco6.14.18.1
サイレンの音がしたら大変です、マイクを付けたのではないかと言うほどの大きな声で鳴きつづけます。お行儀は良いですよ、私達が食べている時は静かに横になっています。決しておねだりはしません。

毎日長い時間一人でいて可哀想ですが、仕方ありません、退屈で悪戯の一つもしたくなるのも分かります。最近は出来る限り、ドッグランに連れて行き、他のワンコ達と交わり、とにかく走らせます。それをしないと、遊んで遊んでと声を出して惨めそうになくので、聞く方はたまりません。要するにまだパピーなのです。

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ハワイ不動産/これは何年いても慣れないハワイのビジネス


KCC6.12.18.1
私の経験から行きますと、ビジネスのリビュー、口コミはあてになりません。以前に屋根屋さんには辛抱が必要と書いた事があります。これは本当です。

リビューの良い5社くらい選びました。その中で値段と良心的と思える会社を選びました。所が開けてみたら、見えない所に、こちらで指定した物でなく、安い方の材質のパーツを使っているのを発見、夫が屋根に上り見たら、全く違う安物を使っていたので、直ぐにそこを直させました。他の問題部分も何か所かやり直しさせました。

でも私を含む普通の人は屋根や建築の事は何も知りませんから、安い材質を使われても分からず終いですね。そして仕事が終了した後良く家中を調べたら、ベランダのタイルを割っていたり、釘やネジが沢山庭のあっちこっち落ちています。屋根裏はほこりとゴミだらけです。こんなにゴミになる事を知っていたら、ビニールのシートを敷いておいたのに、と思いました。

終了後、その会社に今までの事を書いた手紙を送りました。その後は?何の返事もありません。口コミの最高に良い会社でした。その良い所は全く見えませんでした。私もきちっと仕事をして欲しかったので、仕事をしている皆に毎日食料を運びましたが、効き目は無かったですね。

今度は屋根の修理です。ある不動産は高台にあり、もう少しで決済と言う時に、バイヤーが最後の家の検査に行きました。そしたら、大雨の後で、屋根が漏っていたのを発見、売主に修理するようにと言ってきました。

さあ大変です、先ず直ぐに行って、修理をしてくれる屋根屋さんを見つけるのが大変です。どうにかやっと見つかり、屋根を見に行った後、その答えは、全部の屋根を替える必要ありでした。え?そんなはずはないでしょう?実際に屋根に上って見ましたか?答はいいえです、屋根にも上らずの見積もりです。

もう一件の会社が行きました。とても良さそうな人でした。その人も同じでした。高台なので、その上の山から屋根の写真を撮ったから分かると言いますが、実際の屋根は屋根屋さんが想像する物とかなりかけ離れています。小さな仕事に時間を掛けたくないのです。

ビジネスですから、せめて約束を守る、約束時間に来られなかったら、来られないと連絡が欲しいですね。当たり前の事の様ですが、これがここでは当たり前ではない事が良くあります。

これが何年ハワイにいても慣れないハワイのビジネスマナーの一部です。話し出したらまだまだ沢山ありますが、今日はここまでにしておきます。

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ハワイ不動産/ハワイ島パホアのラバの影響その後


20180611100615661_0001editedハワイ島の噴火のお陰で何百件もの家が失われています。中には運良く?家は残ってもラバの真ん中にトラップしていて出入りは不可能です。

毎日ローカルニュースだけでなく、メインのテレビ局でも噴火の模様が中継されていますが、ここで暮らす人たちは、この場所以外で新しい生活を始めなければなりませんが、何人の人達がそれだけの経済力があるか疑問に思う所です。

日本に住む人達も、安いと言う事で価値の無い土地を市場より何倍も高い値段で購入しています。結局家を建てることも無く、何年も税金だけ支払って、ある時処分しようと思うのですが、購入した金額が市場価格より何倍も高く払っていますから、市場価格を知って、ショックを受けます。また長い間置きっ放しにしていますから、土地はジャングルになっていて、その処分にもお金が掛かります。

売りたいと思っても、売値から必要な経費を差し引くと、ほとんど何も残らなくなります。またお気の毒ですが、売ってくれる不動産屋さんも余りいません、受けてくれる人を探すのが大変です。

今では火山が怖いですから、どの様な人達が購入するのでしょう?売るのもとても難しいと思います。値段が安いのには安いだけの理由があります。

どっちを取っても良い方向にはいきません。本当にお気の毒です。

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ハワイ不動産/借地権の不動産もこんな考え方なら良いかも


Kahala apartedited
カハラホテルの隣にあるカハラビーチアパートは高級コンドでした、リース期間が短くなったので価格が落ちています。現在2ベッドが$125,000-$1,500,000まで売りに出ています。

あと9年だけリースが残っています。

実際に売れている価格は安い物が$50,000です。5万ドルならへそくりで買えそう、と思います。皆さんこの金額だけ見ますけれど、実際には管理費が$1,190、借地料が
$2,206、固定資産税月平均$427、合計月$3,823掛かります。

しかし物は考えようで、1,555SQFT, 144平米もある高級コンドを月$3,823で9年間賃貸すると思えたら良いかと思います。実際には最低$4,200から$5,000以上します。あんな素敵な場所で9年間賃貸して生活を楽しんだら悪くない話です。5万-10万ドルで購入出来たらです。

ちなみに$3,823の金額は約$772,594のローン価格に値します。

今度はこの建物の中でもオーシャンに面した不動産は3,440SQFT、320平米もあり価格は強気の$1,400,000、室内もビューもとても豪華です。
しかし、管理費$3,042、借地料$5,637、固定資産税$2,582、合計はびっくりの$11,261です。

この金額は$2,200,000のローンの支払額に相当します。数字を見ての通り、$1,400,000も支払、毎月$11,261も賃貸料を払いたった9年間だけ住める、と言うのは全く採算があいません。

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ハワイ不動産/ハワイカイに建っレンタルコンドがコンドとして売りに出ます


Hawaii Kaiedited
7000 Hawaii Kai は2年前にレンタル専用のコンドとして建設されました。

全部で215件ある部屋は2,3,4べッドからなり、$2,200-$3,700と54件のお安い賃貸からなります。

今年の秋、213件の内の100件からセールスをスタートするそうです。現在居住中のテナントが最初に購入出来る特典があります。

価格は$479,000-750,000までで、居住中のテナントが購入する場合は、今まで賃貸として支払ってきた金額の15%を購入価格として戻してくれるそうです。

先ずは50%がオーナー居住者にそして残り50%が投資家用として売りに出します。

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ハワイ不動産/カイルアの数少ないコンドミニアムのリスト


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写真で見る通り、先ずカイルアには高層コンドはありません。法律が定まる前に建てられた2棟も20階に達しません。カイルアはビーチの街で、住む人達もとてもカジュアルです。何故か白人人口がとても多いです。

殆どが戸建て住宅なので、18階しかないコンドも目立ちます。数えるくらいしかないコンドですが、他のホノルルコンドと違いそれぞれユニークでテニスコートのある所も多いです。

殆どのコンドは、カイルアの街もビーチへもそれぞれ歩いて行かれる距離にありとても便利です。ゆったりとした生活を楽しみたかったら、カイルアは如何ですか?

クリックしてリストをご覧ください。

https://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?ID=2504403179

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ハワイ不動産/購入時に行う不動産のインスペクションの最近の傾向


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買う人の多くが不動産購入契約書にAS‐ISと言う、そのままの状態で購入します、と言う条項を付けます。バイヤーが付けなかったら売り主が付けて交渉します、ほとんど100%と言って良い位AS-ISが付いています。

所が実際にはどの様に取引が進むかと言いますと、

本当に小さな中古でほとんどパーフェクトなコンデションでも、ネジが欠けている、ドアがきちっと揃わない、とこんな持ち主も気付かないほどの小さな物まで修理の要求が来ます。どの様に受けるかと言いますと、1.この要求を拒否する事も出来ます。その結果は、バイヤーがそこで契約を破棄できます、2.または売り主が要求通り修理する、3.またはそれに相応した金額、200ドルとかをバイヤーに上げることになります。

取引の金額の大きさや内容によりことなりますが、り殆どのバイヤーがインスペクション後は、多かれ少なかれ、そのままの状態で購入するAS-ISを守らず、あれもこれもまとめて5000ドルとか10000ドルとか不動産によっては$100,000も価格を落とすことを要求します。

金額が大きい場合は、その金額を10,000ドルなら5000ドルとかに交渉する場合が多いです。$100,000の様な大きな金額の場合は、大抵大きな問題が見つかり、その修復の見積もりを専門家から出してもらい、その金額を請求します。

去年、大きな古い家をAS-ISで売った時は、そのままのAS-ISで終了しましたが、それ以外はいつもあれを直せ、これを直せの要求があるのが常で、AS-ISは本当に形式で付けるだけという感じになりました。

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ハワイ不動産/自分のセールスエイジェントを持っメリット


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現在何人かこれ、と言う不動産を探しているバイヤーさんがいますが、先ずその不動産の中の動きがすぐ分かる様にセットして、新しい売りが出たら直ぐにバイヤーさんと私に情報が届くようにします。そして、なかなか出て来ない特別な物件なので、又毎日何回もリサーチするのが日課です。

これだけしていて、好みの物件が出て来ないかサーチしていても、一銭も掛かりません。購入の際も手数料は一銭も掛かりません。

売主と買主のエイジェントの立場は全く異なります。売主のエイジェンとは売主に付いて、良い条件で出来るだけ高く売るのが仕事です。

買主のエイジェンとは、買主が良い条件でなるべく安く購入できるように、上手に交渉するのが仕事です。そして売主からの不動産に関する情報も、内容を確認したり、落ち度が無い様に、買主が全てを理解して購入する事が出来る様にサポートする事が義務だと思います。

ですから、自分のエイジェントを持たないで、オープンハウス等で、売主側のエイジェントから直接購入すると言うのはベストな方法ではありません。覚えてて下さい、売主のエイジェンとは売主に雇われて、良い条件で出来るだけ高く売るのが義務ですよ、ですからどうしても売主に有利な条件で購入することになります。しかし自分のエイジェンとがいたら、有利になる方向に交渉をしてもらえます。お金は一銭も掛かりませんから、自分の為に働いてくれる自分のエイジェントがいた方が絶対得です。

日本の不動産サイトを見ていると、同じ建物の部屋が売りに出ていて、それぞれ価格が異なりますが、どの価格が正当な価格なのか分かりにくいです。

ハワイの不動産検索だったら、同じ建物内の全ての売り物件のコンデションと価格、全ての売れた物件のコンデションと価格が分かりますから、買う人はフェアーな価格が出し易いです。

ハワイの不動産売買そしてご質問はお気軽に私までご連絡下さい。

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「アロハプロパティーズ」へようこそ


こんにちは、代表取締役の美智子フレデリックです。
一般住宅、コンド、ホテル、アパート、商業ビル、 ゴルフコース、 ショッピングセンターなどの仲介、賃貸管理、 別荘の維持管理、 諸経費の支払い代行などを行っているハワイの不動産会社です。
ハワイ不動産の正しい知識はミチコのブログからご覧下さい。創業以来、訴訟問題がまったくない不動産会社です。お気軽にお問い合わせください。
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