カテゴリー:ハワイ不動産の豆知識

ハワイ不動産/温暖な気候は、、、


GetMedia (3) 日本は東北、北海道では気温が低いので、ゴキブリがいないそうですが、関東から日本列島を西に行くに従い、ゴキブリも大きくなると聞きました。

ハワイは温暖な気候の為、残念ながらゴキブリは出て来ます。
新しいコンドミニアムでは余り見ないかも知れませんが、一戸建てでは外からも入る事があります。

家の中では見た事がありません、とおっしゃる方も、家をしばらく留守にして戻ってくると、必ず1匹や2匹動かなくなったゴキブリを見るはずです

北海道で生まれ育った私の同級生の話ですが、大学に行く為に東京に出てきたら、家の中にカブトムシがいたのでびっくり、後でゴキブリときいてまたビックリ。今までゴキブリと言う物を見た事がないのだそうです。

私はハワイに来た手の頃、ゲッコー(やもり)が動き回っているのを見るたびに、悲鳴を上げていましたが、今は何てことなくなりました。さすがに、触る事は出来ませんが。コンドでゲッコーを見掛けることは余りありませんが、一戸建てに住んだら必ず見る物です。

虫は一切見たくない、と言う方はペストコントロールの会社に害虫駆除をしてもらいます。1回だけの殺虫は別ですが、私のように虫のいない快適な毎日を送りたい方は害虫駆除をする会社と契約を結んで、毎月殺虫に来てもらいます。

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ハワイ不動産/高台の良い所


1769 Halekoa Dr. Daikichi Saito Swell International皆さん好みがありますが、高台もちょっとした丘の上の様な所と、写真の様にくねくねとした坂を上りきった高度な所があります。

友人のとそんな話しをしていた時、彼女のご主人は平地が好きで、平地の不動産を選んだとのお話でした。

オアフには幾つか、リッジのつく山の上の住宅地がありますが、それぞれ坂を上っただけ、絶景です。

あるお客様は、先祖代々の高台にある家を取り壊し、新しく家を建てました。写真では表現できないくらい、豪華な景色の中で生活しています。

以前は平地でプールがあってもゆったりとした庭のある快適な平屋に住んでいました、前の家なんかまったく思い出すことがないくらい快適だと言っています。平地の家のように、使える部分の庭はだいぶ小さくなり、傾斜に添って建てられていますので、2階が入り口で、その下の階には将来お嬢さんの家族が住めるように作ってあります。大きなラナイで朝晩景色を楽しんでいます。新しいのにエアコンも付いていません。これが高台の良い所、いつも風が通り、暑さ知らずです。

毎日坂を上ったり下りたりが嫌でなかったら、高台の良い所は、景色、そして、ほとんどエアコン要らずで、自然の風が流れて快適です。(勿論家の位置によりますから、すべて、と言うと誤解があるかも知れませんが、一般的に)私がオープンハウスする時も、高台の住宅は、窓を開けて風を通すだけで、快適な状態でゲストを迎えられます。

所が平地でする、下界でのオープンハウスや通常のショーイングは、オーナーが居住していない場合は、早めに行って家全体の窓を開けて風を通してから、エアコンをしばらく入れて涼しい状態でゲストを迎えなければなりませんから、下準備に結構時間を要します。

さあどちらだよいでしょう、私の夫は、景色は欲しいけれど、毎日何回も急な坂を上り下りするのは嫌だと言います。年取ったときは、あのクネクネの坂のドライブは危険かも知れませんし、下界の方が、身動きは確かに便利ですね。一つだけ言えることは、ビューが欲しかったら、坂を上る、と言う事です。

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ハワイ不動産/ウエストオアフの不動産価格の上昇理由


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ホノルルや他の地域の不動産価格が高くなりすぎて、庶民には手の届きにくい物になってしました。

エバ、カポレイ、マカキロなどのウエストオアフの不動産は、他と比較すと比較的低めで、同じお金を使うならもっと新しくて良い物が買えます。バイヤーは軍人さんや初めて不動産を購入しようとしているローカールの人達です。

しかし住宅不足の為需要が多すぎてお値段もどんどん上がって行きます。例にとりますと、マカキロは比較的購入しやすい地域でしたが、去年の同時期が$567,500の中間価格でしたが、今年はなんと$732,000で29%も上がっています。

マカキロの購入価格は販売価格に対して102.4%です。売値よりも高く出さないと買えないわけです、競争率が激しいのがお分かりになると思います。

需要がこの地域の価格をどんどん上げている理由です。

しかし、家族4人のハワイ住民の中間収入から購入価格をみると、悲しいかな1ベッドコンドがやっと買えるか買えないかの経済能力です。

あの遠くの、ウエストオアフまでお値段が上昇して、一般の人達に手が届きにくくなってきました。行きは朝日、帰りは夕日を浴びて、毎日渋滞の中の通勤は大変だと以前に書いたことがありますが、あの時は、手の届く住宅価格でした。

州外の方や投資家が、ホノルルの不動産は高すぎると思ったら、ウエストオアフだったら手の届く方も多いかと思います。ショッピングモールも出来て、またホノルルとは違った休暇を楽しめます。コオリナも近く、ゴルフコースも近所に沢山あります。賃貸も不動産が新しいですから貸し易いようです。


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ハワイ不動産/長期レンタルのテナントが違法バケーションをすると


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バケーションレンタルの部屋には、TATライセンス番号、担当者の氏名、連絡方法が宿泊する人にはっきり分かる様に記されなければなりません。広告にもTATライセンス番号を記さなければなりません。

しかし長期で賃貸している部屋をバケーションレンタルしてテナントがそこで商売していたら、どの様な事になるでしょうか?

ある日、建物から、管理している部屋に人の出入りが多過ぎる、と苦情が入りました。出入りしている人達の写真、身分証明書、連絡先を送って来ました。宿泊した人達には事情を話し、事情徴収の協力をしてもらいました。事実を確認後、テナントには10日間以内に止めて下さい、という通知を出します。

10日間後にまだ引き続きしていた場合は、出て頂く手段を取ることになります。このテナントは引き続きバケーションレンタルを続けている事が確認できました。

私達が、その様な違法をしている事実を誰からも聞くことも無く、テナントの違法が発覚した場合は、大きな罰金はそのテナントの責任です。

しかし、違法をしている事実を聞いてしまいましたから、この件についてきちっとした処置をしないと、違法の事実を知っていたにもかかわらず、何もしなかった、と言う事で、持ち主に違法しているテナントの支払わない税金や罰金が全て掛かって大変なことになります。テナントはTATライセンスは取得できませんよ。

テナント選びは、最初に入る時には調査をして受け入れますが、通常長期で賃貸している場合は、洗濯機が壊れた、エアコンが効かない等の連絡があったら修理の処理しますが、それ以外は何かない限り、テナントの生活状況を調査したりすることはめったにありません。弊社の場合は1年に一度の不動産検査をして、テナントの生活状況及び不動産のコンデションや修理の必要箇所を念入りに調べて、修理の必要ががある場合は持ち主に報告します。

テナントがその事実をどんなに否定しても、確認済みの事実です、私はとても残念に思いました。私達はお客様の大切な不動産を一任されています、この不動産を賃貸するのが仕事ですが、またこの様に色々な被害から不動産を守るのも私達の仕事です。お客様には見えませんが、時には其の解決の為にすごい時間を要する事もあります。

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ハワイ不動産/長期レンタルして、、、これは出来ませんよ!


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先日ある建物のマネージャーから、賃貸の部屋に余りにも違う人の出入りが多いので、調べた方が良い連絡がありました。ここには2人が賃貸しています。

この建物は、ホテルもバケーションレンタルも長期レンタルもされています。以前にこの建物の持ち主は長期レンタル2件を承諾の上で、友人のバケーションレンタルの会社に貸していました。この人は長期で借りた部屋に上乗せしてバケーションレンタルをしていました。

この場合は、すでに上記の条件で賃貸していた物を引き継ぎましたが、契約が終了した時点で、キャンセルして頂きました。

大きな屋敷ならまだしも、2人が住むのにやっとの広さのスタジオに何人もの人達が出入りしているのは何の為?何かあった時の責任は、おおやさんです。長期レンタルで部屋を借りてバケーションレンタルをしていたわけです。基本的にバケーションレンタルと長期レンタルは、掛かる税金も異なりますし、保険の内容も変わります。これは期限を上げて不動産から出て行ってもらいました。

最近はAirbnbでバケーションレンタルをする人が増えて、そこに便乗したわけです。

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ハワイ不動産/現地法人と外国法人は売却時には扱いが異なりますよ


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ハワイに不動産を購入する時に、日本の法人で購入する人と、現地法人を設立して購入する人がいます。

購入時には双方とも、会社の決議書が必要です。また外国法人はビジネスが稼働している証明(good standing)が必要ですが、現地法人の場合はハワイ州に登録してありますから必要ありません。

売る時にも、上記と同じ物が必要ですが、大きな違いは、現地法人は現地の人と同じ扱いで、連邦政府15%、ハワイ州5%の源泉徴収が掛かりません。外国法人は外国人と同じ扱いで、先の源泉徴収に20%が掛かります。

例えば、$1,000,000で売却すると、外国人の個人と同じ、20%の$200,000が源泉徴収されますので、それだけ売却時に受け取る金額が異なります。源泉徴収は税金ではなく、一時預かり金ですから、翌年の申告時に、実際の税率を計算してもらい、支払い過ぎた人は還付してもらいます。現地法人の場合は、この一時預かり金が無くて済むわけです。

税率も異なりますので、会計士さんに相談して下さい。

外国法人が不動産を売却する際には、この源泉徴収税を計算に入れて置いて、後でビックリ、が無い様に。

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ハワイ不動産/最近の傾向、ペット


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以前は、ペットを許可しない建物は、たとえ不動産の持ち主であってもペットを飼う事が出来ませんでした。またペットはOKの建物でも、持ち主が許可しなかったら、飼う事は出来ませんでした。

所が、最近はどこに行っても犬連れをみます、こんな所に連れて来て良いの?と思うような所でもワンコを見掛けます。

ペットがNOのコンドも医師や専門家から、この人はペットが必要、という書類を用意していたら、ペット付きのテナントを取らなければなりません。

アメリカ本土のアパートメントは、ハワイの様な小さな規模では無く、大規模なコンドミニアムサイズが多いですが、ペットはOKです。米本土から進出して来た企業は、ハワイカイにも大きな賃貸アパートを建設、ここは皆ペットと一緒に入居しています。

随分と変わってきましたが、その様な法律を乱用して、どこでも構わず犬を連れて歩くのもどうかと思いますが、皆聞くことを恐れて、そのまま見ない振りしています。

本当に随分と変わってきました。

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ハワイ不動産/今住んでいる家を貸してしまう?


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投資の場合は該当しませんが、

所有している不動産を本拠地として2年以上住みますと、売却の際の利益に対して控除が与えられます。独身者は儲けの$250,000まで、夫婦の場合は$500,000までの儲けに対して、税金が控除されます。それ以上の儲けに対しては、控除額を差し引いた金額に対して税金が掛かります。

例えば、$300,000で購入した不動産を$700,000で売却した際には、大雑把に$400,000の儲けが出ますが、$500,000までは無税ですから夫婦所有の場合は全く税金が掛からないとても嬉しい収入となります。

独身者の場合は、$250,000までの儲けに対してはゼロですから、$150,000に対して、キャピタルゲインの税金が掛かります。

所が、この不動産を賃貸に出しますと、毎月賃貸料は入りますが、将来売却しましょう、となった場合は、上記の控除が効かなくなりますので、大きな税金が掛かって来ます。ですから全く儲けが無い場合は別ですが、通常の場合は売却して、税金の控除のご利益を頂いたほうが得です。

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ハワイ不動産 /どのコンドを買っても必ず付いてくる


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それは、快適に暮らす為の、ハウスルールです

ハワイのコンドはそれぞれの建物での決まりがあります。購入する際、賃貸する際にはかならず、House Rule のコピーを受け取ります。

これは住人が安全に快適に生活するために作られた物です。全ての住人が常識があれば良いのですが、たまに非常識な迷惑な人も出て来ますので、House Rule を上げる事により、建物内での決まりを全員に確認してもらいます。建物により内容は多少異なります。

最近は床をフローリングにする人が多く、防音処置を正しくしないと、上の階の人の動きが全て下に響きますので、建物により工事の規制がとても厳しい所があります。時間も掛かります。

通常の建物は入居して、住人登録をします。引越しはまず前以て管理人に連絡をして引越しの予約をして、エレベーターを確保してもらいます。それから引越しの業者に予約となります。あるコンドは建物の管理人と予約を取り、建物内の細かい決まりの説明を受けます。自転車置き場、サーフボードの決まり、駐車場やレクリエーション施設の内容やパーティーなどの予約の仕方等。

ハワイのコンドの良い所は、よる10時過ぎになっても近所が騒がしい、迷惑な場合はセキュリティーに連絡すれば良いわけですから簡単です。建物内もセキュリティーが常に見て歩きます、例えば、大きなごみをドアの外に置いたり、靴を脱いだり(OKの所もあるかもしれませんが)、廊下には基本的に物は置かない事になっています。自転車もエレベーターに運べるところと、運べない所があります。殆んどは自転車置き場に置く事になります。

コンドの場合は、部屋の外に出たら他の人達との共存生活ですから、皆が心地良く生活できる環境つくりにはハウスルールは必要です。

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ハワイ不動産/安全で環境の良い地域ですか?


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不動産の購入の際に良く聞かれる質問です。

購入価格が本当に低いと、やはり低所得者の多い、生活保護を受けている人達の多い地域になりますから、それだけ環境は良いとは言えません。

そして価格帯が高くなれば、それだけ裕福な人達が多く住みますから、環境も良くなります。また公立の学校のレベルも良くなりますが、反面、そこに住む子供達の多くは私立に行く場合も多いです。

良い学校に子供を行かせるために良い地域を選びたい、しかし住宅は高くて手が届かない、という方は、コンドミニアムだったら、価格的にもっと手に入れ易いですから、コンドを購入して、その様にして環境の良い地域のコンドを購入する人もいます。

高い地域は環境が良い、安い地域はそれだけ環境が落ちる、これは何処に行っても同じ事実ではないでしょうか。

ハワイの不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。                                                                                                                                   808−387−7716ケイタイ

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