カテゴリー:ハワイ不動産の豆知識

ハワイ不動産/住宅地にコンビニ?、ゾーニングの話


Beachday
日本では住宅地の中に洒落たレストランがあったり、1階で商売をして2階に居住したり、同じ敷地内で商売をして居住もする、と言う事を普通にみます。

ハワイにはゾーニングと言い、地域が区切られています。住宅地、コンド、アパートメント、リゾート、産業地域、ビジネス地域、ビジネス雑居地域、農業地域等で分かれています。

通常の場合は住宅地にレストランは出来ませんし、下で商売をして上に居住する事は雑居地域を除き出来ません。
でもたまに住宅地にスーパーがあったりします。それはその当時はゾーニングが合法だったからですが、もしそこで商売を辞めたらそこで終わりです。

住宅地とビジネス区域が隣り合わせの場合は、隣の住宅をレストランをするためビジネス地域にゾーニングの変更してもらう事は、確実ではなくても許可が下りやすいかと思います。KCCに行くMonsarrat Aveなどは住宅地とビジネスが隣り合わせですよね。

住宅地にアパートがある事があります、これもその当時は合法で、そのまま継続していますが、建物が全焼したり、破壊された時は、もうアパートは建てられません。現在の建物を維持している間は、アパートとして使用できます。

コンドミニアムもほとんどが居住だけですが、ある所は1階がお店だったり、その上がオフィースだったりする建物も少なくありませんが、上のコンドでは商売は出来ません。

センチュリーセンター等は、ビジネスと居住が出来るビルですが、ビジネス用の部屋と居住用の部屋は区分けされています。


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ハワイ不動産/賃貸はやっぱり運とタイミング


One Water front
賃貸は不動産の売買とは全く異なりますよ。売買の場合の不動産は、同じ様な不動産がどの様な価格で売れているのか、どの様な物件が売りが出ているのか、と言う様に市場価格で動きます。勿論魅力的な物は直ぐに買手が付きますし、難ありはそれなりに価格を調整して売らなければならない事もあります。良い物件は直ぐに売れます。

しかし、賃貸は運とタイミングほとんどです。運が良いと直ぐに、希望以上の賃貸料で良いテナントが付きます。しかしそのテナントが出た後、では同じ様な賃貸料で直ぐに貸せるか?と思うと、直ぐに貸せることもありますが、なかなかテナントが付かず、価格を下げてテナントが付いた、と言う事も少なくありません。どんなに魅力的でフェアーな賃貸料の物件でもタイミングが悪いと時間が掛かる事があります。でもそんな時でも、運が良いと高い物件でも直ぐに借り手が付くこともあります。

また直ぐに貸せるだろうと思ったお手頃の物件がなかなか貸せない事もあります。

現在は賃貸がとてもスローな時期です。弊社の賃貸物件は今までに余り無い位空き物件が多いです。傾向としては高い物件が直ぐに貸りてが付いて、直ぐに貸せるだろうと思ったお手頃物件が残っています。

テナント候補からすると、沢山ある中から良い物件を選びやすいですね。

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ハワイ不動産/必ず付ける不動産の損害保険、ここが決めて


kapiolanipark

不動産を購入したら先ず最初に必要なのが不動産に掛ける保険です。不動産の規模により、賃貸か持ち主本人が住むか、ホテルコンドかによりお値段も変わります。また一般的なコンドと高級なコンドや戸建ては中身の価値も保証額も異なりますので、保険も高くなります。

一般的な1ベッドのコンドだったら、安い物は年間200ドル以内から、300ドルくらいまで。ある時300ドル近く保険料を支払っていた持ち主が、180ドルで同じ額をカバーする保険を見つけた、と興奮して来ました。良くみると、年間180ドルの保険は,保険を使う場合持ち主は1000ドルを支払わなければなりません。と言う事は、修理代が3000ドルだったら、1000ドルは持ち主が払います。大きいですよね。

年間280ドルの保険は、保険を使う場合、持ち主は500ドルを支払います。修理代が3000ドルなら、500ドル払う訳です。この方が気分良くありませんか?

180ドルか280ドルどちらにするか、これは年間の金額で100ドルの違いですので、実際に何か起こった時を考えると、年間280ドルの保険料で、保険を使う場合は500ドル支払う方が良いのでは、と思います。私も個人的には500ドル支払う方の保険を購入しています。

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ハワイ不動産/知ってました?ハワイ州外の不動産所有者の割合


849 Ikena Cir (2)
ハワイ州ビジネス・経済開発省観光局の調査によりますと、ハワイ州の3分の1の固定資産税は州外居住の所有者が支払っています。

正確な数字を出すため、最初はメールアドレスから調査しましたが、この方法でするとその不動産の管理をしている不動産会社や弁護士、会計士、銀行などの住所が含まれるため、正確なデータを取り出す事が出来ませんでした。

其の為、ハワイ州ビジネス・経済開発省観光局は実際に不動産を所有する人の住所を探し出し、正確なデーターを取り出しました。

その結果全体の67.8%の不動産所有者はハワイ州在住です、29.9%は米国本土に在住、そしてほんの2.4%が外国人の所有者と言う事が分かりました。全体から見ると、外国人は随分少ない数字ですね。

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ハワイ不動産/ヤシの木一本250ドル‼️


coconuts11111

ヤシの実が大分大きくなり、 そろそろ刈り取りの時期です。ヤシの実を取ってくれる会社でライセンスがあり、障害保健の掛かっている会社は結構少ないです。

ライセンスのある会社は多いですが、毎年の再更新をして現在アクティブである事が必要ですが、ライセンスはあると言っても更新していないで期限の切れている会社も結構あります。ライセンス番番号をもらってもそのまま信じないで、ライセンスが有効かどうか確認する事です。

写真をご覧になったらお分かりの通り、この高い木に登り沢山生っているヤシの実を切り落とすわけですから、障害保険の付いている会社です。、個人経営や安い会社は、こんなのは何でもない木から落ちる事なんかありません、と言いますが、でももしその様な事になったら大変です。と言う事で、通常のヤードマンもダメです。

保健が無かったら家の持ち主のせきにんですよ。

とは言っても1本250ドルは高いですね。このお宅は6本、1500ドルです。高いですのよ、もう少し安い所がないかまだ捜索しています。

椰子の木はムードありますが、維持の費用もかなりです。

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ハワイ不動産/借地権の不動産を買わない方が良い訳


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ある借地権コンドの持ち主から不動産の価値を調べて欲しいと聞かれました。持ち主は、長い間そこに住んでいて、購入した時は高級コンドでした、家感覚に広々とした素敵な場所です。

現在の価格は当時の半分くらいに落ちています。借地権の期限も30年を切りました。現在の不動産価値を知ってとてもショックを受けていました。そこでこの借地権の良い所を考えてみました。まずは広くて高級な所が安く買えるところです。私には、それ以上良い所は考えられませんでした。

マイナスな所は、所有権付きは不動産価値が上がって行きますが、借地権の不動産は長くいればいるほど価値が落ちて行きます。どの様な人が、ここに$400,000を払って、毎月$2,700の維持費を支払う事が出来るのでしょうか?私には想像がつきません。

$2700の支払いは約$550,000のローンの価値です。しかし1ベッドのコンドでどこを購入しても管理費と固定資産税を合わせると700ドル位は掛かりますので、2700から700ドルを引いた、毎月$2,000の支払いにすると、$404,000の不動産を購入するのと同じです。ここに購入価格が$400,000掛かりますから、$800,000の不動産を購入したのと同じとなります。これだけ出すと、この不動産程広くなくても、所有権付きの結構なコンドを購入する事が出来ます。管理費はもう少し上がりますから、その分を差し引いてもまあまあの建物が購入できます。

借地権の不動産は年数が経つにつれ、不動産価値は落ちて、毎月の運営経費が上がって行きます。と言う事は、もっともっと売れ難くなります。この様な理由から、将来の心配のない、所有権付きを買う、と言う人が大多数だと思います。

地主さんが借地権の期限を延長してくれて、期限が来ても長くいられるようになったとしても、借地料は非常に高くなりますよ。所有権付きだったら、借地料なんて絶対付いて来ません。

以上は、1つの建物の例ですが、多かれ少なかれ、問題は似た様な物です。

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ハワイ不動産/コンドの水漏れ


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オアフのコンドの大半は1970年代に建設された物です。建物も40年以上になりますと、配管を始め建物のあっちこっちが古くなって、大きな修繕が必要となります。

資金が沢山あって、新しいコンドが購入出来たら問題ありませんが、全ての人が購入できるわけではありません。ほとんどの人達は中古物件を購入するわけですから、その様なコンドを購入する時には、建物修繕費Assessmentが付いているか、どの様な修繕が今までに成されているか、コンドの書類を良く確認する必要があります。運が良いとすでに売り主が支払っている時もあるし、売り主と買主で半分ずつ支払う場合もあります。

大きな修繕費を支払って、配管などの大きな改装工事をしたところもありますが、これは時間も掛かりますので、とても大変でした。その後は建物の外部だけでなく内部も新しくなりましたので、皆さん快適に生活をしています。

今後の建物改装工事を予測して、本土から大きな建設会社がハワイに入って来たそうです。オアフのコンドの大半がその時期ですから、大きな商売です。

しかしこれが済んだら、快適な生活を楽しめますし、不動産価値も上がるのがハワイの不動産です。それぞれの建物では、将来に備えて、建物維持計画に取り組んでいます。、

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ハワイ不動産/温暖な気候は、、、


GetMedia (3) 日本は東北、北海道では気温が低いので、ゴキブリがいないそうですが、関東から日本列島を西に行くに従い、ゴキブリも大きくなると聞きました。

ハワイは温暖な気候の為、残念ながらゴキブリは出て来ます。
新しいコンドミニアムでは余り見ないかも知れませんが、一戸建てでは外からも入る事があります。

家の中では見た事がありません、とおっしゃる方も、家をしばらく留守にして戻ってくると、必ず1匹や2匹動かなくなったゴキブリを見るはずです

北海道で生まれ育った私の同級生の話ですが、大学に行く為に東京に出てきたら、家の中にカブトムシがいたのでびっくり、後でゴキブリときいてまたビックリ。今までゴキブリと言う物を見た事がないのだそうです。

私はハワイに来た手の頃、ゲッコー(やもり)が動き回っているのを見るたびに、悲鳴を上げていましたが、今は何てことなくなりました。さすがに、触る事は出来ませんが。コンドでゲッコーを見掛けることは余りありませんが、一戸建てに住んだら必ず見る物です。

虫は一切見たくない、と言う方はペストコントロールの会社に害虫駆除をしてもらいます。1回だけの殺虫は別ですが、私のように虫のいない快適な毎日を送りたい方は害虫駆除をする会社と契約を結んで、毎月殺虫に来てもらいます。

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ハワイ不動産/高台の良い所


1769 Halekoa Dr. Daikichi Saito Swell International皆さん好みがありますが、高台もちょっとした丘の上の様な所と、写真の様にくねくねとした坂を上りきった高度な所があります。

友人のとそんな話しをしていた時、彼女のご主人は平地が好きで、平地の不動産を選んだとのお話でした。

オアフには幾つか、リッジのつく山の上の住宅地がありますが、それぞれ坂を上っただけ、絶景です。

あるお客様は、先祖代々の高台にある家を取り壊し、新しく家を建てました。写真では表現できないくらい、豪華な景色の中で生活しています。

以前は平地でプールがあってもゆったりとした庭のある快適な平屋に住んでいました、前の家なんかまったく思い出すことがないくらい快適だと言っています。平地の家のように、使える部分の庭はだいぶ小さくなり、傾斜に添って建てられていますので、2階が入り口で、その下の階には将来お嬢さんの家族が住めるように作ってあります。大きなラナイで朝晩景色を楽しんでいます。新しいのにエアコンも付いていません。これが高台の良い所、いつも風が通り、暑さ知らずです。

毎日坂を上ったり下りたりが嫌でなかったら、高台の良い所は、景色、そして、ほとんどエアコン要らずで、自然の風が流れて快適です。(勿論家の位置によりますから、すべて、と言うと誤解があるかも知れませんが、一般的に)私がオープンハウスする時も、高台の住宅は、窓を開けて風を通すだけで、快適な状態でゲストを迎えられます。

所が平地でする、下界でのオープンハウスや通常のショーイングは、オーナーが居住していない場合は、早めに行って家全体の窓を開けて風を通してから、エアコンをしばらく入れて涼しい状態でゲストを迎えなければなりませんから、下準備に結構時間を要します。

さあどちらだよいでしょう、私の夫は、景色は欲しいけれど、毎日何回も急な坂を上り下りするのは嫌だと言います。年取ったときは、あのクネクネの坂のドライブは危険かも知れませんし、下界の方が、身動きは確かに便利ですね。一つだけ言えることは、ビューが欲しかったら、坂を上る、と言う事です。

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ハワイ不動産/ウエストオアフの不動産価格の上昇理由


makakiloedited
ホノルルや他の地域の不動産価格が高くなりすぎて、庶民には手の届きにくい物になってしました。

エバ、カポレイ、マカキロなどのウエストオアフの不動産は、他と比較すと比較的低めで、同じお金を使うならもっと新しくて良い物が買えます。バイヤーは軍人さんや初めて不動産を購入しようとしているローカールの人達です。

しかし住宅不足の為需要が多すぎてお値段もどんどん上がって行きます。例にとりますと、マカキロは比較的購入しやすい地域でしたが、去年の同時期が$567,500の中間価格でしたが、今年はなんと$732,000で29%も上がっています。

マカキロの購入価格は販売価格に対して102.4%です。売値よりも高く出さないと買えないわけです、競争率が激しいのがお分かりになると思います。

需要がこの地域の価格をどんどん上げている理由です。

しかし、家族4人のハワイ住民の中間収入から購入価格をみると、悲しいかな1ベッドコンドがやっと買えるか買えないかの経済能力です。

あの遠くの、ウエストオアフまでお値段が上昇して、一般の人達に手が届きにくくなってきました。行きは朝日、帰りは夕日を浴びて、毎日渋滞の中の通勤は大変だと以前に書いたことがありますが、あの時は、手の届く住宅価格でした。

州外の方や投資家が、ホノルルの不動産は高すぎると思ったら、ウエストオアフだったら手の届く方も多いかと思います。ショッピングモールも出来て、またホノルルとは違った休暇を楽しめます。コオリナも近く、ゴルフコースも近所に沢山あります。賃貸も不動産が新しいですから貸し易いようです。


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