コンドミニアムをご案内していると、ほとんどの日本人の方は、「古いなー」とおっしゃいます。

ワイキキを見ても６０年代、７０年代に建てられたコンドが大半です。気温差の無いハワイですから、建物も長持ちしますが、人間と同じで、年期が入ると、管理如何で、コンデションや見かけにかなりの差が出てきます。

当然ながらオーナーの居住率の高いビルは、それだけ良く運営されています。

勿論新しい物の方が人間や車と同じで問題も少ないですが、お値段も高く付きますから、ほとんどの方は予算の関係で中古物件を購入する事になります。

古い建物の良さは、作りに無駄の部分がありますから、全体にゆったりとしています。新しい物は機能的に隅々まで計算されて作られていますから、無駄がありません。

ここに提案することが全てではありませんが、参考にどうぞ。

＊管理費が高い、低いは建物が良く運営されているかどうかの大きなバロメーターです
コンドの設備が豊富で管理費が高いのは納得できますが、設備の全く無い建物が、びっくりするほど管理費の高い事があります。

ある建物は設備が豊富にも拘らず、いつも管理費が低いです。それはオーナーの居住している数字が高いので、自分達の建物ですから、いつも無駄の無いように目を光らせているからです。

＊コンドの管理人（Ｒｅｓｉｄｅｎｔ　Ｍａｎａｇｅｒ）に建物のことを聞くと、色々なことを教えてもらえます。何か問題が無いか、聞いてみましょう。

私も全く知らないコンドを扱うときは管理人に質問すると、びっくりする様な情報が手に入ります。時たま誰が部屋を買いたいかまで教えてくれたことがあります。

管理人の所に行って、自己紹介して、聞いてみましょう

＊建物に入った時に掃除や整備が行き届いているかどうか良く観察しましょう。

＊ゲスト用駐車場があると、来客のときに役立ちます、また価値の１つです。

＊正確な内容は購入する際に、コンドに関する書類を売主が買主に提供しますが、この書類を見ると、建物の中で実際にどのような事が起きているのか、その他の重要な建物の情報が手に入ります。

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あっちこっちでバケーションレンタルを見うけますが、このホテルの様に短期でレンタルをするのには、本当はこの許可証が必要なのです。

例えば、ワイキキビーチタワーはホテルゾーニングですが、バニャンやサンセットはコンドのゾーニングです。ある部屋はこのＮｏｎ－Ｃｏｎｆｏｒｍｉｎｇ－Ｕｓｅ　Ｃｅｒｔｉｆｉｃａｔｅがあり、ある部屋はありません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　


ホテルの中でもこの許可証のある部屋は通常のホテルの部屋として、短期で貸しますが、この許可証の無い部屋は３０日以上の長期のお客を入れるそうです。

またこの許可証があるとホテルとして使用するので、固定資産税が高くなります。ビーチタワーなどは、年間＄１３，３７５がホテルの部屋の固定資産税ですが、別荘にしている部屋は、年間
＄３，７２５です。

ハワイの不動産を購入してバケーションレンタル、とお考えの方が結構いますが、本当は限られた所でしか出来ないのです。

カイルアのビーチの近くで、この許可証を継続してバケーションレンタルをしているところもあります。
これは毎年更新します。またただしている所も多いです。

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高級物件はたいてい売主側のエイジェントが直接不動産を見せます。この方法の良いところは、

不動産を見せる前にエアコンを入れて不動産を心地よい温度に整えたり、暗かったら電気をつけて明るくしたり、不動産を準備万端整えてからバイヤーに見せる事ができます。また不動産の良いところも指摘する事ができます。

バイヤーの質問にもその場で答えることが出来ます。ちょっと懸念する事もその場で説明してもらうと、そこでクリヤーとなりますので、このコミュニケーションは結構重要です。

売主の側のエイジェんトにとってちょっと大変なのは、３０分前くらいまでには不動産に行って、予約の時間までに不動産の準備をする、そして３０分くらい待つかも知れません、バイヤーが来て見せて歩いて、終わったら家を全部閉め切って、事務所に戻るのには、往復の時間を入れるとかなりの時間を要します。これが一日に何回かある場合を想像してみてください。　　　　　　　　　　

何組かのバイヤーをそのために、同じ時間一緒に見せるのは逆効果です。

写真のロックボックスはSentri Lockと言って、本土ではすでに長い間使われています。

今までのロックボックスと違い、エイジェントが登録してあるカードを使い、開けて鍵を取り出す事が出来ます、同時にその記録が残りますので、売主のエイジェントはいつでも誰が何時不動産に入ったかが分かります。本土では予約なしでいつでも入れるようですが、ハワイでは空き家で何時でも入って良い指示が無い限り、バイヤーのエイジェントは予約を取って行きます。


カードのないエイジェントには、売主のエイジェントがその日だけ使える、暗証番号を上げます。それ以外は誰も入れない安全なロックボックスです。６月からは全員がカードを持つようになります。

これまでのロックボックスは暗証番号を売主のエイジェントかもらいますが、簡単な暗証番号の場合は、あてられてしまう場合もあるし、誰が何時入ったかは全く分かりません。　　　　　　　　　　

安全性は劣りますが、いつでも暗証番号を知っていたら入れますので、私は自分の家で使います。鍵を持たないでドアを閉めた場合等は便利ですよ。　ミチコ

カハラビーチコンドは高級住宅地のカハラのビーチ沿いにある高級コンドでした。有名なカハラホテルやワイアラエゴルフコースに隣接しています。

借地権は２０２７年まで、残り１７年となりました。
環境と言い、ゆったりとした作りと言い豪華なコンドですが、１７年しか使えないとなると、誰でも買える物ではありません。

現在では＄４８，０００－＄５５０，０００で売れています。

その中の＄６５，０００で売れた不動産を見てみますと、

毎月の借地料　＄２，２０６
　　　　管理費　＄　　９５８
固定資産税　　＄　　２６０
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　

合計　　　　　　　＄　３，４２４　毎月これだけ出費があります

購入価格が　＄６５，０００ですから、これを１７年で割ると、毎年＄３，８２４掛り、これをまた　１２ヶ月で割ると、毎月＄３１９払って住むことになります。

＄３，４２４＋＄３１９＝＄３，７４３　毎月支払って、１７年間ここに住めるわけです。

このお部屋の売却価格の動きをご覧下さい。

１９９０年　＄１，４００，０００
１９９６年　＄　　６５０，０００
１９９９年　＄　　５５０，０００
２００６年　＄　　２００，０００
２０１０年　＄　　　６５，０００

悲しいくらい落ちています。１９９０年には＄１，４００，０００した物が今では＄６５，０００です。ここを購入する方はここで一生を過ごせる年齢の方となります。分かりやすく解釈すると、この場所とこの環境を毎月＄３，７４３で賃貸している様な感じです。

ちなみに＄３，７４３という金額はローンの額に換算すると約＄６００，０００の融資額です。

皆様はどう思われますか？　ミチコ

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私の仕事は不動産を売ることです。不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。　８０８－３８７－７７１６ケイタイ

オープンハウスだけを見て歩いていたら、あなたの欲しい物件は出てこないかも知れません





不動産選びをするのに、毎週オープンハウスの広告を見て物件を見て歩いている人達が結構多いのですが、これですと物件選びの焦点が合っていません、その理由は

あなたの欲しい価格で無いかも知れません
あなたの必要な広さで無いかも知れません
あなたの好きな内容で無いかも知れません

あなたの求めている様な物件はオープンハウスをしないかも知れません
する前に売れてしまう場合も多いのです


その様な事が無い為にあなたのエイジェントが必要なのです。エイジェントはあなたの求めている物件内容を登録します、するとその内容に該当する物件が市場に出てくると直ぐに連絡が入ります。

そしてエイジェントはあなたに誰よりも早く知らせて、直ぐに物件を見に行けます。　

私も現在何人かのバイヤーのために毎日何回も良い物件が入って来たかどうか見張っています。


真剣に不動産購入を考えている方は、是非あなたのエイジェントを選んで的を当てた物件選びをすることを心からお勧めします。ご質問はミチコまでいつでもご相談下さい。

ミチコ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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不動産を購入すると８０００ドルが戻ってくる条件


１　購入した不動産を住居として住む人に限る

２　過去３年間不動産を購入したことの無いファーストタイムバイヤー

３　２００９年１１月末日までに不動産を購入決済した者

４　年収が独身者は＄９０，０００以内、既婚者は２人合わせて＄１７０，０００以内の者

５　８０００ドルが戻るのは不動産１戸あたりにつき、２人の独身者が共有で不動産を購入する　　場合は１人４０００ドルずつ、夫婦の場合は２人で８０００ドル

６　翌年税金の申告をした際に、８０００ドルは精算される

と言うことでこの８０００ドルはアメリカで働いて、税金を払う者に限りあてはまる物で、日本に住む方たちが不動産をハワイに購入する時には、残念ながらあてはまりません。

ミチコ

このオアフ島には５８００人のセールスエイジェントがいました。

*コンドは４０７１戸/住宅２７３６戸　　合計　６８０７戸の不動産が売れました。

*たった３２０人のセールスマンが１年に１０戸以上のセールスをしました。

*５０６人のセールスマンが１年に８戸以上のセールスをしました。

*約１０％のセールスマンがオアフ島の５０％のセールスシェアーを握っています。

*約４５％のセールスマンはセールスがゼロでした。


お陰さまで、私は１７戸のセールスをしました。ランク的にはオアフでトップ１％のセールスマンです。

ミチコ