カテゴリー:ハワイ不動産の豆知識

ハワイ不動産/写真では分からない本当の不動産価値


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写真はその場その場の一番良い状態を撮りますから、見たら、きれいなリビング、きれいな寝室、きれいな景色等で素敵です。ではこの景色はどこから撮ったのでしょう?

高台の高価な物件は、安全な崖ぶちの通りから家に入るまでに余り階段がない、平坦で豪華な景色の付いている家です。これが価値です。

ある家は豪華な景色がありますが、家に辿り着くのに階段を何段も上り下りしなければなりません。

ある家は景色はあっても、平地が少なく家の中で何段も階段があり、窮屈で毎日この狭苦しい階段の上り下りは大変そう。

ある家はやはり景色は良いのですが、プールなどが家からずーっと下の崖の下にありました。プールに行くのに行ってらっしゃい!と言う感じです。

とは言え、其々の家には持ち主がいますので、皆さん予算の範囲で購入したり、ある所で妥協をして購入したのでは、と思います。

長い階段の上り下りを毎日するのは大変だけど、景色は豪華だし、まだ若いから大丈夫、年取ったら他に移れば良い、と物は考え様です。

と言う訳で、写真では実際の不動産の立地や角度が分かりません、是非実際にご覧になって見て下さい。また写真は良くないけど、本物を見たら、思いのほか良かった、なんてこともたまにあります。

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ハワイ不動産/ホテルコンドの知るべき、プラス、マイナス点


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ホテルコンドについて勘違いをされている方もいらっしゃいますので、分かりやすい説明です。

誰でも知っているホテルコンドは、ワイキキサンセット、ワイキキバニャン、ワイキキビーチタワー、トランプタワー,新しい物でリッツカールトン でしょう。

ホテルコンドはホテルが持ち主に代わり、ホテルの一室として運営して居るもので、全ての部屋にはコンドと同じ様に持ち主がいて、ホテルが所有しているわけではありません。

コンドの建物の中にホテルデスクがあり、ホテルとして運営されている物。

設備もコンドと同じようにプールやその他の娯楽施設が整う。

ホテルに委託してホテルの一室として利用され、使用しない時には収入が入り、使用したいときにはオーナー使用として使える。

ホテルに委託しない場合は

普通のコンドと同じ様に別荘として使える。

他のバケーションレンタル会社に委託して、同じようにバケーションレンタルが出来る。

弊社の様な会社に委託して、長期で賃貸も出来る。

ホテルコンドの利点

使用していない時は収入があり経費をカバー出来き、また持ち主が別荘として利用出来るので、経済的で無駄がない。

毎日メードサービスがあるので、部屋をきれいに維持できる。売る時も売りやすい。

ホテルによっては他の島にも沢山ホテルがあり、ハイシーズンを除き、ホテルに委託しているオーナーは他のホテルの部屋へ割引で泊まれる。

ホテルコンドのマイナス点

建物がホテルとして使用されているので、人の出入りが頻繁であわただしい。

新しいホテルコンドはきれいですが、古くなった時のホテルの部屋の改装時には、オーナーが改装費用を負担しなければならない。金額はかなり大きいです。

オーナーの私物を部屋に保管できない、ストーリッジやクローゼットを使用出来る所もありますが、自分の別荘の様なわけにはいきません。

固定資産税が普通のコンドより高い。

一番大きな負担は改装費です、金額が多きいので、この金額は将来の経費に入れて置くべき。それぞれの建物により、収支が異なりますから、良く見て納得して購入する事。

ホテルコンドは一般的に利回りは良くありませんが、自分も使えてそれ以外は貸して収入が入り、経費の足しになるのが魅力ですが、収入を期待して購入する程ではないかも知れません。ホテルにより異なりますので、収支を確認する事です。

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ハワイ不動産/ハワイの賃貸は全米でNo.10、でも高い


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ハワイの中間賃貸料は、1べッドで$1,700、2ベッドで$2,220です。これは全部の平均ですから、ホノルルの賃貸料はもっとずっと高いです。

では全米で一番高いサンフランシスコは幾らかと言いますと、何と1べッドが$3,400、2ベッドが$4,380もします。こんな高い賃貸料を払わず購入したら、と思いますが、不動産もまたとても高いです。

2番目はニューヨークです。1ベッド$2,870、2べッド、$3,230 高いですね。

一番高い賃貸の市のトップ10の内5つの市はカリフォルニアです。

ちなみ一番低いのはインデアナで1べッド$500、2べッド$580です。

たまに1000ドル以下の賃貸はありませんか?と言う問い合わせがありますが、弊社で管理する賃貸の、コンドではなく1べッドのアパートでさえ、$1,400もします、2ベッドは$1,900だそうです。実際に内容を見たらびっくりですよ、こんな所がこんなに高いの?!と言う感じです。

実際の所、2000ドル以下の賃貸物件は、数えるほどしかありません。ですから、予算の無い人はルームシェアーしかないと思います。

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ハワイ不動産/住宅地にコンビニ?、ゾーニングの話


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日本では住宅地の中に洒落たレストランがあったり、1階で商売をして2階に居住したり、同じ敷地内で商売をして居住もする、と言う事を普通にみます。

ハワイにはゾーニングと言い、地域が区切られています。住宅地、コンド、アパートメント、リゾート、産業地域、ビジネス地域、ビジネス雑居地域、農業地域等で分かれています。

通常の場合は住宅地にレストランは出来ませんし、下で商売をして上に居住する事は雑居地域を除き出来ません。
でもたまに住宅地にスーパーがあったりします。それはその当時はゾーニングが合法だったからですが、もしそこで商売を辞めたらそこで終わりです。

住宅地とビジネス区域が隣り合わせの場合は、隣の住宅をレストランをするためビジネス地域にゾーニングの変更してもらう事は、確実ではなくても許可が下りやすいかと思います。KCCに行くMonsarrat Aveなどは住宅地とビジネスが隣り合わせですよね。

住宅地にアパートがある事があります、これもその当時は合法で、そのまま継続していますが、建物が全焼したり、破壊された時は、もうアパートは建てられません。現在の建物を維持している間は、アパートとして使用できます。

コンドミニアムもほとんどが居住だけですが、ある所は1階がお店だったり、その上がオフィースだったりする建物も少なくありませんが、上のコンドでは商売は出来ません。

センチュリーセンター等は、ビジネスと居住が出来るビルですが、ビジネス用の部屋と居住用の部屋は区分けされています。


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ハワイ不動産/賃貸はやっぱり運とタイミング


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賃貸は不動産の売買とは全く異なりますよ。売買の場合の不動産は、同じ様な不動産がどの様な価格で売れているのか、どの様な物件が売りが出ているのか、と言う様に市場価格で動きます。勿論魅力的な物は直ぐに買手が付きますし、難ありはそれなりに価格を調整して売らなければならない事もあります。良い物件は直ぐに売れます。

しかし、賃貸は運とタイミングほとんどです。運が良いと直ぐに、希望以上の賃貸料で良いテナントが付きます。しかしそのテナントが出た後、では同じ様な賃貸料で直ぐに貸せるか?と思うと、直ぐに貸せることもありますが、なかなかテナントが付かず、価格を下げてテナントが付いた、と言う事も少なくありません。どんなに魅力的でフェアーな賃貸料の物件でもタイミングが悪いと時間が掛かる事があります。でもそんな時でも、運が良いと高い物件でも直ぐに借り手が付くこともあります。

また直ぐに貸せるだろうと思ったお手頃の物件がなかなか貸せない事もあります。

現在は賃貸がとてもスローな時期です。弊社の賃貸物件は今までに余り無い位空き物件が多いです。傾向としては高い物件が直ぐに貸りてが付いて、直ぐに貸せるだろうと思ったお手頃物件が残っています。

テナント候補からすると、沢山ある中から良い物件を選びやすいですね。

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ハワイ不動産/必ず付ける不動産の損害保険、ここが決めて


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不動産を購入したら先ず最初に必要なのが不動産に掛ける保険です。不動産の規模により、賃貸か持ち主本人が住むか、ホテルコンドかによりお値段も変わります。また一般的なコンドと高級なコンドや戸建ては中身の価値も保証額も異なりますので、保険も高くなります。

一般的な1ベッドのコンドだったら、安い物は年間200ドル以内から、300ドルくらいまで。ある時300ドル近く保険料を支払っていた持ち主が、180ドルで同じ額をカバーする保険を見つけた、と興奮して来ました。良くみると、年間180ドルの保険は,保険を使う場合持ち主は1000ドルを支払わなければなりません。と言う事は、修理代が3000ドルだったら、1000ドルは持ち主が払います。大きいですよね。

年間280ドルの保険は、保険を使う場合、持ち主は500ドルを支払います。修理代が3000ドルなら、500ドル払う訳です。この方が気分良くありませんか?

180ドルか280ドルどちらにするか、これは年間の金額で100ドルの違いですので、実際に何か起こった時を考えると、年間280ドルの保険料で、保険を使う場合は500ドル支払う方が良いのでは、と思います。私も個人的には500ドル支払う方の保険を購入しています。

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ハワイ不動産/知ってました?ハワイ州外の不動産所有者の割合


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ハワイ州ビジネス・経済開発省観光局の調査によりますと、ハワイ州の3分の1の固定資産税は州外居住の所有者が支払っています。

正確な数字を出すため、最初はメールアドレスから調査しましたが、この方法でするとその不動産の管理をしている不動産会社や弁護士、会計士、銀行などの住所が含まれるため、正確なデータを取り出す事が出来ませんでした。

其の為、ハワイ州ビジネス・経済開発省観光局は実際に不動産を所有する人の住所を探し出し、正確なデーターを取り出しました。

その結果全体の67.8%の不動産所有者はハワイ州在住です、29.9%は米国本土に在住、そしてほんの2.4%が外国人の所有者と言う事が分かりました。全体から見ると、外国人は随分少ない数字ですね。

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ハワイ不動産/ヤシの木一本250ドル‼️


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ヤシの実が大分大きくなり、 そろそろ刈り取りの時期です。ヤシの実を取ってくれる会社でライセンスがあり、障害保健の掛かっている会社は結構少ないです。

ライセンスのある会社は多いですが、毎年の再更新をして現在アクティブである事が必要ですが、ライセンスはあると言っても更新していないで期限の切れている会社も結構あります。ライセンス番番号をもらってもそのまま信じないで、ライセンスが有効かどうか確認する事です。

写真をご覧になったらお分かりの通り、この高い木に登り沢山生っているヤシの実を切り落とすわけですから、障害保険の付いている会社です。、個人経営や安い会社は、こんなのは何でもない木から落ちる事なんかありません、と言いますが、でももしその様な事になったら大変です。と言う事で、通常のヤードマンもダメです。

保健が無かったら家の持ち主のせきにんですよ。

とは言っても1本250ドルは高いですね。このお宅は6本、1500ドルです。高いですのよ、もう少し安い所がないかまだ捜索しています。

椰子の木はムードありますが、維持の費用もかなりです。

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ハワイ不動産/借地権の不動産を買わない方が良い訳


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ある借地権コンドの持ち主から不動産の価値を調べて欲しいと聞かれました。持ち主は、長い間そこに住んでいて、購入した時は高級コンドでした、家感覚に広々とした素敵な場所です。

現在の価格は当時の半分くらいに落ちています。借地権の期限も30年を切りました。現在の不動産価値を知ってとてもショックを受けていました。そこでこの借地権の良い所を考えてみました。まずは広くて高級な所が安く買えるところです。私には、それ以上良い所は考えられませんでした。

マイナスな所は、所有権付きは不動産価値が上がって行きますが、借地権の不動産は長くいればいるほど価値が落ちて行きます。どの様な人が、ここに$400,000を払って、毎月$2,700の維持費を支払う事が出来るのでしょうか?私には想像がつきません。

$2700の支払いは約$550,000のローンの価値です。しかし1ベッドのコンドでどこを購入しても管理費と固定資産税を合わせると700ドル位は掛かりますので、2700から700ドルを引いた、毎月$2,000の支払いにすると、$404,000の不動産を購入するのと同じです。ここに購入価格が$400,000掛かりますから、$800,000の不動産を購入したのと同じとなります。これだけ出すと、この不動産程広くなくても、所有権付きの結構なコンドを購入する事が出来ます。管理費はもう少し上がりますから、その分を差し引いてもまあまあの建物が購入できます。

借地権の不動産は年数が経つにつれ、不動産価値は落ちて、毎月の運営経費が上がって行きます。と言う事は、もっともっと売れ難くなります。この様な理由から、将来の心配のない、所有権付きを買う、と言う人が大多数だと思います。

地主さんが借地権の期限を延長してくれて、期限が来ても長くいられるようになったとしても、借地料は非常に高くなりますよ。所有権付きだったら、借地料なんて絶対付いて来ません。

以上は、1つの建物の例ですが、多かれ少なかれ、問題は似た様な物です。

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ハワイ不動産/コンドの水漏れ


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オアフのコンドの大半は1970年代に建設された物です。建物も40年以上になりますと、配管を始め建物のあっちこっちが古くなって、大きな修繕が必要となります。

資金が沢山あって、新しいコンドが購入出来たら問題ありませんが、全ての人が購入できるわけではありません。ほとんどの人達は中古物件を購入するわけですから、その様なコンドを購入する時には、建物修繕費Assessmentが付いているか、どの様な修繕が今までに成されているか、コンドの書類を良く確認する必要があります。運が良いとすでに売り主が支払っている時もあるし、売り主と買主で半分ずつ支払う場合もあります。

大きな修繕費を支払って、配管などの大きな改装工事をしたところもありますが、これは時間も掛かりますので、とても大変でした。その後は建物の外部だけでなく内部も新しくなりましたので、皆さん快適に生活をしています。

今後の建物改装工事を予測して、本土から大きな建設会社がハワイに入って来たそうです。オアフのコンドの大半がその時期ですから、大きな商売です。

しかしこれが済んだら、快適な生活を楽しめますし、不動産価値も上がるのがハワイの不動産です。それぞれの建物では、将来に備えて、建物維持計画に取り組んでいます。、

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