カテゴリー:不動産購入

ハワイ不動産/アメリカの銀行ローンのは平均で5年で組み換え


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不動産購入をする時、殆どの人が30年の固定ローンを組みます。これだったら、レイトが上がったり下がったりする事無く、決まったレイトで30年間OKです。

しかし、データーによりますと、アメリカ人は平均5年間しかローンを持たないそうです。これは固定レイトのローンを組んでも、途中でレイトがもっと良くなり、条件の良い方に組み替える。

または転勤で本土に移るので売却、価格が良いので売却する、と言った様に、殆どの人は30年間も同じローンを持たないそうです。

現在は利息がとても良く、30年ローンが3.5%前後です、5年の変動ローンは2.6%前後です。

$500,000の融資を受ける場合、30年固定ローン3.5%で計算すると、月に$2,251です、5年の変動ローンは2.6%で計算すると$2,009が月々の支払額です。

5年もハワイにはいない、と言う人、5年以内に売却するのが分かっている人は、固定では無く変動ローンにすると、少しセイブ出来ますね。

日本人の方が融資で不動産を購入する時は、銀行の手続きが先です。外国人ですから日本語の書類を翻訳したり、銀行の必要な書類を収集なのに、通常随分時間を要します。これを先にして、融資限度額が確認出来たら、いつでも、好きな物件が見つかったらオファーが入れられます。

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ハワイ不動産/中古コンドと大きな、Assesment(修繕費用)


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カカアコでは新しいコンドがどんどん建てられていますが、その反面ハワイにおける大部分のコンドは70年代に建てられた中古です。

最近は多くのコンドが、建物内の古くなった配管やコンクリートの修正、その他建物のあらゆる部分の改善が必要になって来ました。

建物によっては、ロビーも、エレベーターも、窓や配管も、プール―などの施設の辺りも新しくしている所もあります。

しかし、この建物の改装をするのには莫大な費用が掛かりますので、全ての人が現金でポンと払えるものではありません。住人の経済力にもよります。コンドによっては銀行から大きなローンを取り、その金額を管理費に上乗せして徴収したり、大きな金額を支払える人は支払いますから、どの部屋を買うかにより、内容も異なります。

買う時にはアセスメントがあるかどうか、支払ってあるのか無いのか確認する必要があります。ある場合は、売値とその金額を見て、他の同じ建物内の不動産価格と比較して、その価格が妥当かどうかの確認が必要です。

アセスメントは古くなったところを改善する、と言う事ですから、今後建物内での問題も少なくなると言う事です。新品とまでは行かなくても、見えない所も改善されますよ。

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ハワイ不動産/これは縁のある物件?


1.10.19
不動産は縁です、縁があると、買えなそうでも手に入ってしまう、縁が無いと買えるはずなのに何かの理由で買えないのです。

買おうと思っても、その後不安になって気が変わる人、そして気を取り戻してやはり買う人、これも縁です。

大好きな物件に巡り会い、どうしても欲しいけど競争率が激しくて可能性なし、ウエイトリスト3番目、無理ですよね、所が順番が回って来てしまう、一時は他のバイヤーに負けた感じでも、縁があればなぜか手に入ります。

所が欲しくて欲しくて仕方ない物件にはすでに買手が付き、ウエイトリストのやはり3番目、運が良い事に3番目に順番が回って来て大喜び、所が喜びも束の間、気が変わってしまう、これも縁が無いです。

又は、取れるはずのローンが下りなかったり、身内に反対されたりと買えない結果。

ですから、もし手に入らない場合は、その不動産に縁が無かったからですから、きっと縁のある物件が出てきますよ。本当に欲しい物件を手に入れる事が出来ず、がっかり、しかしその後にはもっと良い物件が出て来る事が良くあります。

縁のある物件は見た瞬間幸せにな気分にしてくれます。これだ、と分かりますよ。

私のお客様には、縁のある良い物件を手に入れて欲しいと、いつも願っています。是非そのお手伝いをさせて下さい。

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ハワイ不動産/不動産購入の際の一番大切な事


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以前からハワイに不動産を購入したい、と考えている方、今年は是非行動に移して下さい。購入がスムーズに行くお手伝いをいたしますので、先ずはご連絡下さい。

購入する人も、ハワイ在住、米本土在住と日本や外国在住の方に分かれます。

殆どの方はこの様な物件が欲しい、と言う物がありますが、行動に移す前に、ではどの様にしたら購入できるのか、現在の経済状態で買えるのか、どの様な選択があるのか等、必ず専門家に相談する事をお勧めします。

ハワイや米本土在住の方達でしたら、銀行の融資担当者とじっくる話し合い、どの位の融資が受けられるのか、どの様な準備が必要なのかが分かると、先でずっと楽です。担当者は経験があって、喜んで其の為の時間を費やしてくれる働き者の人が良いです。ご連絡を頂きましたら、その様な方をご紹介いたします。

銀行の担当者に必要書類を提出して、ローンの金額や準備が出来たら、物件探しが始まります。欲しい物件に出会ったら、もうローンの下準備が出来ていますから、即オファーが入れられます。

現金購入の場合は、購入する現金がある証明が必要ですので、準備をして下さい。どの様な使用目的なのかで目指す物件も変わって来ますよ。

100%満足できるものはありませんので、すこし柔軟になるとこれ、と言う物がきっと出て来ますよ。

ホノルルから離れて遠くに行けば同じ価格でも、もっと大きな物が購入できますが、果たしてそんなに遠くでも良いのかどうか?遠くでも全くOKの人は良いですね。

こんなに沢山物件があるのですから、きっとピッタリの物件に出会えますよ。ある時は少し待たなければなりません。

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ハワイ不動産/今年こそは是非、一番簡単なハワイ不動産購入方法


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皆さんの中にはハワイの物件をサーチしをしながら、ああでもない、こうでもないと、質問や疑問を考えいる方も多いかと思います。お国が異なりますから、日本の不動産売買とはかなり異なります。

私も日本の物件をサーチしていると、色々な分からない質問が出て来ますが、不動産業者に問い合わせるまでには行きません。それはただ見ているだけですからです。でも本当に買う時はこの質問に対して納得の行く説明をして欲しいなと思います。

不動産購入は、人間の一番高いショッピングですから、購入を考えている方は、ハワイにいらっしゃる前に、連絡を頂いて、今まで1人でああでもない、こうでもないと考えていた質問をどんどんして頂いて、今までの疑問がクリヤーになると、購入する方向も今まで考えていた物とは結構変わってくる事も良くあります。聞いておいて良かった、となります。それから改めて検討してから購入に至ります。

衝動買いの人も、たまにいましたが、最近は見ません。

お客様によっては、購入するまでに何回もハワイにいらして、物件を見て歩き、好みの物件を購入されている方もいらっしゃいます。またハワイが大好きで、購入するまでに何十回もハワイにいらして、私よりもハワイを知っている人達も多いです。でも購入後に訪れるハワイは、今まで何十回も来たにもかかわらず、全く気分が違い、旅行者から住人になった気分に変わるようです。

不動産業者といたしましては、お客様との会話が蜜になればなる程、好みや購入条件が把握できますから、数ある売り物件の中から絞って、その方に適った物件探しができます。ですから、何回も取引をお手伝いしたお客様ですと、意思の疎通が出来ていますから、よい物件選びが確実にできる様になります。

以上の様に、興味のある方達は、メールで何回も何回も質問やその他の必要会話を十分して、そこに適った物件情報をお送りして、ハワイにいらっしゃる前には見たい物件リストがおおよそ出来ていて、新しい物件が出たら、そこに追加して物件をご案内します。

ハワイにバケーションをしている方から良く電話を頂きますが、明日帰る人から、今日は時間が空いてるから不動産が見たい、といわれた時が一番困ります。私の今日のスケジュールをキャンセルして、予算も何もない、ただ見たいだけの人に不動産を見せる時間を作れません。

ハワイの不動産に興味がおありの方は先ず私にご連絡ください、まずは電話かメールでスタートしましょう。

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ハワイ不動産/絶対欲しい物件にはベストオファーを入れて下さい


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以下は欲しい不動産を手に入れられなかった理由と実例です。

低いオファーを入れて来たエイジェントは、このバイヤーは近辺の不動産を何年も探していました、と言います。外に良いオファーが入っているので、そちらと取引をする、と言いますと、そんな事を言わず、こちらに是非交渉をして下さい、バイヤーはどの様な価格で来るか知りたいです。この様な人はチャンスはありません、本当に好きだったら、もう少しまともな価格でオファーを入れれば良いと思います。

売り主側は幾つもオファーが入ったら、一番高く、条件の良いバイヤーを選び、交渉をするのが通常です。

あるバイヤーは、もう他に数件も言値でオファーが入っているのにも拘わらず、低いオファーを入れ様とします。これでは低く過ぎて通りませんよ、と言いますと、何を言うのですか、私達は本当に真剣にこの不動産が欲しいのですから、売主を説得して下さい、財産も沢山あり、キャッシュで直ぐに決済出来ます。勿論通るわけがありません。

ある人はキャッシュオファーを入れます、バイヤーはとても気に入っているので、待っててください。と言いながら何時になってもオファーが入りません、外に数件オファーが入り、その中の1つとこれから交渉をしますと、と報告すると、今日中に出すから待ってて、と言います。そしてその今日中には入らず、宗教の理由でその日にはビジネスの結論は出せない、と言います。さあ本当に来るのかな?

ホットな物件を売りに出すと、色々なバイヤーを見ます。最近よく見るのは、キャッシュオファーだよ、と言いそれは低いオファーを入れる人です。沢山のオファーの中で手に入れる人は、キャッシュで言値よりホンのちょっと高めに入れた人、偶然にもやはり他のホットな不動産を同じ人達に同じ様な条件で売った事がありました。また感じも良いので、売り主からも好感を持たれます。

と言う訳で、欲しい!と思った物件に巡り会ったら、ベストオファーを入れて下さい。そしてそれでも手に入れる事が出来なかったら、縁が無かったので、きっともっと良い物件が出て来ますよ。

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ハワイ不動産/投資物件購入後に絶対に必要な事


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半年から
1年の長期賃貸の場合は

  • GET消費税番、不動産会社取得できます。

  • TIN税金番号が必要です、これは会計士さんに取得してもらいます。この番号が手元に届くまで数ヶ月くらい掛かりますので、その間は法律に従い30%が収入から源泉徴収されますのでご了承下さい。

  • 銀行口座開設、収入を入金したり、年2回の固定資産税は賃貸を扱う不動産会社が支払います.


法人で購入の場合は

税金番号を会計士さんに取得してもらうのに、上記の外に、会社の登記謄本を翻訳家に英語に翻訳してもらったり、外国法人をハワイに登録したりと、結構な書類の準備が必要です。弊社のお客様は必要な手続きのお手伝いを致しています。

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ハワイ不動産/良いバイヤーって?


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売主から見た良いバイヤーは、購入したい人、経済的に安定していて購入能力のある人、十分な頭金もあり、購入準備も万端整った人です。

そして不動産業者が知識と経験があって、契約書をきちっと書けて居たら、売り主は、いくつもオファーが入っていても、そんなバイヤーに買って欲しいと思います。

本当に購入しようとしている人は、前向きに購入するための準備をして、真剣に物件探しをしています。

オープンハウスをするたびに何故か同じ人の顔を見る事があります。厳しく色々質問しますが、5年前にも数年前にも、今年も何回あったかな?何年も良い物件を探しています、と言う人がいますが、何年の間に価格も随分違っていますね。

購入の際には不動産業者への手数料も取得税も掛かりませんよ。一人で考えて検索しているのと、道理を分かって検索するのでは、良い物件を手に入れるチャンスも異なります。

私達、売る側に立った時は、いつもそんな良いバイヤーを求めています。

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ハワイ不動産/高い物件を見に行くのには、もっと詳しいバイヤーのインフォメーションが必要ですよ


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私のブログを通して、今までに多くのお客様にハワイの不動産を購入して頂きました。ほとんどの方は、事前にメールか電話で連絡を頂きます。電話での方には、質問にお答えしたり、こちらで説明したい事をお話しして、メールでご予算とご希望に叶いそうな不動産情報をお送りして、また詳しく話し合います。

それぞれの不動産について説明をしたり、会話を続けると、どの様な不動産が良いかもっと良く分かりますから、またインフォメーションをお送りします。

こんな感じに、電話でお話ししたり、メールでやり取りをして、ハワイに購入にいらっしゃる頃には、ご案内する物件の選択が出来ています。この事前のコミュニケーションがあるかないかで、随分時間がセイブできますよ。

所が、突然オフィースに来て、ほとんど何も素性が分からないまま、10億円もする物件を見たい、と言われる事がありますが、とても困ります。売り主もその様な高価な物件を見せる時には、邸宅をそれなりに準備して見せますので、どこの誰だか分からない人には、見せてくれません。会社名、氏名、職業、住所等が必要です。その様な事情を説明しても、本人から十分な情報が頂けない場合は、仕方ありません。

本当に購入する人は、やはり前準備をして、私も必要な質問も出来て、お互いに分かりあった上で、いよいよハワイで物件をご案内するわけです。勿論、欲しい物件に巡り会った時の頭金の準備も出来ています。

ハワイに不動産を購入される際には、是非事前にご連絡下さい。

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ハワイ不動産/手付金の大きさ、ケースバイケース、状況によりです


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不動産購入する際に、オファーに必ず付けるアーネストマネー(手付金)も、一般的にはこの価格帯なら1000ドル位、この価格帯は$10,000付けましょう、と言うのはありますが、この金額ではないといけない、と言う決まりはありません。幾らにするかはその不動産とその時の状況です。

ある不動産はホットで何人からもオファーが入ります、価格は$500,000としましょう。そこに言値でキャッシュのオファーを入れたら魅力的です。しかしそこに同じ様なキャッシュオファーが入ったら、頭金が1000ドルか10,000ドルかでは、売り主側の受け取り方は異なると思います。10,000ドルの方が真剣と思われるでしょうね。この様な状況の場合は、オファー価格も上げなければならない事も良くあります。

今度は$2,000,000もする不動産に、$5,000の手付金を付けたらどう思いますか?売り主は、手付金が小さすぎる、と思います。金額が大きくなったらそれに伴う金額の手内金を付けます。普通の取引で、この様に頭金が売値に対して小さすぎる場合は、売り主側はカウンターオファー(交渉契約書)で頭金の金額を大きくして、契約書に書き入れます。

もう1つは、インスペクションが終了した後に入れる中間金です。これも大きい方がいいです。中間金は頭金よりかなり大きくなります。現金で購入する方は、既にお金が手元にありますので、売り主への心証を良くする為、お客様にはオファーを書くときには、大きい金額を入れる様に、お勧めしています。

手内金も中間金も正当な理由でキャンセルする場合は、全て戻りますので、安心して下さい。

ハワイに不動産購入にいらっしゃる時には、手内金をお忘れなく。ある外国人の方は、帰国前夜に不動産を購入する事になりましたが、十分な頭金が手元に無く、銀行の自動引き落としの所で、取れるだけの現金を作り、大きな物件に小さな頭金を付け、お国に帰ったら、直ぐに残りを送金するように契約に書き込みました。運よく取ってもらえました。

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