ハワイの不動産も老朽化してきましたから、そのため管理費も大分上がってきました。ある建物は将来に備えて十分に蓄えをしていますし、ある所はどうでない場合もあります。コンドミニアム購入する際には建物に関する、Condominium Document が売主から出されますから、良く内容を読んで下さい。

大切な物は、年次組合報告、周期的な集会の報告、Insurance Summary, Financial Statement, Opereting Budget, Reserve Study,Property Information

これを読むと建物内でどの様な事が起こっているか、将来に備えてどのくらい予算があるか、大きな費用がかかるのか、管理費が上がるのか、訴訟があるのか、どの様な問題がおこっているのか、所有者組合の周期的な会合で話し合われた事、問題や建物内で起こった事や、、、これから管理費が上がるとか書かれています、

これを良く内容を見てから、その先に進むことです。

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パシフィックモナークはハイアットリージェンシーのすぐ裏で、ビーチも直ぐそば、ワイキキの中心に位置する便利な立地にあります。

ワイキキサンセットやバニャンと比較すると、建物も室内も小さくて、少しランクが落ちる感じです。以前はサンセットやバニャンを購入する予算の無い人が購入する事が多かったのですが、ここ数年で人気が出て来て、価格もサンセットやバニャンと変わらない位になっています。

去年8月から違法バケーションレンタルの取り締まりが厳しくなり、サンセットもバニャンも許可証のない部屋は、今までの様にホテルやバケーションレンタルの会社に委託できない部屋が沢山出て来ました。

しかしパシピックモナークはクヒオ通りの海側にありますので、建物全体がリゾートミックス地域なので、全ての部屋が今まで通りバケーションレンタルが出来ますので、その心配が全くありません。

見た目はサンセットやバニャンより落ちますが、良い所は収入も安定して海にも近い、良い所を見たら、これからホテルコンドを購入する人は、バニャンやサンセットの許可証のある部屋だけでなく、パシフィックモナークも購入する候補に入って来ています。

https://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=171063XFDR1&p=DE-22240105-469
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ある人はなかなか出て来ない難しい物件を探していました、やっと彼女の求めていた不動産が出て来ました。早速その不動産を見に行きました。何もかも満足でしたが、１つだけ遠くに気を付けて見ないと分からない程小さく墓地が見えました。

日本生まれで日本で育った中国人ですので、本当に遠くなので大丈夫かな？と思いましたが、ダメでした、どんなに小さくても遠くても墓地はダメなんだそうです。

例外で、一組だけ、全く気にしませんと言うご夫婦がいましたが、一般に中国人のバイヤーの場合は、必ず誰かその不動産で亡くなっていないか聞かれます。

不動産自体がダメージを受けたわけではありませんが、自殺や殺人等は誰でも嫌ですね。その事実により、買うか買わないかの決断が変わるような事実は、売却の際に売主が買主にその内容を必ず公開しなければなりません。

人それぞれ、自分の絶対嫌と言う事は異なります、今後快適な生活を送る上でも、必ずエイジェントに其の事を伝えて下さい。

私は遠くにお墓が見えるのは構いませんが、どんなに安くても墓地の隣には住みたくありません。また高台は良いですが、逆に道路から下に下る所にある家も嫌です。

それと一番重要な事は、その不動産に入った時に感じる雰囲気フィーリングです。

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ご存知の様に、アメリカは契約社会ですから、不動産の売買にあたり、売主も買主も契約内容をしっかり把握して、その内容に沿って必要事項を遂行する義務があります。

契約内容により多少異なりますが、買主は売主とは違い、一般的に、エスクロー期間内に何回か法的にキャンセルする機会があります、、下記がその主な例です。

１　売主の不動産に関する公開書(Seller’s Real Property Disclosure Statement)の内容

２　コンドミニアムに関する書類の内容

３　不動産のインスペクションの期間内

４　インスペクションの結果、売主との交渉が成立しない場合

５　期間内に銀行からの融資の確約がもらえない

６　契約内で条件に期限を付けて、その期間内に条件を満たせない場合、

７　所有権に問題があり、それを売主が契約書の期限内にクリヤーに出来ない場合

８　測量の結果、境界線の問題を解決できない

９　その他、
これ以後のキャンセルは「契約不履行」となります。

買主はこんなにキャンセルする機会がありますが、売り主は買主が契約不履行をしない限りキャンセルできません。如何ですか、これがハワイ不動産購入を安心して購入して頂ける理由です。

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不動産購入をする時、殆どの人が30年の固定ローンを組みます。これだったら、レイトが上がったり下がったりする事無く、決まったレイトで30年間OKです。

しかし、データーによりますと、アメリカ人は平均5年間しかローンを持たないそうです。これは固定レイトのローンを組んでも、途中でレイトがもっと良くなり、条件の良い方に組み替える。

または転勤で本土に移るので売却、価格が良いので売却する、と言った様に、殆どの人は30年間も同じローンを持たないそうです。

現在は利息がとても良く、30年ローンが3.5%前後です、5年の変動ローンは2.6%前後です。

＄５００，０００の融資を受ける場合、30年固定ローン3.5%で計算すると、月に$2,251です、5年の変動ローンは2.6%で計算すると$2,009が月々の支払額です。

5年もハワイにはいない、と言う人、5年以内に売却するのが分かっている人は、固定では無く変動ローンにすると、少しセイブ出来ますね。

日本人の方が融資で不動産を購入する時は、銀行の手続きが先です。外国人ですから日本語の書類を翻訳したり、銀行の必要な書類を収集なのに、通常随分時間を要します。これを先にして、融資限度額が確認出来たら、いつでも、好きな物件が見つかったらオファーが入れられます。

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カカアコでは新しいコンドがどんどん建てられていますが、その反面ハワイにおける大部分のコンドは70年代に建てられた中古です。

最近は多くのコンドが、建物内の古くなった配管やコンクリートの修正、その他建物のあらゆる部分の改善が必要になって来ました。

建物によっては、ロビーも、エレベーターも、窓や配管も、プール―などの施設の辺りも新しくしている所もあります。

しかし、この建物の改装をするのには莫大な費用が掛かりますので、全ての人が現金でポンと払えるものではありません。住人の経済力にもよります。コンドによっては銀行から大きなローンを取り、その金額を管理費に上乗せして徴収したり、大きな金額を支払える人は支払いますから、どの部屋を買うかにより、内容も異なります。

買う時にはアセスメントがあるかどうか、支払ってあるのか無いのか確認する必要があります。ある場合は、売値とその金額を見て、他の同じ建物内の不動産価格と比較して、その価格が妥当かどうかの確認が必要です。

アセスメントは古くなったところを改善する、と言う事ですから、今後建物内での問題も少なくなると言う事です。新品とまでは行かなくても、見えない所も改善されますよ。

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不動産は縁です、縁があると、買えなそうでも手に入ってしまう、縁が無いと買えるはずなのに何かの理由で買えないのです。

買おうと思っても、その後不安になって気が変わる人、そして気を取り戻してやはり買う人、これも縁です。

大好きな物件に巡り会い、どうしても欲しいけど競争率が激しくて可能性なし、ウエイトリスト3番目、無理ですよね、所が順番が回って来てしまう、一時は他のバイヤーに負けた感じでも、縁があればなぜか手に入ります。

所が欲しくて欲しくて仕方ない物件にはすでに買手が付き、ウエイトリストのやはり3番目、運が良い事に3番目に順番が回って来て大喜び、所が喜びも束の間、気が変わってしまう、これも縁が無いです。

又は、取れるはずのローンが下りなかったり、身内に反対されたりと買えない結果。

ですから、もし手に入らない場合は、その不動産に縁が無かったからですから、きっと縁のある物件が出てきますよ。本当に欲しい物件を手に入れる事が出来ず、がっかり、しかしその後にはもっと良い物件が出て来る事が良くあります。

縁のある物件は見た瞬間幸せにな気分にしてくれます。これだ、と分かりますよ。

私のお客様には、縁のある良い物件を手に入れて欲しいと、いつも願っています。是非そのお手伝いをさせて下さい。

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以前からハワイに不動産を購入したい、と考えている方、今年は是非行動に移して下さい。購入がスムーズに行くお手伝いをいたしますので、先ずはご連絡下さい。

購入する人も、ハワイ在住、米本土在住と日本や外国在住の方に分かれます。

殆どの方はこの様な物件が欲しい、と言う物がありますが、行動に移す前に、ではどの様にしたら購入できるのか、現在の経済状態で買えるのか、どの様な選択があるのか等、必ず専門家に相談する事をお勧めします。

ハワイや米本土在住の方達でしたら、銀行の融資担当者とじっくる話し合い、どの位の融資が受けられるのか、どの様な準備が必要なのかが分かると、先でずっと楽です。担当者は経験があって、喜んで其の為の時間を費やしてくれる働き者の人が良いです。ご連絡を頂きましたら、その様な方をご紹介いたします。

銀行の担当者に必要書類を提出して、ローンの金額や準備が出来たら、物件探しが始まります。欲しい物件に出会ったら、もうローンの下準備が出来ていますから、即オファーが入れられます。

現金購入の場合は、購入する現金がある証明が必要ですので、準備をして下さい。どの様な使用目的なのかで目指す物件も変わって来ますよ。

100%満足できるものはありませんので、すこし柔軟になるとこれ、と言う物がきっと出て来ますよ。

ホノルルから離れて遠くに行けば同じ価格でも、もっと大きな物が購入できますが、果たしてそんなに遠くでも良いのかどうか？遠くでも全くOKの人は良いですね。

こんなに沢山物件があるのですから、きっとピッタリの物件に出会えますよ。ある時は少し待たなければなりません。

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皆さんの中にはハワイの物件をサーチしをしながら、ああでもない、こうでもないと、質問や疑問を考えいる方も多いかと思います。お国が異なりますから、日本の不動産売買とはかなり異なります。

私も日本の物件をサーチしていると、色々な分からない質問が出て来ますが、不動産業者に問い合わせるまでには行きません。それはただ見ているだけですからです。でも本当に買う時はこの質問に対して納得の行く説明をして欲しいなと思います。

不動産購入は、人間の一番高いショッピングですから、購入を考えている方は、ハワイにいらっしゃる前に、連絡を頂いて、今まで１人でああでもない、こうでもないと考えていた質問をどんどんして頂いて、今までの疑問がクリヤーになると、購入する方向も今まで考えていた物とは結構変わってくる事も良くあります。聞いておいて良かった、となります。それから改めて検討してから購入に至ります。

衝動買いの人も、たまにいましたが、最近は見ません。

お客様によっては、購入するまでに何回もハワイにいらして、物件を見て歩き、好みの物件を購入されている方もいらっしゃいます。またハワイが大好きで、購入するまでに何十回もハワイにいらして、私よりもハワイを知っている人達も多いです。でも購入後に訪れるハワイは、今まで何十回も来たにもかかわらず、全く気分が違い、旅行者から住人になった気分に変わるようです。

不動産業者といたしましては、お客様との会話が蜜になればなる程、好みや購入条件が把握できますから、数ある売り物件の中から絞って、その方に適った物件探しができます。ですから、何回も取引をお手伝いしたお客様ですと、意思の疎通が出来ていますから、よい物件選びが確実にできる様になります。

以上の様に、興味のある方達は、メールで何回も何回も質問やその他の必要会話を十分して、そこに適った物件情報をお送りして、ハワイにいらっしゃる前には見たい物件リストがおおよそ出来ていて、新しい物件が出たら、そこに追加して物件をご案内します。

ハワイにバケーションをしている方から良く電話を頂きますが、明日帰る人から、今日は時間が空いてるから不動産が見たい、といわれた時が一番困ります。私の今日のスケジュールをキャンセルして、予算も何もない、ただ見たいだけの人に不動産を見せる時間を作れません。

ハワイの不動産に興味がおありの方は先ず私にご連絡ください、まずは電話かメールでスタートしましょう。

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以下は欲しい不動産を手に入れられなかった理由と実例です。

低いオファーを入れて来たエイジェントは、このバイヤーは近辺の不動産を何年も探していました、と言います。外に良いオファーが入っているので、そちらと取引をする、と言いますと、そんな事を言わず、こちらに是非交渉をして下さい、バイヤーはどの様な価格で来るか知りたいです。この様な人はチャンスはありません、本当に好きだったら、もう少しまともな価格でオファーを入れれば良いと思います。

売り主側は幾つもオファーが入ったら、一番高く、条件の良いバイヤーを選び、交渉をするのが通常です。

あるバイヤーは、もう他に数件も言値でオファーが入っているのにも拘わらず、低いオファーを入れ様とします。これでは低く過ぎて通りませんよ、と言いますと、何を言うのですか、私達は本当に真剣にこの不動産が欲しいのですから、売主を説得して下さい、財産も沢山あり、キャッシュで直ぐに決済出来ます。勿論通るわけがありません。

ある人はキャッシュオファーを入れます、バイヤーはとても気に入っているので、待っててください。と言いながら何時になってもオファーが入りません、外に数件オファーが入り、その中の1つとこれから交渉をしますと、と報告すると、今日中に出すから待ってて、と言います。そしてその今日中には入らず、宗教の理由でその日にはビジネスの結論は出せない、と言います。さあ本当に来るのかな？

ホットな物件を売りに出すと、色々なバイヤーを見ます。最近よく見るのは、キャッシュオファーだよ、と言いそれは低いオファーを入れる人です。沢山のオファーの中で手に入れる人は、キャッシュで言値よりホンのちょっと高めに入れた人、偶然にもやはり他のホットな不動産を同じ人達に同じ様な条件で売った事がありました。また感じも良いので、売り主からも好感を持たれます。

と言う訳で、欲しい！と思った物件に巡り会ったら、ベストオファーを入れて下さい。そしてそれでも手に入れる事が出来なかったら、縁が無かったので、きっともっと良い物件が出て来ますよ。

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