カテゴリー:不動産購入

ハワイ不動産/手付金の大きさ、ケースバイケース、状況によりです


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不動産購入する際に、オファーに必ず付けるアーネストマネー(手付金)も、一般的にはこの価格帯なら1000ドル位、この価格帯は$10,000付けましょう、と言うのはありますが、この金額ではないといけない、と言う決まりはありません。幾らにするかはその不動産とその時の状況です。

ある不動産はホットで何人からもオファーが入ります、価格は$500,000としましょう。そこに言値でキャッシュのオファーを入れたら魅力的です。しかしそこに同じ様なキャッシュオファーが入ったら、頭金が1000ドルか10,000ドルかでは、売り主側の受け取り方は異なると思います。10,000ドルの方が真剣と思われるでしょうね。この様な状況の場合は、オファー価格も上げなければならない事も良くあります。

今度は$2,000,000もする不動産に、$5,000の手付金を付けたらどう思いますか?売り主は、手付金が小さすぎる、と思います。金額が大きくなったらそれに伴う金額の手内金を付けます。普通の取引で、この様に頭金が売値に対して小さすぎる場合は、売り主側はカウンターオファー(交渉契約書)で頭金の金額を大きくして、契約書に書き入れます。

もう1つは、インスペクションが終了した後に入れる中間金です。これも大きい方がいいです。中間金は頭金よりかなり大きくなります。現金で購入する方は、既にお金が手元にありますので、売り主への心証を良くする為、お客様にはオファーを書くときには、大きい金額を入れる様に、お勧めしています。

手内金も中間金も正当な理由でキャンセルする場合は、全て戻りますので、安心して下さい。

ハワイに不動産購入にいらっしゃる時には、手内金をお忘れなく。ある外国人の方は、帰国前夜に不動産を購入する事になりましたが、十分な頭金が手元に無く、銀行の自動引き落としの所で、取れるだけの現金を作り、大きな物件に小さな頭金を付け、お国に帰ったら、直ぐに残りを送金するように契約に書き込みました。運よく取ってもらえました。

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ハワイ不動産/バイヤーとエイジェント 1


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バイヤーのエイジェントは、まずバイヤーが不動産購入を実際に出来る様に準備をします。現金の場合はその確認、融資の場合はどの位融資能力があるのか銀行が確認、その金額が出たら、そこからバイヤーの望む地域や不動産内容を考慮して、予算内の不動産をサーチします。

バイヤーのエイジェントの仕事は良い条件で良い価格でバイヤーが好きな不動産を手に入れるサポートをする事です。不動産は縁ですから、これ、と言う物件に巡り会ったときは、ここに住みたい、この物件を欲しい、となるはずです。これが欲しいと言う不動産が皆が欲しいホットな不動産だったら、その不動産を手に入れられる為に、売り主のエイジェントと上手に交渉して最善を尽くすのもエイジェントの仕事です。

なるべく安く良い条件で、と言いますが、また本当に欲しい不動産を手に入れられるようにする、と言うのもバイヤーのエイジェントの務めだと思います。その様なホットな不動産は売り価格より高く値がついてしまう事も良くあります、その様な時にどの様に対処するか。心を開いて、お客様の立場や経済状態を顧慮しての購入は、お客様との信頼感があって出来る事です。

お会いしたお客様との信頼感は、私のゴールです。

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ハワイ不動産/不動産購入に訪れる時に必要な物


11.10.16

時間です
ほとんどの方は、物件選びが目的ですから、十分な時間を取りハワイにいらっしゃいます。人によっては数日の短い旅行日程で、本当に物件だけを見に来る人もいます。

ゴルフやショッピングの合間や帰国前日に不動産を見たい、と言う方が結構いますが、この方法ですと、限られた不動産しかご案内できません。本当に購入する人は、不動産探しをを優先します。

最善な方法は、

ハワイにいらっしゃる前にご連絡を頂いて、予算、使用目的、希望内容から該当する不動産を選択してお送りします。そして見たい不動産の大まかな選択をします。

不動産を見る時間を十分頂いて、見学希望物件からご案内します。またその後出てきた新しい物件もその中に入れます。1日見て歩くと、この様な物件はダメ、この様な感じが好みと分かりますから、次回はお好みの建物や地域を集中してご案内します、またもう一度見てみたい物件もこの中に入れます。

1回見て気に入って、2回目に見ても変わりなく、やはり好きだったら、多分この物件に縁があるのかもしれません。1回目はすごく気に入って、2回目に行ったら、あの時の熱い思いが無くなってしまった、と言う事もあります。

また気に入ったら、違った時間にご自分で不動産の周りを見て歩くのも良いアイデアです。

この様にして不動産選びをした場合は、納得して購入しますから、後で後悔したり心変わりする事も無いでしょう。

もう一つは、

頭金をお忘れなく!これが無いと購入契約書の申し込みが出来ません。頭金の額は購入金額により異なりますので、ご予算のアイデアを頂けましたら、どの位の頭金が必要かお話できます。


最後に、


エイジェントはあなたに雇われている訳ですから、こんな事まで聞いたら等と思わず、納得が行くまで質問をして下さい。

以上は私がいつも思う事です。この様に不動産を見て歩くと、目的に適った好みの不動産に巡り会えるのではないでしょうか。

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ハワイ不動産/投資物件購入後の賃貸準備, 長期レンタル


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ハワイで不動産を購入される方は、まずは地元で銀行口座の開設をお勧めします。


購入した不動産も家具が付いている物と、付いていない物があります。家具付きで貸す場合は、そこに必要な台所用品やリネン等を補足します。また全ての機能が稼動している状態かどうか確認して、必要な場合は修理をします。

不動産に火災、障害、個人財産等をカバーする保険を購入します。パッケージがありますが、不動産の価値やサイズにより異なります。

これから収入に対して消費税を支払う義務がありますので、GET消費税番号が必要です。これは弊社でお客様に代わり取得できます。

ソーシャルセキュリティー番号がある方、または既に賃貸物件を所有されている方は既に税金番号をお持ちですが、初めての方は、会計士さんにお願いして取得していただきます。この番号が手元に届くまで数ヶ月を要します、その間は法律に従い30%が毎月の賃貸収入から源泉徴収されますのでご了承下さい。

年2回の固定資産税は賃貸を扱う不動産会社が支払います。

弊社をご利用のお客様は、弊社のエイジェントが、購入時に上記の必要事項を全てお手伝い致しますのでご安心下さい。毎月日本語での賃貸明細が送られます。

年末には一年間の収入支出の明細を会計士さんに送り、翌年に申告となります。

ハワイ不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。                                             808−387−7716ケイタイ


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ハワイ不動産/ハワイに住んで、初めて不動産を購入する方へ


hr1305765-18[1]ハワイに住んでいて、初めて不動産購入する方には、銀行も初めての方が購入しやすい、ファーストタイムバイヤー用サービスがありますし、今だったら政府の援助による税金の控除のプログラムがあります、これは収入の上限がありますが、初めて買う人達は、ほとんどこの範囲ですから

大丈夫です。まずはエイジェントに連絡して、優秀なローンの担当者を紹介してもらう事です。

ホノルル市内での購入は、頭金がある程度ないと、ローンはOKでも、売主に取ってもらえない事が多いのですが、場所を変えて、ソルトレイクやパールリッジ、ミリラニの方に行くと、5%、10%の頭金でも、ホノルルより購入しやすいです。

まずは頭金ですね、もう少しお金を貯めてから、、と言う方が結構いますが、少しずつ貯めている間に、不動産価格のほうがもっと上がってしまいます。

弊社で働くロスが現在不動産を購入中ですが、政府の援助プログラムのMCCからの認可も下りて、最後のローンが明日許可が下ります。もう少しで不動産オーナーになるので、嬉しいやら、ちょっと心配やら、とても待ちどうしそうです。これで、一段上に到達です。

ハワイの不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。                                      808−387−7716ケイタイ

 

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ハワイ不動産/本土組みに多い選択


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カリフォルニアやニューヨークはホノルルと同じ様に不動産が高いですから、その様な地域から来た人達は、ホノルルの不動産を見せて歩いても、価格と不動産に対しては地元の人達と同じで、ほとんど問題ありません。

所が、その他の地域からの方にとっては、100万ドル出しても、予算内で購入出来る物が余りにも異なり、ショック!本土は厳しい冬があり、土地自体が安いですから、本土の重厚な作りの住宅に慣れていると、ホノルルのヤスブシンの家がどうしても受け入れられません。お客様が訪ねてきたら恥ずかしいと言います。本土の家にはダイニングルームがあり、この部屋がどうしても欲しい、と言う方もいますが、ホノルルの住宅には予算内ではありません。ファミリールームも無い所が多いです。

所が、ミリラニや西側に行きますと、新しくて、必要な物を殆ど満たす家を購入出来ます。ファミリールーム、居間、ダイニングルーム、オープンキッチン、彼女と彼の広いウオーキングクローゼット、大きなバスタブ、、、、新しい住宅地は、家並みも揃ってきれいです。

距離? 本土の人は毎日長距離をドライブしていますから、エバやミリラニからホノルルまでの距離なんて何でも無いそうです。

しかし、中には購入出来る家が原因で、ハワイの会社でのポジションを断念する人も居ます。パラダイスは高く付きます。

 

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ハワイ不動産/売主が余り優柔不断でバイヤーを失った話


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ある不動産は、それは念入りに改装されて、使用されている材料も特別注文で、隅々まで手が行き届いています。

改装もたいていは、売るためとか見た感じの良い程度が多いですが、これは、通常の改装でなく全ての材料が選び抜かれ、明らかに売主が自分のためにお金と時間をかけて1つ1つ材料も自分で選んで作った物です。

不動産には売主がいて、案内してくれました。オーナーは、大きな絵と鏡が気に入ったバイヤーに、この値段だったら、セールスに付けると言いました。

その分価格も高めですが、その価値を認めているお客様は、オーナーの欲しい金額のベストオファーを入れました。

所が、それでは売りません、と言います。昨日とはまったく話が違います。そして、この値段とこの条件でないと売りません、と言うので、それでも気に入ってしまったお客様は、またその様にオファーを入れました。すると、やっぱり気が変わったので、売りません、市場から下ろします、と言います。

そして数日後、バイヤーのエイジェンとの私に売主からメールが入り、やっぱりこのオファーはとても良いオファーだから受けることにしました、と言います。

一方私のバイヤーは、他にもっとずっと安くてきれいに改装をしてある不動産を見つけて、申し込みをしてしまいました。

売主のエイジェンとから、売主は売ることにしました、と連絡があったときは、もう優柔不断な人との取引はタクサン、もっと安くて、仕事の進めやすい不動産を買います、ときっぱりお断りしました。

あれほど気に入っていても、余り優柔不断をすると、人の心も変わります。

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ハワイ不動産/ 不動産を購入する前にする事/銀行口座開設



地元の銀行で口座を開設する事です。

普通預金、当座預金(小切手の口座です)、定期、それぞれ内容も異なりますので、良く銀行員の方に説明してもらって選ぶと良いです。

なぜ口座が必要かと言いますと、、、

投資で購入して賃貸する場合                            管理費も固定資産税も、ホームオーナーの保険も管理会社が支払います。毎月の賃貸収入から上記の経費を差し引いた収入をこの口座に管理会社から入金してもらいます

収入があると申告をしなければなりません、その際の会計士さんの支払いや、実際に税金の支払いが生じた時も、当座預金の小切手を使って、支払いをします。

別荘で購入する場合
この場合も管理会社が毎月掛かる経費の支払い代行をしますから、1つ1つの経費の支払いをオーナーがする必要はありません。余り大きくない物は、クレジットカードを使う方も多いですが、大きな買い物の、車を購入したりする時は、皆さん小切手を使う方が多いです。

ハワイに住む場合

最近は電気代、水道代、ガス代等の電熱費や管理費、ローンは銀行からの自動支払いが出来るようになりました。庭師やプール等の支払いは、やはり小切手で支払う人が多いです。

と言うわけで、まずは不動産を購入するスタートとして、口座を開設して下さい。日本語でサービスしている所もありますから、お知らせ下さい、口座開設のお手伝いを致します。

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ハワイ不動/産契約成立後の買主の権利



契約成立後書類業務から登記までを扱う、 エスクローを開設すると、次の事が起こります。順序は上下多少異なります。

ローンの申し込み 契約成立から数日                        現金の方はスキップ
ソーシャルセキュリティー番号、税金申告書2−3年分、申し込み書類に必要事項を書き込み
署名をします。そのほか銀行の預金残高等銀行の必要とする書類を迅速に提出します。グリーンカードのコピーも必要です。

現金で購入する方は、その現金のある証明(銀行の残高証明等)を売主に提出します。

売主から不動産に関するコンデションの公開書が届きます
この書類は不動産に関するあらゆる箇所に渡って、売主が書き込んだ物です。

この内容が受け入れられない場合はキャンセルできます。頭金は戻ります。

コンドならコンドに関する沢山の書類が届きます
建物のありとあらゆる書類です、所有者組合の集会の議事録(どの様な問題を話したか、管理費が上がることも書かれているかも知れません)、予算、会計報告、ハウスルール、建物の公開書等、その他沢山の書類が届きます。

この内容が受け入れられない場合はキャンセル出来ます。頭金は戻ります。

不動産の検査をします 
プロの不動産を検査する人を雇い、売主の公開書で書いてあった問題を見てもらったり、買い手側から調べてもらいます。
この内容が受け入れられない場合はキャンセル出来ます。またこの調査期間は通常14日間くらいですが、この間はどの様な理由であろうともキャンセル出来ます。頭金は戻ります。
           

検査を受け入れ、契約を続ける場合はここで中間金を入れます。これは頭金より多くなります。
契約内容により額は異な一概に言えませんが、現金で購入する方は最低5−10%は入れます。

ここを過ぎてキャンセルする場合は理由が無い限り、契約違反となり入れた頭金、中間金を戻すのが難しくなります。

アメリカは契約社会ですから契約の際は慎重に、契約内で正当なキャンセルをする分には全く問題はありませんが、契約違反になると問題になります。

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ハワイ不動産/ 投資物件を買う時/コンド編



投資物件は毎月入る純収入も大切ですが、以前にもお話ししましたが、ハワイの場合は利回りよりもキャピタルゲインで儲ける場合が多いですから、将来売りやすいであろう建物を選ぶのは収入よりずっと重要だと思います。

ある建物はマーケットが良くて、他の建物の価格が上がっていても、も何故かさえません、価値が余り上がりません。ある建物はマーケットが悪くても良く売れています。

購入する際に、管理費のほかにAssessmentと言って、建物を維持する上に必要な修理や改装費、があったら、全部で幾らで、どの様に使われて、いつまで必要か等、を良く確認する事   

建物に訴訟問題がある場合は、習慣的な物と深刻な物があります。良くその内容を調査して、今後先に進むべきかどうか適切な決断をすべきです。深刻な訴訟が発生している場合は、銀行が融資をしなくなります。                                            

その他、大切なところを書いて見ました。

*建物の外観も良く維持されていて、魅力的で、これだったら人が借りたいだろうと思える建物

*建物の維持意地管理が良くされている、中に入ってロービーや廊下など共有部分を見ると分かります

*2ベットなら2パーキングあったら理想的、予算があればです

*ゲスト用のパーキングは賃貸にも売却の際にも魅力です。

*賃貸するとき、新しくてきれいな建物はいつも早く賃貸が出来ます

*古くても、建物の管理が良くて雰囲気のある建物は賃貸しやすいです

*洗濯機と乾燥機が室内にある、良いと思える建物はたいてい付いています

*部屋が良くても、建物の質が良くない場合は控えた方が良いと思います


色々理想を書きましたが、完璧な物はありません。予算が無い場合はその中でベストと思えるものを探します。上記は全てではありませんが、参考にして下さい。

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