カテゴリー:思うこと

ハワイ不動産/タイミングが良いと、利益もまた大きい


Hokua11edited
ハワイに不動産を購入する良い所は、ほとんどの場合、必ず価値が上がる所です。

とは言え、中には、マーケッが活発でどんどん価値が上がっているのに、何故か人気の無い価値が余り上がらない建物も幾つかあります。コンドによっては外部から見ても、建物の管理が悪く、荒れている様子が顕著な物があります。この場合は室内がどんなにきれいに改装されていても、買わない事です。

また値段が安いからと言って、安物買いにならない様に、気を付けて下さい。

ある建物は100万ドルちょっとでつ利回りの殆ど無い古いままの不動産を購入しましたが、そこを改装して1年半後には殆ど倍の値段で売れました。これはキャピタルゲインで儲かった成功例です。通常購入金額が大きければ大きいほど、上がる額も大きくなりますね、これは満足な結果でした。大きな税金を払ってもかなりの儲けが出ました。

ある方は、10万ドル前後の安いものばかり10件も買いました。こんな安いものばかり買わないで、良い物を2件購入した方が良いのに、と私は思っていましたが、決断をするのはお客様です。10件を合わせると年間$65,000もの収入が入ります。利回りは6%以上です。しかし分からない物です、数年後には不動産価値も倍になって売却できました。

私が見た中では、ホクアが今まで一番価値の上がった建物だと思います。80万ドル以下の一番安い部屋でも完成後には購入価格より最低でも80-100万ドル上がり倍以上になっています。所が100万ドル以上の部屋は2年後の完成時には、部屋の査定価格が350万ドルまで上がっていました。その価格にはびっくり。

マーケットの悪い時に新しいプロジェクトを売りに出すと、その時に合わせて価格も付けますから、低めですね、そして完成した時がハイマーケットだったら最高です。儲かります。

しかしマーケットが良い時に売りに出されるプロジェクトは強気な価格で高いです。そして完成時がダウンマーケットだったら、どの様になるか想像できると思います。幾つかその悪い方の例も見て来ました。

ワードに建設されている建物は、スタートが高いですから、どの様になるか興味のあるところです。購入する人達は、場所と建物を気に入って購入しますから、損をするのは誰でも嫌ですが、儲けは二の次だと思います。

以上、私は経験から、ハワイの不動産投資は本当に安全です、と言えますが、不動産はタイミングが良いとまたかなり利益がでます。

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ハワイ不動産/銀行ローンの会社、担当者がとても重要な訳


2.21.18
私がお願いするローンの担当者の基準は、必ずローンが組める状態である事です。

ですから、先ずクレジットチェック、税金の申告書、その他の必要書類を全部銀行側に出して、その簡単な審査をしてもらいます。

クレジットのチェックだけで、負債が多すぎる、クレジットが悪い等で、現状ではローンが組めないと直ぐ分かります。

次に税金の申告書から、どの位の金額の融資が受けられるかが分かります。頭金の現金が幾らあるかで、幾ら位までの物件が購入可能かが分かります。

書類審査が大変そうに見えますが、本当に即分かります。売買契約が成立したら、銀行は書類の確認やもっと詳しい調査をしますよ。お客様にお話ししますが、ローンの申告をする時は、本当に何から何まで調べますから、何も隠すものがありません。

と言う訳で、私のお客様は上記の順序を通過して、購入出来る準備が出来ていますから、欲しい物件は状況が変わらない限り、必ず購入できます。

オファーを入れる時も、購入出来ると言う事には、自信を持って入れられます。

所が、売る側に付いた時にはローンの担当者も会社も異なりますから、確認がとても難しい時があります。ローンの担当者によっては、バイヤーがただ口で言っただけの収入で、クレジットも調べないで、大丈夫でしょうの、Prequa Letterを出してしまう所もあります。その内容を良く見ると、クレジットのチェックも申告書のチェックもしていな状態でのPrequa Letterですから、何の意味もありません。

また必要な情報を調べた様に書いてあっても、開けてみたら、何もしていなくて、それが最後に発覚した事もあります。そんな事、最初に調べて分かっている事でしょう?!と言う事が稀にですがあります。これは皆に迷惑をかけてしまいます。この様な確認もしていないのに、書かれたPrequaLetterが一番始末が悪いです。私達には見えませんから。

準備はそんなに大変ではありませんので、先ずは準備をして下さい。

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ハワイ不動産/売る時はテナントが居ない方が良い訳


koolani2 006
普通のコンドや戸建ては、出来たらテナント無しの方が絶対に良いです。

テナントがいるとバイヤーの都合の良い時に見せられません。テナントの都合で見せられない事も良くあります。

家の中も、売主だったらもっときれいにして見せるでしょう。すごく汚い時もあります。すると実際の不動産のコンデションが良く見えません。

テナント立ち合いでしか見せてもらえない事は良くありますが、テナントがバイヤーの気持ちを変えてしまう事があります。ある時戸建てを見せに行きました。テナントが見せてくれましたが、この人は不動産の悪い所を最初から最後まで話し続けていました。そして、私だったらこんな不動産は買いません、と言っていました。

この人はこの不動産を購入したかったのですが、ローンが下りず、こうして見に来るバイヤーに悪い事を言って、少しでも長くそこに居ようとしていました。

ある不動産は、きれいに部屋を使う良いテナントなので、大家さんが市場価値よりかなり安く貸していました。その不動産を売る事になったら、そこにずっといたいテナントは何をしたかと言いますと、見せる時には、部屋を不潔にそれは汚くしておきましたから、買手が付きません。

たまたまテナントと同じところで働いている人が聞いたことは、こんな安くて良い所は無いので、売れない様に見せる時にはめちゃくちゃに汚くして見せてるのよ、と言う事を聞いてしまいました。最初は信じなかった大家さんも、やっと納得して、テナントに出て行ってもらいました。
その後は直ぐに買手が付きました。

不動産をきれいにして、協力してくれるテナントもいますが、テナント無しで、いつでもきれいに見せられる方が、早く良い条件で売れるのではないでしょうか。

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ハワイ不動産/良いバイヤーって?


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売主から見た良いバイヤーは、購入したい人、経済的に安定していて購入能力のある人、十分な頭金もあり、購入準備も万端整った人です。

そして不動産業者が知識と経験があって、契約書をきちっと書けて居たら、売り主は、いくつもオファーが入っていても、そんなバイヤーに買って欲しいと思います。

本当に購入しようとしている人は、前向きに購入するための準備をして、真剣に物件探しをしています。

オープンハウスをするたびに何故か同じ人の顔を見る事があります。厳しく色々質問しますが、5年前にも数年前にも、今年も何回あったかな?何年も良い物件を探しています、と言う人がいますが、何年の間に価格も随分違っていますね。

購入の際には不動産業者への手数料も取得税も掛かりませんよ。一人で考えて検索しているのと、道理を分かって検索するのでは、良い物件を手に入れるチャンスも異なります。

私達、売る側に立った時は、いつもそんな良いバイヤーを求めています。

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ハワイ不動産/買う時は、これだ!と思った気持ちを大切に


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先日ハワイの別荘に滞在中のお客様と話していた時に、最初に見た物件が景色、コンデション、立地と余りにも素晴らしかったので、その後他の物件を見ても、全く目に入らなかった。こんなすごい物件とはなかなか巡り会えないので、運が良い、と話していました。

この物件は180度以上の大きなオーシャンビューと夜の夜景はまた豪華です。日本からハワイの別荘に入った時のあの瞬間がたまらなく楽しみだそうです。そんな物件でしたから、購入の際には競争相手がいて、苦戦しましたが、売り手側のエイジェントさんとの良い人間関係で手に入れる事が出来ました。

振り返って見ると、結構何人かの人は最初に見た物件に惚れ込んで直ぐに申し込みをしています。直ぐに入れても、余り良い物件なので、手に入るかどうか心配ですが、不動産は縁ですから、縁があったら買えます。

ある人は、「これ好き、オファーを入れましょう!」と躊躇なく飛びつきました。高い買い物ですが、決断力のある人が思うような物件を購入している様に思えます。今でも1件見ただけで購入した事は全く後悔していないそうです、それより運が良かった、と思うそうです。

初めてハワイの不動産を見て歩いた日に、全て欲しい物が揃った大好きな物件に巡り会った時、殆どの人はどうするでしょうか?

大抵は、まだ見始めたばかりだし、もっと物件を見て比較しないと決められないと言います。それから数日して、もっと物件を見て歩いた後、やはりあの最初の物件以上の物が出て来ません。オファーを入れようとします。売主側に問い合わせると、既に買い手が付いてしまった、良くある話です。その後どの物件を見ても、気に入った物件になかなか巡り会えません。

私にとっても、こんな時が一番つらい時です。まだハワイの物件を見たばかりの人に、私の今までの経験からたぶんこれ以上の物は出てこないと分かっていても、これ以上の物は無いから、早く申し込みをした方が良いと押し付けられません。事実として、この物件以上の物はこれから出て来ないかも知れないから、早く動かないと他の買い手が直ぐに付いてしまうと思いますと説明をします。

またもう既に何回か不動産取引をしていて、信頼関係のある方なら、こんな物件はなかなか出て来ないから、さあオファーを入れましょう!と言えますし、相手も、そうしましょう、と簡単です。

これだ!と感じる物件は価格の安い高いに関わらず余り出てきません。ですから、物件を見て直ぐに飛びつくのは衝動買いの様ですが、結果的にみなさん大好きな不動産を手に入れる事が出来て喜んでいます。

私からの提案は、そんな物件に巡りあったら、まず申し込みをして下さい。インスペクションの期間内(14−15日)はいつでもキャンセル出来ますから、万が一これよりも良い物件が出たら、キャンセルすれば良いわけです。頭金も全て戻りますから、何も失うものはありません。

人それぞれですが、これ、と思った感覚を大切に。

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ハワイ不動産/常日頃のメインテナンスが重要な訳


makiki 002 (Medium)
不動産を売りに出す時には、常日頃メインテナンスをしていた不動産は、売る準備がとても簡単です。

電化製品は壊れたら直ぐに直さなければなりませんが、その他のちょっとした、ドアの開け閉めがきつい、壁にキズが付いた、窓が良く開かない等、は今すぐにどうと言う事ありませんから、いつか時間のある時にすればいいやで、長い間住んでいる内に、あっちこっちが傷んできます。

ここで壊れたら直ぐに修理する、手を入れる、と言う事をして来た家としない家では、長い間には随分差が出てします。

売る時には、ずっと住んでる持ち主は何も感じなくても、バイヤーから見ると、あっちこっち荒さがしが出来るくらい良く見えます。ほんのちょっと手を入れたら済むような物でも、数が多いと、コンデションが悪い、となります。

ウインドワードの山沿いやホノルルでも山に囲まれた盆地の不動産は、雨が多くその湿気のためカビや緑のコケのような物が発生しやすいです。最近はとても雨が多いですから、ホノルルでも日の当たらない裏側の通路などが緑になってきて、歩くと滑るので危険です。我が家もプレッシャウオッシュで通路の表面に付いた緑を周期的に洗い流します。

ビーチフロントも同じく塩と湿気で家の表面や金属が傷みやすいですので、きめ細かなメインテナンスが必要ですし、家に使う材質もそれを考慮して選びます。他の地域より頻繁にペンキ塗りが必要です。ビーチフロントに住むのは贅沢な訳です。

とは言え、行き着くところは自分の不動産ですから、きれいで状態の良い家に住んだほうが毎日が快適ですよね。

この様な事が面倒くさいという方には、コンドが向いているかも知れません。

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ハワイ不動産/賃貸物件が何か月も貸せない!!


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賃貸は以前にもお話ししましたが、その時の運とタイミングに大きく影響されます。

不動産の売買はまだ上昇していますが、賃貸は去年の夏過ぎ位から、スローになり賃貸料は落ちています。幾つか貸せない部屋は、今まで運が良すぎる位高く賃貸していました。こんな良い部屋がこんなに価格を落としてもなかなかテナントが付きません。

ほとんどの大家さんは、何か月も空き屋にすると、大損なので、思い切って賃貸料をその時の相場に落として、テナントを確保しました。

しかし、中には、とんでもない、今まではこんな高い賃貸料を取っていたのだから、その値段でなければ貸しません、と言う方もいます。大きな1ベッドが今まで2800ドルで貸していて、5カ月も空きになると、多額の損です。例え2500ドルで貸しても5カ月で12,000ドルにもなります。確かに2800ドルで貸せたら、14,000ドルですが、其の2,000ドルを確保するために、5か月間ゼロ収入では、毎月の管理費等は1000ドル以上ですから、物凄いマイナスです。

以前私の友人もその様な立場になりました。最初に貸したときは$3,800で直ぐに貸せましたが、次の時は少し空きになりました。このまま毎月収入ゼロよりは少し下げてテナントに入ってもらった方が良いから、$3,500に落としてテナントを確保しました。

物は考え方です、5か月分の損失を取り戻すのは大変な事です。現在はその物件の問い合わせも無くなりました。と言う事で、賃貸はその時の相場に添って賃貸料を調整すべきです。

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ハワイ不動産/運、不運、売る前、売った後に家が全焼


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ある家は長い間賃貸していました。売り主も年取って来たので、賃貸を止めて、売る事にしました。

不動産を売りに出して暫くすると、大変!家が火災に会って全焼した、と言う電話です。こんな事もあるんですね。家が焼けてしまったら、売れませんから、方向が随分変わりました。土地だけで売るか、新しく立て直すか、その後は連絡が無いので、どうなったか分かりませんが、とてもお気の毒でした。

運が良い話は、以前にもお話ししたと思いますが、本土の住宅を売却してから、ハワイに家を購入しました。その直ぐ後、本土の友人から住んでた家が燃えてるという電話がありました。ニュースを見ると、何と自分の住んでいた家が燃えてるではありませんか。自分の住んでいた家が燃えているのを見るのは悪夢の様でしたが、同時にもう少し売るのに時間が掛かっていたら、と思うとぞくっとしたそうです。現在カリフォルニアで広大な地域が燃えていますが、自分では気を付けていても、あの様に被害に巻き込まれる事もあります。

家が全焼した人は、その後保険で新しく家を建てたのかそうか分かりませんが、かなりお年でしたので、随分予定が狂ってしまいました。

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ハワイ不動産/不動産は何を買っても縁


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気に入った物件が出て来て買えた人。

予算が小さいのでその中で、こんな物かと購入した人。

全く自分の好みではないのに、何かに引かれて購入した人。

一足遅れで、欲しい物件が手に入らなかったのに、それが何故か手に入った人。

高い物件も、小さい物件も、皆さんその中で好きな物を購入しています。

良い物件が無いな、出て来ないかな?と思っている内に、こんな良い物件が出てきた、と言う事も少なくありません。

ある時は、1件だけ見て、それが全て揃ったそれは素敵な物件で、不思議と外に競争相手もいなくて、簡単に手に入れた人もいます。1件しか見ていませんが、本人は大喜びです。

私はいつも良い物件に巡り会えると信じている者です。良い物件は、高くても安くても、其々良い運と幸せを感じる物件です。また良く言うわ、と思う方もいらっしゃると思いますが、その様に信じていると、ほとんど、と言って良いほど、お客様は良い物件に巡り会えます。良い幸せな物件を手に入れた人達は、やはり幸せにその不動産を楽しみにながら生活をしています。

縁のある幸運な物件の取引は、とてもスムーズです。

ですから、欲しいのに、何故か買えなかった時は、その物件に縁が無かった時です。その後必ず良い物件が出て来る、と私は信じています。

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ハワイ不動産/貸しにくい物件を避ける


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ある不動産はコンデションもまあまあですが、内見希望の電話もほとんどありません。そして何回見せてもなかなか借り手が付きません。何か月も空き屋です。こんなに長い間貸せない事は初めてです。

何故貸せないのか、その理由を考えてみました。

一番大きな理由は立地です。廻りに何もありません。町の中心から外れ、そういう意味では不便で淋しい所です。家賃ももう少し街の中心だったらもっと高くても借り手が付きますが、この値段でも高過ぎます。

駐車場がありません。

エアコンがありません。

立地は貸せない大きな理由ですが、エアコンが無い、と言うだけで断られてしまいました。このエアコンは持ち主を説得して付けました。

そしてやっと来たテナントは他の島に住み、この近くでビジネスをするのに住まいをこの島にも確保しておく、と言うとても良い条件の人でした。最後はハッピーエンドでしたが、この人が出た後、また大変でしょうね。

投資物件を選ぶ時の一番大切な条件は、先ず、立地、ロケーションです。便利でそこに住む利点が見える所です。最近エアコンは賃貸でも必須となりました。

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