カテゴリー:思うこと

ハワイ不動産/投資物件、高く貸せるところは、、ここです


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私は40-60万ドルまでの投資価格が一番購入しやすいし、貸し易いし、売りやすいと思っています。

良い投資物件は、高く貸せる、貸し易い、管理費が高過ぎない、不動産価値を維持しやすい、当然利回りも良くなります。それには不動産の設備の充実、いつも魅力的に不動産の維持管理を怠ら無い事だと思います。

同じ様な価格で購入しても、一般の地域のコンドは持ち主が住むのには環境が良いのですが、ワイキキと比較すると賃貸料は落ちます。

売る時も、この価格帯のセレクトしたコンドはとても売りやすいし、価値も維持して儲けも期待できます。これは実際にホノルルのコンドを管理して見て、経験からの意見です。

良い投資物件をお考えの方は、私までご連ください。物件選びのお手伝いをいたします。

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ハワイ不動産/頭の痛い屋根屋選び


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ご存知の方も多いと思いますが、家の中で一番お金が掛かるのが屋根だと思います。

屋根も色々な種類がありますが、お値段もどの材質にするかによって、かなり違いが出てきます。また屋根の角度や屋根の形によって、材質も制限されます。会社選びの一番重要な条件は、長い間商売をしている優良会社かどうかです。価格は安い方が良いですが、価格も大事ですが、屋根の仕事は危険な商売ですから、保険を掛けていて、保障の出来る、金銭的にもゆとりのある、苦情や訴訟問題の無い会社を選びます。

最近は会社のリビューもネットで見られますので、評判の良い、ビジネスを長くしている、優良会社を3-5社選びます。

屋根の材質にはセラミック、シングル、セメント、石、木、最近は人口の物も多いです。

屋根屋さん選びの難しい所は、皆正直で無いと言う事です。ある会社は私が好きなある材質はこの家に合わないから、他の材質が良いと言いますが、私は好きではありません。後で分かった事は、その会社はその材質を扱かっていないのです。

とにかく、時間は守らない、約束したインフォメーションは送らない、面と向かって、納得の行く説明と会話が出来ない事がとても苦痛ですが、皆が皆そうですから仕方ありません

ではどの様に会社選びをするかと言いますと、最初に苦情の余りない優良会社を選んでいますので、後は価格と私達の感で決めます。残念ですが、この会社は正直で誠実そうだから、と言う感覚はありません。ですから、自分で質問を前もって準備して、家に見積もりに来た時に、どんどん質問をする事です。

後は終わるまで良く観察していて、忍忍です。

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ハワイ不動産/良い弁護士さん選び


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弁護士さんにはそれぞれ専門があると思いますが、人によっては全ての部門を扱っている弁護士さんもいます。

私達は職業柄、たまにテナントの問題で、賃貸専門の弁護士さんに、テナントを合法的に追い出してもらう事があります。この人はこれが専門ですから、とても要領も得ていて、あっと言う間に業務を終了してしまいます。ある時、ハワイに住む日本人のオーナーから、彼女がいつもお世話になっている日本人の弁護士さんを使って下さい、と言われました。

所が、その人はその道の専門では無いので、とても時間が掛かります。余り要領を得ないので、こちらでかなりサポートしました。費用もいつもの倍も掛かりました。同じ弁護士と言っても、専門が異なると、如何にか最終的には目的地に辿り着いたとしても、満足のいく結果かどうかは確実ではありません。特にビザやグリーンカードが必要な人は移民専門の弁護士が必須です、その専門弁護士の中でもる実績と力のある人を選ぶべきです。

検認弁護士も優秀な人は難題でも、手が早いです。所が、何処に行ったら良いのか分からず、知り合いに弁護士さんを紹介してもらいました、その人は専門ではないらしく、何年経っても終わらず、お金がどんどん掛かってしまい、経済的にも精神的にも、とても惨めな立場に置かれてしまった方を何人か知っています。

会計士さんも同じくです。申告料は安いけれど、税金に関する相談をした時に適切な返答の出来る人でなければなりません、特に外国人の人が、ローカルのお客さんが主の会計士さんに外国人に関する税金の質問をしても、正しい返答をもらうのは難しいです。

慎重に選んでください。

お医者さんも、優秀な医師はその道のトップクラスの優秀な専門医を紹介出来ます。

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ハワイ不動産/ホテルコンドの一番の魅力


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ホテルコンドの一番の魅力は、持ち主がハワイに来た時には使用して、毎月の経費はホテルに委託した収入で賄える、と言う事です。

一般のコンドを別荘として使うと、毎月の管理費、電熱費等が使っても使っていなくても掛かります。しかしホテルコンドだったらその無駄がありません。

もう一つ良い所は、売る際にはホテルにゲストが入っていると見せられない不便さはありますが、掃除も改装も行き届きいつもきれいに見せられ、売りやすいと言う事です。委託した部屋は例外の建物を除き、みな同じ内容のデザインと家具が入っていますので、見られなくても、おおよそ想像が出来ます。

ホテルコンドは普通のコンドと比較すると、収入的には低くなります。利回りで購入する物件ではありません。

地元に住んでいる方は、部屋を使う必要も無い訳ですから、普通のコンドも購入する際の選択に入れるべきだと、私は思います。その理由は、収入も安定しているし、高いホテル税を払わなくても済みます。

収入明細の見方

最近の新しいホテルコンドは部屋の収入自体は良さそうですが、経費がかなり大きいので、後でビックリにならない様に、良く細かく内容を把握して下さい。ローンを組んでのホテルコンドの購入は、収入自体が良いわけではありませんから、個人的にはお勧めできません。

もう一つ、近い将来改装の予定があるかどうかは、大きな費用が掛りますので、必ず確認して下さい。

色々お話しましたが、現金で購入して、外国、州外に住む方にとって、ホテルコンドはやはりとても実用的なシステムだと私は思います、それが人気の理由です。

私も過去に数え切れないほどの数のホテルコンドを売っていますが、皆さんは内容を分かって購入していますので、快適にすごしています。通常は購入後お値段も上がり、かなり利益を得た方がほとんどです。
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ハワイ不動産/余り低いオファーを入れると、、、


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日本の中でも、関東と関西では習慣が異なるとおもいますが、国が異なるとオファーの入れ方も大分異なります。

以前に日本人の売り主と韓国人の買主の両方を扱ったことがあります。急を要する売り主でしたので、価格はこれ以上ないほどの破格値でした。所が韓国のお客様は、値段が良いのは分かっているけれど、気分の問題よ、ほんのちょっと下げてくれる様に言って、私達はその様な習慣だから、気分良く買わせて。

その事情を売り主にに話しましたら、理解して下さり、かなり高い物件でしたが、ホンの数千ドル気持ちだけ値段を下げて下さいました。買主は気持ちよく購入して、売り主も満足した取引が出来ました。

最近は中国人のバイヤーが多いです。高い物件を如何に落とせるか、と言う事で、良心的な申し込みをすると売り主が高く交渉して戻って来るので、凄く低くしたらその金額に対して値段を上げて来るので、結果安く買える、と思っているのが見え見えのやり方です。

20%も落として申し込みをされると、売り側にしたら馬鹿にしている、と気分を害してしまいますから、ほとんどは時間の無駄とそのまま拒否してしまいます。ではいくらだったら売るの?となります。結局は売り主と買主の間にあまりにも差があり、行き詰まりです。

お国が異なると、習慣も常識も異なりますから、まとめるのは大変ですね。

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ハワイ不動産/買える時、売りたい時がその時


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大分前不動産価格が上昇中の時に、当時お願いしていた会計士さんが、「不動産屋ってひどい職業ね、こんなに値段が高いのに平気な顔して売れるんだから、軽蔑してしまう。」

そのコメントにはビックリしましたが、「どんに価格が低くて購入に良い時期だとしても、経済的に購入できない場合は、買いたくても買えません。でも価格が最高に高い時だとしても、その時経済が順調で購入できる場合は、高くても買えるし買いたいから買います。そのお客様のニーズのお手伝いをするのが私達の仕事ですので、高くても平気な顔してとは言われたくありません。」と言ったことを覚えています。

そんな事を平気で言っていた人も現在では不動産の免許を持っていますから、考えが変わったのでしょうか?

売却する時も同じです、こんなにマーケットが悪い時に売らないで、もう少し待ったらもう少し手元にお金が戻るのに、と売却する私の胸が傷む事が良くあります。でも売らなければならないから売るわけです。借金の返済、家族の医療費に必要、離婚をする、他の不動産を買う等、そんな時は損しても売却しなければなりません。

但し以前は不動産を購入できる経済力ではなかった人が、不動産が高い時期にでも、商売が上手く行って不動産を購入出来るようになったから購入したい、と言う時にはとても嬉しく思います。こんな高い時に不動産を高く売る、と言う罪悪感はありません。絶対良い不動産を見つけるぞ、と思います。

買える時買いたい時が買う時、売らなければならない時は売る、その時に一番良い条件で取引が出来るように最善を尽くすのが、私達の仕事だと思っています。いつも全力を尽くしています。

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ハワイ不動産/ハワイに不動産購入後に感じる事は皆同じ


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以前にも書いた事がありますが、ずーっと前に、あるお客様が、「今までに何十回もハワイを訪れているけれど、何回来ても旅行者でした。所が不動産を購入後ハワイに来るときには全く違う気分、飛行機の中で沢山いる旅行客を見て、私達はハワイの家に帰るのよ、と思ういい気分は、今まで感じたことがありません、思わず微笑んでしまいます。」

ハワイで不動産を購入されたお客様達に、そのお客様の言ってた事をお話しして、次回ハワイに来るときにはきっと今までと違う気分を味わいますよ、とお話ししています。その時は、’皆さん笑って聞いていらっしゃいますが、後で必ず、「ミチコさんの言ってたことは本当ですよ、今回来るときは、今までと全く違った気分、最高な気分でした。」 皆さん同じ様に感じている様です。

私のブログを読まれている方も、ハワイで不動産購入後には、きっと私がここで書いていた事を思い出しますよ。

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ハワイ不動産/借地権でも売れる訳


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借地権の不動産は長く持てば持つほど価値が落ちます。

借地権に住んでいて、売却を考えている方は早めにした方が得です。

ダウンタウンにあるCentury Squre、2043年に借地契約終了、はオフィースに使われていますが、一時は15万ドル前後でしたが、現在では価格が4-6万ドルで購入出来て、管理費と借地料、固定資産税を合わせても$1000以内ですから、ダウンタウンで小規模なビジネスをする弁護士さんや会計士さんその他のオフィース使用に最適です。オフィースを賃貸するより自分で持った方が良い、と言う事で売れています。

売れている借地権は、価格が安くて、管理費、借地料、などが安い物です。

カハラビーチアパートメントは一時は最低でも100万ドル手前から、何ミリオンしましたが、期限が2027年、あと10年で切れますから、価格も10万ドル位からです。立地、広さは最高ですが、2ベッドも毎月1,190,2206、544、合計3,940掛かります。借りるより安い、この値段で買えるなら、こんな最高の所に住んでみたい、と思える人が購入できます。

経済観念があって、長期運営を考えている方には購入できない物件です。私も出来ないタイプだと思いますが、購入している人が結構いますから、価値観の異なる人も多いですね。

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ハワイ不動産/大好きな不動産を売る時と投資物件を売る時の大きな違い


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大好きな不動産を売りに出すって、何となく寂しい物です。これから新しい不動産でまた新しい生活が始まりますが、ここには思い出がいっぱいありますからね。

そこに住んでいる人達だけでなく、別荘にしている人達も、理由はそれぞれですが買手が付いて、あーこの不動産は他の人の物になるんだ、と思う瞬間は何とな淋しい物です。別荘でも何十年も持っていた人はとても名残惜しいと言う感じです。

たまたま現在売りに出している何人かの人達は、大好きな不動産を売ります。そこで暮らした家の中の1つ1つの物にその不動産での思い出があります。

別荘も思う様に不動産をデザインして、飾って、楽しい思い出でいっぱいです。そんな持ち主の思いを良く知っている私は、こんな大好きな不動産を同じ様に感謝できる人達に買って欲しいと切に願います。

有り難い事に、私のお客様たちは、大好きな不動産だから、良い状態で次の人に手渡すと言う信条の人達が多いです。

所が、投資だけで購入した場合は、その様な思いは全くありません。投資の目的は儲けですから、一番良い条件で一番高く購入してくれる人がゴールです。大好きな不動産に住んでいる人や別荘の人は、売れる値段は重要ですが、感情が少しそこに入ります。私にもその思いがじんと伝わります。

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ハワイ不動産/クレーターの中の住宅地に住む


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大きなクレーターはダイアモンドヘッドやパンチボールがありますが、ここはダイヤモンドヘッドに近い高台の小さなクレーターの中にある住宅です。写真はだんだん下に下り、浅いなべ底の様な所です。どこが良いかと言うと、静かな所でしょうか、通り抜けが出来ませんから、居住者か必要な人しか来ない所だと思います。

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クレーターの底辺りから脇を見ると、細い脇道がクレーターの上の方に続いています。この写真の高い所の家が$1,040,000で売れていました。景色はありませんが、ユニークな家です。ご覧になって下さい。
http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=171063D2S5&p=DE-9847673-903

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写真からは分かりにくいですが、かなり高い所に家があります。クレーターの外部から高い所に立つこの様な家を見て、どこからあの家に入るのだろう?といつも思っていましたが、これがその回答です。上に上るとかなり高台になりますから、きれいなビューがありますよ。

私はクレーターの底には住みたくないですが、高い方の景色には興味があります。

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