カテゴリー:思うこと

ハワイ不動産/とにかく安い物件の裏


5.21.18
とにかく一番安い物件は幾らですか?私の一番苦手な質問です。

借地権の物件が安くて良いので、借地権を買います。こちらの借地権の説明をしても、私は借地権で儲けたので、価値が無くなるなんて事は信じません。安いのを売るのが嫌だからそんな事を言うのでしょう?と言われました。

また他の人は、借地権の説明をすると、あなたバカな事を言う物ではありませんよ、何年仕事をしてるの、所有者組合がそんな事許すはずないでしょ?!

とは、何も知らない人達からこの様な返答をされた事があります。

ある不動産は借地権であと12年しか借地期間が残っていません。親から譲り受けた為、借地権の内容を良く知らない持ち主は、考えなしにお金をいっぱい掛けて豪華に改装しました。

そして通常の価格の倍で売りたいと言う希望です。でも誰が買うのでしょうか?それを説明しても理解してもらえません。結局長い間売れず、実際に経験してやっと悟った持ち主は、本人がそこに移り住み、住めるだけそこに住む事にしました。この場合は、これが一番良い方法です。お金を掛け過ぎたので、売り価格は改装費の半分です。

やはり親から譲り受けた借地権の不動産は残り10年ちょっと、長い間賃貸していました。しかしその後、借地料の再交渉で借地料が上がり、管理費も上がり、ついには賃貸料では経費が賄えず、毎月の支払いがかさんで来ました。

残念ながら売却は不可能です、それはこの建物の管理費と借地料が高過ぎて、これだけの金額を払ったら、もっと条件の良い所有権付きの物件が買える額です。誰もこの様な条件の悪い不動産を購入する人はいません。持ち主は経済的に行き詰まり、その後どうしたかと言いますと、持ち主は地主さんに不動産を返上してしまいました。

借地権の不動産の中には、期限が近づくと延期をしてくれる所も良くありますが、それでも先が見えずとても不安な状態です。とにかく安い物件、と聞かれることがたまにありますが、以上、先が短い借地権の物件はどんなに安くても、期限が短くなるに従い、毎月の経費は上がり不動産価値は落ちて行きます。

しかし、所有権付きの物件なら、例え安い小さな物件を購入しても、それなりに必ず価値が上がります。

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ハワイ不動産/スムーズな不動産取引は、お客様の協力あってです


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不動産の売買はそこに関わる不動産業者の能力も重要ですが、それ以上に重要なのは、お客様の協力です。

ローンで購入する場合、最初にする事は、銀行のローンの担当者に会い、銀行が必要とする書類を迅速に提出して、借入金額を調べてもらい、購入の準備をします。こうする事により、欲しい不動産が出た時には、直ぐにオファーが入れられます。その後も必要書類は敏速に出す。これは一番大切な所です。

以上簡単な事ですが、なかなかできない人もいるようです。

これを銀行の指示通りに、忙しい時間の合間に必要事項を提出する、私のお客様をみていると、当たり前の事の様なのですが、他の人の取引を見ていると、これがなかなか動いてくれない場合が多いのです。

コミュニケーションも大切です。お客様は必要なことは納得が行くまで聞ていますから、現在の状態を常に把握しています。

現金で購入しても、時間内に行動しなければならない事がたくさんあります。購入金額の残高証明を提出する、期限内に中間金を入れる、、

この様に協力的なお客様に恵まれて、私はとても運が良いと思います。

これに有能なローン担当者、エスクローオフィーサー、相手側のエイジェントが全員そろったら、取引はとてもスムースで怖い事無しです。

今日は私のブログからのお客様のサイニングでした。この方達も本当に協力的で、順調なエスクローで、予定よりも早い決済となりました。本当にありがたいです。

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ハワイ不動産/良い写真はバイヤーを引き付ける、


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売り物件の写真を撮る時には、一番良い所を強調して最高の状態に見えるように撮ります。部屋が暗かったら、いくらでも明るく出来ます。狭い部屋でもレンズを替えたら、広々とした写真になります。

庭もです。ある写真を見ると、広々とした良く整備された芝生の前庭がとても魅力的でした。実際に見てみたら、箱庭ほどの小さな物で、あれはちょっと違い過ぎない?とがっかりでした。レンズであんなにも変えられるのですね。

不動産を売りに出す準備をしていたり、売っている最中の人が、近所に自分の家よりずっと魅力的な物件が安く市場に出たら慌てます。でも大抵は低い価格にはそれだけの理由があります。

写真で見えないのは、不動産の奥行や近所の環境です。また下手な写真を出している家は、本当は奥行きのあるとても良い立地で家の間取りも良いのに、写真が悪いために見せる機会が少なくなる事もあります。

物件探しをしている方は、写真だけで決めつけないで、やはり本物を自分の目で見るべきかと思います。勿論、家が小さすぎる、庭がもっと欲しい、と言う場合は見る必要はないですね。

以上の理由から、私が売りに出す時は、勿論一番良い所を引き出して写真を撮ってもらい、アーこの不動産を見たい、と言う感じにしてもらいます。でも実物に近い感じで魅力的に、がゴールです。

でも写真の効果は本当に大きいのです。先ずはバイヤーに見てもらわないと始まりませんものね。

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ハワイ不動産/一番緊張する時


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人それぞれ緊張する時は異なると思います。自分の事は自分の責任ですが、事商売となりますと、責任がありますからとても緊張します。

一番緊張する時は、買い替えです、先ず現在住んでいる家を売却して、次に移る気に入った不動産を探す、まだ目指す不動産が市場に出ていない、と言う時は緊張します。

大好きな家を売却して、次に移る所も、大好きな不動産に移って欲しい、このタイミングがどの様な展開するか?先ず家にバイヤーが付かないと新しい所にオファーを入れられません。今オファーは入れられても、売り主には相手にされません。

長い間不動産業をしていますと、この様な立場には何回も遭遇しています。買手が付いた頃、欲しい物件が出て来るかどうか。出て来ないと、家は売っても次に住む家が無い、と言う事になります。今までは運が良い事に1件を除き不思議と、いつも求める物件が出て来ました。

其の1件の方は、お一人でしたから、荷物もそれほど多くなく助かりました、それでも大変だったと思います。バケーションレンタルでちょっとの間賃貸して、最終的にピッタリの物件に移れました。

戸建てからの引っ越しは物が多いから大変です。家の買手は付いても、次に移る不動産が出て来ないと、大荷物を倉庫に入れて、欲しい物件が出てくるまで、短期の賃貸をしなければなりません。2重の引っ越しは避けたいです。

またタイミング良く好きな物件が出て来た時には、家から引っ越しして次の不動産に同時に入れるように上手に交渉をしなければなりません。

もう1つは、1031EXCHANGEをする時も期限付きですから、緊張します。投資物件を売ったけれど、次の絶対欲しい物件がなかなか出て来ない時は、EXCHANGEには時間制限がありますからハラハラしました。これも今まではぎりぎりで目指す物件が出て来ました。

不動産は縁ですから、私もお客様も、みんなまじめに生きて来ましたので、きっと良い物件が見つかるといつも信じながら仕事に励みます。

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ハワイ不動産/コンドの火災から学んだこと、今できる事


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1975年以降に建設されたコンドにはスプリンクラーが義務付けられていますが、それ以前の建物にはスプリンクラーが付いていません。中古コンドの多いハワイでは、まだまだ多くのコンドにスプリンクラーが付いていません。

スプリンクラーを取り付けるのには多額の費用が掛かり、個々のオーナーの負担が大きくなりますので、今まではなかなか実現していませんでした。

去年7月に起こったマルコポーロの大火災は、スプリンクラーは必要ないと反対していた他の建物の住民も目覚めて、皆現実として考えるようになりました。コンドの復興作業はまだ終了していません。

数日前にもコンドで火災があって、部屋から逃げられ無かった住人がなくなりました。本当にお気の毒です。

もう一つ、煙探知機は安く簡単に付けられますので、スプリンクラーが無い人、ある人も必ず付ける事をお勧めします。

方法は、各寝室に1つずつ付けます。また寝室につながる廊下にも付けます。廊下が幾つかに分かれている時はまた付けます。

緊急の時に役立つものですが、普段は電池が切れると音がしたり、ちょっとしたスモークで音がしたり、うるさい!と思う事があると思いますが、緊急時には役立ちます。

賃貸には必ずスモークディテクターを付けますが、もしあなたのお宅に付いていなかったら、必ず付けて下さい。

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ハワイで不動産/雨の恵みと被害


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最近は良く雨が降ります。それが証拠にダイヤモンドヘッドもきれいな緑です。

雨の恵みは大きいです。水不足で癒えていた植物は元気に蘇ります。所が被害もまた出て来ます、大雨のたびに雨漏りで屋根屋さんは大忙しです。屋根が壊れる、トイに水があふれそこから家の中に水漏れが生じます。

建物も古くなると、ガラス張りのコンドのガラスの継ぎ目から水漏れが発生。またラナイの水が溢れ、下の階に水が流れて行き、壁などが水のダメージ。

雨が多いと写真の様なブメリアッドの中にいつも水が溜まりますから、その結果蚊が発生して来ます。私の夫は沢山のブメリアッドのコレクションがありますが、この様な季節の時だけは、要らない、と思います。私達の知るブメリアッドのコレクターは、羨ましいほど数々のブメリアッドのプラントを所有していました。

最近彼女に会った時、ブメリアッドの話をしたら、蚊が発生して嫌だから諦めてしまった、と言っていました。あー残念、でも蚊は確かに問題です。

売却準備のペンキ塗りも、建築屋さんもお天気に左右されますが、これだけはどう仕様もないですね。

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ハワイ不動産/売れないわけ


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在庫の少ない現在、通常の物件は割と早く売れます、良い物件はあっと言う間に買い手が付いてしまいます。

こんな時期なのに、ある物件は長い間売りに出ています。売りに出ている物件の右側を見ると、Days on the market の数字が出ています、これは何日市場に出ているかを示しています。この数字が250と出ていたら、250日も売りに出ているわけです。

しかし、良く深く調べますと、ある物件はこの前にも1年も2年も売りに出ていて売れなかった物もあります。私の知るある物件は、もう何年も売りに出て、今までに何人も不動産業者が変っています。

長い間売れない物件は、必ずその理由がありますよ。たいていは価格が高すぎです、この物件が何でこんな高いの?と言う物件です。

ある不動産はとても立派な住宅で、コンデションの価格も良いのに何故こんな長い間売れないのか分からなかった事があります。余り不思議なので、ドライブしてみました。そこに着くや否や即その理由が分かりました。確かに家は立派でしたが、何故かその近所がガタガタです。廻りは手を入れていない、ボロ家ばかりでした。これでは誰も住みたくないでしょう。結局この人は売るのをあきらめた様です。

ある場合は、建物は何も問題なさそうですが、見えない所に問題があるとか、それぞれ理由は異なりますが、何か売れない理由が必ずあります。

テナント付の物件は、物件その物に問題は無くとも、テナントが見せてくれない、またリースがまだ長い間残っている、この理由なら何日も市場に出ていても受け入れらます。またこんな良い物件があってラッキーと言う場合もあります。

不動産協会の事情を分かっている持ち主は、市場日通が長くなると、契約をキャンセルして、また新しい物件として市場に出すことを何回か試みます。これは見る人は見えるし、新しく何回出してもやはりオバープライスです。

どの物件にも市場価格というものがありますから、値段次第でどんな物件でも必ず売れます。

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ハワイ不動産/タイミングが良いと、利益もまた大きい


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ハワイに不動産を購入する良い所は、ほとんどの場合、必ず価値が上がる所です。

とは言え、中には、マーケッが活発でどんどん価値が上がっているのに、何故か人気の無い価値が余り上がらない建物も幾つかあります。コンドによっては外部から見ても、建物の管理が悪く、荒れている様子が顕著な物があります。この場合は室内がどんなにきれいに改装されていても、買わない事です。

また値段が安いからと言って、安物買いにならない様に、気を付けて下さい。

ある建物は100万ドルちょっとでつ利回りの殆ど無い古いままの不動産を購入しましたが、そこを改装して1年半後には殆ど倍の値段で売れました。これはキャピタルゲインで儲かった成功例です。通常購入金額が大きければ大きいほど、上がる額も大きくなりますね、これは満足な結果でした。大きな税金を払ってもかなりの儲けが出ました。

ある方は、10万ドル前後の安いものばかり10件も買いました。こんな安いものばかり買わないで、良い物を2件購入した方が良いのに、と私は思っていましたが、決断をするのはお客様です。10件を合わせると年間$65,000もの収入が入ります。利回りは6%以上です。しかし分からない物です、数年後には不動産価値も倍になって売却できました。

私が見た中では、ホクアが今まで一番価値の上がった建物だと思います。80万ドル以下の一番安い部屋でも完成後には購入価格より最低でも80-100万ドル上がり倍以上になっています。所が100万ドル以上の部屋は2年後の完成時には、部屋の査定価格が350万ドルまで上がっていました。その価格にはびっくり。

マーケットの悪い時に新しいプロジェクトを売りに出すと、その時に合わせて価格も付けますから、低めですね、そして完成した時がハイマーケットだったら最高です。儲かります。

しかしマーケットが良い時に売りに出されるプロジェクトは強気な価格で高いです。そして完成時がダウンマーケットだったら、どの様になるか想像できると思います。幾つかその悪い方の例も見て来ました。

ワードに建設されている建物は、スタートが高いですから、どの様になるか興味のあるところです。購入する人達は、場所と建物を気に入って購入しますから、損をするのは誰でも嫌ですが、儲けは二の次だと思います。

以上、私は経験から、ハワイの不動産投資は本当に安全です、と言えますが、不動産はタイミングが良いとまたかなり利益がでます。

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ハワイ不動産/銀行ローンの会社、担当者がとても重要な訳


2.21.18
私がお願いするローンの担当者の基準は、必ずローンが組める状態である事です。

ですから、先ずクレジットチェック、税金の申告書、その他の必要書類を全部銀行側に出して、その簡単な審査をしてもらいます。

クレジットのチェックだけで、負債が多すぎる、クレジットが悪い等で、現状ではローンが組めないと直ぐ分かります。

次に税金の申告書から、どの位の金額の融資が受けられるかが分かります。頭金の現金が幾らあるかで、幾ら位までの物件が購入可能かが分かります。

書類審査が大変そうに見えますが、本当に即分かります。売買契約が成立したら、銀行は書類の確認やもっと詳しい調査をしますよ。お客様にお話ししますが、ローンの申告をする時は、本当に何から何まで調べますから、何も隠すものがありません。

と言う訳で、私のお客様は上記の順序を通過して、購入出来る準備が出来ていますから、欲しい物件は状況が変わらない限り、必ず購入できます。

オファーを入れる時も、購入出来ると言う事には、自信を持って入れられます。

所が、売る側に付いた時にはローンの担当者も会社も異なりますから、確認がとても難しい時があります。ローンの担当者によっては、バイヤーがただ口で言っただけの収入で、クレジットも調べないで、大丈夫でしょうの、Prequa Letterを出してしまう所もあります。その内容を良く見ると、クレジットのチェックも申告書のチェックもしていな状態でのPrequa Letterですから、何の意味もありません。

また必要な情報を調べた様に書いてあっても、開けてみたら、何もしていなくて、それが最後に発覚した事もあります。そんな事、最初に調べて分かっている事でしょう?!と言う事が稀にですがあります。これは皆に迷惑をかけてしまいます。この様な確認もしていないのに、書かれたPrequaLetterが一番始末が悪いです。私達には見えませんから。

準備はそんなに大変ではありませんので、先ずは準備をして下さい。

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ハワイ不動産/売る時はテナントが居ない方が良い訳


koolani2 006
普通のコンドや戸建ては、出来たらテナント無しの方が絶対に良いです。

テナントがいるとバイヤーの都合の良い時に見せられません。テナントの都合で見せられない事も良くあります。

家の中も、売主だったらもっときれいにして見せるでしょう。すごく汚い時もあります。すると実際の不動産のコンデションが良く見えません。

テナント立ち合いでしか見せてもらえない事は良くありますが、テナントがバイヤーの気持ちを変えてしまう事があります。ある時戸建てを見せに行きました。テナントが見せてくれましたが、この人は不動産の悪い所を最初から最後まで話し続けていました。そして、私だったらこんな不動産は買いません、と言っていました。

この人はこの不動産を購入したかったのですが、ローンが下りず、こうして見に来るバイヤーに悪い事を言って、少しでも長くそこに居ようとしていました。

ある不動産は、きれいに部屋を使う良いテナントなので、大家さんが市場価値よりかなり安く貸していました。その不動産を売る事になったら、そこにずっといたいテナントは何をしたかと言いますと、見せる時には、部屋を不潔にそれは汚くしておきましたから、買手が付きません。

たまたまテナントと同じところで働いている人が聞いたことは、こんな安くて良い所は無いので、売れない様に見せる時にはめちゃくちゃに汚くして見せてるのよ、と言う事を聞いてしまいました。最初は信じなかった大家さんも、やっと納得して、テナントに出て行ってもらいました。
その後は直ぐに買手が付きました。

不動産をきれいにして、協力してくれるテナントもいますが、テナント無しで、いつでもきれいに見せられる方が、早く良い条件で売れるのではないでしょうか。

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