カテゴリー:思うこと

ハワイ不動産/火事の後はスプリンクラーが重要になって来ます


Royal Iolani 7.17.1

1975以前に建設されたコンドにはスプリンクラー設置の規制はありません。それ以降の7階以上のコンドはスプリンクラーが設置されています。

7階以下の低層コンドや戸建ては、例え1975以降に建設されても、スプリンクラーを付ける法律上の義務はありません。

スプリンクラーの設置は大きな費用が掛かりますから、今までは個々のスプリンクラーの設置費用見積もりを見て、中々そこから先に進みませんでした。

今週の大火事を目の辺りに見た後は、コンドの持ち主も、前向きにコンド設置を考えるでしょうし、これからコンドを購入しようとするバイヤーもスプリンクラーが付いているかどうか気になる所です。

今までは費用の額で足踏みしていたコンドの持ち主も、現在は必要!に目覚めていると思います。

今まではコンドに付いて来る付属品のリストには、電化製品やエアコンや煙探知機は掛かれていても、スプリンクラーが付いているかどうかは記されていませんし、スプリンクラーが付いているかどうかを気に留める人はほとんどいませんでした。

これからは少し変わりますね。古い建物を購入する時は、エアコンやスプリンクラーの費用を余分に見て置くことをお勧めいたします。

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ハワイ不動産/コンドの大火事の後に


marco polo
数日前に大きなコンドの火事がありました。大惨事でした。この様な惨事がいつ起こるかは、誰にも分かりません。30-40件は深刻な大きなダメージを受けて、総数200件のダメージです。修復には大分時間が掛かりそうです。本当にお気の毒で、早い復興を祈るばかりです。

不動産を購入したら、必ずホームインシュランスを購入して下さい。そして 大事に至った時を考慮して、十分な保険のカバーが必要です。

それぞれのコンドミニアムは建物と共有部分をカバーする保険が掛かっています。

コンドの持ち主の保険は、所有している不動産の壁、室内、設備、個人の持ち物をカバーします。


保険のクレーム方法


⋆ダメージを良くチェックします、そしてダメージを写真に撮っておきます。

⋆これ以上ダメージが広がらない様に注意します。

⋆直ぐに保険会社か保険のエイジェントに連絡をします。保険証書が必要です、もし見つからなかったら、保険担当者に連絡して保険証をとってもらいます。

⋆保険会社からダメージを見積もる担当者(アジャスター)がくるまで、修理は始めないで下さい。

⋆保険会社のアジャスターと建築業者と良く現場を観察してもらい、修理見積もりを出してもらいます。

⋆保険のクレイムした小切手が届いたら修理をスタートします。信用のある会社選びをしますが、保険会社の指定する建築業者の中から選ぶ場合もあります。

⋆修理が終わらない前に、直ぐ費用の全額を建設業者に手渡さない事です。

以上保険のクレーム方法を簡単に書いてみました、弊社が管理を委託されている不動産の場合は、オーナー様とコミュニケーションをしながら、会社が責任を持って保険のクレイムから修理までしています。

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ハワイ不動産/こんな小さな島ですが、天候が場所にこんなに異なります


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今日は朝の散歩の時に山側を見ると濃いグレーで雨が降っています。何だかこちらに雨が向かっているので、濡れる前にと、速足で家に着くや否や大雨が降りだしました。そして10分後には雨が止みまたいつものハワイの天候に戻りました。

こんな小さな島ですが、場所により天候が異なります。それからはマノアに行きました、日本の梅雨の様にびっしょりと雨が降っていました。マノアは人気のある住宅地ですが、一日必ず雨が降ります。と言う事は、湿気が多いので、紙や皮類はカビやすいので、気を付けなければなりません。ここに行くと緑が多く少し涼しい感じです。

カイルア、カネオヘもマノア程ではありませんが、湿気が多く雨が降りやすいです。パリハイウエーのトンネルを抜けると、緑の景色が目に入ります。高いコオラウ山脈がカイルア、カネオヘ側を走っていますから、空気に湿気から来るカビとかが混じり、アレルギーの人には向かないかも知れません。特にコオラウ山脈の麓は雨で湿気が多く、カビが発生しやすいです。

私はアレルギーが無いので、カイルアの町は大好きでしたが、子供はアレルギーで大変でした、夫は子供ほどではありませんが、トンネルを抜けると鼻が詰まってくるのを感じたそうです。と言う事で、やむなくホノルルに移りました。

ワイキキ、ハワイカイやエバは天候が良く、湿気も少ないです、良く言うのは、ワイキキが雨だったら島中が雨だそうです。

アレルギーのない人は何処でも好きな所に住めますが、敏感な方は場所を選んで不動産購入をされると良いと思います。

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ハワイ不動産/投資物件、高く貸せるところは、、ここです


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私は40-60万ドルまでの投資価格が一番購入しやすいし、貸し易いし、売りやすいと思っています。

良い投資物件は、高く貸せる、貸し易い、管理費が高過ぎない、不動産価値を維持しやすい、当然利回りも良くなります。それには不動産の設備の充実、いつも魅力的に不動産の維持管理を怠ら無い事だと思います。

同じ様な価格で購入しても、一般の地域のコンドは持ち主が住むのには環境が良いのですが、ワイキキと比較すると賃貸料は落ちます。

売る時も、この価格帯のセレクトしたコンドはとても売りやすいし、価値も維持して儲けも期待できます。これは実際にホノルルのコンドを管理して見て、経験からの意見です。

良い投資物件をお考えの方は、私までご連ください。物件選びのお手伝いをいたします。

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ハワイ不動産/頭の痛い屋根屋選び


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ご存知の方も多いと思いますが、家の中で一番お金が掛かるのが屋根だと思います。

屋根も色々な種類がありますが、お値段もどの材質にするかによって、かなり違いが出てきます。また屋根の角度や屋根の形によって、材質も制限されます。会社選びの一番重要な条件は、長い間商売をしている優良会社かどうかです。価格は安い方が良いですが、価格も大事ですが、屋根の仕事は危険な商売ですから、保険を掛けていて、保障の出来る、金銭的にもゆとりのある、苦情や訴訟問題の無い会社を選びます。

最近は会社のリビューもネットで見られますので、評判の良い、ビジネスを長くしている、優良会社を3-5社選びます。

屋根の材質にはセラミック、シングル、セメント、石、木、最近は人口の物も多いです。

屋根屋さん選びの難しい所は、皆正直で無いと言う事です。ある会社は私が好きなある材質はこの家に合わないから、他の材質が良いと言いますが、私は好きではありません。後で分かった事は、その会社はその材質を扱かっていないのです。

とにかく、時間は守らない、約束したインフォメーションは送らない、面と向かって、納得の行く説明と会話が出来ない事がとても苦痛ですが、皆が皆そうですから仕方ありません

ではどの様に会社選びをするかと言いますと、最初に苦情の余りない優良会社を選んでいますので、後は価格と私達の感で決めます。残念ですが、この会社は正直で誠実そうだから、と言う感覚はありません。ですから、自分で質問を前もって準備して、家に見積もりに来た時に、どんどん質問をする事です。

後は終わるまで良く観察していて、忍忍です。

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ハワイ不動産/良い弁護士さん選び


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弁護士さんにはそれぞれ専門があると思いますが、人によっては全ての部門を扱っている弁護士さんもいます。

私達は職業柄、たまにテナントの問題で、賃貸専門の弁護士さんに、テナントを合法的に追い出してもらう事があります。この人はこれが専門ですから、とても要領も得ていて、あっと言う間に業務を終了してしまいます。ある時、ハワイに住む日本人のオーナーから、彼女がいつもお世話になっている日本人の弁護士さんを使って下さい、と言われました。

所が、その人はその道の専門では無いので、とても時間が掛かります。余り要領を得ないので、こちらでかなりサポートしました。費用もいつもの倍も掛かりました。同じ弁護士と言っても、専門が異なると、如何にか最終的には目的地に辿り着いたとしても、満足のいく結果かどうかは確実ではありません。特にビザやグリーンカードが必要な人は移民専門の弁護士が必須です、その専門弁護士の中でもる実績と力のある人を選ぶべきです。

検認弁護士も優秀な人は難題でも、手が早いです。所が、何処に行ったら良いのか分からず、知り合いに弁護士さんを紹介してもらいました、その人は専門ではないらしく、何年経っても終わらず、お金がどんどん掛かってしまい、経済的にも精神的にも、とても惨めな立場に置かれてしまった方を何人か知っています。

会計士さんも同じくです。申告料は安いけれど、税金に関する相談をした時に適切な返答の出来る人でなければなりません、特に外国人の人が、ローカルのお客さんが主の会計士さんに外国人に関する税金の質問をしても、正しい返答をもらうのは難しいです。

慎重に選んでください。

お医者さんも、優秀な医師はその道のトップクラスの優秀な専門医を紹介出来ます。

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ハワイ不動産/ホテルコンドの一番の魅力


223 Saratoga Rd #1112 Vicki Hossellman Coldwell Banker Pacific Properties

ホテルコンドの一番の魅力は、持ち主がハワイに来た時には使用して、毎月の経費はホテルに委託した収入で賄える、と言う事です。

一般のコンドを別荘として使うと、毎月の管理費、電熱費等が使っても使っていなくても掛かります。しかしホテルコンドだったらその無駄がありません。

もう一つ良い所は、売る際にはホテルにゲストが入っていると見せられない不便さはありますが、掃除も改装も行き届きいつもきれいに見せられ、売りやすいと言う事です。委託した部屋は例外の建物を除き、みな同じ内容のデザインと家具が入っていますので、見られなくても、おおよそ想像が出来ます。

ホテルコンドは普通のコンドと比較すると、収入的には低くなります。利回りで購入する物件ではありません。

地元に住んでいる方は、部屋を使う必要も無い訳ですから、普通のコンドも購入する際の選択に入れるべきだと、私は思います。その理由は、収入も安定しているし、高いホテル税を払わなくても済みます。

収入明細の見方

最近の新しいホテルコンドは部屋の収入自体は良さそうですが、経費がかなり大きいので、後でビックリにならない様に、良く細かく内容を把握して下さい。ローンを組んでのホテルコンドの購入は、収入自体が良いわけではありませんから、個人的にはお勧めできません。

もう一つ、近い将来改装の予定があるかどうかは、大きな費用が掛りますので、必ず確認して下さい。

色々お話しましたが、現金で購入して、外国、州外に住む方にとって、ホテルコンドはやはりとても実用的なシステムだと私は思います、それが人気の理由です。

私も過去に数え切れないほどの数のホテルコンドを売っていますが、皆さんは内容を分かって購入していますので、快適にすごしています。通常は購入後お値段も上がり、かなり利益を得た方がほとんどです。
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ハワイ不動産/余り低いオファーを入れると、、、


HPP #1112 Pool
日本の中でも、関東と関西では習慣が異なるとおもいますが、国が異なるとオファーの入れ方も大分異なります。

以前に日本人の売り主と韓国人の買主の両方を扱ったことがあります。急を要する売り主でしたので、価格はこれ以上ないほどの破格値でした。所が韓国のお客様は、値段が良いのは分かっているけれど、気分の問題よ、ほんのちょっと下げてくれる様に言って、私達はその様な習慣だから、気分良く買わせて。

その事情を売り主にに話しましたら、理解して下さり、かなり高い物件でしたが、ホンの数千ドル気持ちだけ値段を下げて下さいました。買主は気持ちよく購入して、売り主も満足した取引が出来ました。

最近は中国人のバイヤーが多いです。高い物件を如何に落とせるか、と言う事で、良心的な申し込みをすると売り主が高く交渉して戻って来るので、凄く低くしたらその金額に対して値段を上げて来るので、結果安く買える、と思っているのが見え見えのやり方です。

20%も落として申し込みをされると、売り側にしたら馬鹿にしている、と気分を害してしまいますから、ほとんどは時間の無駄とそのまま拒否してしまいます。ではいくらだったら売るの?となります。結局は売り主と買主の間にあまりにも差があり、行き詰まりです。

お国が異なると、習慣も常識も異なりますから、まとめるのは大変ですね。

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ハワイ不動産/買える時、売りたい時がその時


Open House 090
大分前不動産価格が上昇中の時に、当時お願いしていた会計士さんが、「不動産屋ってひどい職業ね、こんなに値段が高いのに平気な顔して売れるんだから、軽蔑してしまう。」

そのコメントにはビックリしましたが、「どんに価格が低くて購入に良い時期だとしても、経済的に購入できない場合は、買いたくても買えません。でも価格が最高に高い時だとしても、その時経済が順調で購入できる場合は、高くても買えるし買いたいから買います。そのお客様のニーズのお手伝いをするのが私達の仕事ですので、高くても平気な顔してとは言われたくありません。」と言ったことを覚えています。

そんな事を平気で言っていた人も現在では不動産の免許を持っていますから、考えが変わったのでしょうか?

売却する時も同じです、こんなにマーケットが悪い時に売らないで、もう少し待ったらもう少し手元にお金が戻るのに、と売却する私の胸が傷む事が良くあります。でも売らなければならないから売るわけです。借金の返済、家族の医療費に必要、離婚をする、他の不動産を買う等、そんな時は損しても売却しなければなりません。

但し以前は不動産を購入できる経済力ではなかった人が、不動産が高い時期にでも、商売が上手く行って不動産を購入出来るようになったから購入したい、と言う時にはとても嬉しく思います。こんな高い時に不動産を高く売る、と言う罪悪感はありません。絶対良い不動産を見つけるぞ、と思います。

買える時買いたい時が買う時、売らなければならない時は売る、その時に一番良い条件で取引が出来るように最善を尽くすのが、私達の仕事だと思っています。いつも全力を尽くしています。

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ハワイ不動産/ハワイに不動産購入後に感じる事は皆同じ


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以前にも書いた事がありますが、ずーっと前に、あるお客様が、「今までに何十回もハワイを訪れているけれど、何回来ても旅行者でした。所が不動産を購入後ハワイに来るときには全く違う気分、飛行機の中で沢山いる旅行客を見て、私達はハワイの家に帰るのよ、と思ういい気分は、今まで感じたことがありません、思わず微笑んでしまいます。」

ハワイで不動産を購入されたお客様達に、そのお客様の言ってた事をお話しして、次回ハワイに来るときにはきっと今までと違う気分を味わいますよ、とお話ししています。その時は、’皆さん笑って聞いていらっしゃいますが、後で必ず、「ミチコさんの言ってたことは本当ですよ、今回来るときは、今までと全く違った気分、最高な気分でした。」 皆さん同じ様に感じている様です。

私のブログを読まれている方も、ハワイで不動産購入後には、きっと私がここで書いていた事を思い出しますよ。

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