カテゴリー:思うこと

ハワイ不動産/直ぐ売れてしまう、人気のホテルコンド、


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ダントツ人気のあるホテルコンドは、ワイキキサンセット、ワイキキバニャン、そしてパシフィックモナークです。そしてご予算は高くなりますがワイキキビーチタワーです。

ワイキキサンセットは売り物件がありません。6か月間で16件が売れています、価格は$450,000-$680,000が1ベッドで、2ベッドは$701,500-$920,000の2件が売れています。

ワイキキバニャンは現在2件が売りに出ていて、$579,000-$590,000です。2件がエスクローの入り、過去6か月に19件も売れていますが、価格は$450,000-$660,000です。

パシフィックモナークも売りは1件もありません。スタジオは$250,000-$405,000で2件売れていて、1ベッドは$435,000-$561,000まで6件が売れています。

これらのホテルコンドが何故そんなに人気があるのかは、手の届きやすい価格と、ここに住んでいない持ち主の人達はその間に毎月収入が入り、そこから経費を支払って、ハワイに来た時にはお小遣いもある事だと思います。無駄がない事です。

建物の設備も豊富です。

階数の高い、景色の良い物件が欲しい人は、価格もそれだけ高いですが、需要も高いですので、私達不動産業者はいつも見張っていなければなりません。

ワイキキビーチタワーは現在借地権の低い階が2件売りに出ているだけです。この建物の魅力は立地です。この建物に興味のある人達は、立地とビューが重要です、価格は高くても売れます。ここもいつも見張っていなければなりません、たった100何件しかありませんので、辛抱です。毎日何回も新しい物件が入らないか見張っています。

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ハワイ不動産/ハワイ島パホアのラバの影響その後


20180611100615661_0001editedハワイ島の噴火のお陰で何百件もの家が失われています。中には運良く?家は残ってもラバの真ん中にトラップしていて出入りは不可能です。

毎日ローカルニュースだけでなく、メインのテレビ局でも噴火の模様が中継されていますが、ここで暮らす人たちは、この場所以外で新しい生活を始めなければなりませんが、何人の人達がそれだけの経済力があるか疑問に思う所です。

日本に住む人達も、安いと言う事で価値の無い土地を市場より何倍も高い値段で購入しています。結局家を建てることも無く、何年も税金だけ支払って、ある時処分しようと思うのですが、購入した金額が市場価格より何倍も高く払っていますから、市場価格を知って、ショックを受けます。また長い間置きっ放しにしていますから、土地はジャングルになっていて、その処分にもお金が掛かります。

売りたいと思っても、売値から必要な経費を差し引くと、ほとんど何も残らなくなります。またお気の毒ですが、売ってくれる不動産屋さんも余りいません、受けてくれる人を探すのが大変です。

今では火山が怖いですから、どの様な人達が購入するのでしょう?売るのもとても難しいと思います。値段が安いのには安いだけの理由があります。

どっちを取っても良い方向にはいきません。本当にお気の毒です。

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ハワイ不動産/ハワイに住みたい、商売をしたい、その前に


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ハワイは日本人も沢山活躍していて日本語も通じるし、この常夏の快適な気候ですから、ここに住みたい人が沢山います。良く深く調査する事無しに、日本での商売を売り、家を売り、貯金を使い、全ての財産を使ってここで商売を始める人も結構多いです。成功している人達もいますが、生活をするために、働いているだけの人達も多いです。

ショッピングセンターのブースを見ても、高い場所大を払って始めた商売でしょうが、たまに行くといつの間にかブースが沢山空いています。それでも他の人の話では商売を始めてハワイに住みたい人が沢山いるそうです。これではハワイに住みたい、と思っていた時の夢とは程遠くなります。ワイキキなどの場所代の高い所は、商売は上手く行ってても、家賃が高過ぎて、結局続かない所もあります。

商売を始める前に、先ずマーケット調査を良くして下さい。最低6-1年分以上の商売を支える貯えも必要です。私を含む、ココで生活する人達は、気候が良いので快適ですが、住宅と職場の行き来をしているだけの人が多いです。 ハワイの生活はバケーションで来た時の様には楽しんではいません。楽しむのはこの島を出て、本土や日本、外国に行って楽しんでいます。勿論、ゴルフをしたりビーチでサーフィンを楽しめますが、仕事の比重は大きいです。とは言え、気候が良いのでバーベキューも一年中楽しめるし、天候は快適です。このブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。

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ハワイ不動産/他人と共有名義の利点とマイナス点


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両親以外と共有で購入する場合は、以下の様な関係が良くあります。

まずガールフレンド、ボーイフレンドの関係で不動産を購入する

友達や親戚と一緒に買う

投資家仲間のフイで買う

まず、まだ結婚も確実でないカップルでの不動産購入は、関係がダメになった時は大変です。そこにはもう2人で住む事はでき無くなりますから、結局売却しなければなりません。カップルで購入する場合は、もう確実に結婚する、と言う場合が理想です。

結婚している人達も、離婚する際には、ほとんどが不動産を売却する事になります。勿論運が良い人は、奥さんが不動産をもらう、と言う事もありますが。

一人で買うより何人かで共有で買う方が金銭的負担が軽くて済むので、仲の良い友達と一緒に購入しましょう、となりますが、将来色々な事が起こりえます。商売が上手く行かない、健康を害したから売りたい、そんな時、他のパートナーは何が出来るかと言いますと、その人の分を買い取る、それが出来ない場合は、売りたくなくても結局売らなければなりません。長い間にはそれぞれの持ち主の生活状況も変わる事があります。

また共有でローンを組んで購入した場合、その中の1人がローンの支払いが出来なくなった時はどうしますか?

投資仲間のフイで購入する場合は、お互いに投資目的の仲間で購入していますから、良い時期に売却したり、購入したりして、上記の様な問題は無いようです。

共有で購入する一番のメリットは購入時の支払い金額が少なくて済む事です。親友と購入しよう、と思った時には、ちょっと以上の事を考えて見て下さい。

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ハワイ不動産/とにかく安い物件の裏


5.21.18
とにかく一番安い物件は幾らですか?私の一番苦手な質問です。

借地権の物件が安くて良いので、借地権を買います。こちらの借地権の説明をしても、私は借地権で儲けたので、価値が無くなるなんて事は信じません。安いのを売るのが嫌だからそんな事を言うのでしょう?と言われました。

また他の人は、借地権の説明をすると、あなたバカな事を言う物ではありませんよ、何年仕事をしてるの、所有者組合がそんな事許すはずないでしょ?!

とは、何も知らない人達からこの様な返答をされた事があります。

ある不動産は借地権であと12年しか借地期間が残っていません。親から譲り受けた為、借地権の内容を良く知らない持ち主は、考えなしにお金をいっぱい掛けて豪華に改装しました。

そして通常の価格の倍で売りたいと言う希望です。でも誰が買うのでしょうか?それを説明しても理解してもらえません。結局長い間売れず、実際に経験してやっと悟った持ち主は、本人がそこに移り住み、住めるだけそこに住む事にしました。この場合は、これが一番良い方法です。お金を掛け過ぎたので、売り価格は改装費の半分です。

やはり親から譲り受けた借地権の不動産は残り10年ちょっと、長い間賃貸していました。しかしその後、借地料の再交渉で借地料が上がり、管理費も上がり、ついには賃貸料では経費が賄えず、毎月の支払いがかさんで来ました。

残念ながら売却は不可能です、それはこの建物の管理費と借地料が高過ぎて、これだけの金額を払ったら、もっと条件の良い所有権付きの物件が買える額です。誰もこの様な条件の悪い不動産を購入する人はいません。持ち主は経済的に行き詰まり、その後どうしたかと言いますと、持ち主は地主さんに不動産を返上してしまいました。

借地権の不動産の中には、期限が近づくと延期をしてくれる所も良くありますが、それでも先が見えずとても不安な状態です。とにかく安い物件、と聞かれることがたまにありますが、以上、先が短い借地権の物件はどんなに安くても、期限が短くなるに従い、毎月の経費は上がり不動産価値は落ちて行きます。

しかし、所有権付きの物件なら、例え安い小さな物件を購入しても、それなりに必ず価値が上がります。

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ハワイ不動産/スムーズな不動産取引は、お客様の協力あってです


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不動産の売買はそこに関わる不動産業者の能力も重要ですが、それ以上に重要なのは、お客様の協力です。

ローンで購入する場合、最初にする事は、銀行のローンの担当者に会い、銀行が必要とする書類を迅速に提出して、借入金額を調べてもらい、購入の準備をします。こうする事により、欲しい不動産が出た時には、直ぐにオファーが入れられます。その後も必要書類は敏速に出す。これは一番大切な所です。

以上簡単な事ですが、なかなかできない人もいるようです。

これを銀行の指示通りに、忙しい時間の合間に必要事項を提出する、私のお客様をみていると、当たり前の事の様なのですが、他の人の取引を見ていると、これがなかなか動いてくれない場合が多いのです。

コミュニケーションも大切です。お客様は必要なことは納得が行くまで聞ていますから、現在の状態を常に把握しています。

現金で購入しても、時間内に行動しなければならない事がたくさんあります。購入金額の残高証明を提出する、期限内に中間金を入れる、、

この様に協力的なお客様に恵まれて、私はとても運が良いと思います。

これに有能なローン担当者、エスクローオフィーサー、相手側のエイジェントが全員そろったら、取引はとてもスムースで怖い事無しです。

今日は私のブログからのお客様のサイニングでした。この方達も本当に協力的で、順調なエスクローで、予定よりも早い決済となりました。本当にありがたいです。

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ハワイ不動産/良い写真はバイヤーを引き付ける、


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売り物件の写真を撮る時には、一番良い所を強調して最高の状態に見えるように撮ります。部屋が暗かったら、いくらでも明るく出来ます。狭い部屋でもレンズを替えたら、広々とした写真になります。

庭もです。ある写真を見ると、広々とした良く整備された芝生の前庭がとても魅力的でした。実際に見てみたら、箱庭ほどの小さな物で、あれはちょっと違い過ぎない?とがっかりでした。レンズであんなにも変えられるのですね。

不動産を売りに出す準備をしていたり、売っている最中の人が、近所に自分の家よりずっと魅力的な物件が安く市場に出たら慌てます。でも大抵は低い価格にはそれだけの理由があります。

写真で見えないのは、不動産の奥行や近所の環境です。また下手な写真を出している家は、本当は奥行きのあるとても良い立地で家の間取りも良いのに、写真が悪いために見せる機会が少なくなる事もあります。

物件探しをしている方は、写真だけで決めつけないで、やはり本物を自分の目で見るべきかと思います。勿論、家が小さすぎる、庭がもっと欲しい、と言う場合は見る必要はないですね。

以上の理由から、私が売りに出す時は、勿論一番良い所を引き出して写真を撮ってもらい、アーこの不動産を見たい、と言う感じにしてもらいます。でも実物に近い感じで魅力的に、がゴールです。

でも写真の効果は本当に大きいのです。先ずはバイヤーに見てもらわないと始まりませんものね。

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ハワイ不動産/一番緊張する時


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人それぞれ緊張する時は異なると思います。自分の事は自分の責任ですが、事商売となりますと、責任がありますからとても緊張します。

一番緊張する時は、買い替えです、先ず現在住んでいる家を売却して、次に移る気に入った不動産を探す、まだ目指す不動産が市場に出ていない、と言う時は緊張します。

大好きな家を売却して、次に移る所も、大好きな不動産に移って欲しい、このタイミングがどの様な展開するか?先ず家にバイヤーが付かないと新しい所にオファーを入れられません。今オファーは入れられても、売り主には相手にされません。

長い間不動産業をしていますと、この様な立場には何回も遭遇しています。買手が付いた頃、欲しい物件が出て来るかどうか。出て来ないと、家は売っても次に住む家が無い、と言う事になります。今までは運が良い事に1件を除き不思議と、いつも求める物件が出て来ました。

其の1件の方は、お一人でしたから、荷物もそれほど多くなく助かりました、それでも大変だったと思います。バケーションレンタルでちょっとの間賃貸して、最終的にピッタリの物件に移れました。

戸建てからの引っ越しは物が多いから大変です。家の買手は付いても、次に移る不動産が出て来ないと、大荷物を倉庫に入れて、欲しい物件が出てくるまで、短期の賃貸をしなければなりません。2重の引っ越しは避けたいです。

またタイミング良く好きな物件が出て来た時には、家から引っ越しして次の不動産に同時に入れるように上手に交渉をしなければなりません。

もう1つは、1031EXCHANGEをする時も期限付きですから、緊張します。投資物件を売ったけれど、次の絶対欲しい物件がなかなか出て来ない時は、EXCHANGEには時間制限がありますからハラハラしました。これも今まではぎりぎりで目指す物件が出て来ました。

不動産は縁ですから、私もお客様も、みんなまじめに生きて来ましたので、きっと良い物件が見つかるといつも信じながら仕事に励みます。

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ハワイ不動産/コンドの火災から学んだこと、今できる事


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1975年以降に建設されたコンドにはスプリンクラーが義務付けられていますが、それ以前の建物にはスプリンクラーが付いていません。中古コンドの多いハワイでは、まだまだ多くのコンドにスプリンクラーが付いていません。

スプリンクラーを取り付けるのには多額の費用が掛かり、個々のオーナーの負担が大きくなりますので、今まではなかなか実現していませんでした。

去年7月に起こったマルコポーロの大火災は、スプリンクラーは必要ないと反対していた他の建物の住民も目覚めて、皆現実として考えるようになりました。コンドの復興作業はまだ終了していません。

数日前にもコンドで火災があって、部屋から逃げられ無かった住人がなくなりました。本当にお気の毒です。

もう一つ、煙探知機は安く簡単に付けられますので、スプリンクラーが無い人、ある人も必ず付ける事をお勧めします。

方法は、各寝室に1つずつ付けます。また寝室につながる廊下にも付けます。廊下が幾つかに分かれている時はまた付けます。

緊急の時に役立つものですが、普段は電池が切れると音がしたり、ちょっとしたスモークで音がしたり、うるさい!と思う事があると思いますが、緊急時には役立ちます。

賃貸には必ずスモークディテクターを付けますが、もしあなたのお宅に付いていなかったら、必ず付けて下さい。

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ハワイで不動産/雨の恵みと被害


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最近は良く雨が降ります。それが証拠にダイヤモンドヘッドもきれいな緑です。

雨の恵みは大きいです。水不足で癒えていた植物は元気に蘇ります。所が被害もまた出て来ます、大雨のたびに雨漏りで屋根屋さんは大忙しです。屋根が壊れる、トイに水があふれそこから家の中に水漏れが生じます。

建物も古くなると、ガラス張りのコンドのガラスの継ぎ目から水漏れが発生。またラナイの水が溢れ、下の階に水が流れて行き、壁などが水のダメージ。

雨が多いと写真の様なブメリアッドの中にいつも水が溜まりますから、その結果蚊が発生して来ます。私の夫は沢山のブメリアッドのコレクションがありますが、この様な季節の時だけは、要らない、と思います。私達の知るブメリアッドのコレクターは、羨ましいほど数々のブメリアッドのプラントを所有していました。

最近彼女に会った時、ブメリアッドの話をしたら、蚊が発生して嫌だから諦めてしまった、と言っていました。あー残念、でも蚊は確かに問題です。

売却準備のペンキ塗りも、建築屋さんもお天気に左右されますが、これだけはどう仕様もないですね。

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