カテゴリー:アイデア

ハワイ不動産/お家賃が余り安過ぎると、売る時が大変


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売りに出す家も、空き家の別荘、持ち主の住んでいる家、賃貸している家とあります。きれいに手入れの行き届いた家や別荘を売る時はとても楽ですが、長い間賃貸している家はテナントとの間にトラブルが起こりやすいです。

本土にいる持ち主は長い間同じ人達に家を賃貸していましたが、この長い間に庭は店が出来るほど植木の鉢でいっぱいです。犬が5匹もいました。賃貸料は相場の半分以下でしたので、こんなに安い賃貸料で、こんな良い所に住んでいて、この人達ここから出て行ったらどんな所を借りられるのかしら?引越しが大変だろうなと先が心配になりました。

これです、テナントは動きたくないので、見せる予約が出来ません。持ち主が頼み込んだら、やっと1度だけ見せてくれましたが、バイヤーには買わない方が良い、と建物の悪口ばかりを言います。これでは、いつになっても売れませんから、随分時間が掛かりましたが、結局弁護士を雇って出て行ってもらいました。

これも本土在住の持ち主です。ホノルルの高台にあるこの家は、暖炉のある大きな母屋と2ベットの離れが広い敷地内にあります。母屋は一番高台にあり、古い家ですが、フェアーな賃貸料は4000ドル、2ベッドが2500ドルくらい。

この母屋のテナントはもう15年もいます、お家賃はビックリの1500ドル!

私達は聞いてビックリ、1500ドルではちょっとした1ベットのコンドも難しいかも。敷地内にはトロピカルなプラントがいっぱいで、とてもハワイらしいステキなガーデンです。母屋からは豪華なオーシャンと町のビューが見られます。

この不動産を売る事になり、見せる時になったら大変です。何回電話をしても、メッセージを残しても連絡が出来ません。仕方ないので、オーナーが手紙を出しました、内容は、「不動産を見せる事に協力してくれないなら、45日の通告を出しますから、撤去してもらいます。」

それからは見せてくれるようになりましたが、あんな良い所にたった1500ドルで住んでいて、どうやって次の不動産に移れるのかとても心配でした。

買い手も見つかり、テナントに45日の通告をしましたが、いつになっても出て行く様子がありません。心配していた通り、次に移る所が見つからないと言うのです。家には犬も猫もそして鉢植えがいっぱいです。 45日になっても出て行かないので、やむなく弁護士を雇わなければならず、決済も大分遅れました。

大騒ぎをしてやっとエバの方に出て行きましたが、不動産に行ってビックリ、庭の植木を全部持って行き、あのステキなトロピカルガーデンは禿げ上がっています。テナントは長い間に自分が植えた植木と言い張っていました。幸いバイヤーは家も庭も全部新しくやり直す予定だったので、問題なし、私達は胸を撫で下ろしましたが、、、

以上の様に、賃貸料の安す過ぎる物件は、売る時には問題となる場合が多いです。経済的に許す物なら、テナント無しで、いつもきれいに、いつでも見せられる状態で売りに出すのが一番と思います。

 

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ハワイ不動産/片付けのヘルパー、Home Organize Hawaii


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先日お客様のしのぶさんのお宅を訪ねてびっくりしたのは、大人2人、子供2人、ワンコ1匹の家族が暮らしに必要な物がそれは機能的に収納してあると言う事です。写真でご覧の通り、全ての物がきれいに収まっています。それに6枚もサーフボードが家の中にあるそうです。

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興味津々の私は、ずうずうしくもキャビネットやドアの中を開けさせていただきました。まあ、あるはあるはこんなに収まるの?と言う位の物持ちです。私の仕舞い方ではこの半分も収まらないでしょう。

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こんな所まで収納にしてしまいます。使ったら元に戻す、これがルール、私達がカギが無いと、良く探し回ることがありますが、この家族にはその問題はないそうです。いつだれが訪ねて来ても、きれいに片付いている家は理想です。しのぶさんの家は、いつも整理整頓が行き届いていますから、何処をのぞかれても平気のようです。

しのぶさんの仕事は、その人と一緒に片付けて、その人に合わせた収納を指導するそうです。大きな家から小さな家に移り、いっぱい物を捨てたつもりでも、まだ捨てられない物も沢山あって、どの様に新しい家の中に収めたら良いのか分からない、そんな時に必要なのがしのぶさんのヘルプです。

下はしのぶさんのブログです。アイデアが満載、連絡先も出ています。

http://www.homeorganizehawaii.com/blog

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ハワイ不動産/別荘にホテルコンドかコンド、どちらを選びます?


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リッツカールトンやトランプの様に、ホテルコンドでもホテルに委託せず、別荘として使用している人も結構います。

リッツカールトンを例にとりますと、まず新しい事が魅力です。しかしこの価格ですと、まだ新しい高級コンドの2ベッド、3ベッドが購入できます。

広さが欲しい人は、絶対普通のコンドです。また観光客の出入りがありませんから、静かにバケーションを楽しめます。部屋数もありますから、ゆったりと生活できます。しかしお部屋のクリーニング等は外部からクリーニングの人を呼んで掃除してもらいます。

ホテルコンドを別荘に選びますと、同じ金額を出してもお部屋は小さくなります。良い所は、クリーニングも簡単にメイドさんを頼めます。困った時にはいつでもホテルから助けが手に入ります。家族で生活するのには十分です。夜お腹がすいたら、ルームサービスも頼めます。お金次第で何でも手に入ります。

どちらを選ぶかは、買主により随分変わりますね。

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ハワイ不動産/銀行に預金をするより投資物件を購入する方が得


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不動産購入時の銀行のローンの利息も今までに無い低金利ですが、預金をしたら今度はほとんど利息が付きません。

だったら、不動産投資しよう、と言う人達がハワイの地元の人達の間で増えています。大きな物はアパートや住宅、一般の人もコンド等の投資物件を購入しています。これは、銀行に預金をしていても、お金が増えないからです。

お安い、30万ドル以内の1ベッドを例にとりますと、だいたい$1,400-$1,800で賃貸できます。低めに$1,600で賃貸して、そこから建物の管理費は$396、不動産会社手数料$160、固定資産税月平均$42を差し引きますと、$1,002残ります。(1年の内には修理代等の経費も発生する事もあり得ますが)、大雑把に計算すると年間$12,024の収入となります。

$290,000で購入出来たら、4.1%の利回りとなります。賃貸の額は、お部屋のコンデション、時期、タイミングによります。

ハワイのコンドを賃貸した際の利回りは、2.5-4.5%です。利回りだけで選ぶのではなく、建物の将来性、不動産内の改装や修理がどの程度必要かどうか、貸し易いかどうか、色々な角度から検討します。ハワイはまた将来的にはキャピタルゲインも期待できる場所ですから、利回りプラスが期待出来ます。

ハワイの不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。                                                                                                                                   808−387−7716ケイタイ

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ハワイ不動産/英語が喋れなくても


9.9.16

外国に行って、英語が思う様に喋れないために、嫌な思いをしても怒りを言葉にすることが出来ず、悔しい思いをした経験のある方は結構多いかと思います。

現在遅いバケーションでハワイにいらっしゃるお客様の経験談です。ある人気のレストランに朝食に行きました。朝食が届いたので、さあ食べようと、そこに置いてあるケチャップをかけようと蓋を開けると、ケチャップがすごい勢いで吹き出し、ご主人のシャツも、奥様のきれいなブラウスも台無し、隣の座席にもかなり吹き飛んだそうです。

ケチャップは日の当たる所に長く置いてあった為、この様な事が起こった様です。

責任者が来て、申し訳ないと店のTシャツをお詫びに1枚くれたそうです。

彼のポロシャツも奥様のブラウスも大きなケチャップのシミですから、もう着られなくなります。Tシャツを1枚もらっても、足しにもなりません。この後人に合う約束をしていましたが、この格好ではどこにも行けません。

シャツ1枚をもらい、食事代を払い出てくるときに、本当に腹が立って一言申したかったけれど、英語が喋れないので、何も言えない自分にもっと腹が立ったそうです。

その様な時には、日本語でも良いですから、言いたい事を言って下さい、怒った顔をして日本語で言いたい事ったら、言葉自体は理解できなくても、現在の事態を分かっていますから、必ず怒りは通じます。また日本語を話せる人も多いですから、助け舟も出るかも知れません。

日本人は穏やかだから、と思われるのも腹が立ちます。他の人だったら、こんな簡単には済みません。

日本でこんな事が起こったら、どう対処しますか?

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ハワイ不動産/家を長持ちさせる為の工夫


9.16

不動産やその周りのメインテナンスは、不動産を長持ちさせるためにとても重要です。

ウインドワードのKoolau mountain の山沿いやホノルルでも山に囲まれた盆地の中にあるマノアやパロロ等は、他と比べると雨が多くその湿気のためカビや緑のコケのような物が発生しやすいです。

雨が多い季節には、ホノルルの不動産でも日の当たらない家の裏側の通路などが緑になってきて、歩くと滑るのでとても危険です。我が家でも、その時期にはプレッシャウオッシュで通路の表面を洗い流します。

山沿いの住宅は、湿気が多いですから、材木にカビが付いたり、金属部分がさびやすいので、他の地域より頻繁にペンキ塗りが必要です。

プールも子供が小さい時は良く使っても、大きくなった時には、誰も使わなくなっても、毎週プールの掃除が必要です、多くの人がプロの人を雇いますが、家によってはお父さんが全く使わないプールを毎週クリーニングしています。

ビーチフロントも同じく塩と湿気で家の表面や金属が傷みやすいですので、きめ細かなメインテナンスが必要です。ハワイは島全体が空気に塩分が混じっていますので、湿気除けの保温をしていても、我が家でもピアノ線には錆が付いています。

住宅地にアソシエーション(組合)がある場合は、庭も住宅もその場所のスタンダードにそって維持管理しなければなりません。その分ご近所の住宅もみなきれいにそろって、家も長持ちしますね。

所が、古い住宅地にはその様な組合の決まりが無い所も多く、持ち主により随分と差が出ます。ほとんどの人達は、周期的に庭師さんやオーナーが垣根や芝を刈りますが、ある家の垣根は延びっ放しです。これが組合のある所なら、直ぐに通知が来ます。

不動産のメインテナンスも、お金を掛ければ周期的にプロの人が来て、家の周りも家の中もきれいにしてくれますが、これは経済的に出来る人と出来ない人がいます。とは言え、行き着くところは自分の不動産ですから、きれいで状態の良い家に住んだほうが毎日が快適ですよね。

年取るに従い、人を雇っていても家の維持管理が大変になり、コンドに住もう、となります。

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ハワイ不動産 /ハワイで家を建てるのは大変な事


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外国人のお客様の好みの家は、モダンな豪華な家ですが、予算内では好みの家は見つかりません。その結果、古い家か土地を買って、好きな家を建てると言い出しました。

私は、ここにいても家を建築するのは大変な事なのに、外国に住みながら、ハワイに家を建てるのは大変な事だから、それだけ建築の予算があったら、もう少し予算を上げるか、間取りの良い家を買って、改装をすることを勧めました

ハワイで家を建てるのは大変な事です、予定よりはるかに時間が掛かってしまいます、予定が立てられません。ウオークマンシップもいつも現場に行って良く見張っていないと、違った方向に行きかねません。気に入らない所をやり直しさせたりと、いつも見張っていなければなりません。私は人任せは難しいと言いました。

家族会議の結果、やはり自分の好みの家を建築するという事になり、新たに土地か古い家を探し始めました。

見つかった土地は、約300坪、早速設計士や建築業者と会って、家を作る話を進めました。私の忠告通り、ご主人が何回か建築現場を調べたり、業者との打ち合わせに来ました。ところが、なかなか思った様に家の建築が進みません。ある所は妥協して、又修正させて、妥協妥協でやっと家が出来上がりました。

100%自分達の好みを入れた家はメード用の部屋もあり沢山寝室がありました。しかし残念ながら、ここに住む私達が一番必要とする居間は小さく、キッチンスペースも普通の家程度です。間取りは物切れで、皆に好まれる、オープンフロアプランではありません。玄関には下駄箱も付いています。

家を建て終わった後、このお客様が、ミチコに忠告はされていたけれど、本人がここに居ないで家を建てるのがこんなに大変な事だとは思わなかった。忠告を聞いておけば良かった、と言っていました。

数年して、この家を売ることになった時は、自分の趣味が多過ぎて、大衆好みとはかけ離れていたので、売るのにずいぶん時間が掛かりました。以前にカリフォルニアの高級住宅地に日本の大工さんを連れて行って、豪華な日本家屋を建設した人がいたそうですが、売却する時は、誰も日本家屋を欲しい人がいず、ビックリするほど安くでしか売れなかったそうです。

こちらにも和室のある邸宅がありましたが、こちらの生活スタイルに合わない為、使い様が無いと言っていました。日本人と同じで、一般的に、和室は余り好まれないのが現状の様です。

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ハワイ不動産/将来を考慮しての家選び


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皆さんそれぞれ購入する予算も地域も異なりますが、ここではハワイに暮らす方達の家選びのアイデアを書いてみました。

夫婦二人だけだったら何処でもOKですが、将来子供も出来ますので、その事も考慮して、車の通りが少ない場所で、走り回れる裏庭があったら良いですね。塀かフェンスがあったら良いですが、後でいつでも作れます。

購入したら、そこに最後まで暮らす予定の方は、まだ定年年齢に達していなくても、将来の自分達の生活を考えて家選びをすると良いと思います。

現在数組、地元で生活して両親と一緒に住む予定の方達の家選びのお手伝いをしています、3組とも予算は異なりますが、目的は同じで、両親と住む、息子、娘夫婦と住む、という目的の方達です。その焦点は以下の様です。

家に入るまでに階段の無い家、2階建てなら、必ず寝室が一階にある家です。交通の便の良い場所。

コンドミニアムも高台にあると景色は良いですが、車を運転しなくなった時には、坂の上り下り、散歩もきついです。

景色には階段が付き物ですが、お値段次第では階段無しのビューハウスもあります。

まだまだ元気で、2階にマスターベッドのある方は、毎日上り下りして足腰が鍛えられている、と言っていましたが、何時まで出来るかは分かりません。運の良い事に、その方は下にも寝室がありますので、もっと年取ったら、下で寝起きをします。


またある人は、ちょっと早いのでは?と思いましたが、一階に建て増しをして、将来の為に大きな全てが整う部屋を作りました。ある人は将来を考慮して、2組の家族が住むための家を建設しました。びっくりするほど、細々としたところに手が掛けてありました。

将来の事は誰もわかりませんが、将来の事を考慮しての不動産購入は、後で準備して置いて良かった、と思う事があるかもしれません。

 

ハワイの不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。                                                        808−387−7716ケイタイ

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ハワイ不動産 /付いているテナントどうしよう?


6.6.16

テナントの居る不動産を売りに出す時は、たいていの場合は、テナントの賃貸期間が切れて、月決めになった時です。そうする事により、買い手が付いた場合は45日間の通知をして、不動産から出て行ってもらう事が出来ます。

しかし賃貸契約期間中の不動産を購入する時は、テナント付きで、購入しなければならない場合もあります。

買い手が投資家の場合
テナントが入っているので、そのまま引き続き居てくれたら助かりますが、このままこのテナントを継続するかどうかの決断が必要です。

テナントがどの様に部屋を維持しているか見て下さい、本人に会った時のイメージって大切ですよ。お部屋が清潔ですか?

お部屋を管理している不動産会社のマネージャーに、毎月家賃をきちっと払っているかどうか、問題がないかどうか確かめて下さい。

これがマネージャーに聞く一番良い質問です。”この人がまた賃貸の部屋を借りに来たら、テナントとしてもう一度取りたいですか?”答えが”モチロン”だったら良いテナントです。

建物の管理人の所に行って、この部屋とこの人に何か問題だなかったかどうかを聞くのも良い方法です。

以上の条件をすべてパスしたら、ラッキーです、良いテナント付きで購入となります。問題がある場合は、新たに良いテナントを探した方が後後の為にも良いです。

アパートの場合はテナント付きの方が売りやすいです。あるバイヤーが20室あるアパートを購入する事になりました。それぞれの部屋を1つ1つ見る際に、それぞれの部屋のテナントに予約をして見に行きます。その内1人のテナントは何回予約をしても、いつも口実をつけてなかなか部屋を見せてくれません。予約が出来てもキャンセルをしてしまいます。

そして、このバイヤーがアパートを購入して、新しい大家さんになった後、どのテナントに居てもらい、誰に出て行ってもらうか、という事になった時の事です。

あの問題児のテナントが、この部屋が大好きでここに居たいから、是非居させて下さいとお願いしました。しかし新しい大家さんは、丁寧に断りました。問題児は欲しくないそうです。

テナント付きなら、また後で探す手間と時間とお金がセイブ出来ますが、将来問題を起こす様な人の場合は、現在のオーナーとの契約通り出て行って頂いた方が後々の為に良いと言う事でした。

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ハワイ不動産/賃貸用の家具は頑丈な物


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弊社では長期賃貸をしていますが、投資物件を購入して、これから賃貸に出す不動産は通常の家具無しと、数は少ないですが、家具付きに分かれます。

長期のテナントは通常自分たちの家具を持っていますから、家具無しがほとんどです。

家具付きの不動産は、数は少ないですが、法人等で本土から役員を送って来たり、従業員を送ってきた人達には重宝がられます。また家具無しよりは高く貸せます。

今回購入した不動産には、まあまあの家具が幾つか付いていましたが、ドレッサーやヘッドボード等の寝室の家具が欠けているので、家具の購入と、部屋を魅力的にするデコレーションが必要です。

今回はお客様がここに居ませんので、部屋を少しでも魅力的にしたいので、私が家具探しに行きました。これにはお客様との信頼関係が無いと、なかなか出来ない事です。ただ安い物は、作りも材質も安いですから、価格もなるべく安く、頑丈に出来ていて、見掛けの良い物を探しますから、結構大変です。見かけは良くても華奢で、雑に扱うと直ぐに壊れそうな物が多いです。

私から見て良さそうな家具が見つかったので、写真を撮り直ぐに価格と一緒にお客様に送りOKを取ります。リビングの壁に掛ける大きな絵も見つけました。

この家具の色に合わせて、ベッドカバーやスタンド等を合わせて購入します。汚れの目立たない、やはりしっかりとした物を選びます、安物買いにならない様に、お客様のお金ですからかなり気を使います。 これは賃貸担当エイジェントがします。出来上がりが楽しみです。

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