カテゴリー:アイデア

ハワイ不動産/学校区、業者のライセンスの有無の調べ方


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私立に子供を入れる人は、何処に住んでも問題ありませんが、公立学校に入れる人にとっては、学校区はとても重要になります。

但し、学校区だけで家探しをすると、不動産の選択の余地が少なくなり、これと言う良い不動産を見つけるのが大変です。

http://www.HawaiiPublicSchools.org

をクリックすると、公立学校のサイトになります。右上に Find school と言うのがありますからクリックします。

次にSchoolSite Locator と言うのをクリックします。左上のマスの中に現在興味のある不動産の住所を入れると、小学校、中学校、高校と出てきます。

このサイトでそれぞれの家の学校区を調べられます。重要と思う方はキープしておいてください。

次は全てのライセンスを調べます。建築業者、配管業者、不動産業者、弁護士からライセンスを持つ業種、と個人名。

http://www.pvl.ehawaii.gov                                                                               建築業者などの名刺を見るとライセンス番号が書いてありますが、ライセンスが無くなっていたり、更新していなかったりしている事がありますので、大きな工事を依頼するときはしっかり調べて下さい。

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ハワイ不動産/借地権の不動産を売る時、買う時


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バブルの頃は多くのコンドが借地でした。まだ残り50年も60年もあるから、まだまだ先ね。売る人は何の問題も無く不動産を売却して、買う人も借地権の不動産を購入すると言う事には何の心配も躊躇もありませんでした。

その後大半のコンドの地主は土地を売りに出しました。現在では所有権付きのコンドが殆どで、それぞれの建物で土地を購入しなかった何人かの人達だけがまだ借地権付きのコンドを所有しています。

そして、借地権の期限も30年を切れた所が多くなりました。30年を切ると、銀行のローンが下りませんので、売るのがとても難しくなります。

借地期間の短くなったコンドを売る時どの様にしたらいのでしょうか?正直借地権の不動産は残りの期間が短くなるに従い、不動産価値が落ちて行きます。普通の所有権付きの不動産が長い間には価値が上昇するのとは、全く反対です。

地主に連絡して、土地を売ってくれるかどうか確認する事が一番です。残り少ない借地権の物件なので、お伺いを立てて、売ってくれると言ったら、しめたものです。市場価格を見て、その土地の価格に合わせて、売る価格を設定します。市場価格が$400,000で土地価格が$200,000だったら、残り$200,000があなたの借地権の価格となります。

しかしこの土地を売りに出さない場合は、$200,000ではなくなります。これが無いと難しいです。

ではどの様な借地権の物件が売れているでしょうか?ある建物は借地ですが2078年まであり、価格も20万ドル以下ですから、良く売れています。

または10万ドル以下の安いコンドは売れてます。

ダウンタウンにセンチュリスクエアーと言うオフィースビルがあります。ここは残り26年ですが、価格が$40,000-$70,000です、場所柄オフィース街ですから、弁護士さんや会計士さんがオフィースを借りるするつもりで、購入する人が多いです。

そしてカハラビーチのアパートです。ここは2027年に借地契約が切れます。しかしオーシャンフロントの一等地で、不動産の内容も高級、そして2べッドの売れている価格は$50,000からです。こんな安い豪華な物件だったら、9年間賃貸しているつもりで高級な不動産を自分の物にして住む、と言うのもアイデアですね。

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ハワイ不動産/将来の安心の為に、信託の必要性、トラストも受け継ぐ人の為にはっきり書かないと


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トラスト(信託)を作成して、将来に備えて所有している不動産等をどの様に扱うか準備しておけます。

最近こんな問題がありました、お母さんが2件不動産を所有していて、長男と長女の2人の子供がいます。

母親はトラストを用意していて、母親が亡くなったら、長男のAがトラスティ―(受益者)となり不動産を売却したり賃貸したり決断する。受益者は長男と長女の2人ですが、売却や賃貸で生じた収益は、一番必要と思えるものが受け取る。

これって曖昧だと思いませんか?この書き方だと、長男の判断で売却したり出来ますが、では誰がお金が必要?誰がもらえるのでしょうか?これは長男のAの判断ですから、おそらくA さんが頂くことになるんでしょうね。

こんな曖昧な書き方ではなく、長男のAが指揮をとり売却したら、兄妹2人で半分ずつ分ける、と書いたらはっきり分かります。または長男が3分の2で長女が3分の1とか。

今度は、長女は半分権利があると思っていますから、賃貸料の半分は彼女に渡すように、判断は全て彼女が決める権利があると主張しています。

しかし、このトラストに書いてある内容を見ると、長女には決断を下す権利がありません。

気持ちはわかりますが、会社としてはトラストの内容に従わなければなりません。

以上、トラストは将来に備えて色々な指示や内容を書き込めますが、はっきり自分の気持ちが伝わる様に書き入れる事を忘れないで下さい。曖昧にすると将来問題の元です。

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ハワイ不動産/1つの土地に2軒の住まい、こんな家もあります


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オハナハウジングは、同じ土地内に母屋と家族の為のもう一棟が合法的に建てられた不動産の事を言います。

全ての家や地域が許可されるわけではありませんが、両親と子供の家族という様に、親族が同じ土地で暮らすという目的で、母屋ともう1つ家が建てられ、台所も母屋と離れと2つ法的に付けられます。

オハナハウジングが出来る条件も、地域も長い間に随分変わって来ていて、過去に建てられたオハナハウジングも現在の法律の下には当てはまらない物も多いですが、この建物が建てられた時には合法でした。

建てた時には合法で、現在の法律には添わな物を、Non-conformingと言い、家をこのまま維持する限りはそのままの状態が認められます。家が火災等で壊されたりした場合は、現在の建築法にもとずいて、R-5なら、1軒だけ家が建てられます。

またオハナハウジングは家族が使う為に許可された物ですから、1つに住んでもう1軒を賃貸に出す事は出来ません。

同じ敷地内にもう一軒が建てられて、家族が直ぐそばで一緒に暮らせたらとても良いですよね。

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ハワイ不動産/日本人がハワイで銀行融資で不動産を買う時


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バイヤーがオファーを入れる際に、強いバイヤーで銀行からのローンは大丈夫でしょう、という(Prequalification Letter)をつけても、そこにキャッシュでのオファーが入ってきたら、ほとんどの場合はキャッシュバイヤーに負けです。

中には税金対策の為にローンを取らなければならお客様は、キャッシュ購入の人より、経済的にはずっと強いかも知れません。それでも、ほとんどが負けです、私はそれでも他のエイジェントとの良い人間関係と信用で、ローンでもキャッシュに勝った事は何回かあります。

地元の人が銀行融資を受ける場合は通常45日で決済します、もう少し早くも可能です。銀行との前準備を早めにしている人は、現金と変わらない位早く決済も可能いです。この場合はかなり強力なバイヤーとなります。

今までお会いした日本人の方で、ローンを取らないと行けない、と言う人のほとんどがローンの準備をしていません。ハワイに物件を見に来ても、準備をしていないと、その先に進めません。

それは日本人の方のローンは先に税金の申告書等を銀行に出し、翻訳したり、確認したり、言語とお国の違いから情報が簡単に取れませんので、余分に時間が掛かります。それを済ましてから、銀行の書類を見た限りでは、大丈夫でしょう、と言うPrequalification Letterが出ますので、地元の人の銀行融資の様に簡単にはいきません。

と言う訳で、ハワイに来て気に入った物件を見つけても、その準備をしていない場合は、オファーを入れても、売り主から相手にしてもらえません。ローンを必要な方は速めに準備をして下さい。また利息は日本よりずっと高いのと為替相場もありますので、収支を良く計算してから、無理のない購入をされることをお勧めいたします。

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ハワイ不動産/良く聞かれる質問、売り主は幾らでこの不動産を購入しましたか?


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不動産を売っていると、良く、この売り主は幾らで買いましたか?と聞かれる事があります。安く買ったのなら、もう少し安く売れるはず。幾らで買ったかが分かったら、その値段によりオファー価格を決めます。

ここでこのバイヤーと言い争いはしたくありませんが、売り主が幾らで購入したかは、売却価格には全く関係ありません。売却価格はその時の市場価格で付けますので、例え20万ドルで購入した物が200万ドルになったとしても、価値は価値です。これはこのバイヤーが売り主の立場になったら、同じ様に思うはずです。

こんな安く買ったから、これだけで売れたら良いです、なんて人はいません。

もう一つ聞かれるのは、どの位の指値で買えますか?20%位落とせたら買いましょう。

20%引きと言いますと、100万ドルだったら。80万ドルですから、あり得ないでしょうね。最も、80万ドルの価値しかない物を100万ドルで売りに出し、長い間買手が付かず、やっぱり値段を落とさないと、と思っている時に、市場価値と思える80万ドルでオファーを入れたら、もしかして通るかも知れません。

ホノルルの不動産は、割と言値に近い価格か、それ以上で売れているものも多いです。ですから本当に欲しい物件に巡り会った時は、それなりの悔いの無い申し込みをすると、悔いが無いと思います。

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ハワイ不動産/いいなぁ、マウイのワイメアの住人はホテルゲストの様に生活が出来ます


Maui resort
ご存知の様に、マウイのワイメアは最高級住宅地域です。22エーカーのオーシャンフロントのリゾート、The Fairmont Kea Lani は今まではゲストのみがホテル施設を利用していましたが、地元の住人にホテルのメンバーシップを売り始めました。

無制限のフィットネスグループクラス、パーソナルトレイニング、または無料でWillow Stream Spaを使ったりを、ハウスチャージ出来て、ダイニングディスカウント、ルームアップグライド、バレットパーキング等。

3か月間のコースは、入会に$500、月々$565.

6か月間コースは、入会$900、月々$525.

年間はコースは、入会金が$1,500で月々$495

如何でしょう?ゆとりのある人達には、とても魅力的なオファーかもしれませんね。

ワイレアには2000件の豪邸、7つのホテル、3ショッピングセンターがあります。

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ハワイ不動産/不動産購入後に先ずする事


canterburyedited

コンドの場合

決済日に合わせて家の保険を購入しましょう。これは必ず必要です。

インターネット、テレビ、電話も決済日か引っ越しする日に合わせて使えるように予約しておきます。

住所変更はしましたか?変更届をする所は結構ありますよ。

カギを作り変えましょう
カギ屋さんを呼んだらすぐに作ってもらえますが、まだ不動産が修理中とかで人の出入りがある場合は、タイミングを見計らって変えると良いです。

賃貸の場合は色々な人が住んでいました、カギのコピーを作ってはいけないことになっていますが、それは正直分かりません。

賃貸していなくとも、色々な人がカギを持ってる場合もあります


管理人に挨拶にいって、新しいオーナーとして登録します


車も登録します

建物内のことで何か分からない事があったら、何でも聞きましょう。これからお世話になる事もありますから、良くしておくと違いますよ

英語が良く話せない日本人のお客様のときは、私が一緒に挨拶に行き、オーナー登録をします。

以上が済むと、何となく落ち着きますね。

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ハワイ不動産/2種類の改装


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改装も2種類あります、

1つは、オーナーが住んでいて自分達が使うためにお金をいとわず改装した物、オーナーはずーっとそこに住むつもりで、お金を掛けて、自分達が生活しやすい様に改装しました。事情が変わり、売らなければならなくなりました。

1つは、売るために改装した物。特にプロでこれを幾つも手がけている人は、大衆の好みを良く知っていますから、憎いくらい要点を得ています。見た目は良いですが、住んでいる人が掛けたほどのお金は掛けていません。安い改装をしてある場合は、こまごまとした所が雑になりますから、良く調べて下さい。またきれいにステージングしてある場合が多いです。

地元に住んでいて、小まめな方は、古い物を安く買って、自分たちの好みに改装するのも楽しですよ。

 

購入する費用はあるけど改装費用が無い方は、まず安く買って、少しずつ時間を掛けて改良していく。この人達もとても多いです。少しずつ改装して、最後には全部改装したようなコンデションで、売る時には結構儲かります。

そこにずっと住むと言う人は別にして、一般の方は将来売ることも考えて、改装の内容は慎重にして下さい。


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ハワイ不動産/台風が来ると保険の見直し


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オアフ島は太平洋にぽっかりと浮いた小さな島ですが、不思議と台風にもほとんど合わず、日本のように地震の心配もありません。

米本土は台風が上陸して大変な被害をもたらしていますが、どの位の人たちがハリケーンインシュランスを持っているのかな?と思います。 台風が去った後の被害状況で、災害地域と決められると、政府から災害救済資金が出されますが、被害額には到底及ぶような金額ではなく、手に入るまで時間もかかるそうです。先日のヒューストンやルイジアナは災害地域です。

テレビで台風の中継を見ながら、ハワイで快適に暮らしている私達はなんと運が良いのでしょうと思いますが、絶対台風が来ないと言う保証はありませんよね。ホームオーナーズインシュランスは本人が居住する場所も、投資物件も必ず購入してください。

コンドの場合は、建物がハリケーンインシュランスを持っていますから、通常のホームインシュランスだけで、ハリケーンインシュランスは必要ありません。

しかし戸建てになりますと、ハリケーンインシュランスを買うか買わないかは持ち主次第となります。その理由は高いからです。

不動産購入の際にはホームオーナーズ保険購入を良くお手伝いします。ハリケーンインシュランスになりますと、先ず費用を聞くと、ほとんどの方が考えてしまいます。特にオアフ島においては過去に台風の被害もありませんでしたので、では見送ります、となります。

天気予報で台風が上陸の中継を見ていて、その台風が弱まり嵐に変わって、その嵐により家が被害を受けたら、ハリケーンインシュランスでカバーします。もし持っていないと大変です。

私たちもお値段が高いし、台風に遭遇することもなかったので、どうしようか?と考えましたが、でも万が一台風が来て、家を吹っ飛ばしたら自分たちで支払うことは無理なので、安全を選んで買いました。

ハリケーンインシュランスは高いものではありませんでしたが、ハワイ島のヒロが台風の被害を受けてから保険料もドーンと上がったようです。出来るものなら安心を是非購入して下さい。

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