カテゴリー:アイデア

ハワイ不動産/オアフ住民の考えるお金持ちとは?


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オアフ住民の考えるお金持ちとは?ホノルルマガジンのお金持ちがテーマのサーベイからです。

何がリッチと思いますか?

1 自宅の外にもう一件不動産を所有する
2 飛行機のファーストクラスに乗る
3 住宅ローンを払いきった

どの様な職業がリッチだと思います?

1 CEO/COO
2 医師
3 弁護士

一番優先するゴールは?

1 健康
2 家族の時間
3 住宅ローンを払いきる
4 旅行
5 教育

2-3ミリオンの住宅に住めたら、リッチで、将来$500,000から$1,000,000の収入が入ったら、リッチと思うそうです。私も同感。

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ハワイ不動産/バケレンが出来なくなった不動産どうします?


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今まで違法でバケレンをしていて、市から警告の通知を受け取った人、普通のコンドや住宅だけでなく、ホテルコンドの中にもバケレンが出来なくなった不動産が沢山あります。

今後は、其々の建物の決まりにより、1ヶ月以上、3ヶ月以上、6ヶ月以上等の賃貸出来る期間の制限がありますので、その決まりにそって月決めにしたり、長期にしたら良いと思います。

バケレンやホテルコンドの方は、持ち主も使いたい時に来て使い、それ以外は賃貸していましたが、これからは月決めで賃貸して行ったら、持ち主も使用できますね。

月決めの場合は、空きが出る場合も多いですが、持ち主が使用したかったら仕方ないと思います。

又は空き家にして別荘として使う、これもアイデアです。

逆に言うと、同じ建物で同じ様な不動産でも、バケレンが出来る物と出来ない物とでは不動産価値に多かれ少なかれ影響するのではないかと思います。

長期で賃貸されたい方はご連絡下さい。

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ハワイ不動産/カハラビーチアパート、残り8年!


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借地権付きのカハラビーチアパート、リースの残りが8年と狭まりました。2027年に借地権が切れます。

ビーチフロントでカハラホテル、ワイアラエカントリークラブの隣と最高の立地にあるこの建物は、以前はとても高かったのです。

以前にも出しましたが、余り短い期間なので、ここに賃貸に掛かる費用を売却例を使い出してみました。

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2ベッド、2バス、の不動産は$110,000で売れました。
室内面積1555スクエアーフィート、144平米。月管理費1190ドル、月借地料2600ドル、月固定資産税268ドル、合計$4,058の維持費が掛かります。

購入価格の$110,000を残り8年で割ると、1年間で$13,750、月では$1,146です。 1,146+4,058(月経費)=5,204

このビーチフロントの家の様に広々としたコンドを月$5,204で8年間借りている、と考えたらとてもフェアーで悪くないですね。

次の例は3べッド、3バス、3,440スクエアーフィート、320平米、97坪、大きな家のサイズもあります。$300,000で売れました。

この不動産はオーシャンサイドの部屋で、最も価値のある側です、一番高い時は10ミリオン近くしました。売却写真をご覧ください、豪華な部屋です。

月管理費$3,042、月借地料$6,559、月固定資産税$2,582、合計$12,183

購入価格の$300,000を8年で割ると、年間37,500、月$3,125。 3,125+12,183=15,308  月$15,308で賃貸している事になります。部屋の写真をご覧になったら、月$15,308で8年間賃貸だったら悪くないな?と思うかも知れません。

価値観の違いですね。所有ではなく賃貸していると考えられる人が購入していると思います。

明細をご覧ください。一番最後の$300,000で売れた部屋はとても豪華です。

https://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=171063D2S5&p=DE-20440573-775

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ハワイ不動産/ゴキブリよさようなら


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ハワイは年間を通じて温暖な気候から、ゴキブリの住みやすい所かも知れません。

ゴキブリが嫌いな方、ご心配なく、実際にここに住む私がゴキブリを良く見るか、と言うと余り見ません。普通に清潔にしていたら、いつも見るわけではありません。戸建ての場合は、殆どが外から来ます。夜ラナイのドアを大きく開けて置いたりすると、大きなゴキブリが外から飛んでくることがあります。その時は大騒ぎです、私もゴキブリは大嫌いです。

コンドも締め切りにして長い間留守にしていると、たまにゴキブリの死骸を見る事があります。

以下がゴキブリや虫を見ないで済む方法です。

家の中を清潔に、乾物類などには虫が付きやすいので、きちっと封をしてしまうか、古くなったものは捨てる。

コンドも戸建ても締め切りにして長い間留守にしていると、たまにゴキブリの死骸を見る事があります。これは仕方ないと思いますが、留守にする前に食料は良く密封する事。

絶対イヤ、見たくない、と言う人は、周期的にコンドや住宅に殺虫剤をスプレーしてもらいます。そしてハワイにいらっしゃる前に掃除をしてもらいます。我が家は家の外部を3ヶ月に1度スプレーをしてもらっています。

殺虫剤も体に害のない物とか種類がありますので、ペットや小さな子供のいる人は良く相談して殺虫剤を選んで下さい。

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ハワイ不動産/あるわあるわ、床材革命


Hana and Sasha
以前はコンドの床と言うと、カーペットがとても多かったのですが、最近の新しいコンドはカーペットの部分が本当に少なくなりました。

埃などのアレルギーの人が多いハワイでは、カーペットから他の床材に替える人が多くなりました。カーペットの敷いてあるコンドを売っていると、必ずフローリングに出来ますか?と聞かれます。

ホームデポとかで床材を見ていると、木の床材だと思ってよく見るとタイルだったり、本物かどうかの区別がつかない位良く出来ています。タイルも今までの感覚のタイルでは無く、とにかくびっくりする位種類が豊富です。

木材風の物はゴムでできた物が人気があります。安価で、水にも強く、見かけは木の床で、賃貸には最高です。その他傷の付き難い材質の物も沢山ありますから、予算と用途に合わせて沢山の種類の中から選べます。

とは言え、本物のコアの床はやはり豪華で素敵です。でも傷を付けずに維持するのには、努力が必要かと思います。

私はカーペットも板の床も石のトラバタインも大理石も自分で経験して、それぞれ良い所悪い所がありました。

木の床は我が家には犬がいましたから、直ぐに爪痕だらけになりました。人工の物は見かけは今一ですが、この問題が無いと思います。

現在家を改装中ですが、今回は傷の付き難い、見かけも本物と見分けが付き難い床材を選びました。さあどの様な仕上がりになる事か。

トラバタインは汚れが目立たないのでとても手入れが楽でした。しかし石がもろいので、表面を保護するために、周期的に石の表面にシールを塗り保護します。

大理石は維持が大変です、また犬の飲んだ水がちょっと床にこぼれただけで、何回滑ってひっくり返りそうになった事か、いつも滑らない様に要注意です、またとても冷たいので、ワンコ達は大好きです、暑い日はいつも横になっています。

年取った人や、犬も年をとると、硬い石やフローリングは立ち上がりが大変ですし、歩く時も足腰に響きます。ラグを敷くことでどうにかカバーできましたが、花子やサーシャが年取った時には申し訳ないと思いました。

フローリングにラグを敷いたら全体が素敵になりますが、暫く敷いていると、カバーしている部分としていない部分の床の色も変わってしまいますが、これは仕方ないですね。

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ハワイ不動産/絶対やってはダメ、冷蔵庫の話


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不動産売却の際に、売り主はすでに不動産から引越ししてもう住んでいないから、と電気を切ってしまうと大変です。

持ち主は決済日に合わせて、電気と水は切る事、そして新しい持ち主はまた決済日に合わせて電気と水の名義を入れますから、電気と水は切ることがありません。
これが原則です。

しかし、その前に電気を切ってしまうと、冷蔵庫が大変です。何も入っていないのだから必要ないでしょう、と思う方もいらっしゃると思いますが、電気を切ってしまうと、冷蔵庫の氷も解けて、その後はカビが出て、健康にも良くないし、何も入っていないのに、なんでこんなに臭いの?と言うくらい、臭くなって始末が大変です。冷蔵庫は台所に置いてある限りは、新品の未使用の物を除き、電気を切らないのが原則です。

また、長い間留守にするので、使わない冷蔵庫の電気代がもったいないと、冷蔵庫を切ってしまった持ち主がいますが、切って見て失敗が分かる物ですが、臭くなって大変でした。

冷蔵庫は冷えないと思った時は、直ぐに修理屋さんに見てもらいます。ある持ち主は冷蔵庫の修理代が高いし、別荘で長い間使用しないと言う理由で、修理を勧めましたが長い間そのままにして何の修理もしませんでした。結果はショック‼冷蔵庫を開けたら得体のしれない物が冷蔵庫の中いっぱいに繁殖していました。

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ハワイ不動産/ボロ家を安く買って改装!


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ある時ボロボロのカイムキの家が$975,000で売りに出ました。土地は3394SQFT,95坪、家屋面積は1572スクエアーフィート、146平米、3ベッド、2バスの築1942年の手を入れないと住めない家です。

いくら何でもお値段が高すぎ、この値段でこんな家を買う人がいるの?とその物件を見た時に思いました。

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それからしばらくして、その家の前を通ると、ボロボロの部分はきれいにされて、どんどん工事をしています。

これだったら採算があいますね、それはあの家が$800,000で売れたからです。カイムキのコンデションの良い普通の家は100万ドルからですから、この価格で購入して、改装にお金を入れたなら、まあまあ納得です。

全ての人が出来るわけではありませんが、こうやって住む人もいるし、こうやって少しずつ儲けている人もいます。

以下はその物件の内容です、中を見たらびっくりですよ。

https://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?ID=2888341225

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ハワイ不動産/どの位安く買えますか?


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購入の際にお客様から良く受ける質問は、どの位指値が出来ますか?時に10%?20%?と聞かれることがありますが、

現在のマーケットですと、50万ドル前後の物件はほとんどが言値近くで売れています。それと人気のある建物は特に早く売れますので、手に入れたかったら、それなりの申し込み価格をいれなければなりません。

思い当たる主なコンドの販売価格と売却価格の対比を出してみましたので、ご参考までに。セールスは今年の1月、2月です。

Waikiki Sunset 1月の売り出し価格に対して売却価格は100%、2月も100%
Waikiki Banyan 97.6%、95%
Waihonua   今年はセールスがありません。
Hawaiki     セールスがありません。
Hokua      セールスがありません。
Ae’o      99.2%、98.8%
Pacifica    96.7%、98.8%
Moana Pacific 98.4%、98.5%
Koolani    1月95.3%
Waiea     91.7% 1月
Anaha     92.6%1月、96.7%2月
Ritz      93.5% 1月、91.1% 2月

建物によってはセールスが無い所もあります、動きにくい建物は価格的に少し柔軟とは思いますが10%とか20%ディスカウントにはならないと思います。その時の在庫と、不動産のコンデションとその建物にどの位の需要があるかでオファーの価格を決めます。

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ハワイ不動産/決断力があると


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売る時も買う時も何時も良い条件で売買できる人がいます。それは物事を客観的に見る事により、売る時にはチャンスを逃さず、買う時にも良い物件を良い条件で購入しています。

不動産を売る時には、「今どの位で売れる?」とメールが入ります。ある時期は、高い物件が沢山売りに出ていて良さそうですが、全く何も動いていません、と報告します。じゃーどうしたら良い?幾らだったら売れるの?と聞かれるので、実際に売れている物件の数字を上げて、売れる価格の提案をします。すると、低いな〜、と言う返事が返ります。

高い値段で売りに出ている物件が沢山あって、市場に出ている日数も何百日に達している事実をみて、そこで外と同じ様な値段で出したら売れずに長い間市場に出ているのが想像つくと思いますが、殆どの人達は他の物件と同じか少しだけ低めに数字を揃えます。不動産業者でも自分の物件を売る時には高めにつけてしまうものです。

最初の私の報告と提案を聞いただけの時は、ウーン、と言う感じですが、その後は状況を良く把握して、ではどの様な価格にしたら売れるか、と考えられる人です。

その様にして値段を付けると、2,3週間以内に言い値で売れてしまいます。私は彼の決断力にはいつも関心します、教えて頂くことがとても多いです。

誰でも高く売りたいし、安く買いたいのですが、残念ながらその時の市場とタイミングと言う物が付いて回ります。その時時に合わせて思い切った決断の出来る人は、悪い時でも余り損をしない、良い時にはその分大きく儲けている様に見えます。そしてこの直後売ったお金を元に、投資物件に上手に買い換えています。

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ハワイ不動産/キャッシュバイヤーが好まれるのは、、、


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購入の際にキャッシュバイヤーがどうして強いかと言いますと、確実で短期で決済できるからです。

銀行融資を受ける場合は、決済までだいたい45日掛かります。先ず銀行の不動産鑑定士が目指す不動産が実際に同意した購入価格の価値があるかどうか、鑑定をします。

そして鑑定士が価格を出します。そこで鑑定した価格が購入価格より高いかまたは同じくらいだったら問題ありませんが、低い場合は、頭金を十分持たないバイヤーはローンが下りません。又は購入者が単にその金額を融資を受ける能力が無いかも知れません。売り主に取ったら、40日近く待って契約がダメになる事も在り得ます。査定価格が低い場合は、売り主と購入価格を交渉したりしなければなりません。

でもキャッシュの場合は、その点、例え、こんな高い価格で!と言う金額で購入しても、売り主と買主の合意ですから、買主が受け入れれば確実に決済します。キャッシュの場合の決済は30日間で出来ます。

しかしキャッシュでも決済までに60日とか、もっと長い期間を要する場合は、ローンの方が早く決済するので、売主にとっては、キャッシュの魅力は無くなります。

1つがローン、もう1つがキャッシュで60日のオファーが入ったら、ローンを取るバイヤーが十分な頭金があり確実にとれそうな場合はローンを受けるバイヤーを取ることになります。

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