カテゴリー:アイデア

ハワイ不動産/暑くなるとシロアリの季節


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春先から夏にかけては温度が上がり湿度も上がると、シロアリの繁殖期になります。

夜明るい電灯に羽の付いたシロアリが群がっているのを見る事がありますが、そこでカップルになったシロアリは、美味しそうな木の中にコロニーを作ります。

この羽の付いたシロアリが飛び交うのを見たらご注意!私達もこの白アリたちを見た時は、家に侵入されない様に気をつけます。

コンドでは余りシロアリの被害はなさそうですが、これが留守の多い閉めっきりの所はシロアリの被害にあいますので気を付けて下さい。

シロアリの糞は丁度砂の様な感じです。私の扱っているコンドも、最初は砂が落ちていると思いました、しかし拭いても拭いても出て来るのでおかしいな、と思いキャビネットを開けて見たら沢山落ちていて、さあ大変!早速専門家に処置をしてもらいました。

家の場合この様にシロアリが居ることが分かった時は、家全体をカバーして、その中にガスを入れて、一晩置いてシロアリ退治をします。コンドの場合はそれは出来ませんから、糞の落ちている場所から、小さなシロアリのいる穴を見つけて、そこに殺虫剤を注入します。

と言う訳で、シロアリは何処にいるか分かりません、買ったばかりの家具に付いて来る事もありますし、建設する際の資材についている事もありますが、購入する際には分かりませんね。

3-5年に一度シロアリ駆除の処置を、と一般的に言われていますが、あるシロアリのインスペクターは、糞が落ちていたりの、シロアリのいる兆候が見えなかったら、する必要はないといっていました。古い家を売る時は、たいてい誰でもシロアリが見つかる事を予測していますが、これがシロアリ無し、と言う事も珍しくありません。

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ハワイ不動産/引継ぎ時にたまにある失敗


6.18.18
使っていないのに電気代がもったいない、水道代がもったいないと、電気と水道代をセーブするために電気も水も切ってしまう人がいます。

住んでいる時と違って、空き家の電気代は冷蔵庫とその他ほんのちょっとしか掛かりませんよ。

売却にあたり、持ち主がその不動産から引越しして、もう住んでいなくても、電気と水は決済日に合わせてキャンセルして下さい。新しい持ち主はまた決済日に合わせて電気代水道代の名義変更をしますから、基本的に電気と水は切ることがありません、いつもつながっています。

しかし、その前に電気を切ってしまうと、冷蔵庫が大変です。何も入っていないのだから必要ないでしょう、と思う方もいらっしゃると思いますが、電気を切ってしまうと、冷蔵庫の氷も解けて、その後はカビが出て、健康にも良くないし、何も入っていないのに、なんでこんなに臭いの?と言うくらい、臭くなってその始末が大変です。冷蔵庫は新品の未使用の物を除き、電気を切らないのが原則です。

空き家の水も切ってしまうと、庭や植木のスプリンクラーも止まりますから、庭も芝生も枯れてしまいます。プールがあったら勿論水がないと、プールが干上がってしまいます。

またある時は、売主が引っ越しと共に電気も水道も切ってしまい、バイヤーがホームインスペクションをするのに、電気も水も無く、インスペクションが出来ませんでした。改めて電気と水が使えるようになってから又インスペクションに行きました。みんなに迷惑が掛かりました。

以上、電気も水も不動産を持っている限りは、常にオンです。
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ハワイ不動産/借地権の不動産もこんな考え方なら良いかも


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カハラホテルの隣にあるカハラビーチアパートは高級コンドでした、リース期間が短くなったので価格が落ちています。現在2ベッドが$125,000-$1,500,000まで売りに出ています。

あと9年だけリースが残っています。

実際に売れている価格は安い物が$50,000です。5万ドルならへそくりで買えそう、と思います。皆さんこの金額だけ見ますけれど、実際には管理費が$1,190、借地料が
$2,206、固定資産税月平均$427、合計月$3,823掛かります。

しかし物は考えようで、1,555SQFT, 144平米もある高級コンドを月$3,823で9年間賃貸すると思えたら良いかと思います。実際には最低$4,200から$5,000以上します。あんな素敵な場所で9年間賃貸して生活を楽しんだら悪くない話です。5万-10万ドルで購入出来たらです。

ちなみに$3,823の金額は約$772,594のローン価格に値します。

今度はこの建物の中でもオーシャンに面した不動産は3,440SQFT、320平米もあり価格は強気の$1,400,000、室内もビューもとても豪華です。
しかし、管理費$3,042、借地料$5,637、固定資産税$2,582、合計はびっくりの$11,261です。

この金額は$2,200,000のローンの支払額に相当します。数字を見ての通り、$1,400,000も支払、毎月$11,261も賃貸料を払いたった9年間だけ住める、と言うのは全く採算があいません。

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ハワイ不動産/自分のセールスエイジェントを持っメリット


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現在何人かこれ、と言う不動産を探しているバイヤーさんがいますが、先ずその不動産の中の動きがすぐ分かる様にセットして、新しい売りが出たら直ぐにバイヤーさんと私に情報が届くようにします。そして、なかなか出て来ない特別な物件なので、又毎日何回もリサーチするのが日課です。

これだけしていて、好みの物件が出て来ないかサーチしていても、一銭も掛かりません。購入の際も手数料は一銭も掛かりません。

売主と買主のエイジェントの立場は全く異なります。売主のエイジェンとは売主に付いて、良い条件で出来るだけ高く売るのが仕事です。

買主のエイジェンとは、買主が良い条件でなるべく安く購入できるように、上手に交渉するのが仕事です。そして売主からの不動産に関する情報も、内容を確認したり、落ち度が無い様に、買主が全てを理解して購入する事が出来る様にサポートする事が義務だと思います。

ですから、自分のエイジェントを持たないで、オープンハウス等で、売主側のエイジェントから直接購入すると言うのはベストな方法ではありません。覚えてて下さい、売主のエイジェンとは売主に雇われて、良い条件で出来るだけ高く売るのが義務ですよ、ですからどうしても売主に有利な条件で購入することになります。しかし自分のエイジェンとがいたら、有利になる方向に交渉をしてもらえます。お金は一銭も掛かりませんから、自分の為に働いてくれる自分のエイジェントがいた方が絶対得です。

日本の不動産サイトを見ていると、同じ建物の部屋が売りに出ていて、それぞれ価格が異なりますが、どの価格が正当な価格なのか分かりにくいです。

ハワイの不動産検索だったら、同じ建物内の全ての売り物件のコンデションと価格、全ての売れた物件のコンデションと価格が分かりますから、買う人はフェアーな価格が出し易いです。

ハワイの不動産売買そしてご質問はお気軽に私までご連絡下さい。

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ハワイ不動産/学校区、業者のライセンスの有無の調べ方


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私立に子供を入れる人は、何処に住んでも問題ありませんが、公立学校に入れる人にとっては、学校区はとても重要になります。

但し、学校区だけで家探しをすると、不動産の選択の余地が少なくなり、これと言う良い不動産を見つけるのが大変です。

http://www.HawaiiPublicSchools.org

をクリックすると、公立学校のサイトになります。右上に Find school と言うのがありますからクリックします。

次にSchoolSite Locator と言うのをクリックします。左上のマスの中に現在興味のある不動産の住所を入れると、小学校、中学校、高校と出てきます。

このサイトでそれぞれの家の学校区を調べられます。重要と思う方はキープしておいてください。

次は全てのライセンスを調べます。建築業者、配管業者、不動産業者、弁護士からライセンスを持つ業種、と個人名。

http://www.pvl.ehawaii.gov                                                                               建築業者などの名刺を見るとライセンス番号が書いてありますが、ライセンスが無くなっていたり、更新していなかったりしている事がありますので、大きな工事を依頼するときはしっかり調べて下さい。

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ハワイ不動産/借地権の不動産を売る時、買う時


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バブルの頃は多くのコンドが借地でした。まだ残り50年も60年もあるから、まだまだ先ね。売る人は何の問題も無く不動産を売却して、買う人も借地権の不動産を購入すると言う事には何の心配も躊躇もありませんでした。

その後大半のコンドの地主は土地を売りに出しました。現在では所有権付きのコンドが殆どで、それぞれの建物で土地を購入しなかった何人かの人達だけがまだ借地権付きのコンドを所有しています。

そして、借地権の期限も30年を切れた所が多くなりました。30年を切ると、銀行のローンが下りませんので、売るのがとても難しくなります。

借地期間の短くなったコンドを売る時どの様にしたらいのでしょうか?正直借地権の不動産は残りの期間が短くなるに従い、不動産価値が落ちて行きます。普通の所有権付きの不動産が長い間には価値が上昇するのとは、全く反対です。

地主に連絡して、土地を売ってくれるかどうか確認する事が一番です。残り少ない借地権の物件なので、お伺いを立てて、売ってくれると言ったら、しめたものです。市場価格を見て、その土地の価格に合わせて、売る価格を設定します。市場価格が$400,000で土地価格が$200,000だったら、残り$200,000があなたの借地権の価格となります。

しかしこの土地を売りに出さない場合は、$200,000ではなくなります。これが無いと難しいです。

ではどの様な借地権の物件が売れているでしょうか?ある建物は借地ですが2078年まであり、価格も20万ドル以下ですから、良く売れています。

または10万ドル以下の安いコンドは売れてます。

ダウンタウンにセンチュリスクエアーと言うオフィースビルがあります。ここは残り26年ですが、価格が$40,000-$70,000です、場所柄オフィース街ですから、弁護士さんや会計士さんがオフィースを借りるするつもりで、購入する人が多いです。

そしてカハラビーチのアパートです。ここは2027年に借地契約が切れます。しかしオーシャンフロントの一等地で、不動産の内容も高級、そして2べッドの売れている価格は$50,000からです。こんな安い豪華な物件だったら、9年間賃貸しているつもりで高級な不動産を自分の物にして住む、と言うのもアイデアですね。

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ハワイ不動産/将来の安心の為に、信託の必要性、トラストも受け継ぐ人の為にはっきり書かないと


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トラスト(信託)を作成して、将来に備えて所有している不動産等をどの様に扱うか準備しておけます。

最近こんな問題がありました、お母さんが2件不動産を所有していて、長男と長女の2人の子供がいます。

母親はトラストを用意していて、母親が亡くなったら、長男のAがトラスティ―(受益者)となり不動産を売却したり賃貸したり決断する。受益者は長男と長女の2人ですが、売却や賃貸で生じた収益は、一番必要と思えるものが受け取る。

これって曖昧だと思いませんか?この書き方だと、長男の判断で売却したり出来ますが、では誰がお金が必要?誰がもらえるのでしょうか?これは長男のAの判断ですから、おそらくA さんが頂くことになるんでしょうね。

こんな曖昧な書き方ではなく、長男のAが指揮をとり売却したら、兄妹2人で半分ずつ分ける、と書いたらはっきり分かります。または長男が3分の2で長女が3分の1とか。

今度は、長女は半分権利があると思っていますから、賃貸料の半分は彼女に渡すように、判断は全て彼女が決める権利があると主張しています。

しかし、このトラストに書いてある内容を見ると、長女には決断を下す権利がありません。

気持ちはわかりますが、会社としてはトラストの内容に従わなければなりません。

以上、トラストは将来に備えて色々な指示や内容を書き込めますが、はっきり自分の気持ちが伝わる様に書き入れる事を忘れないで下さい。曖昧にすると将来問題の元です。

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ハワイ不動産/1つの土地に2軒の住まい、こんな家もあります


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オハナハウジングは、同じ土地内に母屋と家族の為のもう一棟が合法的に建てられた不動産の事を言います。

全ての家や地域が許可されるわけではありませんが、両親と子供の家族という様に、親族が同じ土地で暮らすという目的で、母屋ともう1つ家が建てられ、台所も母屋と離れと2つ法的に付けられます。

オハナハウジングが出来る条件も、地域も長い間に随分変わって来ていて、過去に建てられたオハナハウジングも現在の法律の下には当てはまらない物も多いですが、この建物が建てられた時には合法でした。

建てた時には合法で、現在の法律には添わな物を、Non-conformingと言い、家をこのまま維持する限りはそのままの状態が認められます。家が火災等で壊されたりした場合は、現在の建築法にもとずいて、R-5なら、1軒だけ家が建てられます。

またオハナハウジングは家族が使う為に許可された物ですから、1つに住んでもう1軒を賃貸に出す事は出来ません。

同じ敷地内にもう一軒が建てられて、家族が直ぐそばで一緒に暮らせたらとても良いですよね。

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ハワイ不動産/日本人がハワイで銀行融資で不動産を買う時


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バイヤーがオファーを入れる際に、強いバイヤーで銀行からのローンは大丈夫でしょう、という(Prequalification Letter)をつけても、そこにキャッシュでのオファーが入ってきたら、ほとんどの場合はキャッシュバイヤーに負けです。

中には税金対策の為にローンを取らなければならお客様は、キャッシュ購入の人より、経済的にはずっと強いかも知れません。それでも、ほとんどが負けです、私はそれでも他のエイジェントとの良い人間関係と信用で、ローンでもキャッシュに勝った事は何回かあります。

地元の人が銀行融資を受ける場合は通常45日で決済します、もう少し早くも可能です。銀行との前準備を早めにしている人は、現金と変わらない位早く決済も可能いです。この場合はかなり強力なバイヤーとなります。

今までお会いした日本人の方で、ローンを取らないと行けない、と言う人のほとんどがローンの準備をしていません。ハワイに物件を見に来ても、準備をしていないと、その先に進めません。

それは日本人の方のローンは先に税金の申告書等を銀行に出し、翻訳したり、確認したり、言語とお国の違いから情報が簡単に取れませんので、余分に時間が掛かります。それを済ましてから、銀行の書類を見た限りでは、大丈夫でしょう、と言うPrequalification Letterが出ますので、地元の人の銀行融資の様に簡単にはいきません。

と言う訳で、ハワイに来て気に入った物件を見つけても、その準備をしていない場合は、オファーを入れても、売り主から相手にしてもらえません。ローンを必要な方は速めに準備をして下さい。また利息は日本よりずっと高いのと為替相場もありますので、収支を良く計算してから、無理のない購入をされることをお勧めいたします。

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ハワイ不動産/良く聞かれる質問、売り主は幾らでこの不動産を購入しましたか?


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不動産を売っていると、良く、この売り主は幾らで買いましたか?と聞かれる事があります。安く買ったのなら、もう少し安く売れるはず。幾らで買ったかが分かったら、その値段によりオファー価格を決めます。

ここでこのバイヤーと言い争いはしたくありませんが、売り主が幾らで購入したかは、売却価格には全く関係ありません。売却価格はその時の市場価格で付けますので、例え20万ドルで購入した物が200万ドルになったとしても、価値は価値です。これはこのバイヤーが売り主の立場になったら、同じ様に思うはずです。

こんな安く買ったから、これだけで売れたら良いです、なんて人はいません。

もう一つ聞かれるのは、どの位の指値で買えますか?20%位落とせたら買いましょう。

20%引きと言いますと、100万ドルだったら。80万ドルですから、あり得ないでしょうね。最も、80万ドルの価値しかない物を100万ドルで売りに出し、長い間買手が付かず、やっぱり値段を落とさないと、と思っている時に、市場価値と思える80万ドルでオファーを入れたら、もしかして通るかも知れません。

ホノルルの不動産は、割と言値に近い価格か、それ以上で売れているものも多いです。ですから本当に欲しい物件に巡り会った時は、それなりの悔いの無い申し込みをすると、悔いが無いと思います。

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