カテゴリー:アイデア

ハワイ不動産/絶対やってはダメ、冷蔵庫の話


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不動産売却の際に、売り主はすでに不動産から引越ししてもう住んでいないから、と電気を切ってしまうと大変です。

持ち主は決済日に合わせて、電気と水は切る事、そして新しい持ち主はまた決済日に合わせて電気と水の名義を入れますから、電気と水は切ることがありません。
これが原則です。

しかし、その前に電気を切ってしまうと、冷蔵庫が大変です。何も入っていないのだから必要ないでしょう、と思う方もいらっしゃると思いますが、電気を切ってしまうと、冷蔵庫の氷も解けて、その後はカビが出て、健康にも良くないし、何も入っていないのに、なんでこんなに臭いの?と言うくらい、臭くなって始末が大変です。冷蔵庫は台所に置いてある限りは、新品の未使用の物を除き、電気を切らないのが原則です。

また、長い間留守にするので、使わない冷蔵庫の電気代がもったいないと、冷蔵庫を切ってしまった持ち主がいますが、切って見て失敗が分かる物ですが、臭くなって大変でした。

冷蔵庫は冷えないと思った時は、直ぐに修理屋さんに見てもらいます。ある持ち主は冷蔵庫の修理代が高いし、別荘で長い間使用しないと言う理由で、修理を勧めましたが長い間そのままにして何の修理もしませんでした。結果はショック‼冷蔵庫を開けたら得体のしれない物が冷蔵庫の中いっぱいに繁殖していました。

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ハワイ不動産/ボロ家を安く買って改装!


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ある時ボロボロのカイムキの家が$975,000で売りに出ました。土地は3394SQFT,95坪、家屋面積は1572スクエアーフィート、146平米、3ベッド、2バスの築1942年の手を入れないと住めない家です。

いくら何でもお値段が高すぎ、この値段でこんな家を買う人がいるの?とその物件を見た時に思いました。

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それからしばらくして、その家の前を通ると、ボロボロの部分はきれいにされて、どんどん工事をしています。

これだったら採算があいますね、それはあの家が$800,000で売れたからです。カイムキのコンデションの良い普通の家は100万ドルからですから、この価格で購入して、改装にお金を入れたなら、まあまあ納得です。

全ての人が出来るわけではありませんが、こうやって住む人もいるし、こうやって少しずつ儲けている人もいます。

以下はその物件の内容です、中を見たらびっくりですよ。

https://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?ID=2888341225

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ハワイ不動産/どの位安く買えますか?


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購入の際にお客様から良く受ける質問は、どの位指値が出来ますか?時に10%?20%?と聞かれることがありますが、

現在のマーケットですと、50万ドル前後の物件はほとんどが言値近くで売れています。それと人気のある建物は特に早く売れますので、手に入れたかったら、それなりの申し込み価格をいれなければなりません。

思い当たる主なコンドの販売価格と売却価格の対比を出してみましたので、ご参考までに。セールスは今年の1月、2月です。

Waikiki Sunset 1月の売り出し価格に対して売却価格は100%、2月も100%
Waikiki Banyan 97.6%、95%
Waihonua   今年はセールスがありません。
Hawaiki     セールスがありません。
Hokua      セールスがありません。
Ae’o      99.2%、98.8%
Pacifica    96.7%、98.8%
Moana Pacific 98.4%、98.5%
Koolani    1月95.3%
Waiea     91.7% 1月
Anaha     92.6%1月、96.7%2月
Ritz      93.5% 1月、91.1% 2月

建物によってはセールスが無い所もあります、動きにくい建物は価格的に少し柔軟とは思いますが10%とか20%ディスカウントにはならないと思います。その時の在庫と、不動産のコンデションとその建物にどの位の需要があるかでオファーの価格を決めます。

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ハワイ不動産/決断力があると


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売る時も買う時も何時も良い条件で売買できる人がいます。それは物事を客観的に見る事により、売る時にはチャンスを逃さず、買う時にも良い物件を良い条件で購入しています。

不動産を売る時には、「今どの位で売れる?」とメールが入ります。ある時期は、高い物件が沢山売りに出ていて良さそうですが、全く何も動いていません、と報告します。じゃーどうしたら良い?幾らだったら売れるの?と聞かれるので、実際に売れている物件の数字を上げて、売れる価格の提案をします。すると、低いな〜、と言う返事が返ります。

高い値段で売りに出ている物件が沢山あって、市場に出ている日数も何百日に達している事実をみて、そこで外と同じ様な値段で出したら売れずに長い間市場に出ているのが想像つくと思いますが、殆どの人達は他の物件と同じか少しだけ低めに数字を揃えます。不動産業者でも自分の物件を売る時には高めにつけてしまうものです。

最初の私の報告と提案を聞いただけの時は、ウーン、と言う感じですが、その後は状況を良く把握して、ではどの様な価格にしたら売れるか、と考えられる人です。

その様にして値段を付けると、2,3週間以内に言い値で売れてしまいます。私は彼の決断力にはいつも関心します、教えて頂くことがとても多いです。

誰でも高く売りたいし、安く買いたいのですが、残念ながらその時の市場とタイミングと言う物が付いて回ります。その時時に合わせて思い切った決断の出来る人は、悪い時でも余り損をしない、良い時にはその分大きく儲けている様に見えます。そしてこの直後売ったお金を元に、投資物件に上手に買い換えています。

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ハワイ不動産/キャッシュバイヤーが好まれるのは、、、


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購入の際にキャッシュバイヤーがどうして強いかと言いますと、確実で短期で決済できるからです。

銀行融資を受ける場合は、決済までだいたい45日掛かります。先ず銀行の不動産鑑定士が目指す不動産が実際に同意した購入価格の価値があるかどうか、鑑定をします。

そして鑑定士が価格を出します。そこで鑑定した価格が購入価格より高いかまたは同じくらいだったら問題ありませんが、低い場合は、頭金を十分持たないバイヤーはローンが下りません。又は購入者が単にその金額を融資を受ける能力が無いかも知れません。売り主に取ったら、40日近く待って契約がダメになる事も在り得ます。査定価格が低い場合は、売り主と購入価格を交渉したりしなければなりません。

でもキャッシュの場合は、その点、例え、こんな高い価格で!と言う金額で購入しても、売り主と買主の合意ですから、買主が受け入れれば確実に決済します。キャッシュの場合の決済は30日間で出来ます。

しかしキャッシュでも決済までに60日とか、もっと長い期間を要する場合は、ローンの方が早く決済するので、売主にとっては、キャッシュの魅力は無くなります。

1つがローン、もう1つがキャッシュで60日のオファーが入ったら、ローンを取るバイヤーが十分な頭金があり確実にとれそうな場合はローンを受けるバイヤーを取ることになります。

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ハワイ不動産/角部屋の魅力


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角部屋の人気の理由は、通常の部屋の両隣の壁が窓になっている事です。新しい建物は大きなグラスウインドウが多く、明るさがまた一段と広がります。

お部屋に開放感があります。

建物によってはその分ベランダが壁側に余分に付いているお部屋もあります。もう一つ大きな長所は、自分の不動産の前を人が通らない事、プライバシーがある事です。

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お隣さんは、両隣でなく、片側だけです。

お値段もその分高くなる場合が多いです。この開放感には価値が付くわけです。

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ハワイ不動産/ハワイに来たらとにかくスローダウン


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私のブログを読んで下さる方達は、ハワイの不動産に興味があったり、ハワイが大好きな方達だと思います。

ご存知の様に、ハワイの良い所は沢山あります、常夏のいつも温暖な気候、きれいなビーチ、暖かい地元の人達、、、、

短い期間の滞在では余り感じないと思いますが、長く暮らしていると、イライラする事も多いです。特に私達はここで商売していますから、時間制限の中で生活しています。

私にしたら普通の当たり前の事が出来ないビジネスの人も多いです。連絡しても返事が戻らない、と言う事で連絡が付くまで何回も連絡をしなければならない事もあります。約束しても守らない、遅れても平気、私だったら、遅れるのが分かっていたら、遅れそうです、と連絡をします。

これはどんなに長くハワイに居ても慣れる事はありません、イライラします。

役所に行っても、お店に行っても、スロー、長い行列に並んでいると、私だったら10倍速くできると思ってしまいます。我慢我慢です。

レストランも価格と価値が異なる場合も多いです。高級なレストランで高いお金を支払って、美味しかったね、と満足出来たら良いですが、高い割には味が伴わない場合が多いです。食費は高いと思います。

それでもハワイに住んでいると言う事は好きだから住んでいるわけですが、美味しいお食事が食べたい、と思います。ローカルの人達は日本旅行が大好きですが、日本の食事は美味しいと皆口をそろえて言います。

以上、ハワイに来たら、ローカルテンポに落とすと、もっとハワイが楽しめます。

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ハワイ不動産/改装は必ず将来を考えて


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不動産を購入したら、私達は絶対売りません、不動産を増やし続けます、と言う方もたまにいますが、ほとんどの方はずっと持ち続けるつもりでいても、事情が変わり、いずれは売却します。

ある方はずっとそこに住むつもりでいたので、将来は考えず、めちゃくちゃ自分たち好みに不動産の中身をかえてしまいました。一般的に見ると全く大衆好みではありません。所が人間て気が変わるのですね、すごく買いたい物件が出て来てしまい、購入する事にしました。そしてそのめちゃくちゃ改装してある物件は、持っていても仕方ないので、売る事にしました。

所が買い手が付かないのです、、、

日本に住んでいる方は、人を頼らないと思うように改装をするのは難しいですから、手間の要らない、きれいに改装した不動産を好みます。

もう1つの改装は、売るために改装した物。これを幾つも手がけている人は、大衆好みを知っていますから、要点を得ています。安い改装をしてある場合は、こまごまとした所が雑になりますから、良く調べて下さい。きれいにステージングしてある場合が多いです。

地元に住んでいて、小まめな方は、安く買って、自分たちの好みに改装するのも楽しですよ。

改装費用が無い方は、まず安く買って、少しずつ時間を掛けて改良していく。この人達もとても多いです。私たちの最初のコンドも普通のコンデションでしたが、少しずつ改装して、最後には全部改装したようなコンデションで、売却した時には、結構儲かりました。

そこにずっと住むと言う人は別にして、一般の方は将来売ることも考えて、改装の際には慎重に。

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ハワイ不動産/やっぱり絶対付いていた方が良い物


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予算無かったら仕方ないですが、洗濯機、乾燥機、ゲスト用駐車場、そしてエアコンが付いていると便利です。

洗濯機、乾燥機は生活の不規則な人も自由な時間に洗濯が出来るし、他の人と共有しなくていいので、とても大きなプラスです。これは賃貸する時もプラスの一つです。あるかなり立派な建物は、殆どが洗濯機と乾燥機が付いていませんが、何件かは付いています。立地も内容も立派ですが、無い部屋とある部屋の価値も大分変わります。無い部屋は売る時にはとても売り難くなっています。残念ながら、後で洗濯機、乾燥機を付ける、と言う事はその様に配管が出来ていないので、考えるほど簡単ではありません。

ゲスト用の駐車場は、友達や人が訪ねてくるときに、パーキングが無い事でゲストに不便を掛ける事が多いです。また売る時もゲスト用の駐車場がないと、駐車場探しに遠くまで歩かなければならず、エイジェントもバイヤーも見なくていいや、となる時があります。

ハワイは気候が良いので、風さえ流れていれば、年間の本当に短い期間を除き、エアコンが無くてもどうにか快適に生活できました。所が最近は気候が変わって来て、エアコンなしでは生活できない程暑い日続くことがあり、住む人も、借りる人も、エアコンが欲しいです。

賃貸の問い合わせで、最近最初に聞かれることが、エアコンが付いていますか?建物によってはいつも風が流れて涼しい所でも、エアコンが無い、と言う事で断られてしまいます。快適に過ごすために、エアコンは必要になって来ました。

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ハワイ不動産/ハワイに住まないで家を建てる


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家を建てるのは、ここに住んでいる人達でも大変です。建設会社の責任者と話すと頼もしく思っても、実際に工事をするのは他の人達です。ウオークマンシップもお粗末ですから、良く見張っていないと、あっちこっちが少しずつ違ってしまいます。

こちらに住んでいれば、毎日工事現場を見に行って、おかしな所は修正させられますが、依頼人がここにいないとその様な事が出来ません。

言葉の問題はどうですか?英語を話すもの同士で話し合っていても、依頼主が希望するようにはなかなかならない物、外国人が外国に住みながら家を建てるのは至難の業です。

監督として、ここに住む人を代理人として工事を見張る様に雇う事も一案ですが、その人と依頼主の意思の疎通がうまく出来て居なかったら、依頼主の希望していたような結果ではないかも知れません。

私が思うのには、家を新たに建設するより、現存の好きな間取りの家を購入して改装した方がずっと楽です。

以前、外国に住んでいて、家を建てたいと言うお客様にこの様にお話ししましたが、どうしても新しい家を建てたいと、夢の住宅を建設しました。この方は英語も堪能でコミュニケーションは全く問題はありませんでした。しかし完成後、こんなに大変だとは思わなかった、美智子の意見を聞いておけば良かった、と言っていました。

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