カテゴリー:アイデア

ハワイ不動産/日本人がハワイで銀行融資で不動産を買う時


Ewa Ocean front 2

バイヤーがオファーを入れる際に、強いバイヤーで銀行からのローンは大丈夫でしょう、という(Prequalification Letter)をつけても、そこにキャッシュでのオファーが入ってきたら、ほとんどの場合はキャッシュバイヤーに負けです。

中には税金対策の為にローンを取らなければならお客様は、キャッシュ購入の人より、経済的にはずっと強いかも知れません。それでも、ほとんどが負けです、私はそれでも他のエイジェントとの良い人間関係と信用で、ローンでもキャッシュに勝った事は何回かあります。

地元の人が銀行融資を受ける場合は通常45日で決済します、もう少し早くも可能です。銀行との前準備を早めにしている人は、現金と変わらない位早く決済も可能いです。この場合はかなり強力なバイヤーとなります。

今までお会いした日本人の方で、ローンを取らないと行けない、と言う人のほとんどがローンの準備をしていません。ハワイに物件を見に来ても、準備をしていないと、その先に進めません。

それは日本人の方のローンは先に税金の申告書等を銀行に出し、翻訳したり、確認したり、言語とお国の違いから情報が簡単に取れませんので、余分に時間が掛かります。それを済ましてから、銀行の書類を見た限りでは、大丈夫でしょう、と言うPrequalification Letterが出ますので、地元の人の銀行融資の様に簡単にはいきません。

と言う訳で、ハワイに来て気に入った物件を見つけても、その準備をしていない場合は、オファーを入れても、売り主から相手にしてもらえません。ローンを必要な方は速めに準備をして下さい。また利息は日本よりずっと高いのと為替相場もありますので、収支を良く計算してから、無理のない購入をされることをお勧めいたします。

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ハワイ不動産/良く聞かれる質問、売り主は幾らでこの不動産を購入しましたか?


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不動産を売っていると、良く、この売り主は幾らで買いましたか?と聞かれる事があります。安く買ったのなら、もう少し安く売れるはず。幾らで買ったかが分かったら、その値段によりオファー価格を決めます。

ここでこのバイヤーと言い争いはしたくありませんが、売り主が幾らで購入したかは、売却価格には全く関係ありません。売却価格はその時の市場価格で付けますので、例え20万ドルで購入した物が200万ドルになったとしても、価値は価値です。これはこのバイヤーが売り主の立場になったら、同じ様に思うはずです。

こんな安く買ったから、これだけで売れたら良いです、なんて人はいません。

もう一つ聞かれるのは、どの位の指値で買えますか?20%位落とせたら買いましょう。

20%引きと言いますと、100万ドルだったら。80万ドルですから、あり得ないでしょうね。最も、80万ドルの価値しかない物を100万ドルで売りに出し、長い間買手が付かず、やっぱり値段を落とさないと、と思っている時に、市場価値と思える80万ドルでオファーを入れたら、もしかして通るかも知れません。

ホノルルの不動産は、割と言値に近い価格か、それ以上で売れているものも多いです。ですから本当に欲しい物件に巡り会った時は、それなりの悔いの無い申し込みをすると、悔いが無いと思います。

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ハワイ不動産/いいなぁ、マウイのワイメアの住人はホテルゲストの様に生活が出来ます


Maui resort
ご存知の様に、マウイのワイメアは最高級住宅地域です。22エーカーのオーシャンフロントのリゾート、The Fairmont Kea Lani は今まではゲストのみがホテル施設を利用していましたが、地元の住人にホテルのメンバーシップを売り始めました。

無制限のフィットネスグループクラス、パーソナルトレイニング、または無料でWillow Stream Spaを使ったりを、ハウスチャージ出来て、ダイニングディスカウント、ルームアップグライド、バレットパーキング等。

3か月間のコースは、入会に$500、月々$565.

6か月間コースは、入会$900、月々$525.

年間はコースは、入会金が$1,500で月々$495

如何でしょう?ゆとりのある人達には、とても魅力的なオファーかもしれませんね。

ワイレアには2000件の豪邸、7つのホテル、3ショッピングセンターがあります。

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ハワイ不動産/不動産購入後に先ずする事


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コンドの場合

決済日に合わせて家の保険を購入しましょう。これは必ず必要です。

インターネット、テレビ、電話も決済日か引っ越しする日に合わせて使えるように予約しておきます。

住所変更はしましたか?変更届をする所は結構ありますよ。

カギを作り変えましょう
カギ屋さんを呼んだらすぐに作ってもらえますが、まだ不動産が修理中とかで人の出入りがある場合は、タイミングを見計らって変えると良いです。

賃貸の場合は色々な人が住んでいました、カギのコピーを作ってはいけないことになっていますが、それは正直分かりません。

賃貸していなくとも、色々な人がカギを持ってる場合もあります


管理人に挨拶にいって、新しいオーナーとして登録します


車も登録します

建物内のことで何か分からない事があったら、何でも聞きましょう。これからお世話になる事もありますから、良くしておくと違いますよ

英語が良く話せない日本人のお客様のときは、私が一緒に挨拶に行き、オーナー登録をします。

以上が済むと、何となく落ち着きますね。

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ハワイ不動産/2種類の改装


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改装も2種類あります、

1つは、オーナーが住んでいて自分達が使うためにお金をいとわず改装した物、オーナーはずーっとそこに住むつもりで、お金を掛けて、自分達が生活しやすい様に改装しました。事情が変わり、売らなければならなくなりました。

1つは、売るために改装した物。特にプロでこれを幾つも手がけている人は、大衆の好みを良く知っていますから、憎いくらい要点を得ています。見た目は良いですが、住んでいる人が掛けたほどのお金は掛けていません。安い改装をしてある場合は、こまごまとした所が雑になりますから、良く調べて下さい。またきれいにステージングしてある場合が多いです。

地元に住んでいて、小まめな方は、古い物を安く買って、自分たちの好みに改装するのも楽しですよ。

 

購入する費用はあるけど改装費用が無い方は、まず安く買って、少しずつ時間を掛けて改良していく。この人達もとても多いです。少しずつ改装して、最後には全部改装したようなコンデションで、売る時には結構儲かります。

そこにずっと住むと言う人は別にして、一般の方は将来売ることも考えて、改装の内容は慎重にして下さい。


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ハワイ不動産/台風が来ると保険の見直し


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オアフ島は太平洋にぽっかりと浮いた小さな島ですが、不思議と台風にもほとんど合わず、日本のように地震の心配もありません。

米本土は台風が上陸して大変な被害をもたらしていますが、どの位の人たちがハリケーンインシュランスを持っているのかな?と思います。 台風が去った後の被害状況で、災害地域と決められると、政府から災害救済資金が出されますが、被害額には到底及ぶような金額ではなく、手に入るまで時間もかかるそうです。先日のヒューストンやルイジアナは災害地域です。

テレビで台風の中継を見ながら、ハワイで快適に暮らしている私達はなんと運が良いのでしょうと思いますが、絶対台風が来ないと言う保証はありませんよね。ホームオーナーズインシュランスは本人が居住する場所も、投資物件も必ず購入してください。

コンドの場合は、建物がハリケーンインシュランスを持っていますから、通常のホームインシュランスだけで、ハリケーンインシュランスは必要ありません。

しかし戸建てになりますと、ハリケーンインシュランスを買うか買わないかは持ち主次第となります。その理由は高いからです。

不動産購入の際にはホームオーナーズ保険購入を良くお手伝いします。ハリケーンインシュランスになりますと、先ず費用を聞くと、ほとんどの方が考えてしまいます。特にオアフ島においては過去に台風の被害もありませんでしたので、では見送ります、となります。

天気予報で台風が上陸の中継を見ていて、その台風が弱まり嵐に変わって、その嵐により家が被害を受けたら、ハリケーンインシュランスでカバーします。もし持っていないと大変です。

私たちもお値段が高いし、台風に遭遇することもなかったので、どうしようか?と考えましたが、でも万が一台風が来て、家を吹っ飛ばしたら自分たちで支払うことは無理なので、安全を選んで買いました。

ハリケーンインシュランスは高いものではありませんでしたが、ハワイ島のヒロが台風の被害を受けてから保険料もドーンと上がったようです。出来るものなら安心を是非購入して下さい。

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ハワイ不動産/売る時には個性的な物は損、 


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一番良くあるのが壁の色です。濃い赤の壁や、色の濃い色は、かなり好き好きがあります。個性はありませんが、売る時には、誰も何とも言わない白系の壁が一番です。

大柄な壁紙、特に古い物は部屋に入っただけで、うわー!となります。壁紙は外して、普通の白い壁にすると、部屋がずっと明るく広く見えます。

古いカーペット、好みの激しい色のカーペット。最近はカーペットは人気がありませんが、建物によりカーペットを敷かなければならない部屋もあります。古いカーペットは埃や湿った匂いがして、入った時に不快感を与えます。カーペットは新しくして、ニュートラルなカーペットの色を選ぶと無難です。カーペットの規制が無い場合は、フローリングにすると良いです。最近は種類も様々。しかし重要な事は、不動産の高級な物には、それにかなったグレードの高い物を入れないと、全体が安っぽくなってしまいます。普通の不動産にはまたそれなりの物を入れます。

ペンキも床もそんなに高くはありませんので、出来る物でしたらこの部分を替えると、不動産全体が明るく受け入れて貰いやすくなります。一番安い売るための投資です。

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ハワイ不動産/安いと言うだけで業者を選ぶと、、、


Kim flower
購入した不動産の屋根はまだ数年と新しく、保証付きです。雨が降り続いたら、さあ大変、天井から雨漏りしてしまいました。早速売り主から引き継いだ、屋根の保証書に基づき、その屋根やさんに連絡しましたが、通じません。その後良く調べたら、その会社は無くなっていました。これはどう仕様もないですね。

ある家はシロアリが見つかったので、シロアリの駆除の会社を何件か連絡して、一番安い会社を選びテントしてそこに殺虫のガスを吹き込む必要処置をしてもらいました。ここには何年かの保証が付いています。それからしばらくしてシロアリが出ました。まだ保証期間中だったので、その保証書を頼りにその会社に電話をしましたが通じません。

最近はソーラーパネルを付けて、電気代を節約しようと、多くの人達がソーラーパネルを設置しています。保障も付いています。現在はまだまだ需要がありソーラーの会社も沢山存在して、消費者はお値段をチェックして、一番条件の良い会社を選びます。

屋根やソーラーはとても高いものですから、価格は重要ですが、実績のある安定した会社選びは重要です。将来問題が起こった時にそこに必ずいてアフタケア―をしてくれる事は、とても大切な事かと思います。どんなに安く屋根を変えてもらっても、どんな良い条件でソーラーに長い保障期間が付いていても、会社が無くなったら、0と同じです。

でもこんな事もあります、昔カーペットクリーニングの良い業者を知らなかったので、3社を調べました。一番高い業者は、とても感じ良く良心的だったので、ちょっと高いけれどあの人に頼もうと言う事にしました。所が期待に反して、大した仕事をしませんでした。これは保証の付くものではありませんが、当時は知らなかったので、痛い経験をしましたが、現在では長い間の経験で、良心的な業者の人達と巡り会いました。

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ハワイ不動産/垣根もこんなに種類があります


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垣根も色々あります、季節になるときれいな花が咲いて、垣根から風が通るので涼しいです。

IMG_5007しかし垣根は月に一度の手入れが必要です。

Blue inspiring Ocean
石の塀の方が豪華さがありますが、垣根は花が咲くと良い香りがステキです、
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手入れをするとこんな素敵な垣根と塀のコンビネーションにもなります。

LVtoday
これはホテルの入り口で見た物ですが、何とも言えない素敵な香りでした。

Wall
手入れを怠るとこんな風にワイルドになってしまいます。

毎月の手入れは大変ですが、それが出来たらなかなかいい感じです。手入れの要らない物と言ったら、石の塀はいかがですか、一度建てたら毎月の手入れは要りません。

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ハワイ不動産/町で一番のカーペット屋さん


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カーペット屋さんと言うより、ラグのお店と言う方が適切ですね。

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家に家具を置いて、次に必要なのがそれに色を合わせたラグです。これで全体が引き締まり、部屋がまとまります。このお店には色々な種類のラグが揃いますから、好みに合わせてきっと良い物が見つかるはずです。しかし、やはり良い、と思うものは高いです。でも大切に使ったら一生物ですから、物は考え次第ですね。

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お時間があったら、ここに寄って見て下さい。沢山あるから、どうやって探すのか分からなくなります。家具の見本の布や、そこに合わせたアクセントのクッション等を持って行って、探してもらうと良いですよ。

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