カテゴリー:不動産を売る

ハワイ不動産/売却の価格設定と絶対してはいけない事


Walking path.ハワイの場合は、今まで、同じ建物内でそれぞれの物件がどの様な価格で売れているか、何日掛かって売れたか、どの様なコンデションだったか、全部のセールスの情報が出せます。

また現在売りに出ている全ての物件の明細、写真及びコンデション、市場に出ている日数、価格が分かります。

ですから、バイヤーは気に入った物件があったら、同じ建物内の売却状況そして市場に出ている物件の価格やコンデションとを比較しながら、これから入れるオファーの価格を決めます。

其の建物の売りのリストを見ると、ある不動産は特に価格が高く、長い間市場に出ています、又ある不動産はかなり高くでていますが、ゴージャスな改装をしていて、他と比較できないくらいステキ、この場合はその価値を認めて不動産がとても気に入った人は、高くても購入するかも知れません。しかしただ高いだけの不動産は、長い間市場に出ています。

コンドの方はずっと比較が簡単ですが、住宅も同じ地域内で、どの様な物件がどの様な価格で売れているか、立地、土地の広さ、住宅の広さと内容等を、購入申し込みをする前に比較が出来ます。建物は一般向きで、価格も状態も良かったら、割と早く売れます。

しかし景色は良くても家までの階段が多い家とか、建物が急なドライブウエイの上にある家とか、ハイウエーの隣にある家とかは、買う人を選びます。階段が多い家は、若い家族には良いですが、老後を考える家族や年寄りのいる家族には向きません。また細いドライブウエイを上る家を購入する人は、もしも運転を誤ったら、を考えますから、結構大変です。ハイウエーの隣にある家は、其の分価格も調整して付けてありますので、価格でうるさくてもいいや、と購入する人はいます。

1つだけ言える事実は、価格次第でどの家も必ず売れます、例え殺人のあった不動産でもです。

売主が絶対してはいけない事は、事実を隠さない事です。

最近良く経験することは、古いコンドの場合は、エアコンの問題が多く、修理や新しい物にするのにかなりの金額が掛かります。あるコンドは既に其の高い修理済み、あるコンドは売主が半分支払い、あるコンドは安く買った分、買主が支払いました。どの様に交渉するかは、其の不動産の状態や価格、売主と買主の考え方次第です。

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ハワイ不動産/売る時は、出来たらテナント無しで


4.10.14 007まれに、とても協力的で、不動産もキレイに維持してくれるテナントもいます。しかしテナントが居ると、テナントを守る法律に基づきますと、その不動産を見せるまでに48時間の時間を上げなければなりません。

そしてテナントが、都合が悪い、見せるのを拒否したら、それを強制してまでは見せる事が出来ません。とにかく売主の住む家や、空き家の様にバイヤーの都合の良い時間に見せる事が出来ません。その結果、バイヤーの時間と合わないので、見せられず、また売る機会を失います。

こんな事がありました、投資家がアパートを探していました。あるアパートが気に入ったのですが、ある部屋のテナントは、いつも理由を付けて見せてくれません、全く非協力的です。。売主も買主もこのテナントの為に大変な思いをしました。

運良く、その買主はそのアパートを買う事になりました。そして現在居るテナントの誰をキープしようか、と言う事になりました。すると、例の手の掛かるテナントがとても感じ良く、「私はこのアパートが大好きだから是非置いて下さい、ここにずっと住んで居たいです。」

新しい大家さんがどの様に決断したか、結果はお分かりでしょう。

難ありのテナントは、いつも問題の元です。やはり協力的で、皆と仲良く出来る、感じの良い人が好まれます。

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ハワイ不動産/契約成立後もっと高いオファーが入ったら、どうする?


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なかなか買い手が付かない不動産に、やっとオファーが入り契約が成立して良かった、と思った途端に、もっとずっと高くて条件の良い他のバイヤーからオファーが入りました。現在の買い手と2番目の買い手ではかなり売値に差が出ます。

殆んどの人が、ア~二番目の人が、もう少し早くオファーを入れてくれたら良かったのに、、、
本当にたまにある話です。最初の人をキャンセルして次の人を取れないの?と思いますが、契約は契約ですから、そう簡単に成立した契約を売主はキャンセルする事は出来ません。

所が、買主は、と言いますと、契約が成立して、翌日、やっぱり辞めた、と簡単にキャンセルが出来ます。この条件については、また次の機会に詳しく書きます。

買主の場合は契約成立後何回か契約をキャンセルする機会がありますが、売主は、と言いますと、ただ、気が変わった、売りたくなくなった、と言って契約を破棄する事は出来ません。

キャンセル出来る可能性は、もし最初の買い手が契約内の義務をその期日内に遂行する義務を怠った時です。例えば、中間金を指定期間に入れない、必要書類を期日内に提出しない、等、、

ですから、売主側は、最初の買主が時間通り義務を果たしているか、良く見張ります。

そして、最初の買主が契約通り、全ての義務を怠らずに遂行した場合は、残念ですが、最初のバイヤーに不動産を売却する事になります。

マーケットがホットで物件がバンバン売れているときとは別に、動きの鈍い時期には、売り出した物件も長い間市場に出ていて、オファーが待遠しいです、所が不思議な事ですが、1つ入ると、また何人からかオファーが入る、と言う事が良くあります。

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ハワイ不動産/どの不動産にもそれぞれの不動産価値という物があります


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不動産を売るときには、コンドだったら同じ建物内で、同じ様な部屋がどの位で売れているか、まず売れている不動産を調べます。部屋の階数やどの様なコンデションか、改装されてきれい、賃貸していて傷んだ状態等、当不動産と比較します。これを基準におおよその数字が出せます。

次は現在売りに出ている物件はどの様な感じでしょうか?高い階数のきれいに改装された部屋は、値段がとても高く売りにでていますが、200日以上も市場に出ていて売れていません。他の不動産もみな最後に売れた価格よりずっと高く売りに出ていますが、みな長い間売りに出ていて、売れていません。売れているものは、過去に売れた価格に合わせて付けた物です。この様な建物の不動産を売りに出す時、現在売りに出ている物権と同じかそれ以上の価格で売りに出すと、長い間売りに出ているだけとなる場合が予想されます。

誰しも自分の不動産を高く売りたいです。しかし値段を決める時には基にする価格の基準と言う物があります、私はこれだけ欲しいからこの値段で出します、と言っても他の部屋はもっと魅力的でも売れないのに、他の部屋は全改装して、きれいな家具が付いていても売れないのに、コンデションもそこに追いつかない、傷んだ古い家具の部屋が、どうしてそんなに高く売れるのでしょうか。

ある建物は、不動産がどんどん売れています。売れた物件の価格を見て、現在売りに出ている不動産の価格を見るとかなり高めです。でもどんどん売れていますから、この場合は強気で高めに付けても大丈夫です。特に階数の高い景色もありコンデションの良い不動産だったら、高くても直ぐに買い手が付きます。

住宅の場合も同じです。100万ドル前後の物件は需要が多いですから、不動産にこれと言った問題が無い場合は、価格も少しチャレンジが出来ます。

私も今までに、基準のない、ただ欲しいだけの価格を付けたい方との経験が何回かあります。一生懸命説明して理解していただくように試みますが、私は不動産を売るのが仕事ですが、最初から売れないオーバープライスの物件に費やす時間がありません。その後希望する値段で引き受けてくれるエイジェントにお願いして市場に出して、やはり長い間売れず、最終的には私が提案した最初の価格に近い値段で売却している様です。

最初につける価格ってとても重要ですよ。

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ハワイ不動産/どんな売値を付ける?


This is an aerial view of Mid Pacific Golf Course; Bluestone is誰だって高く売りたいですが、不動産には市場価格と言う物がありますので、その範囲の上下で適切な価格を付けることはとても重要です。

市場に出して最初の1ヶ月はとても重要期間です、新しい物件として一番注目を浴びる時です。適切な価格の売れる物件には沢山物件内見の予約が入ります、そして真剣な買い手のオファーが入ります。この時に高く付け過ぎると、せっかくのこの価格帯のバイヤーを逃してしまいます。

何ヶ月もして申し込みが無いので、値段を落とした時には、現在のバイヤーは物件の動きを良く見ていますので、あの物件は難しそう、と言う事でとても損をします。

本土の投資家は同意に達するまで売り手も買い手も何回も交渉をする、と言う人もいます。元々オーバープライスにフェアーなオファーが入ると、びっくるする位上乗せします、ちょっと高すぎませんか?と言いますと、ここからが交渉と言いますが、その価値はありませんので、普通のバイヤーは、では結構、で終わりです。

こんな良いマーケットで、長い間売りに出ている不動産は、高すぎる、難有が殆んどです。

とは言え、これしか無い、特別な物件には、高くても価値を認めるバイヤーはそれでも手に入れようとします。

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ハワイ不動産/改装と維持の違い


saltlaketoday
不動産を維持する、と言うのは、古くなった物を新しくする事です、古くなったカーペットを新しくする、フローリングに変える、壁を塗り替える、床のタイルを張り替える、壊れたクローゼットドアーを新しくする等、、

リノベーション、改装は、現在ある物を全部取り外して、新しい物に作り替える、古くなったキッチンを全部壊して、新しいキッチンを作る、風呂場のバスタブを取り出して、タイルも外して、床も洗面所も全部やり替えるのが改装です。

売りに出ている不動産内容に、新しいペンキを塗って、カーペットも新しく改装してあります、と書いてある事がありますが、これは改装ではなくて、維持しているという事です。売却の際には、この維持してあるだけでも、見た目も魅力的だし、売りやすくなります。カーペットを替えたり、ペンキを塗ることは簡単に出来ますので、古くなった不動産はこれだけしただけで、不動産の雰囲気が随分変わり、売りやすくなります。

新しい持ち主は、カーペットを外して、フローリングにするかも知れませんが、それでも不動産を見せる時には見る人達に好感が持たれます。これは良くお勧めしています。

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ハワイ不動産/テナント付きの不動産で起こった事


Makiki

 

ある不動産はマキキの高台にあり景色があって便利で、場所柄価格は安くありませんが、直ぐに売れる予定の不動産でした。不動産は古いですが良く維持されていて、コンデションは上々でした。

そこに長い間住んでいるテナントは、その不動産がとても気に入っていましたが、高い賃貸料は払えても購入する能力はありませんでした。その不動産が売りに出ることを知ると、とてもがっかりしていました。

そしてテナントの希望で、バイヤーが不動産内見の際には、いつもテナントが立会い不動産を見せるという事になりました。この場合は、バイヤーの不動産業者が一緒に来ますので、直接現地に行ってもらいテナントがドアを開けて見せてくれます。

そこで何が起こったかと言いますと、バイヤーが来ると、テナントが家の中、外全て案内して回り、プールの問題、家の中の問題、近所の問題と悪い事ばかりを延々と話し、最後に、「私も買いたかったけれど、余りにも問題だらけなので、買わない事にしました。こんな物件を買ったら大変ですよ」

何とバイヤーのエイジェントが数人も私に電話をくれて「あのテナントはディールキラーよ!出さないと売れませんよ!」と親切に教えてくれました。

という事で、少しでも長くそこにいられるように、来るバイヤーを皆追い払っていたのです。売主は毎月の賃貸は必要でしたが、売却が先決ですので、テナントに通知を出して出て行ってもらいました。不動産も思った通り、その後直ぐに買手が付きました。

この様な事は余りありませんが、テナント付きで売りに出すと、居ないで売る物件と比較すると、多かれ少なかれ何らかの問題が起こります。部屋が汚い、なかなか不動産を見せてくれない、見せる返答もしてくれない等。時たま、とても協力的な人もいますので、その時は運が良いです。

売却の際には、色々な角度からプラスマイナスを良く計算して下さい。

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ハワイ不動産/売主が契約中途で気が変わった、キャンセル出来る?


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契約中途で売りたくなくなったけれど、どの様にしたらキャンセル出来ますか?と言う質問を、私のお客様ではない方から聞かれる事があります。この取引に関わらない、契約内容も知らない者が、他の不動産業者のビジネスに口をはさむのは違反ですので、あなたのエイジェントと弁護士さんに相談すべきです、外部の物は立ち入りできない事を説明します。

売主は、もし途中で気が変わり売りたくなくなったとしても、バイヤーの様に何回も契約をキャンセルする機会はありません。売主はバイヤーが契約通りに行動している限り、基本的には契約をキャンセルする事はできません。

気が変わったでは、契約をキャンセルする事は出来ません。もし売らないと拒否し続けた時には、バイヤーは売主を訴える事が出来ます。

売主がキャンセル出来る場合

買主が中間金を期日内にエスクローに入金しない。

ローン項目内の期日内にローンに関する申し込み、Pre−Qua Letter,融資確約等、銀行からの書類が契約で指定した期間内に提出できない。

現金の場合は、売主が契約書内で、指定期間内に現金のある証明を求めて、買主がその期間内に資金の証明を提出できない場合。その他契約に記した条項に、バイヤーが反する場合。

この様に売主がキャンセル出来る場合はとても限られています。その様な理由から、私達が売主側の取引に関わる場合は、以上の様な重要項目に期限を付けたり、購入能力のある買い手を選ぶために、買主からの契約内容を念入りに修正して、交渉書を作成します。

やはり行き着く所は、売買契約書内容を把握している、ハイスタンダードのエイジェント選びが重要となります。不動産を売りに出す時には、まずは確実に売却する事を決心してから行動に移す事です。

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ハワイ不動産/ベストシーズンに売却


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夏には人が移動します、またバケーションで町には沢山バイヤーや投資家が入って来ます。不動産を売却する一番良いシーズンに入ります。

ドル安の為、ハワイでの日本人相手のビジネスは多かれ少なかれ影響を受けてはいます。しかし日本人オーナーが売却する場合は逆にドル高ですから、売却を考えていらっしゃる方は、是非このシーズンに実行して下さい。

不動産も今現在住んでいる物、賃貸している物、別荘にしている物、コンド、一戸建てで異なります。またコンデションもそれぞれです。別荘も日本の物の様に、長い間空き家にしている物から、きちっと管理してある物とまちまちです。売却準備の要らない物でも、ちょっと手を掛けるだけで魅力が倍増する事が多いです。

手を掛ける費用も沢山掛けられる人と余り掛けられない人がいますが、いずれにしても売りに出したらその不動産は商品ですから、出来る範囲でベストに見える状態で売りに出します。

まずは不動産を見せて下さい。何年も不動産売買をしていますと、どの様な状態がバイヤーに好まれるか分かっていますので、適切なアドバイスを差し上げられると思います。やはり売る準備をした人が勝ちです。

売却専任契約書は署名して頂くだけで簡単に済みます。

ご連絡お待ちしています。

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ハワイ不動産/売却時にしてはいけない事、その2事実を隠さない


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今までに不動産内で起こった問題を隠さない事です、

大きな水漏れがあってダメージがあった事、地盤が緩み直した事、シロアリのダメージで修繕した事、、、特にこの事実でバイヤーが気が変わるような事。

売主が不動産に起こった事、不動産に関する事を書き込む、Seller;s Real Property Disclosure Statement と言う書類がありますが、そこに、パイプが破裂して、不動産の、、に大きなダメージを受けた、ダメージは修繕した,等を細かく書き込みます。

この様な事実を隠して、知りません、と書いて、後で問題が発生して、隠していた事実が発覚したら大変です。以上の様に起こった事実を書き込む事により、バイヤーはその事実を知ると共に、不動産のインスペクションの時にその問題が起こった部分をインスペクターに調べさせて、バイヤーが自分で確認する事ができます。しかし隠していた場合は、バイヤーはそのチャンスもありませんから、例え修繕済みで何も問題が無かったとしても、フェアーなやり方ではありません。

とにかく包み隠さず、不動産で起こった全ての事を書く事です。これで売却後は、心配しないで安心して過ごせます。

家を大切に大切に維持してきたあるお客様は、ほとんど完璧な状態の家を、売りに出す前に手をいれて、起こった事、した事を全て書き込み、大事にして来た大好きな家を、新しい持ち主にも同じように大切に住んで欲しい、楽しんで欲しいと、バイヤーがリクエストもしていないのに、自ら余分に家に手を加えて、次の人に手渡す素敵な人達もいます。

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