カテゴリー:不動産を売る

不動産ハワイ/物件をこの様な時に売る事


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現在は特に寂しいのがホテルコンドです。持ち主はハワイに来た時は別荘として使えて、居ない時はホテルの一室としてホテルに委託、必要経費はホテル収入から支払えて、ハワイに来た時はお小遣い付き。無駄が無いので、とても人気でしたが、現在はコロナのお陰で出費はあっても全く収入がありません。持ち主はほとんどが州外ですから、使う事も出来ません。

と言う事で、今年の初めころまでは需要も多くお値段もかなり上がりましたが、現在は状況が変わり、売却するのには価格も修正しなければなりません。

売る時って、殆どの人は、幾らで買って、幾らで売って、幾らの儲け、幾らの損と計算します。儲かって売った人は良いのですが、売るタイミングが悪くて余り儲からなかったり、損して売らなければならない人は、仕方ないねと気が落ちてしまいます。

先日こんな事がありました、ある不動産を20年以上賃貸しています。現在はお値段が下がって来て、期待していた大きな儲けが難しくなって来ました。その間には3-40万ドルの純収入もありました。そこで余り儲けは無くても、それだけの収入を売却価格にプラスすると、そんなに悪くないでしょう?とお話しすると、確かに、結構良い収入がありましたね。でも人間て買った値段と売った値段しか見ない物ですね、少し気分が良くなりました、と少し明るくなりました。

売るタイミングはありますが、皆さん家族の状況や年齢等、それぞれの理由で、状況は良くなくても今処分しておきたい、という人も出て来ます。その様な時に出来る限り良い価格で売却するお手伝いするのも私達の仕事です。

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ハワイ不動産/テナントに不動産を売る


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賃貸物件を売りに出すにあたり、不動産がどの様な状態なのか見に行かなければなりません。

テナントによっては部屋の中には入れてくれても、まだ奥さんが寝て居る、今日は奥さんが調子が悪くて休んでいる等、寝室を絶対に見せてくれない人がいました。

きっと、飼ってはいけない猫を隠しているのだろうと思いましたが、強制しては見る事が出来ません。

これではバイヤーが見たい時に不動産を見せる事が出来ません。これは出て行ってもらうしかない、と思っていると、テナントのエイジェントから連絡でテナントがこの物件を購入したいとの事。

これで心配していた事が無くなり良かったです。この人達は無事に購入できたから良かったですが、これで欲しいのに手に入れられなかった場合は、とても大変です。

ある不動産は大家さんがこのテナントはいつも不動産をきれいにしていて、とてもお気に入りなので、高級な不動産なのですが、びっくりする位安く貸しています。売りに出すにあたりテナントに最初のチャンスを上げました。残念ですが、どうしてもローンが下りませんでした。

大家さんは良いテナントだから売れるまで置いて欲しいとの事です。しかしバイヤーが不動産に来るたびに、家の中はめちゃくちゃでバイヤーにこの不動産を買わない方が良いと、あそこが悪い,ココが悪いと言いまくり、知り合いのエイジェントが見せに行ったときに、ちょっと問題よと言われました、他のエイジェントからも同じことを言われました。その事でやっと大家さんを説得してテナントに出て行ってもらい、きれいな状態でいつでも見せられる状態にしたら、即バイヤーが付きました。

行きつくところは、出来る物なら、売る時にはテナント無しの方がずっと得です。

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ハワイ不動産/売る時には、きれいな写真は人を引き付ける


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購入する準備の出来たバイヤーが先ず最初にする事は、どの様な物件があるのかリサーチして物件の写真を見る事です。

予算内の物件の全てを見て歩くわけではありませんから、どの物件を見たいか、これ見たい、これダメ、と言う様に物件の内容と写真でどれを見るか決める訳です。

実際はとても素晴らしい物件でも写真が悪いとみてもらうチャンスが少なくなります。

そして実際には余りきれいでは無くても、写真が良ければそれだけ人に見られるチャンスが増えますから、売れるチャンスも多くなります。

ある物件は値段も良心的ですが1年近くも売りに出ています、写真を見ると、暗くて陰気臭くて、これではね、と言う感じでした。エイジェントに電話して聞くと、改装した良い物件だけどなぜか人が見に来ないと言っていました。希望範囲では売り物件が数件しかなかったので、仕方なく見る事にしました。

所がその物件は予想に反してとても素敵で魅力的な物件でした。こんな良い物件がまだ残ってるの?!バイヤーは大喜びでした。

と言う訳で、安くても高くても、沢山のバイヤーを見たいと思わせるステキな写真は必須だと思います。

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ハワイ不動産/住んでる家を売って、もっと大きな家を買う


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別荘や投資物件を売る時には、ここで生活をしていないので、不動産内はきれいで余分の物がありませんから、良くクリーニングして、片付けて、物件によってはステージングしてきれいにしたら準備万端です。

しかし住んでいる家を売るのは大変です。毎日生活をしていますから、生活必需品が沢山ゴロゴロしています。特にまだ小さくても大きくても子供達がいる場合は、物がその分多くなり、そこを余り生活の匂いがしない様に準備をするのが大変です。

とにかく要らない物はどんどん捨てて、と簡単には言えますが、実際には処分するかどうかの決断もそんな簡単ではありません。

毎日生活をしていて、バイヤーが見たい時は余分な物を全部片づけて、きれいにしてショーイングをします。

皆さん期限を決めて売る準備をしていますから、物が多くても捨てられない、と言う人は倉庫を借りて、そこに移動させます。

夏は物件の動く時期なので、余りプッシュをしたくありませんが、ここ1か月以内か1カ月後かでかなり状況が変わって来ますので、売る人達もその事を良く承知していますから、皆準備に汗流しています。

次に購入するステキな不動産を想像しながら頑張っています。

早く良いバイヤーが出て来ると良いですね。

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ハワイ不動産/改装してもしなくても同じ、と言う時


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ある不動産はとても古く、全て新しくしないといけない状態です。其の為そのままの状態で売る時には価格を随分落として売りに出しました。

所がオファーはそれに輪を掛けて、非常に低い物が幾つも来ました。売り主は、このコンデションがこんなにも災いしているのなら、いっそうの事改装して売りましょう、と言う事になりました。

その後、改装して、不動産がきれいに若返ると、改装費に掛けた費用の何倍も高く売れました。

この様に改装が売値を大きく上げる、と言う事もありますが、逆に変わらない場合もあります。

ある不動産は全体には古いのですが立地は180度のオーシャンビューで、人気の地域、建物のコンデションは最高に良く維持してあります。良く見ると、床も古い、台所も古い、バスルームも古い、でもとても良く維持してあります。

ここにお金を掛けたら、掛けた金額だけ売値が上がり、今のままでも直ぐに売れる様な優良不動産です。ここを改装するのには時間も掛かりますが、この状態だったら、このままで売って、購入する人が好きな様に改装するのが一番良いと思います。

もう一つのコンドも同じです、ハイフローアで豪華なビュー、古くてもコンデションはとても良いです、ここも掛けた分だけ高く売れますが、このままでも十分、直ぐに高く売れます。

全ての物件には該当しませんが、不動産によっては上記の様な優良不動産があります。改装したら凄く高値で売れる、と信じている人が結構多いのですが、実際は、改装する事で売り易くなると思います。

それぞれの物件そして立地により異なりますから、良く不動産業者と話し合うと良いです。

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ハワイ不動産/どうしたら良い値段で早く売れますか?


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不動産を売る前に不動産を見せて頂くと、どうしたら良いでしょう、このままで良いですか?早く売れそうですか? と聞かれます。不動産全体を見て歩きながら、1つ1つ出来る範囲の提案をします。

最近は売る前に準備万端整えて、きれいに改装して売りに出すケースが多いですが、こうすると大抵は良い値段で早く売れます。

家全体、全てが古い場合、家全部を直すのには大変な費用が掛かりますので、そのままで、気になる所を直して売り、ます。

ある家は全部古いのですがとても良く維持していて、とても良いコンデションです、どこも修理の必要はありません、このままで十分快適に生活ができます。家の中の余分な物を処分して、プロフェショナルクリーニングをして売る前の準備をしましたら、思った通り、オファーが殺到して、売値より高く売れました。

普通の場合は、全体的にはまあまあだけど、ここを直したら家全体が良く見えるのに、と言う場合があります。台所が古いな、バスルームが古いな、この部分は一番気になります、そして一番費用の掛かる所なので、不動産価値が上がります。

また簡単に出来る、カーペットや床を替えたり、ペンキを塗るだけで、大分不動産の雰囲気が変わります。そしてとにかく清潔であることが大切です。

とは言え、いつもマーケットが付いて来ますから、どんなに魅力的な不動産で、お値段も良心的に付けても、マーケットの変わり目になると、どんなに準備しても思ったより時間が掛かる様になります。

時たま、折角早く売るために改装したのに、改装したからと、価値以上に売値を上げてしまう人がいますが、これではその意味がありません。そして売る時の改装は、余り自分の趣味を入れない事です。

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ハワイ不動産/不動産を売る際にお話しして頂きたい事




私が不動産を売るお手伝いをする時には、必ず以下の様な、現在の経済状態をお聞きします。

これは興味本意で聞いている訳ではありません。売主の現在おかれている立場によって、売却も急を要しますから、売りに出す価格もその分考慮して付けなければなりません。

ローンは期限内に毎月支払っているか?
もし支払いが遅れている場合は、どの位の期間支払いをしていないのか?銀行から通知が来ていないか?

管理費は支払っているか?
固定資産税は支払っているか?
またその他の問題

もし以上の問題がある場合は、話し難いかもしれませんが、全てを話して頂きたいと思います。どの位急を要するのか売る側の私達は把握しておかなければなりません。その状況により、私たちの心構えと準備の仕方も全く異なります。

また、もしバイヤーの気が変わるような事実がある場合は、最初にお話しして下さい。隠していて、売却後にバイヤーが知ったら、大変な事になります。最初から話して、納得して購入していただく事です。
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ハワイで不動産/不動産を売る時は不動産の準備そして心の準備です


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持ち主のいない空き家の場合は、ここで長い間生活している人とは異なります。必要な物、要らない物を区分けして、要らない物は処分して、必要な物は運送屋さんに梱包して送る準備をしてもらいます。

その後は、掃除、ペンキ、修理、必要に応じて手を加えます。

庭も整備された状態にしておきます。周期的に来るヤードマンには特に念入りに庭の整備をしてもらいます。

今度は持ち主が長い間住んでいる家は、長い間に物が増えているので、これを処分するのが大変です。同じ様に必要の無い物は処分する、売却後移る場所の広さに合わせて、思い切っての処分が必要となる事もあります。

要らない物が出た後、必要な修理箇所は修理します。修理は簡単に出来ますが、それをしないと、小さな箇所でも、後でバイヤーに指摘されます。長い間家のペンキを塗っていない場合、家全体を見まわして汚れている、と思ったらペンキを塗ると家全体が明るくなります。今まで、強烈な色を楽しんでいた方は、一般的なしろっぽい色にすると、部屋が広く、明るく見えます、そして誰にでも受け入れてもらえます。

家の場合は、ペンキが必要かも知れません。家全体を外から見て、どう思うかです。あー随分家が汚れて見える、色が剥げてる、あせて見える、と感じたら家のペンキを塗る時期です。家のペンキは結構費用が掛かりますが、終了した後を見て下さい、家が蘇ります。

以上、小さくても大きくてもそれなりの準備をして、いつもきちっと清潔な、片付いた状態で、いつでも見せられる状態にここしばらくして頂きます。大変ですが、いかに商品を良く見せて、沢山のバイヤーを魅了するかで、入ってくる売却価格も変わります。

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ハワイ不動産/ローンが必要な人は、ローンの準備そして物件探しの順です


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好きな物件が見つかって、さあオファーを入れようとなった時に、ローンを組みます、となりますと前準備をしていないので、本人の購入能力を保証するものが何もありませんから、オファーを入れても購入できるチャンスはありません。

アメリカ人も外国人もローンを組む人は、物件を見る前にローンの準備をします。アメリカ在住の人の税金申告書類やクレジットの良し悪しは、英文ですからすぐに銀行も調査が出来ます。しかし日本人の場合は、アメリカの’銀行から見たら、全く未知で、何も見えません、また全てが日本語ですので、事前に十分な準備時間が必要です。

貸す側の銀行は決して手を抜きませんから、アメリカ人以上にしっかりした書類が必要です。全ての書類は翻訳が必要です。と言う事で、十分前に書類を用意しなければなりません。この書類を銀行に出してから、銀行が出してくれる、書類を審査した限りでは、これだけの融資額が取れるでしょう、という前時承諾書類が必要です。

この書類の準備が出来たら、さあ良い物件探しをしましょう。

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ハワイ不動産/引っ越しはいつも大変


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売買契約書が成立して、その後インスペクション、コンドの書類、売り主の不動産コンデション報告書、所有権調査もみんなパスすると、後は決済の準備です。

15日前くらいにはシロアリ検査をします。

次は引っ越し準備です。コンドにお住まいの方はマネージャに連絡してエレベーターを確保しましょう。これが大変です、運送屋さんは梱包はしてくれますが、後で自分に分かる様にしておかないと、新しい所に越してから、分からなくなってしまいます。

引っ越しは若くても大変エネルギーを消耗しますから、体力維持が重要ですよ。引っ越しが終了したら、引き渡す前に掃除です。自分でしたら大変ですが、完璧にはプロをお勧めします。

売る家はめでたく完了しましたが、新しい家に引っ越してからがまた大変です。仕事をしている人は少しずつ箱を開けて行くべき所に置いていきますが、これは自分しかできない物です。私は未だに開けていない箱があります。

本当に大きな仕事ですので、前以て必要の無い物を処分しておいて、物を少なくしておくと、引っ越しがずっと楽かもしれません。州外にいらっしゃるお客様の場合は、私が引っ越しの手配したり、運送屋さんに立ち会ったり、その後のクリーニングを依頼して、不動産を手渡す状態にするお手伝いをする事もあります。

引っ越しの後は皆疲れ切っていますが、家は片付かなくても、新しい大好きな不動産に住めて皆さんとても嬉しそうです。

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