カテゴリー:不動産を売る

ハワイ不動産/物件が売れない理由


6.9.11walk 007不動産が長い間売れない理由は幾つかあります、

コンデションが悪い、立地が悪い、間取りが悪い、テナントがいてなかなか見せられない、、そして大きな原因は高すぎる

ある売主は、これと言う不動産業者を知らないので、物件を売りに出す前に、何人かの不動産業者と面接をします。その際にどの不動産業者を選ぶかの大きな決めてとなるのが、不動産業者の提示する売り価格です。

私が、そんな価格では売れませんよ、と比較を出して説明しても、人間て高い方に行くものです、それは高ければお金がもっと入って来ます物ね。しかし値段が高過ぎますから売れません、人間て最初に高い価格を提示されますと、その価格が基準になりますから、なかなか値段を落とせません。1,2年経ってやっと売れた価格は私達の提示した価格以下でした、オーバープライスの不動産に良くあることです。コンドだったら空き家にしていたその間の管理費もバカになりませんよ。

これは売れたから良いですが、ある売主は経済面で苦しいにも関わらず、オーバープライスで売れず、その内競売やオークションになってしまいます。宝石のディスカウントと良く似ています、最初の価格が高過ぎるのに、そこから売値より40-50%ディスカウントしても そんなに安くなった感覚がありません。結局は不動産を失ってしまいます。どんなにマーケットが良くても、それぞれの不動産には市場価格と言う物があります。

ある不動産は大きなコマーシャルの物件でした、売主は経済面でとても苦しい状態と言う事でしたが、価格が高すぎます。私のお客様は適切価格に色を付けて、とても良い価格でオファーを入れました。売主は低すぎるとこんな条件の良いオファーを受け入れませんでした。それから半年位すると、その不動産は競売になり売主が主張した価格の半分くらいで落とされました。

テナントが居て、バイヤーの見たい時に見せられない物件は、コンデションが良くても売りにくいです。時たま、こんな良い物件がまだ残ってたの?!と言う時があります。

何で価格も内容もこんな素晴らしいのに適切な買手が付かないのだろう?と言う物件に巡り会います。私のお客様に買って欲しいと思います。結果的には売れるのですが、高い物件は丁度その様な物件を探している人が居るかです。高くなればなるほど、買える人も少なくなります。

1つだけ言える事は、どんなに問題のある不動産でも、お値段次第で必ず売れると言う事です。


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ハワイ不動産/売る時、専任契約は一社のみです


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先日ハワイに物件を所有している方からの質問で、不動産売却をするにあたり複数の会社に依頼したいとの事です。ハワイでは考えられない事ですので、一瞬ビックリしましたが、そう言えば、日本の不動産サイトをブラウジングしていると、1つの不動産を何社もが扱っているのを見て、あれでは各社サイトに情報を載せているだけで、真剣には売り物件をプロモート出来ないなと感じていました。

これは日本の不動産とハワイの不動産システムの違いです。ハワイの場合は、各会社に売却専任契約が入ると、直ぐに、ハワイ不動産協会の共同媒介方式にインフォメーションをインプットします。この方式により、物件のインフォメーションは全ての不動産会社、エイジェント、そして世界中の隅々から見る事が出来るようになります。

この共同媒介方式により、1社が売り主の不動産業者として売り主を代表して、売却の為に最善を尽くせます。そしてバイヤーが居る不動産業者は、バイヤーのエイジェントとして手数料も売り主側から半分分けてもらえます。

本当にたまにですが、2社が一緒に売り出しているのを見ますが、この場合は1社専任の様に全力を尽くすのは難しいのでしょう、手数料は通常の半分になります。この方法もベストとは言えないと思います。

日本の不動産サイトを見ますと、あるマンションの売りがあり、他のサイトで同じマンションの他の部屋が売りに出ているのを見ますが、どちらが高いのか安いのか私には見当が付きません。ハワイでしたら、その建物で売りに出ている全ての物件、過去に売れた物件の情報が取れますから、比較をしながら物件選び、申し込み価格を決めることが出来ます。売り主が一体幾らで購入したのかも分かります。

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ハワイ不動産/決済前の不動産の準備は物件により全く異なります


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決済の前には、それぞれの不動産は、新しいオーナーに手渡す為の準備をします。掃除が一番大きな物です。

持ち主が居住している家を引き渡す時は、家の中の物を全て出して、隅々まで掃除をして、庭も最後のクリーニングをして、次の人が直ぐに家具を運び生活できる状態にして引き渡します。コンドも同じくです。

持ち主の居住しない別荘の場合は、たいてい家具付きで売る場合が多いです。この不動産に合わせた家具ですし、日本や州外まで家具を運送する人はいません。この場合は掃除を済ませてそのまま引き渡します。

同じ別荘でも、買主がその家具を要らない場合は大変です。どんなに高い家具でも売る時には二束三文、それに買手を見つけるのも大変です。大抵はは慈善団体に持って行ってもらいます。

今度は家具が古くて、タダでも誰も欲しがらない様な場合は、慈善団体も持って行ってくれません。この場合は、業者を雇い捨ててもらいます。

時たま、売るのには売れないけれど、捨てるのにはもったいない、では誰か欲しい人がいる?世の中にはきっとお皿やポットやテーブルやベッドが欲しいけれど買えない人がいるはずですが、捨てなければなりません。捨ててくれる人に聞くと、もったいないけれど、誰も欲しい人を知らないから、もったいないけれど仕方ない。運が良いと捨てる物を丁度必要な人が居て、捨てないで済む時はうれしいです。

ある不動産はもう少しで決済になりますが、長い間賃貸していて、不動産には古い家具が一式あります。この家具は業者を呼んで処分しなければ、と思っていました。ダメもとで買い手の不動産屋さんにもし買手が家具を使うかどうか聞きましたら、すごく喜んで、タダだったら欲しいそうです、聞いてみる物だな、と思いました。使ってもらえて本当に良かったです。

それぞれの不動産がきれいに掃除されて、電化製品等も稼働している事を確認して、次のバイヤーに手渡すのが最後の仕事です。決済日、エスクローから決済の電話が入ったら、カギを相手側に届けます。

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ハワイ不動産/売り手とエイジェント 1


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以前にもお話ししたことがありますが、売買契約が成立しても買主は、買うのヤメタ!とキャンセルできる期間があります。しかし売り主は、買主が契約不履行をしない限り、売るのヤメタ!と言う事は出来ません。

不動産を売ると決めた時には、あやふやではなく、本当に売るという気持ちで市場に出して欲しいと思います。売り手側のエイジェントは、市場調査をして売り主と話し合いながら、売りに出す価格を設定します。

売り主のエイジェントは出来る限り高く、良い条件で、購入能力のあるバイヤーに売るのが義務です。出来る限り高く良い条件で売るのには、居住している不動産の場合は、売り主の協力が必要です。整理整頓して良いコンデションを維持する事により、買主が良いオファーを入れてくれます。コンデションが悪いと、値段を少し控えめに付けても、修理代の費用を計算されてしまいますので、どうしても低めのオファーになってしまいます。

誰でも高く売りたいですが、その時の市場価格があります。市場が活発で、在庫が少ない時だったら、少し高く付けても問題はありませんが、市場が悪い時は、価格を良く考えて付けないと、長い間市場に売りに出ている事になります。

別荘や投資物件の場合は、売り主が地元に居ない場合も多いですので、私が売り主にに代わり、売りに出す前のクリーニング等の不動産の準備のお手伝いをする事も多いです。

きれいな写真はバイヤーがコンピューターで見みて、どの物件を見るか決めますので、とても大切な事です。きれいなオーシャンビューのある物件は、青いオーシャンビューがセールスポイントです。私が写真の予約をした日は曇りで、海の青色が出ませんでした。仕方ないので、また予約をし直しましましたが、運が良い事に、その前に買い手がついた事もあります。ある写真はとてもきれいな青い海が撮れていました、エイジェントの話では、お天気が悪く3回も写真を撮り直した、と言っていました。

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ハワイ不動産/売る準備はそれぞれ、でも絶対した方が良いお勧めは?


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夏は不動産を売るのには一番良い季節です。私達の言う夏は、学校が夏休みになる6月からです。

この夏の時期は移動が多いです、本土、日本や他の外国からハワイに移ってくる人、出ていく人、またハワイの島の中でも移動が活発になり、不動産の売買も賃貸も動きやすくなります。

不動産を売却するにあたり、何をしなければいけないのかは、それぞれの不動産でも異なりますし、また皆予算もあります。

ある不動産は、床を新しくして、ペンキを塗ります。

またある不動産は内容はとてもきれいですから、これと言って、手を入れる物はありません。

ある不動産は、生活品が家の中に沢山溜まっていますから、これを片付けて部屋全体をスッキリする必要があります。それから新しくペンキを塗ります。

ある不動産は、自分たちが生活していて、気になるお風呂場と台所の改装をしています。

そこに毎日居住していると余り感じませんが、買主の目で自分の不動産全体を見つめ直すと良いと思います。すると、私がバイヤーだったら、ここが気になるかも、、と感じるはずです。

そして、どの不動産も、最後の仕上げは、プロのクリーニングをお勧めします。私のお客様も、売却を考えている方達は、今現在、これから夏にかけて売りに出す準備に励んでいます。こうする事により、良い結果にも繋がります。皆真剣です。

ハワイの不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。                                                                               808−387−7716ケイタイ

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ハワイ不動産/売却の価格設定と絶対してはいけない事


Walking path.ハワイの場合は、今まで、同じ建物内でそれぞれの物件がどの様な価格で売れているか、何日掛かって売れたか、どの様なコンデションだったか、全部のセールスの情報が出せます。

また現在売りに出ている全ての物件の明細、写真及びコンデション、市場に出ている日数、価格が分かります。

ですから、バイヤーは気に入った物件があったら、同じ建物内の売却状況そして市場に出ている物件の価格やコンデションとを比較しながら、これから入れるオファーの価格を決めます。

其の建物の売りのリストを見ると、ある不動産は特に価格が高く、長い間市場に出ています、又ある不動産はかなり高くでていますが、ゴージャスな改装をしていて、他と比較できないくらいステキ、この場合はその価値を認めて不動産がとても気に入った人は、高くても購入するかも知れません。しかしただ高いだけの不動産は、長い間市場に出ています。

コンドの方はずっと比較が簡単ですが、住宅も同じ地域内で、どの様な物件がどの様な価格で売れているか、立地、土地の広さ、住宅の広さと内容等を、購入申し込みをする前に比較が出来ます。建物は一般向きで、価格も状態も良かったら、割と早く売れます。

しかし景色は良くても家までの階段が多い家とか、建物が急なドライブウエイの上にある家とか、ハイウエーの隣にある家とかは、買う人を選びます。階段が多い家は、若い家族には良いですが、老後を考える家族や年寄りのいる家族には向きません。また細いドライブウエイを上る家を購入する人は、もしも運転を誤ったら、を考えますから、結構大変です。ハイウエーの隣にある家は、其の分価格も調整して付けてありますので、価格でうるさくてもいいや、と購入する人はいます。

1つだけ言える事実は、価格次第でどの家も必ず売れます、例え殺人のあった不動産でもです。

売主が絶対してはいけない事は、事実を隠さない事です。

最近良く経験することは、古いコンドの場合は、エアコンの問題が多く、修理や新しい物にするのにかなりの金額が掛かります。あるコンドは既に其の高い修理済み、あるコンドは売主が半分支払い、あるコンドは安く買った分、買主が支払いました。どの様に交渉するかは、其の不動産の状態や価格、売主と買主の考え方次第です。

ハワイの不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。                                                                                                                                                                   808−387−7716ケイタイ

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ハワイ不動産/売る時は、出来たらテナント無しで


4.10.14 007まれに、とても協力的で、不動産もキレイに維持してくれるテナントもいます。しかしテナントが居ると、テナントを守る法律に基づきますと、その不動産を見せるまでに48時間の時間を上げなければなりません。

そしてテナントが、都合が悪い、見せるのを拒否したら、それを強制してまでは見せる事が出来ません。とにかく売主の住む家や、空き家の様にバイヤーの都合の良い時間に見せる事が出来ません。その結果、バイヤーの時間と合わないので、見せられず、また売る機会を失います。

こんな事がありました、投資家がアパートを探していました。あるアパートが気に入ったのですが、ある部屋のテナントは、いつも理由を付けて見せてくれません、全く非協力的です。。売主も買主もこのテナントの為に大変な思いをしました。

運良く、その買主はそのアパートを買う事になりました。そして現在居るテナントの誰をキープしようか、と言う事になりました。すると、例の手の掛かるテナントがとても感じ良く、「私はこのアパートが大好きだから是非置いて下さい、ここにずっと住んで居たいです。」

新しい大家さんがどの様に決断したか、結果はお分かりでしょう。

難ありのテナントは、いつも問題の元です。やはり協力的で、皆と仲良く出来る、感じの良い人が好まれます。

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ハワイ不動産/契約成立後もっと高いオファーが入ったら、どうする?


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なかなか買い手が付かない不動産に、やっとオファーが入り契約が成立して良かった、と思った途端に、もっとずっと高くて条件の良い他のバイヤーからオファーが入りました。現在の買い手と2番目の買い手ではかなり売値に差が出ます。

殆んどの人が、ア~二番目の人が、もう少し早くオファーを入れてくれたら良かったのに、、、
本当にたまにある話です。最初の人をキャンセルして次の人を取れないの?と思いますが、契約は契約ですから、そう簡単に成立した契約を売主はキャンセルする事は出来ません。

所が、買主は、と言いますと、契約が成立して、翌日、やっぱり辞めた、と簡単にキャンセルが出来ます。この条件については、また次の機会に詳しく書きます。

買主の場合は契約成立後何回か契約をキャンセルする機会がありますが、売主は、と言いますと、ただ、気が変わった、売りたくなくなった、と言って契約を破棄する事は出来ません。

キャンセル出来る可能性は、もし最初の買い手が契約内の義務をその期日内に遂行する義務を怠った時です。例えば、中間金を指定期間に入れない、必要書類を期日内に提出しない、等、、

ですから、売主側は、最初の買主が時間通り義務を果たしているか、良く見張ります。

そして、最初の買主が契約通り、全ての義務を怠らずに遂行した場合は、残念ですが、最初のバイヤーに不動産を売却する事になります。

マーケットがホットで物件がバンバン売れているときとは別に、動きの鈍い時期には、売り出した物件も長い間市場に出ていて、オファーが待遠しいです、所が不思議な事ですが、1つ入ると、また何人からかオファーが入る、と言う事が良くあります。

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ハワイ不動産/どの不動産にもそれぞれの不動産価値という物があります


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不動産を売るときには、コンドだったら同じ建物内で、同じ様な部屋がどの位で売れているか、まず売れている不動産を調べます。部屋の階数やどの様なコンデションか、改装されてきれい、賃貸していて傷んだ状態等、当不動産と比較します。これを基準におおよその数字が出せます。

次は現在売りに出ている物件はどの様な感じでしょうか?高い階数のきれいに改装された部屋は、値段がとても高く売りにでていますが、200日以上も市場に出ていて売れていません。他の不動産もみな最後に売れた価格よりずっと高く売りに出ていますが、みな長い間売りに出ていて、売れていません。売れているものは、過去に売れた価格に合わせて付けた物です。この様な建物の不動産を売りに出す時、現在売りに出ている物権と同じかそれ以上の価格で売りに出すと、長い間売りに出ているだけとなる場合が予想されます。

誰しも自分の不動産を高く売りたいです。しかし値段を決める時には基にする価格の基準と言う物があります、私はこれだけ欲しいからこの値段で出します、と言っても他の部屋はもっと魅力的でも売れないのに、他の部屋は全改装して、きれいな家具が付いていても売れないのに、コンデションもそこに追いつかない、傷んだ古い家具の部屋が、どうしてそんなに高く売れるのでしょうか。

ある建物は、不動産がどんどん売れています。売れた物件の価格を見て、現在売りに出ている不動産の価格を見るとかなり高めです。でもどんどん売れていますから、この場合は強気で高めに付けても大丈夫です。特に階数の高い景色もありコンデションの良い不動産だったら、高くても直ぐに買い手が付きます。

住宅の場合も同じです。100万ドル前後の物件は需要が多いですから、不動産にこれと言った問題が無い場合は、価格も少しチャレンジが出来ます。

私も今までに、基準のない、ただ欲しいだけの価格を付けたい方との経験が何回かあります。一生懸命説明して理解していただくように試みますが、私は不動産を売るのが仕事ですが、最初から売れないオーバープライスの物件に費やす時間がありません。その後希望する値段で引き受けてくれるエイジェントにお願いして市場に出して、やはり長い間売れず、最終的には私が提案した最初の価格に近い値段で売却している様です。

最初につける価格ってとても重要ですよ。

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ハワイ不動産/どんな売値を付ける?


This is an aerial view of Mid Pacific Golf Course; Bluestone is誰だって高く売りたいですが、不動産には市場価格と言う物がありますので、その範囲の上下で適切な価格を付けることはとても重要です。

市場に出して最初の1ヶ月はとても重要期間です、新しい物件として一番注目を浴びる時です。適切な価格の売れる物件には沢山物件内見の予約が入ります、そして真剣な買い手のオファーが入ります。この時に高く付け過ぎると、せっかくのこの価格帯のバイヤーを逃してしまいます。

何ヶ月もして申し込みが無いので、値段を落とした時には、現在のバイヤーは物件の動きを良く見ていますので、あの物件は難しそう、と言う事でとても損をします。

本土の投資家は同意に達するまで売り手も買い手も何回も交渉をする、と言う人もいます。元々オーバープライスにフェアーなオファーが入ると、びっくるする位上乗せします、ちょっと高すぎませんか?と言いますと、ここからが交渉と言いますが、その価値はありませんので、普通のバイヤーは、では結構、で終わりです。

こんな良いマーケットで、長い間売りに出ている不動産は、高すぎる、難有が殆んどです。

とは言え、これしか無い、特別な物件には、高くても価値を認めるバイヤーはそれでも手に入れようとします。

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