投資で買う不動産にいるテナントどうします？

投資ですから、もうすでにテナントが入っているので、そのまま引き続き居てくれたら空き期間が無いので助かりますが、テナントがどの様な住み方をしているかを確認する事は必要ですね。

管理している不動産会社からの書類を見ると、毎月家賃をきちっと払っているかどうか、問題がないかどうかも確認できます。

コンドだったら、建物の管理人の所に行って、この部屋とこの人に何か問題だなかったかどうかを聞くのも良い方法です。

アパートの場合はテナント付きの方が収入付きですから、絶対売りやすいです。ある方が２０室くらいあるアパートを購入する事になりました。それぞれの部屋を１つ１つ見る際に、それぞれのテナントに予約をして見に行きます。その中で１人のテナントは何回予約をしても、いつも口実をつけてキャンセルをして、なかなか部屋を見せてくれません。

このバイヤーがアパート購入後、どのテナントに引き続きいてもらい、どの人に出て行ってもらうか、という事になった時の事です、あの問題児のテナントが、この部屋が大好きでここに居たいから、是非居させて下さいとお願いしました。新しいオーナーは丁寧に断りました。問題児は欲しくないそうです。

ある部屋はぐちゃぐちゃで、とても不潔で汚い、部屋全体が荒れた感じ。ある部屋はたばこの臭いがきっい、これも危ないですから煙草を吸わない人に変えたくなります。
また同じ建物の部屋でも、感激する位、きれいに生活している人もいます。

テナント付きなら、また後で探す手間と時間とお金がセイブ出来ますが、将来問題を起こす様な人の場合は、現在のオーナーとの契約通り出て行って頂いた方が後々の為に良いと言う事です。

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ハワイ島プナに新しい黒砂ビーチが出現しました。

キラウエア火山の噴火により溶岩が海に流入したため、ハワイ島プナのポポ記ボートハーバーの進水路一帯に新しい黒砂海岸が出現しました。

この海岸には、5月の噴火以来閉鎖されていて、9月8日にオープンしたマッケンジー公園から歩いて訪問出来るそうです。

新しいお客様との出会いは色々です。

お客様からの紹介、ブログからのお客様、ネットから、ケーズのラジオから、ニュースレターから、と出会い方も変わります。

一番楽なのは、お客様の紹介です。最初から信用がありますから、とても気分的に楽です。

ブログのお客様は、私は初対面ですが、ブログの読者は毎日私のブログを読んでいますから、お客様は私をそのまま知ってて下さり、とても暖かさを感じます。最初から信じていて下さるので、とても親しみがわく人が殆どで、嬉しいです。

ラジオからのお客様は、地元の方で、私の生の声を聴いていますので、そのままの状態で心を開いて下さり相談に乗りやすいです。

その他四季別に発行するニュースレターを読んで下さる方やネットからのお客様との出会いも皆縁だと思っています。

こんなに沢山いるエイジェントの中から出会えたお客様ですから長く良い関係でいたいです。

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持ち主は現在米本土在住ですが、全ての不動産は、母親が大昔に競売で取得した物で、今までに13件余りの不動産の売却のお手伝いをしていますが、全てがチャレンジです。どの不動産を見ても、いつも何か問題が付いていて、それを解決しながら売却までたどり着いています。

今回の不動産はオーシャンフロントで、家は古いので、価値は土地だけです。今度は管理をしている人が一番の問題の様です。管理人は昔からのファミリーフレンドで、彼が2件ある家の不動産管理をしています。持ち主は安心して任せていたのでしょうが、予約をして不動産を見せてもらうのに、なかなか予約が取れません。1か月かかってやっと見せてもらいに行ったらビックリ、何人住んでいるのか分からない程の住人がいます。

オーシャンフロントの不動産の測量は、市の方の認可が必要なので、通常の不動産の測量と比較すると、ずっと長く掛かりますので、随分前に測量を済ませています。

所が、測量が終了して、境界線に付けたはずの杭がありますが、皆抜かれて1本もありません！　管理人に聞くと、どうしたんだろう？測量の人は杭を付けたのかな？何て言っています。

こんな数の人が住んでいたら、安くてもかなりの収入です。売れてしまったら収入もなくなりますものね。さあこれからどの様な方向に行くか分かりませんが、これもいつもの挑戦で頑張ります。しかし土地自体は、豪華なオーシャンフロントの土地ですよ。

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不動産は私達にとって、一番高い買い物ですから、買ってしまってから、シマッタ、といっても既に遅かりし、返す事はででません。

夫婦二人の意見が合わない。奥様の方は大好きでも、ご主人が好まない、これを押して購入すると、夫婦不仲の元です。これから住む二人共が好きで、楽しく快適に住める住宅を購入すべきです。

心が変わりやすい人、オファーを入れても途中でやっぱりヤメタ、アレこれ凄く好き、買いたい、暫くするとやっぱりだめ、この様な人は絶対買わない方が良いです。心変わりのしやすい人、結構います。

無理して高い物を買う。たまに自分達の購入出来る価格よりさらに高い物件を見ている人がいます。そして予算内の物件は好きな物が無い、と無理をして、高い物を買う。これは後で問題の種、無理の無い範囲で好みの不動産を購入して、将来もう一段上の物件に無理無く買い換えれ良いわけです。

時間的に厳しい職業の人が、好きだからと言って、通い切れ無い遠方に不動産を買う。実際に住んでみたら、通いきれない、となります。

夫婦の将来が不安な人。離婚したら、不動産を処分しなければなりませんから、購入は控えるべきです。

未婚同士で、将来がまだ未定、これも購入しない方が良いです。

高齢の方が持っている現金を全部使い不動産を購入。この様な方は無理して買わずに、賃貸してお金はもっているべきです。緊急時に必ず必要な時があります。説得して賃貸にしました。

以上は私が買わない方が良いですよ、と思った人達です。

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ある時、コンデションが最高で、きれいなビューの不動産が欲しい、というお客様に不動産を案内している時に、凄いショックを受けた経験があります。

不動産のコンデションはエイジェントが書き込みますが、Excellentがその最高のコンデションのいみですが、Excellent　で豪華なオーシャンビューと言う物件があり、これはどうしても見せようとその不動産のドアを開けると、ガーン！最高のコンデションではなく、最悪のコンデションで、お客様の気分を害してしまいました。

これを良いコンデションと思う人もいます。これを最悪と思う人もいます、また普通、並みと思う人もいます。人それぞれ感じ方が異なります。

私達はバイヤーではありませんから、バイヤーから見た良いコンデションでないといけません。私がどんなに好きでも、またバイヤーが好き、と思う不動産でないといけません。

お客様がどの様な好みの不動産を欲しいのか、速く感じ取れると、良い物件も直ぐそばです。最初は難しいと思いますが、心を開いて欲しいです。

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ハワイ州も役所もここに住む住民も見下しているのか、住宅の建設をするのに許可も取らず、平気で15も20室もある巨大な家を勝手に建てている人達がいます。役所からのストップがかかっても、その警告を無視して建設をつづける、住民はあっけに取られていますが、何も出来ません。隣にこんな大きな家が建ったら大変です。

街の政治家もどうにか法律でこの勝手気ままな建設会社と依頼主を止めさせることが出来ないかと論議していましたが、やっと議会が承認。今までにない厳しい罰金が課される事になりました。

建設許可なしにモンスターホーム建設を始めた建設業者に、市から建設ストップの指示が出されます。役所からの指令を無視してそのまま建設を続けると、一日の罰金は最低$10,000か建設許可費用の10倍 、これは簡単に1日10万ドル以上になり、建設を止めるまで、毎日毎日どんどん罰金が増えます。この罰金額は変えられません、交渉できません。

違法な家はみんな壊させれば、次の人はやらなくなりますが、役所が何もしないまま、あれよあれよと次々と巨大な違法住宅が建ってしまいました。ホノルル市民は皆これで良い結果が出る事を祈っています。

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2017年の国勢調査によりますと、ハワイ州の1家族の年間中間収入は$91,460だそうです。これはそこに居住する家族全員の総収入です。毎年3%上昇しているそうです。

住宅の方は、全国で最も高い中間価格の$617,400、オアフ島はもっと高いですが、これはハワイの全島平均です。

そして、全国では3番目にローンの支払額が高く、＄２，３３７が毎月の支払額です。

ハワイの賃貸はやはり中間価格が全国で最も高く、月$1,573です。これも毎年４－４％増えているそうです。ホノルルの賃貸料はもっとずっと高いですね。

ここまで読むと、ハワイの人は沢山お金があるようですが、お給料が少なく、お家賃が高いので、地元の人達は生活がとても大変です。

貧困率は9.5%、20万人です。アジア人の貧困率はとても低く、やはりハワイアンやパシフィックアイランダーの貧困率はとても高く、15%になります。

地元の人がもっと不動産が購入できるような社会になって欲しいな、と思いますが、現実はとても厳しく、いくつも職業を抱えて、家族を支えている人達も多いです。

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通常売る時には、テナントに出て行ってもらってから市場に出すのが理想ですが、や無負えない場合もあります。以前に不動産を売却した時は2件ともテナント付きでした。ウワー、たいへん！と言うのが最初に感じた事です。

所は心配とは逆に、ビックリした事に、テナントはとても感じが良く協力的で、不動産を見に行くと、とてもきれいにステキに住んでいます。

これだったら、空き家で売りに出すよりずっと良いし、下手なステージングより趣味が良いですから、家が良く見えます。庭や入り口にはきれいな植木や花の鉢が趣味良く置いてあり、一段と良く見えます。テナントのお陰で、最初の家は直ぐに売れました。

もう一件は、買手が投資家でしたので、こんなきれいに住んでくれるなら、是非そのままいて下さい、との買い手の希望で、売り主も買主もテナントも皆がハッピーの取引でした。

長い間不動産を売っていても、余りないとてもスムーズな、テナントに助けられたセールスでした。

良いテナント選びは本当に重要です。二組のテナントはプロフェッショナルで、購入しようと思えば購入出来る能力のある人達です。

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