カテゴリー:こんな事がありました

ハワイ不動産/難しい取引も係わる人達によりこんなにスムーズ


Mauna Luan 004
何も問題のないキャッシュバイヤーの取引にも拘わらず、そこに係わる人達により問題の無い簡単な取引も複雑になる事もあります。

通常の取引には、売手、売手のエイジェント、買手、買手のエイジェント、エスクローオフィーサー、ローンオフィーサー、ホームインスペクター、不動産鑑定士、シロアリインスペクターが関わります。

日本人の場合はほとんどがキャッシュバイヤーですが、地元に住む人やアメリカ人の場合は銀行融資で購入する人も多いです。先ず、銀行融資を受ける場合は銀行からの不動産鑑定士が入ります。余程不動産に問題が無い限り、通常の取引の不動産の査定は、ほとんどが契約上の売却価格よりちょっと上か、たまにですがちょっと落ちる事もあります。魅力的な物件で希望価格よりかなり高く売れた物件は、最初から銀行からの不動産の査定が購入価格より低くなる事が分かっていて、購入する場合もあります。以上は、融資がスムーズに下ります。

所が、納得の行かない余りにも低い査定結果で、買手も買いたい、売手も売りたくても取引が壊れる事があります。最近あった物は、とても納得が出来ないくらい低い査定額でした。それはおかしい、私達が過去のデーターを送り説得しようとしても聞いてもらえません。売り主も納得できす抗議しましたが、残念ながら受け入れて貰えませんでした。納得の行かない、後味の悪い取引でした。

これから決済に入る取引は、銀行融資で購入の取引です。取引の最中には色々な問題が発生しました。しかし、私の買主のお客様も、売り主のエイジェントも売り主も、とても協力的で理解があります。エイジェントが知識と経験のあるプロだと売り主にに対しても説得力があります。結局、私のお客様は納得の行く条件で欲しい物件を手にする事が出来ました。そして、そこには時間外でも働いてくれる優秀なローンの担当者がいます。

取引に係わった皆が一団となって団結してまとまりました。通常だったらキャンセルになったかも知れない難しい取引が、こんなに簡単に済んで、皆がハッピーのとても心が温かくなる取引でした。

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ハワイ不動産/カピオラニの元東海大学を買収後


Tokai1edited
カピオラニ通りにある、元東海大学の建物は8月28日に売却終了。買収したのはロスからのKennedy Wilson氏と元Aqua HotelのCEOのBen Rafter氏ですが、買収価格は明らかにされていません。

1990年建設された19階建ての建物は、東海大学がエバサイドに移転してからはそのままになっていました。

新しい所有者は、現在既存する108室の寮室をそのまま利用して、ハワイへ英語を勉強に来るインターナショナルな学生たちに使用してもらいたいとの事です。とても便利な立地なので、ハワイ大学やハワイパシフィックカレッジ、及び近くの語学学校に通う学生たちに使ってもらう予定。

またハワイ大学の近くにもUHの生徒用の寮を建設中です。1階は店舗になるそうです。

学生用の十分な施設が不足している事から、今までハワイに来る多くの学生は市場価格で普通の賃貸に住まなければなりません。

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ハワイ不動産/ハワイで快適な移住生活をする条件


ocean view
ハワイに住みたいと言う人は沢山います。気候もいいし、ビーチもきれいだし、最高です。しかし現実には物価も高いですし、住宅費も安くありません。1000ドル以下の賃貸はほとんどありません。1500ドル出しても、小さなアパートの1ベッドが借りられるだけです。こうなると現実は夢に見たハワイの生活とは随分異なって来ます。

住居費が高い割にサラリーが低いのがハワイです。夫婦で稼いてもお家賃を払ったら余り残らないと聞きます。生活に追われると外から見ていたハワイを楽しむという事が随分変わって来ます。

特にリタイヤしてハワイに移住して来た人達は、やっとハワイでゆっくり老後が楽しめると思っていたら、健康保険料や住宅費が高いので、働かないと保険料が払えない、と言う事も聞きます。

所が、金銭的に豊かな人がハワイに移住する場合は、大好きで買った自分の持ち家に住んで、毎日バケーションの延長を楽しむ生活が出来ます。皆さん毎日が充実していて、全く飽きないそうです。ゴルフに行ったり、英語をもう少し上達させたい方には、初心者用の語学学校は信じられない程安く受けられます。また上級の人は大学で授業を受ける人もいます。移住して来た私のお客様たちは、毎日快適な生活を送っています。

ハワイと言う所は、住居費や物価が高い所ですから、十分な資金のある人が生活を楽しめる所だと思います。グリーンカードが当たった人、これから取ろうとする人、行動に移す前に、諸々の生活費を計算して見て下さい。最後に最小限の英語力は必要かと思います。

ハワイの良い所は、不動産価値が維持できて、将来また自国に戻る時にはきっと価値がかなり上がっている事と思います。

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ハワイ不動産/ノースモーキングは守らないと、不動産から退去させられる事も


VillaAlaMoana
最近はホテルもコンドもレストランも大学のキャンバスもノースモーキングの所がほとんどです。煙草を吸う人は公に吸う場所を探すのが大変な事もあると思います。最近は煙草を止めさせようと、煙草の値段も高くなり、健康の為に煙草をやめる人もおおくなりました。

自分の持ち家で煙草を吸うのは勝手ですが、家族が嫌がるので、たばこは家の外でしか吸えない、と言う人も結構います。煙草を吸う人は感じないでしょうが、吸わない人にとっては匂いはかなりきつくて、周りで煙草を吸われると、髪も洋服も煙草臭くなってしまい、吸わない物にはたまらなく嫌な臭いです。

弊社の賃貸物件は全てノースモーキングです。管理するアパートはテナントが快適に共同生活が出来るように、ハウスルールがあります。その中のルールの1つはNO Smokingです。1室のテナントが部屋で煙草を吸い、その匂いが上と下に隣に流れ、他のテナント達から今までに何回も苦情が入りました。その都度不動産内では吸わないと改めるのですが、この繰り返しを何回もして、辞める様子はありません。

他の住人の快適な生活をこわしますので、出て行ってもらう事にしました。退去には45日間の期間を上げて、出て行ってもらいます。

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ハワイの不動産/ご注意!最近はコンドにも良くシロアリが出ます


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購入の際に、シロアリ検査をしますが、費用は売り主持ちです。そしてシロアリが発見された時の処置費用も売り主持ちです。

まだそんなに古くないからシロアリなんか来ないよ、と言う人もいますが、これが結構出てくるのです。最近の取引では3件ほどシロアリが出て来ました。

場所は、入り口のドアだったり、キッチンのキャビネットだったり、この場合はその部分に薬を注入して殺虫しますが、完ぺきではありませんが、一応これで良しとします。ある所は洗面台です、改装の際に知らずぬシロアリ付きの板を使用して大理石に張り付けたため、場所が場所なので、薬の注入が出来ません。これは洗面所のキャビネットを全部変えなければならず、売り主は結局9000ドルも支払いました。

家の場合は、家全体をカバーしてガスを入れます。お隣がシロアリの処置の為家全体をカバーして殺虫をしている時、持ち主はその間一晩は外泊しなければなりません。私達は隣ですから良く見えます。すると隙間が空いています、と言う事はガスが出てしまいますから殺虫が弱くなります。お隣さんに連絡してあげました。

ある時は屋根の上がすっぽり空いて、いました。これは全くダメですね。やり直しをしてもらいました。

以上、購入の際には、必ずシロアリ検査をお忘れなく。

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ハワイ不動産/屋根屋さん、良く見張らないと


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以前にも屋根屋さんの事をお話ししましたが、まず会社選びが大変です。何件もある会社の中から、長い間ビジネスをしていて、良いリビューのある信頼のおける会社を選びます。

7件ほど選び、予約をして、見積もりを出してもらい、こちらからの質問もして、その中から1社を選び、屋根の種類、その他の付属品の材質等を確認して契約をします。ここまで辿り着くのには2か月ほど要しました。

それから1か月ほどして、その工事の日が来ました。1,2日目は今ある屋根を取り除き、その後べ-スを付けて、新しい屋根をつけます。屋根をはがしてその上にベースを付けて、新しい屋根を付け始めた頃、屋根の上を見ると、使用すべきはずの材質の物でなく、安い物が使われていました。直ぐに連絡して、翌日その部分のやり直しをさせました。

運が良い事に私の夫は色々な物が見えますが、でも、もし私一人で屋根屋さんを雇うとしたら、そんな事には気が付きませんよね、男性だって、ほとんどの人は気が付かないまま、新しい屋根にして満足しているかも知れません。

屋根屋さんも何十件もの予約を抱えているから、予約を取る人と、工事をする人とのコミュニケーションがきちっと出来ていなかったかも知れませんが、それは私達には理由にして欲しくないですね。無知だったら損、今回はちょっと考えさせられました。

仕上がりはとても満足しました。

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ハワイ不動産/ハワイ不動産は最高の投資です


Mauna Luan 019

ホノルル不動産協会から7月のセールス結果が発表されました。

オアフ島コンドの7月の中間価格は$425,000でした。482件が売れています。去年の同時期は$400,000で、456件が売れています。

一戸建て住宅の中間価格は$750,000、343件が売却。去年の同時期は$735,000で338件が売れています。

売りに出してから平均15日間で買手が付いてしまいます。

先日、本土に移られたお客様達との話の中で、ハワイは不動産が高いから、収入の大半がローンに掛かってしまい、生活はとても厳しいです。しかし本土に行くと住宅がずっと安く買えて、貯金も出来るし、旅行もできるし、もっと生活が楽しめる。

しかし本土の一般的な不動産はハワイと異なり、価値が上がりませんので、売る時に損をしなければ運が良い、と言っていました。ある人はフロリダに10何年以上前にコンドを買いましたが、だんだん値下がりしてくるので、思い切って手放すことにしましたが、かなり損をしたそうです。本土も地域によってはお値段がどんどん上がる所もありますが、その様な地域を除くと生活はとてもしやすいようです。

ハワイの最高の魅力は、持っていたら必ずお値段上がる所です。

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ハワイ不動産/納得の行かない低い査定の場合はどうします?


7.28.17

銀行融資をする場合には、銀行からの鑑定士(アプレイザー)が入り、実際に当不動産が売却価格の価値があるかどうか査定をします。

アプレイザーは既に売却しているいくつかの同じ様な不動産と当不動産を比較して、査定価格を出します。この査定価格が購入価格と同じかそれ以上なら、私たちも一安心。高かったら価値以上の物を購入すると言う事になります。

現在買い手が付いてエスクローに入っている物も決済するまでは比較対象になりません。

鑑定士により、納得の行かない低い査定の場合が稀にありますが、どうします?

不動産業者としての査定を出して、鑑定士にもう一度考慮してもらいます。

軍人用のローンは100%ローンですから、査定が低いと大変です、ローンはおりません。買主が差額を出すか、売り主が価格を下げるか、両方が出し合うかしか方法はありません。

売り主も納得のできない査定価格で価格を下ろしたくない、買主も査定価格以上は払いたくない、と言う場合は、双方と契約をもキャンセルできます。

誰も価値以上のお金は払いたくない物です。頭金が少ない場合は差額をバイヤーが足さなければローンは下りません。

この交渉も、どの様な不動産で、どの位バイヤーがその不動産を欲しいか、どの位売主が売りたいか、ですから、それぞれの取引により状況は異なります、交渉内容も異なります。これをじょうずに相手側と交渉するのもエイジェントの交渉能力だと思います。また売り手のエイジェントがオーナーを説得する説得力は大きいです。

当不動産はとても魅力的で、広い不動産ですので、通常の頭金のある人のローンだったら、多少低くても頭金がありますからローンは下ります。査定もこんな低いはずは無いです。この価格はどう見ても納得できません。抗議をしましたが、私達の提示に同意してくれそうもありません。

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ハワイ不動産/裏庭がゴルフ場のはずが農場に!?


Royal Kunia

ローヤルクニアは約2000件程ある住宅地で、1980年代に、サトウキビ畑の後に建設されました。

住宅地の内約300件は172エーカーの空き地に面していて、ここにはゴルフコースが建設予定で、裏庭が緑のゴルフコースになる物と、居住者はゴルフコース建設をいつかいつかと待ち続けていました。

所が、その土地が5月に7から16エーカーずつ13組に売却されてしまいました。土地の使用区域は農業かゴルフコース使用です。農業、牧場、廃棄物処理施設等が建設される可能性が出て来て、随分と状況が変わって来ました。

農場や牧場や廃棄物処理場が出来ると、近住民にとっては数々の問題が考えられます、家畜やその他の騒音、排水、 家畜肥料や農薬散布、農地の土が風にのって住宅地にも流れて来ます。

私は以前カイルアに住んでた時は、風の強い日には、遠くワイマナロの農場地帯から家畜の糞の匂いが流れて来る事がありました。遠くでも不快なのに、目の前だったら大変な事と想像します。

今後どうなるかはまだ分かりませんが、予定のゴルフコースとはかなり異なる結果になる可能性大です。

ホノルルアドバタイザーの記事から。

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ハワイ不動産/決済日、えーまだ誰かが住んでいる


Royal Iolani 33

決済日と登記日は同じです。この登記日には、不動産は新しい持ち主の物となりますので、売り主はその不動産からは既に出ていなければなりません。

決済したので、カギを受け取り、新しい持ち主は不動産に早速行ってみました。不動産に行くと、誰かが家の中に居ます、誰かが居ると言うので、見に行くと、何と売り主の息子がまだ不動産にいるではありませんか。売り主のエイジェントに連絡すると、出たはずだと言います。息子は行くところが無く、ここに居座った様です、出て行ってもらうのが大変でした。

ある不動産は売り主の掃除が終わらず、前日もまだ掃除をしていて、当日も不動産が手渡せません。ここまで来ると、勿論文句は言いますが、なるべく早く穏便に済ませたいので、お客様も辛抱強く待っています。

ある不動産は、売り主が売る前に最後のハワイを過ごそうと、そこに最後の最後まで住み込んで、売り主のエイジェントも心配、エイジェントの言う事は何も聞かない人だそうで、いつ出て行くのかとても心配でした。当日遅くやっと出て行きました。

上記の問題は、有り難い事に新しい買主が直ぐにそこに越してこなかったので、大事に至りませんでしたが、地元に住んでいる人は、決済日に合わせて引っ越しをする人も少なくありません。決済日には不動産を確実に渡せるように準備するのは、売り主だけでなくその不動産を扱うエイジェントの責任でもあります。ほとんどのエイジェントはお客様の気分を害させるのを恐れて、強く言えないので、起こった事です。

ある時は、売り主がぎりぎりまで出て行かず、通常の決済前の不動産チェックの日も、引っ越しの準備中で断られました。決済日午後遅く、やっと出て行ったと思ったら、掃除もしていません。掃除代を支払ってもらうのに、売り主はそれも拒否、結局売り主のエイジェントに責任を取ってもらいました。購入の際には、何回か上記の様な嫌な経験をしたことがあります。

決済日、登記した日には、不動産は新しい持ち主の物となりますよ。と言う事は、売り主は遅くとも、その前日には不動産から出て行かなければなりません。

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