カテゴリー:こんな事がありました

ハワイ不動産/売る時にドルでは損はしても、為替では得


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売る時に損しても、得する?

アメリカに住んでいる私達は、現在売りに出ている価格が私達が購入に支払う金額ですが、日本人や他の外国人とっては、その時の為替相場で、支払う金額が変わってしまいます。

何年か前には1ドルが75円の時がありました、この時は私達にとっては、$1,000,000の物件も日本円では75,000,000円で購入出来ました。$500,000の物件は37,500,000円で購入できました。

ではその方達が、げんざいその不動産を売ろうとすると、購入した時より売却価格が低くなる建物があります。円高の時$1,000,000(7千5百万円)で購入した物を$900,000で現在売ったとします。円に換算すると、現在は1ドル111円ですから、日本円に換算すると9千9百90万円、ここから経費を引いてもかなりの儲けとなります。

カナダドルも同じくです。現在は米ドル1ドルがカナダドル$1.36です。考えて見て下さい、ある人はカナダドル1ドルが1ドルの時に約$800,000で購入しました。それから何年もして売却する時には価格が$1,800,000にもなりました。現在の$1.36で計算すると、
$2,448,000にもなります。手数料や税金もかなり掛かりますが、$800,000が購入価格ですから、かなりの儲けとなりました。運の良い人は、儲けるように出来ている、と羨ましくなります。

昔に購入した人は1ドルが200円、300円、360円の時もありましたから、現在の為替レートはフェアーではないでしょうか。75円の時に5000ドルを円に換えたら、35万円ちょっとで、あの時は日本でバーゲン品を購入しても、ちっとも安くなく、余り楽しくなかったです。現在だったら55万5千円ですから、もう少しゆとりです。

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ハワイ不動産/所変わるとバイヤーも随分異なります


foster tower view 1ワイキキやホノルルはキャッシュのバイヤーが多いです、ローンのバイヤーでもほとんどが大きな頭金を入れます。外国人が購入する地域は一般的にキャッシュが多いです。ホノルル中心に日常その様な取引をしていますと、軍人さんの頭金なしの100%ローンや小さな頭金のオファーが入ると、心配になります。またキャッシュか大きな頭金のオファーの中では、100%ローンは勝ち目がありません。

軍人用ローンは頭金の殆んど無い軍が保障する100%銀行からの融資です。軍人には住居費がお給料とは別に支給されていますから、お給料をタッチしないで住居手当を使って不動産購入する事が可能です、それでは余り良い物件が買えない場合は、お給料から少し足せば良いわけです。勿論銀行からは一般人と同じように、ローンが取れるでしょう、という物を書いてもらわなければなりません。軍人がハワイに駐屯している3-4年の間、ただ住居手当を使い賃貸しないで購入すると、ハワイを出る時には運が良いとかなり儲けも出て来ます。自分のお金は全く使わないで、儲けが出るのですから最高です。

パールシティーやエバ、ソルトレイクに行きますと、軍人用ローンは一般的で、その事で購入時にハンディーになる事は余りありません。一般の人達もあまり大きな頭金なしでの取引が多いです。しかしホノルルに来ますと、殆んどのバイヤーは頭金を入れた通常のローンを使いますから、どんなに買主のエイジェントがこの人達は確実にローンの取れる優良なバイヤーよ、と言ってそれを証明しても、、通常の頭金があるバイヤーの方が、私達は安心ですので、通常のローンのバイヤーに負けてしまう事が多いです。

最近経験したのは、直ぐに売れると思っていたのですが、思ったよりスローな建物を売る時には、最終的に軍人ローンの人が購入しました。ちょっと心配でしたが、相手側のエイジェントがとても優秀な人だったので、心強く、最後までスムーズに行きました。

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ハワイ不動産/ハワイゴルフコース所有は、以前は日本、現在は、、、


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過去3年間に11のゴルフコースが売却されました。全部で約110ミリオンになります。ほとんどは改修済み、またはこれから改修する物です。
ハワイ不動産投資は安全、そしてたいていは不動産価値がどんどん上がるので、ゴルフコース購入は投資家の間では安全な投資と言われています。ゴルフコースを買収して、持っている事で、時間が経つと価値が上がり、お金を稼ぐと言う訳です。

最近のゴルフコースのセールスの内、1件を除く10件はアジアの投資会社が購入しています。一時は日本が独占していましたが、現在では韓国と中国です。

最近3件のセールスは韓国のYHB Hospitality Groupで、オアフ島ではEwa Beach Golf Club, Mililani Golf Club, Hawaii Kai Golf Club,Royal Hawaiian Golf Club,Koolau Golf Clubの 5件のゴルフ場を経営しています。

投資会社は他にゴルフ場やリゾートを経営していて、メンバーに魅力的なハワイのゴルフコースを提供できるのがハイスタンダードで、ホテルやリゾートを経営している投資家にとって、ゴルフ場を取得することで全て整う完全なる経営となります。

もう1つの理由は、アジア不動産市場はとても不安定、ハワイには安全な投資を求めて、という理由です。

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ハワイ不動産/売る時も買う時も運とタイミングが大きいかも


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不動産も一般的な価格の物と、もっと高い物と色々です。

一般の人の手が届きそうな価格も40万ドル以下の不動産は直ぐに売れるだろうと思うと、これが思った程簡単でなく時間が掛かりました。何でこんなに安いのに売れないのかしら?でも最終的にはピッタリのバイヤーが大喜びで買ってくれました。丁度この不動産にピッタリのバイヤーが現れました。

ある建物は100万ドルがちょっと欠けますが、とにかく管理費が高いです、以前は高級コンドでしたが、管理費は2000ドルくらいします。不動産の中はすべてオリジナルで、コンデションは悪くありませんが、改装が必要な時期です。良い所は、アラモアナセンターのすぐ裏で、高い階なので、きれいなオーシャンビューの景色があります。2000ドルも管理費に掛かると、全ての人の購入できるものではありません。

所が、あっと言う間に買い手が付きました。本当に数人しか見ていません。バイヤーはこの建物が大好きで、高い階の景色のある部屋を探していました。バイヤーは想像通り改装をするので、何も要求して来ません。タイミング良く丁度この不動産を見つけている人がいたからです。

ある戸建ては、とても良い住宅地にあります、土地は340坪程あるゆったりとした敷地です。20年以上も同じテナントが賃貸していて、特に何も手を入れていません。テナントが出た後は大改装が必要なFIX Upperなコンデションです。其の為価格は200万ドル弱。中々の良い住宅です。

不動産を市場に出すと、翌日4件のショーイングがありました。内3組がオファーを入れました。翌日には希望価格以上で契約が成立してしまいました。そして万が一の為のバックアップのバイヤーも付きました。この様に良い物件が出た時には、如何に素早く買手の不動産業者が動くか、如何に有能なバイヤーかを証明できるかが、手に入れるキーです。。

この様な売り手の立場の場合は良いですが、買い手側に着くと緊張します。欲しい、と言う場合は、後悔しないオファー価格を入れるように勧めています。大抵は上手く行きます。これで取ってもらえなかったら、出来る限りの最高のオファーを入れたので、縁がなかったとあきらめもつきます。

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ハワイ不動産/建築現場から古代ハワイ人の人骨が出てくると


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現在建設中のAeo のWholefood外壁とサイドウオークの辺りに古代ハワイ人の人骨が出て来ました。工事現場で人骨が出てくる事は珍しくありません、良くありますが、その場合は工事は一時ストップ、その道の専門家を呼び骨の判定をしてもらいます。

古代ハワイアンの人骨と判定結果が出た場合は、工事進行が大変となります。人骨の発見された場所が良くない場合は、邪魔されにくい場所に移したり、セレモニーをして、その場所にモニュメントを付けて骨を守ります。

コンド建設中には良く古代ハワイアンの人骨が出てくるそうで、コンドを購入の際には、人骨が出てきたこと、埋めてある場所を買主に知らせて来ます、その時お客様はどの様な反応をするかな、と思いましたが、結構皆さん気にならなかった様です。

古代のハワイアンは墓地を作らず、人が亡くなると、夜中に遺体を運んで埋めてしまったそうです。長い間にその様な場所も開けて来て、いざ工事をしようとすると、人骨が出て来る事が珍しくないようです。

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ハワイ不動産/ケイタイを無くすと


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大変、旅行の最後の日にケイタイを無くしてしました。私達の生活とビジネスの必需品です。どうしようと思っていたら、そうだ、ケイタイに保険を掛けていたのを思い出しました。もしもの時にこんな風に役に立つとは思いませんでした。

保険は100ドル入れると、1000ドルの新しい携帯が手に入ります。しかしケイタイは本土から送って来るので数日を要します、その間にケイタイが必要なので、30ドルの安いケイタイ購入しました。しかし困ったことに必要な電話番号は手元にありませんから、どこにも電話を掛けられません。最近は数件の電話番号を除き、ほとんどの番号は覚えていません。暫く前にダウンロードしておいたインフォメーションはあります。

そうこうしている内に、レンタカーに忘れてきたことが分かりました。思えば、レンタカーを返す所で、チェックの人が購入してもいない保険代を請求して来たので、抗議している内にうっかりとケイタイを車にわすれてしまった様です。

しかし送り返してもらうのが大変です。本土のビジネスはハワイはアラスカと同じく米国扱いしていないので、FEDEXのオーバーナイトが使えないと言われました。倍の費用を出してオーバーナイトにしてもらいましたが、会社が大きいと融通が全く利かないのが難です。

保険のクレームをしたけれど、その間にケイタイが出てきた、新しいケイタイ、臨時のケイタイ、そして古いケイタイ、こんなに要りませんよね。保険は入っていて良かったと思いますが、無くさないのが一番です。

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ハワイ不動産/ハワイは高いけれど


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我が家の愛犬が病んだり、その後子犬を育てたりで、私達はここ数年何処にも旅行に行っていません。現在は老犬といたずら盛りの大きな子犬ですから、この調子では何も出来ないと思っていましたが、日本人の女性で犬の面倒を見て下さる方を紹介して頂き、思い切って短い旅行が出来るようになりました。

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ホンの5日間ですので、久し振りにラスベガスに行く事にしました。宿泊だったらべネシアンが一番だと思いますが、ベラージオは宿泊したら思った程ではありませんでしたが、ラスベガスに行ったら、必ず訪れ所はべラジオのフラワーガーデン、ホテルのロビーに入ると甘い花の香りがして、エレガントな気分です。今回はジャパンテーマです、琴の音が流れ、白や赤のバラやカーネーションで飾られてとてもきれい。

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ラスベガスの不動産は安いですよ、40万ドルも出すとかなりの豪邸が購入できます。ハワイからも沢山ラスベガスに移住していると聞きました。ハワイの家を売ったら、かなり現金が手に入り、その一部を使うだけで結構な不動産が購入出来て、十分な生活費が残ります。

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でもこんな不健康な場所で、何をして毎日生活するのかな?と思いました。毎日ギャンブルするわけにもいかないし、夏は暑すぎて、犬の散歩も大変。大きな家の中に居るだけ?治安も良くないです。

Sin Cityのあだ名が付いている通り、やってはいけない事が何で正当に出来るのがラスベガスなのです。ギャンブルも最初の2日は夢に溢れていましたが、3日からは期待感も無くなり、4日目にはギャンブルは止めてその分何か買わないと、となります。3泊4日で十分な所でした。お陰でゆっくりと息抜きが出来ました。後数年は行かなくても良いです。

ハワイはのんびりしていて田舎ですが、治安も良くて、ここに住めてラッキーと思いました。

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ハワイ不動産/物は考え様でマイナスもプラスに


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以前こんな事がありました、ある不動産はしっかりしたとても良い建物で、バイヤーの使いたい金額より$100,000高め、しかし管理費は考えられない程安い$550。

彼女が本当に好きな建物は先の建物より$100,000安く、管理費は$1,100です。

通常は建物の立派な最初の管理費が安い方が良いに決まっています。私達不動産業者からみても建物のグレードはずっと良いです。しかし彼女は全部理解したうえでも$100,000安く高い管理費の不動産が欲しいそうです。その理由は、とにかく部屋から見える景色が好きなんだそうです。

こんな風に言っていました、$100,000安いと言う事は、毎月$550余分に払うけれど、この10万ドルで随分長い間支払えると思えば良いのよ。こんな考え方もあるのか、と感心した事があります。彼女は大好きな不動産を手に入れて毎日楽しんでいます。

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ハワイ不動産/ちょっと柔軟になるとぴったりの物件に巡り会うかも


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地元に住んでいる方は、居住目的ですから、予算内で希望する地域の不動産を探します。予算内で、気に入る物件を希望する地域内で探すのは難しい時もあります、出て来ても競争が激しくて、手に入り難い場合があります。

ある方は、絶対この地域でなければ、と言っていましたが、なかなか気に入る物件が出てきません。希望する物件内容を良く聞いている内に、その直ぐ隣の地域に彼女の好みにぴったりの建物があるのを知っている私は、気の乗らないバイヤーにその不動産を案内しました。

すると、期待通り彼女は直ぐに気に入り、豪華なオーシャンビューのあるその不動産を購入しました。実際の所、この建物は設備も立地も全てが整う立派な物でした。そのお客様はその建物で快適に生活を楽しみました。その後本土に移る時には、売却価格も倍になっていました。

投資家のお客様は、不動産の買い替えをするのに、絶対にワイキキの動物園側と決めていました。所がその地域には彼の目指す物件は余りありません。しかしワイキキのアラモアナ側には、彼好みのピッタリの物件があります。私も今思えばかなりプッシーだったと思うのですが、長いお付き合いの方ですので、「これは騙されたと思って、お願いだから見て下さい」と強引に説き伏せて、不動産を見て頂きました。これには絶対自信があったから出来た事ですが、私の想像の通り、彼は凄く気に入って、「ミチコの話を聞いていて良かったよ」と言っていました。この不動産を売る時にはかなり良い儲けが出来ました。

なかなか気に入った物件が見つからない時には、少し柔軟に、地域を少し広げるとかして根気強く探すと、きっとよい物件が出て来ますよ。

しかしこの不動産を売却して、次の不動産に買い替える時には、ハワイの不動産を何も知らないパートナーを連れて来て、私達が勧めた物件より、ほんの少し安い借地権の物件を購入してしまいました。何回も説得しましたが、残念です、結果は、価格が落ちて、結局は損をしてハワイを引き上げてしまいました。ではほんのちょっと高かった所有権付きの不動産は、と言いますと、すごく価格が上がっていました。

将来の事は100%保証は出来ませんが、それでもその中で良さそうな物件を選ぶ、と言うのは大切な財産を維持して向上させる上でとても重要な事と思います。

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ハワイ不動産/川本源四郎が売却した不動産のその後


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Alexander & Baldwin が2013年にカハラにある川本源四郎所有の不動産30件を128ミリオンで購入しました。

2016年のセールス報告によりますと、30件の内の23件からの売却収益は128.6ミリオンでした。現在の所は60万ドルだけの儲けの様ですが、残る7件は210,000スクエアーフィート、5902坪、内4件は175,000スクエアーフィート、5,000坪もある一番価値ありのオーシャンフロントの土地です。

全部売却すると、かなりの儲けが出ることになります。

またA & B は6件のオーシャンフロントのプロジェクトを45ミリオンの予算で計画中、上手く行くと、今年中に建設が開始される予定です。この建設に対して、住民の反対が出ているので、今後の成り行きが気になる所です。

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