カテゴリー:こんな事がありました

ハワイ不動産/売れない物件


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ある人は、普通の住宅地にそぐわない大きな豪邸を建てました。この豪華な家がそれに相応しい住宅地にあったら、それなりにお値段も高く売れますが、どこを見ても古い並みの住宅地ですから、どんなにお金を掛けても、並みの家よりは高く売れても、掛けただけの高値では売れません。査定もそんなに高くは出ません。多額なローンをとっての建設ですから、それを取り戻そうとして高く値段を付けるのですが、それでは買手がいません。なかなか売れず、結局銀行に持って行かれた例も見ています。

不動産を購入してから、その不動産を徹底的にお金を入れて改装して、好みの家にしました。購入価格に家を建てられるくらいの改装費を使いました。売る時には、市場価格を無視して、使った金額を取り戻そうとした金額を付けようとします。市場価格は、その不動産に幾ら使ったかは関係ありません。あくまでもその地域やその不動産の土地と建物のサイズや内容で算出します。

買手と売手の考えは全く異なります。この豪華な家がカハラだったら何億だねと言う話はしますが、所変わればその何分の1になってしまうのが現実です。自分で好きに建てた家にそのままずっと住んでいるのだったら問題はありませんが、売る、となった時にはバイヤーと持ち主の考方のギャップは大きくなります。持ち主から見たら適切価格、一般的にはオーバープライス。

オファーも、買手は市場価格で出しますから、売手の思う価値とはかけ離れ、成立しません。この場合は、売り主が現実を受け入れない限り不動産は売れません。何回も同じ取引を繰り返して、長い間掛かって、ついに現実を受け入れるか、現実を受け入れられないまま銀行の手に渡る事も少なくありません。

何回も言いましたが、どの不動産にも市場価格と言う物があります。どんな不動産も価格次第で必ず売れます。当たり前ですが、どの不動産にも持ち主が居ます。

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ハワイ不動産/親以外との共有名義


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考えられない話ですが、ある人は、4年間以上も銀行ローンの支払いをしていません。ある日銀行から連絡があり、ショートセールを考慮して上げるから、直ぐに不動産業者に連絡して売却の準備をする様に提案されました。

早速その人は弊社に相談しに来ました。私達が信じられなかった事は、4年間一銭も支払わず、今まで’不動産がまだ抵当流れにならなかった事です。銀行によってはこんな事もあるんですね。

不動産が現在どの位で売れるものか調べてみますと、何と銀行に借金や延滞料、利息、全てを支払っても、20万ドルも儲けが出ます。その人は大喜びでした、さあ銀行の手が回らない内に早く売りましょう、と言うことになりました。

しかし、この不動産は米本土にいる親友と共有で購入しているので、専任売買契約書を親友にも署名をしてもらう為に準備しました。

所が、信じられない事に、親友は、ハワイの不動産は持っていたら必ずもっと高くなるから、絶対売らないと言って、契約書に署名することを拒否しました。端から見たら、馬鹿じゃないの!と思ってしまう返答でした。今だったら、借金をきれいに返して、結構な儲けも出来ます、その事をどんなに説明しても分かってもらえませんでした。。納得出来ない私達は、このオーナーの立場を思い、胸が痛くなりましたが、仕方がありません。

これは普通の人だったら、誰でも理解できるような極端な例ですが、両親と子供と共有所有はまだ良いですが、身内である兄弟と一緒に許攸したとしても、将来的どちらかが売らなければならない事情が出てきた時には、もう1人の持ち主が売りたくなくとも、相手が売りたい場合は、相手側の権利を買い取る以外は、不動産を売却しなければなりません。もう不動産を持っているのも面倒だから、売却して現金にしよう、と思っても相手がいますから、思うようになりません。

購入の際に共有で不動産を購入すると、支払い負担が軽くて楽ですが、友人や親族と共有名義で、と考えられている方は、将来起こりうるこの部分を良く話し合って、お互いに納得してから購入されることをお勧めいたします。

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ハワイ不動産/ノードストロームが去った後


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ノードストロームは私のオフィースの隣で、簡単にお茶をしたり、軽食をしたり、お客様との待ち合わせにも良く利用して、とても便利でした。ノードストロームが移転した後Saks Off Fifth Avenueが既に開店して、もう直ぐターゲットが開店します。このメ―シーズのある東側のショッピングセンターは、ノードストロームが移転してからは、人の出入りがとても静かになってしまいました。メ―シーズに行っても、以前と比較すると、とても静かです、レストランも閉店してしまいました。

と言う訳で、この周りのビジネスオーナーはターゲットの開店を心待ちにしているそうです、その理由は、ターゲットの客層は多種多様なので、ターゲットを訪れる人が、近所の店にも流れ、東側がもっと潤うのでは、と期待しています。西側は人がいっぱいですが、こちら側ももっと賑やかになって欲しいですね。

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ハワイ不動産/KCCの駐車場に残った猫


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ハワイはのら猫が沢山増えて、場所によっては猫に餌をあげてはいけないそうです。

KCCに散歩に行くと以前は何匹も猫たちを見掛けました。夕方になると、いつも猫たちに餌を上げに来る人を見掛けました。

その後、あっちこっちに猫を捕まえる為の、えさの入ったケージを見掛けるようになりました。それでもまだ吞気に昼寝をしている猫たちを何匹か見掛けました。

私達はその後暫くは場所を変えて、カピオラニ公園に散歩に行きました。最初は広々としてやっぱり良いなと思ったのですが、何回も行くとだんだん物が良く見えてくると、足元はとても不潔です、きっと来る人が多いせいですね。やはり衛生面ではKCCの方がずっと清潔です。ココが避妊手術のしてから3週間後、久し振りにKCCに行きました。

するといつもいる猫たちがいません。そこにはがりがりに痩せて、可哀想なほど弱弱しい猫が1匹だけいました。シャムネコ独特の目の焦点が合わない様な目つきをしています。こんな状態だから、置いて行かれた様です。

誰か餌を上げているのかしら?時たま水が置いてあります。可哀想なので、猫のドライフードを買って持って行きましたが、食べません。仕方ないので、翌日には缶詰を買って持って行くと、美味しそうに食べ始めました。猫は本当にガリガリです、私だけでなく他の人達も上げてるのかしら、上げてるよね?

ある日、人が居なくなる時を見計らっていると、やはり犬を散歩させた女性がその近くにいて、いつになっても帰りません。心の中で、早く帰ってよ、と彼女が帰るのを待っていました。後で分かったのは、彼女も同じ様に猫に餌を上げるタイミングを見計らっていたようです。あー良かった、他にも上げている人がいた。あのコンデションだといつまで生きられるか分からないけど、またこそこそとまで行かなくても、こそっと餌を上げるタイミングを見計らっている私です。

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ハワイ不動産/ボロ屋を買っては改装、そして売却


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あるご夫婦は景色の良い、とても趣味良く改装した家を売りに出すと、オープンハウスに来る人達は皆、なんて素敵なんでしょう、と感動します。売りに出すたびに、いつもトップダラーで即バイヤーが付きます。

所が、裏話は、私達は、一度もきれいな家に住んだことがありません。いつも改装が必要なボロ屋を購入して、住みながら少しずつ直して、数年後に改装が終了したと思ったら、売りに出すと言う事の繰り返しです。

購入する際に気を付ける事は、間取りが良くて、景色があったり将来性のある不動産を選びます。また不動産価値を維持できる良い環境の地域を選びます。と言う事で、そこに当てはまる良い物件はそうそう出て来ないので、物件選びには時間が掛かります。

なるべく高く売って儲けるのが目的ですから、改装や家具選びは第三者的感覚で、誰にでも受け入れられる、好まれる様なデザインにします。自分で住んでいる家を売るので、夫婦の儲けが$500,000までは無税ですので、この特典のお陰で今までに随分儲かりました。

不動産を購入したら、私達は絶対売りません、不動産を増やし続け、家族に残します、と言う方もいますが、ほとんどの方はずっと持ち続けるつもりでいても、事情が変わり、いずれは売却します。

ある方はずっとそこに住むつもりでいたので、将来は考えず、めちゃくちゃ自分たち好みに不動産の中身をかえてしまいました。所が人間て気が変わるのですね、すごく買いたい物件が出て来てしまい、購入する事にしました。そしてそのめちゃくちゃ改装してある物件は、持っていても仕方ないので、売る事にしました。

所が買い手が付かないのです、、、

そこにずっと住むと言う人は別にして、一般の方は将来売ることも考えて、改装の際には慎重にどうぞ。

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ハワイ不動産/やっぱりハワイと言ったらワイキキ


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現在バケーション中のお客様は、ワイキキが好き、ワイキキの中に住みたいそうです。何回もハワイに来て、長い間ハワイに滞在していても、別荘はワイキキだそうです。

最近購入のお手伝いをしたお客様の第一条件はワイキキ、本人はアラモアナで働きますが、住むのは絶対ワイキキだそうです。

他の方達は、ワイキキで働くので、仕事場に歩いていかれる距離、という事でワイキキに住まいを購入しています。

日本以外の外国からの人達も、私のお客様は、ハワイと言ったらワイキキビーチだそうです。

またリタイヤーして時間のいっぱいある方も、ワイキキの賑わいを好みます。ピーポーウオッチングを楽しんでいます。

ここに住む私達は人混みが多くて仕事と食事以外は余り 行きませんが、これがハワイ外から来た人達は、レストランやショッピング、ビーチに歩いていけるワイキキが好き、という方が多いです。あのワイキキの賑わいが逆に好き、という人が多いです。

ワイキキは不動産が高いでしょう?と良く言われますが、ワイキキは高い物も安い物も、それぞれの予算に合った物件が揃っています。

お値段と使用目的で、物件も異なりますので、良く不動産屋さんと話し合って、自分の希望に近い物が選べると良いですね。ほとんどが中古ですが、重要なのは建物の維持管理が良くして有るかどうかです。

私もたまにワイキキの中を歩いていると、何だか旅行者になった様なとても新鮮さを感じます。

あなたは何処が好きですか、ワイキキですかカカアコのアラモアナ近辺ですか?

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ハワイ不動産/権限調査から発覚、無いはずの借金


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売却の際に持ち主は、全く何も借金はありません、抵当権は付いていません、と言う事でした。

不動産にバイヤーが付いて、エスクローがTitle Search (権限調査)をすると、登記されている借金が発覚!本人は、お金を仮入れた時に身内だから、と簡単に考えていたようです。その人はしっかりと建物に抵当権として登記しておきました。これは大きな金額では無かったので、問題ではありませんでした。

もう1つは、やはり身内でしたが、売る金額より借金の方が高かったので慌てました。有り難い事に其の身内の人は、手に入るだけの金額を受け入れてくれて、どうにか決済に至りました。

不動産を購入後、その不動産を抵当にお金を貸している、と言う人が現れてきたらどうしますか?登記をしていない負債は権限調査では出て来ません。確かに借用していうと言う証明が必要ですが、この場合は不動産購入の際に付いて来る、権限保険で支払ってもらえます。
私は経験した事はありませんし、余り聞きませんが、Title Insurance(権限保険)はこの様な時の為についている物です。

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ハワイ不動産/難しい取引も係わる人達によりこんなにスムーズ


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何も問題のないキャッシュバイヤーの取引にも拘わらず、そこに係わる人達により問題の無い簡単な取引も複雑になる事もあります。

通常の取引には、売手、売手のエイジェント、買手、買手のエイジェント、エスクローオフィーサー、ローンオフィーサー、ホームインスペクター、不動産鑑定士、シロアリインスペクターが関わります。

日本人の場合はほとんどがキャッシュバイヤーですが、地元に住む人やアメリカ人の場合は銀行融資で購入する人も多いです。先ず、銀行融資を受ける場合は銀行からの不動産鑑定士が入ります。余程不動産に問題が無い限り、通常の取引の不動産の査定は、ほとんどが契約上の売却価格よりちょっと上か、たまにですがちょっと落ちる事もあります。魅力的な物件で希望価格よりかなり高く売れた物件は、最初から銀行からの不動産の査定が購入価格より低くなる事が分かっていて、購入する場合もあります。以上は、融資がスムーズに下ります。

所が、納得の行かない余りにも低い査定結果で、買手も買いたい、売手も売りたくても取引が壊れる事があります。最近あった物は、とても納得が出来ないくらい低い査定額でした。それはおかしい、私達が過去のデーターを送り説得しようとしても聞いてもらえません。売り主も納得できす抗議しましたが、残念ながら受け入れて貰えませんでした。納得の行かない、後味の悪い取引でした。

これから決済に入る取引は、銀行融資で購入の取引です。取引の最中には色々な問題が発生しました。しかし、私の買主のお客様も、売り主のエイジェントも売り主も、とても協力的で理解があります。エイジェントが知識と経験のあるプロだと売り主にに対しても説得力があります。結局、私のお客様は納得の行く条件で欲しい物件を手にする事が出来ました。そして、そこには時間外でも働いてくれる優秀なローンの担当者がいます。

取引に係わった皆が一団となって団結してまとまりました。通常だったらキャンセルになったかも知れない難しい取引が、こんなに簡単に済んで、皆がハッピーのとても心が温かくなる取引でした。

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ハワイ不動産/カピオラニの元東海大学を買収後


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カピオラニ通りにある、元東海大学の建物は8月28日に売却終了。買収したのはロスからのKennedy Wilson氏と元Aqua HotelのCEOのBen Rafter氏ですが、買収価格は明らかにされていません。

1990年建設された19階建ての建物は、東海大学がエバサイドに移転してからはそのままになっていました。

新しい所有者は、現在既存する108室の寮室をそのまま利用して、ハワイへ英語を勉強に来るインターナショナルな学生たちに使用してもらいたいとの事です。とても便利な立地なので、ハワイ大学やハワイパシフィックカレッジ、及び近くの語学学校に通う学生たちに使ってもらう予定。

またハワイ大学の近くにもUHの生徒用の寮を建設中です。1階は店舗になるそうです。

学生用の十分な施設が不足している事から、今までハワイに来る多くの学生は市場価格で普通の賃貸に住まなければなりません。

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ハワイ不動産/ハワイで快適な移住生活をする条件


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ハワイに住みたいと言う人は沢山います。気候もいいし、ビーチもきれいだし、最高です。しかし現実には物価も高いですし、住宅費も安くありません。1000ドル以下の賃貸はほとんどありません。1500ドル出しても、小さなアパートの1ベッドが借りられるだけです。こうなると現実は夢に見たハワイの生活とは随分異なって来ます。

住居費が高い割にサラリーが低いのがハワイです。夫婦で稼いてもお家賃を払ったら余り残らないと聞きます。生活に追われると外から見ていたハワイを楽しむという事が随分変わって来ます。

特にリタイヤしてハワイに移住して来た人達は、やっとハワイでゆっくり老後が楽しめると思っていたら、健康保険料や住宅費が高いので、働かないと保険料が払えない、と言う事も聞きます。

所が、金銭的に豊かな人がハワイに移住する場合は、大好きで買った自分の持ち家に住んで、毎日バケーションの延長を楽しむ生活が出来ます。皆さん毎日が充実していて、全く飽きないそうです。ゴルフに行ったり、英語をもう少し上達させたい方には、初心者用の語学学校は信じられない程安く受けられます。また上級の人は大学で授業を受ける人もいます。移住して来た私のお客様たちは、毎日快適な生活を送っています。

ハワイと言う所は、住居費や物価が高い所ですから、十分な資金のある人が生活を楽しめる所だと思います。グリーンカードが当たった人、これから取ろうとする人、行動に移す前に、諸々の生活費を計算して見て下さい。最後に最小限の英語力は必要かと思います。

ハワイの良い所は、不動産価値が維持できて、将来また自国に戻る時にはきっと価値がかなり上がっている事と思います。

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