カテゴリー:こんな事がありました

ハワイ不動産/中古か新築か、投資用、居住用、選択も異なります


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ある建物のペントハウスは、新しいコンドより広くてとても豪華です、しかし建物が古いので、新しいコンドのような大きなプール、ジムやバーベキュー、レクリエーション施設に欠けます、小さなプールがあるだけです。持ち主は豪華な広々としたスペースと大きなベランダが一目で気に入ってしまい、別荘用に購入しました。

建物の中で豪華なのはこの部屋だけで、あとは普通の小さなコンドです。部屋は広くて豪華だけど、売る時は簡単でない事も良く理解して購入しました。

それから数年して、他の不動産を購入したので、ペントハウスは賃貸する事にしました。お家賃はほとんど新しい高級コンドと同じです、広さはもっとあるのですが、新しいコンドは直ぐに貸せますが、ここはテナントが付くのにいつも時間が掛かります。

また不動産価値も購入時から上がっていません。最初は住む目的で購入したから良かったのですが、投資となりますと、これから新しい高級コンドが沢山ある中、これからこの不動産の価値が上がる様子もありませんので、持ち主は、売却をしてもっと新しいコンドに買い換える方向に考えだしました。

ここでです、この不動産を売却すると、新しいコンドが1件買えます、または40万ドル代の中古コンドが3件買えます。40万代のコンドの方が貸し易いし、売りやすいと考えます。確かに、最近の新しいコンドは価格がみな高いですから、一般の人達には手が届きませんが、40万ドル台の需要は沢山あります。賃貸料も3件分の方が多くなります。

難しい選択ですね、これは本当に人それぞれの価値観です。長く貸しておく投資用だったら、貸し易い、売りやすい、40-50万ドルの設備の良いコンド選択が良い様に思えます。

居住用には、これからずっと住むわけですから、自分でココ、と思える好きな物件を購入したら良いですね。

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ハワイ不動産/ハワイ島の火山噴火のインパクト


image-426 (1)ハワイ島のプナの噴火の模様が、全国のテレビ局で大々的に報道されています。

この凄まじいラバが住宅地を破壊している様子をテレビで見ていると誰しも怖くなります。でも実際には本当に小さな地域で起こっている事で、家は無くしても住民は皆無事です。

地図をご覧になったら、その部分が良くお分かりになると思います。

しかし、その大々的なテレビ中継のお陰で、キャンセルが相次ぎ、90%が観光で成り立っている地元のビジネスは深刻な状態です。また反対側の全く影響のないコナの方まで被害が及んでいます。

毎年200万人が訪れ、166ミリオンの収益がありましたが、影響をうけていない東側も含み今までに50%がキャンセルしています。

本土に居る夫の母は、心配で心配でと電話を掛けて来ます。300キロも離れてい所だから、と言っても心配な様です。

大きなクルーズの Pride of Americaは2,186人の乗客がいますが、入港せず、海に停泊、コナにも入港せず、その代わりマウイに一泊多くして、ラハイナに入港だそうです。Norwegian Cruise, Royal Caribian Cruiseも停泊中止です。

船客の安全が一番だからその様な決断をしたそうですが、影響のない地域の島全体が被害を受けていて、とても残念です。

これからがシーズンで稼ぎ時ですが、先は暗いです。プナの人達も家を無くして、これからどの様にして立ち直る事が出来るのか、本当に不安だと思います。

一刻も早く、家族全員が安心して暮らせることを祈るばかりです。

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ハワイ不動産/元線のバルブ開け閉めしていますか?






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最近良く起こるのが、バルブの破裂です。

流しの下、トイレの下、洗面所の下、 洗濯機、、家の中の何箇所にもある水を止めたり、水の量をコントロールする元栓ハンドル、そしてそこに接続しているバルブ

長い間そのままで、殆んどの人が水の元栓のハンドルを開けたり閉めたりする事無くそのまま生活しています。

長い間には、このハンドルが固まってしまい、元栓のハンドルの開け閉めが簡単に出来なくなったり、ハンドルは動いても中のバルブが動かなくなり、水のコントロールが出来なくなる事があります。

ある売り主は購入してから元栓ハンドルは全く触ったことがありません。バイヤーがインスペクション中にバルブのハンドルを無理に回そうとした為、元栓のハンドルが壊れてすごい勢いで水が噴出して大騒ぎになりました。マネージャーが緊急に建物全体の水の遮断をしなければならず、緊急の水の遮断ですから、売主は迷惑料を支払わなければなりませんでした。

1つのバスルームの中には3箇所も元栓ハンドルがあり、中のバルブも新しくしく変えなければなりませんでした。

まだ新しい方の建物でも、建物全体の水を開閉する元栓と中のバルブが固まりついていて、そこは複雑な設計なので、どの様に処置するか、建物の大きな課題となっている所もあります。

新しいから、高級だからは関係ありません。不動産を所有されている方は、将来の予防のため、バルブを開けたり閉めたりを周期的にすると良いです。古くなった建物はプラマーに全部のバルブを新しい物に交換してもらうと安心です。

バルブを交換するときは、建物によっては、その様な工事のため月に1度の水の遮断日がありますので、その日に合わせて工事をしてもらいます、ある不動産は各部屋で水を開け閉めできます、ある建物は隣とくっいている所もあります、何階から何階までが一緒の所もあります。いずれにしても建物内で水の問題が起こると大変です。

問題が起こらなければ、普段は気にも掛けない所ですが、お宅は大丈夫ですか?

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DSCN4900最近こんな事がありました。ある人は、何十年も安く賃貸していた家が売りに出ることになり、急きょ立ち退かなければなりません。犬が4匹もいて賃貸を見つけるのは大変な事です。そのうちに、とっても良い感じの大家さんと知合いました。ディーユプレックスで、二軒長屋で隣に大家さんが住んでいます。大家さんの隣に3ベッド、1バス。場所はボロボロで何年も空家のままです。大家さんは、自分達で家の改装してくれるなら、半分の不動産の権利を上げると言いました。家賃は1400ドルです。その人は大喜びで私達にその事を話しました。「その内容を書いて契約書を作らないとだめだよ」と何回も言いました。彼は「いやいや心配は要らない、自分達はお互いに信頼しあっていて、とても誠実な正直な良い人だから大丈夫。」それから家の改装、カーペット張替え、台所の電化製品購入とお金をどんどん使っています。私達は、「契約書を作成しないと、相手が気が変わっても何の権利もないよ」と言い続けました。改装も済んで、引越しをして1ヶ月した頃です、大家さんが「家賃を1400ドルから2000ドルにするよ」と言いました。エーと思っている内に、大家さんから手紙が届き、その内容は「ローンの支払いが滞り、家が銀行に没収されるので、出て行って下さい。」青くなって、どうしたら良い物か相談に来ましたが、ああ言った、こう言ったと言っても、契約が無いのですから何も証拠もありません。結局その人達は、他の場所を見つけてそこを出ました。

その後近所の人から聞いて分かった事ですが、その人達は3組目の被害者だそうです。最初の人は屋根が壊れていて、それを修理してくれたら、所有権を半分上げると言われ、その人は銀行で融資まで受けて、屋根を直しました。この人も契約書無しです。

良さそうな人でも悪人は沢山います。またそんなにオイシイ話もありませんので、賃貸のみならず、大きな約束事は親しい間柄でも、必ず契約書を作ってお互いに署名をしましょう。

ハワイの不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。                                            808−387−7716ケイタイ

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ハワイ不動産/売る値段より借金の方が多い?



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hr1213664-2[1]不動産を売りに出して、買手が付いて、エスクローを開設。所有権調査をすると、何と売値より借金の方が多い!どうしよう、と思いますが、現在では今までに何回も経験していますので、ショックは受けません。良く調べると、殆んどは負債返済の登記がきちっと済まされていないので、書類上には大きな負債額が記載されています。ある時は、売主も最初から借金の方が多いのを承知でした。この取引は決済時に売主が不足分を足して決済しました。しかしある時は、売主の話では全く負債の無いはずの不動産が、開けてみると売却価格より多い抵当権が付いていました。これには私達も青くなりました。売主にその件を報告しますとびっくりはしていましたが、それは身内だから心配しなくても良いとの事です。しかし契約が入っていますから、心配しなくても良いだけでは十分ではありません。負債をしている身内の方に、売却価格から必要経費を差し引いた数字を出して、この金額で借金は無い事にします、と言う事をまずは一筆書いてもらい、他の法的な手続きもして頂く事に同意して頂き、抵当権をクリヤーする事が出来ました。

これは相手が身内だったので運が良かったのですが、こんな事もありました、負債額の方が売却価格より高く、売主は差額を支払う能力がありません。私は買主側でしたが、差額が余り大きな金額ではなかったので、売主、買主側の不動産業者、買主の銀行、エスクローと、この取引に関わる全ての人達が、少しずつお金を足して、目出度く決済をした事もあります。

現在は私が売却を依頼された時には、まずエスクローにお願いして所有権調査を先にして頂きます。他の同名の人の借金が載っていたり、前以てその様な間違いは修正しておいたほうが後が楽です。

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ハワイ不動産/テナントの選び方



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waikiki41811 049弊社の賃貸物件はアパート、コンド、タウンホーム、戸建てとあります。最近は賃貸料も高く、アパートの小さな1ベッドでも1000ドル近くしますから、収入の低い、お家賃の高いハワイで賃貸している特に若い人達は大変だと思います。それぞれの物件にテナント候補が見に来ますが、テナント選びの一番のキーは賃貸料と収入の割合です。通常は収入の40%がキーです、その人の置かれた状況により、収入の50%で受ける場合もあります。例えば月収3,000ドルの人だったら、1,200ドル位までの賃貸料です。次はアメリカ人及びアメリカ在住の人はクレジットのチェックをします。前大家さんに問い合わせて、どの様なテナントだったか、また戻って来たらテナントにしたいかどうかを聞きます、これは大家さんから見たテナントの人間像ですから、とても重要なプロセスです、答えがNOだったら真剣に受け止めます。賃貸の支払いも期日内にいつもきちっとして、部屋もきれいに使い、とても感じのよいテナントが、契約期限が終了して他の賃貸物件に移り、数年後また弊社の賃貸に戻ってきたときは大歓迎です。しかしテナントによっては、家賃はきちっと支払っていても二度と欲しくない人もいます。収入やクレジットは確認できますが、人間性はその人を知る人に聞くか実際に経験して分かる事で、簡単に判断する事は出来ません。その人の仕事先に連絡して、申込書に記されている本人の確認と収入、その他の確認をします。学生の場合は収入がありませんので、親の収入やクレジットを確認します。日本から来たばかりの人は、調べられ無い箇所があります、会社に連絡しての確認、時によっては通帳の残高を提出してもらう場合もあります。日本人の人は今までに、ほとんど問題がありません。

テナント候補が賃貸申し込み書を提出したら、以上のプロセスを済ませるのには、クレジットチェック、前大家さん、上司、その他確認したい人に連絡して確認できるまでは、数日要する事もあります。テナントは待ち遠しいのですが、絶対このプロセスを踏まなければなりません。これは大切なお客様の不動産をお預かりしているわけですから、収入も借りる本人も将来問題にならない様な人を選ばなければなりません。

人は見掛けでは判断出来ませんが、上記のプロセスがOKの場合は、2組の候補がいたら、やはり感じの良いこれからお付き合いしやすい人を選ぶ事になるでしょう。

また、すごく焦っていて、1年分の家賃を前払いするから、直ぐに入れてください、と言うような、私達が調査するチャンスをくれない様な人は、たいていが問題児です。

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ハワイ不動産/クレイグズリスト詐欺の被害者にならない為に



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hawaiiKai 038最近多いクレイグズリストの賃貸の詐欺、物件をマーケットに出しますと、写真やローケーションが直ぐに分かりますから、詐欺師はその売り物件を大家さんとして賃貸物件にしてクレイグズリストに掲載します。殆んどの詐欺師は、本土だったりヨーロッパに居住しているので、まずは小切手や銀行送金をそこに送って下さい、という手を使います。まず地元の本人に会える人と取引をする事、以下の事に注意をしたら99%までは詐欺に引っかからないで済むでしょう。


    • *会っても居ない人に支払わない事。





    • *もし銀行送金を要求してきたら、詐欺だと思ってください。





    • *取引は第三者が入る事はありません、大家さんか管理会社と借りる人だけです。





    • *決して銀行口座やソーシャルセキュリティー番号やPaypalCcountの情報を上げない事。





    • *その場所を見ないでよい話だからと、借りたり、購入したりしない事、そんな良い話はありません。





    • *大家さんか不動産の管理人本人に直接会う前に、個人情報を提出しない事。





    • *また現金小切手、マネーオーダー、などを受け取らない事、あなたに責任が掛かります。



私の売りに出している物件に対しても、たまに賃貸したいとの電話があります。余り良い話なので、きっとマユツバだろうと思う人と、こんな話はめったに無いから、直ぐに借りたい、と言う人がいます。

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ハワイ不動産/決済前のサイニング



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DSCN4918売買契約が成立して、全ての問題や条件がパスして、いよいよ決済が近づきます。エスクローから譲渡書を含む必要書類が届きます。譲渡書以外は自宅で署名をする事が出来ますし、その書類は間違った場合でも心配要りません、原本の必要がありませんので、後でファックスでもスキャンで送っても問題ありません。譲渡書は公証人の前で署名をしなければなりません。日本に居住の方は3つ方法があります。アメリカ大使館に行って公証人の前でする。東京、大阪なら公証役場でアポスティルのサービスがあります。又はハワイにいらしてエスクローに行って署名をする事が出来ます。アメリカ大使館の予約は、ウエブサイトから都合の良い日と時間を前以て予約をしておきます。その他の外国の場合は、アメリカ大使館に予約をして公証をしてもらいます。米本土の場合は、エスクローでも、銀行でも公証サービスで署名をします。交渉の済んだ書類とその他の書類は一緒にFEDEX等でエスクローに送り返します。売り手買い手双方の書類が届いて、お金が届いて、指定日の2,3日後に決済、登記されます。今回のお客様はハワイにいらしてエスクローに行って署名をします。いずれにしてもパスポート、アメリカ、現地の方は身分証明書をお忘れなく。

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ハワイ不動産/ハワイの桜


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またハワイの桜の季節になりました。日本の桜と比較したら、本当に庭に咲いている程度の数本の桜の木です。生憎お天気が悪いので、桜の色がきれいに撮れませんでした。

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しかしココに住んでいる私達は、こんなちょっとの桜を見ても感激です。

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日本の桜とは、花の形も色も異なります。いつもこの時期になると余り人にも気づかれず静かに咲いているさくらです。

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ハワイ不動産/何じゃこの色?!


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カイルアの入り口にある、マウナウイリと言う住宅地にあるお宅に行くと、庭が何とショッピングピンクになっています。

ペンキでもこぼしたのかしら、と良く見ると、細かな何かわからない物でした。

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上を見上げると、写真の様にピンクの花が咲いています。ハワイに居て色々な花を見ましたが、このショッキングピンクの花を見るのは初めてです。

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この細かな花弁が落ちた物ですね。マウンテンアップルの木だそうです。持ち主は、始末が大変なので、木を始末しようか考えているそうです。

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これがそこから収穫できるマウンテンアップルです。アップルと言ってもリンゴとは異なり、皮も中身もソフトで、そのまま食べられます。友人の家にこの木があって、木を切り落とすまでは、季節になると沢山このフルーツをいただきましたが、花は見た事がありませんでした。

観光客も島をドライブしていると、季節にはマウンテンアップルを地元の人が売っていますから、味わってみてはいかがですか?凄い美味しいと言う物ではありませんが、ジューシーで、私は好きです。

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ハワイ不動産/こンな所にモニュメントが!!


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ダイヤモンドヘッドロードの歩道の真ん中に丸い穴が空いています。初めて見ましたが、これはモニュメントと言い、測量に使います。

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この近所の測量をする時は、ココを基にスタートをして測っていきます。今日はたまたま歩道の上にあったので目に入りましたが、モニュメントは道路の上や交差点の真ん中にあったりもします。あなたの近所のモニュメントはどこにありますか?私も自宅の近所を見てみます。


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ハワイ不動産/もう少しで出発、気を付けて行ってらっしゃい


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プラバーは厳しいアラスカの冬を避けて、暖かいハワイでバケーション、そしてまた春にはツンドラのはるアラスカに戻っていきます。

毎年同じ時期に、同じ場所に戻ります。我が家の屋根の上にいるプラバーも毎年戻って来ます。

ハワイで体力を付けて、脂肪を付けてこれからもう直ぐアラスカに立ちます、ほとんどすべてのプラバーは同時期、4月26日、27日ゴロに出発だそうです。日の長さで出発するので、だいたいいつごろか計算できるようです。

ハワイからアラスカまでは4800キロあるそうですが、そこを3日間ノンストップで飛びます。其の為、体力のない子供や、けがをした鳥は、夏をハワイで過ごすそうです。

オスのプラバーは写真の通り背中が金色に輝いてとてもきれいです。ここ暫く散歩の度に見掛けるプラバーですが、もう少しでお別れです。アラスカでは巣を作って子供を育てます。冬には子供を置いてまたハワイに戻りますが、ビックリする事は、後で子供達がハワイに到着するそうです。まだ一度も来た事の無いハワイにどうして来られるのでしょうか?とは人間の思う大きな疑問です。

プラバーはなわばりの鳥なので、ハワイで良い場所に恵まれなかった鳥は、オーストラリアとか他の場所に移ります。

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ハワイ不動産/エー!バッファローがハワイに?


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新聞でカウアイ島のこの写真を見た時は、もしかして、これバッファロー?バッファローがハワイに居るなんて全く知りませんでした。

カウアイ島のハナレイは、嵐のお陰で大浸水、大変な被害です。

数週間前に亡くなった、ニックネームがバッファロービルと言う人が、バッファローの牧場を経営していて、約100頭のバッファローがいたそうです。大水の為流されたバッファローが海に流されたり、町のあっちこっちを歩き回っているそうです。

Paniolo (ハワイアンカーボーイ)はビーチや道路から連れ出し、他の人達は個人のボートで海から救助しています。

カウアイ島の被害は深刻ですので、早く回復して欲しいです。

まだこの天候は終わっていないようで、オアフ島の今日の天気予報は、雷を伴う大雨だそうです。現在は曇りです。

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ハワイ不動産/エー!ラグジャリホームはそんなに売るのに時間が掛かかるの?


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オアフ、カウアイ、マウイ、コナを含む全州トップ10の最も高く売れた住宅のリストによりますと、$11.130,000が平均売却価格です、市場に出ていた平均日数は531日です。

ハワイ州では、コナがトップで、平均売却価格は$11,650,000で、売れるまでに掛かった日数は315日が平均でした。しかしその内30%は平均66日で売れています。

マウイは2番目で$10,980,000ですが、売れるまでの日数は698日も掛かっています。

オアフは3番目で、$8,080,000で、737日も売れるまで掛かっています。

カウアイは4番目で、$7,890,000で、357日掛かっています。90%が売れるまで1年以上掛かっています。

高級物件は6か月以内にはやく売れて、言値か言値に近く売れているか、何年も売りに出ていて、結果、売値よりかなり低く売れているかです。

ちなみに、全米で一番高く売れたのはフロリダのパームビーチで、$28,360,000でした。

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ハワイ不動産/あなたのDNAテストやってみますか?ジェリーの結果は、、


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私の夫は、良くハワイのポルトガル人とかメキシコとかイタリアとかのラテン系に見られます。

ある時カイルアのオープンマーケットで南アメリカのバンドが珍しい音楽を演奏しているのを聞いていると、隣にいたグループの一人がジェリーにスペイン語で話しかけました。

ジェリーは「、ごめんなさい、私はスペイン語は話せません。」と答えますと、「どうして話せないの?」と言われました、話せない物は話せないので、返答に戸惑っていました。これはホンの一部ですが、良くラテン系の人にもラテン系と間違えられます。

面白いのはヨーロッパ人のお客さんは、イギリスかフランス人に見えると言います。

ジェリーの父方は、祖父がドイツ人の一世、祖母は死ぬまで英国国籍でいたイギリス人の一世。母方は何世代もいる家系で、祖父はアイルランド、祖母はフランスとちょっとアイルランドが入っています。と言う事は、ドイツ、イギリス、アイルランド、フランスが4分の1ずつと言う事になります。ラテン系は入っていません。

実際にどの様な血が入っているのか検査をする事にしました。結果が出るまでは約6週間かかりました。

やっと結果が届きました、それによりますと約99.5%がヨーロッパから、と言う事でした。

フランスとドイツが43.5%
イギリスとアイルランドが22.2%
イベリア 5%
スカンジナビア1.4%
大きく分けて北欧23.7%
大きく分けて南欧1.9%
ヨーロッパ1.4%
アメリカインデアン0.4%

DNAは面白いですね。ハーフの子供達を見ると、同じ両親から生まれたのに、ある子は金髪で青い目の全くの白人、そしてもう一人はほとんど日本人。同じ兄弟でも異なります。

日本人の私がテストしたらどうなるのでしょうか?他の民族の血がどの位入っているのでしょうか?学生時代の友人は日本海側の山形の鶴岡から来ていましたが、髪は赤茶で、白い肌で、白人ぽいです。ヨーロッパ人の先生からは、何処から来たの?と聞かれていました。日本人だけだ、と言っても信じてもらえませんでした。本人が知る限りでは普通の日本人だそうです。でも日本海側ですから、ロシアにも近いですよね、大昔に何があったかまでは分かりません。

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