テナントのいる投資物件を売りに出す時には、テナントとの賃貸契約が切れる時期を見計らって市場に出します。

私達はテナントが出た後売りに出すのが良い事はお話ししますが、毎月の収入を失いたくない大家さんは、テナントがいたまま売りに出します。

その際に、テナントが居ながら売る場合は、もしテナントが望むなら、テナントに最初に購入のチャンスを上げる大家さんが多いです。

この場合は、テナントは銀行に連絡して、購入が可能かどうかを確認して、可能な場合は契約に進みます。テナントは不動産のコンデションも建物の状態も、家だったら近所とも、もう友達です。

後でビックリの発見もありませんから、そのままそこの住人になります。

所が、大好きで買いたくて仕方ないのに、経済的に無理な場合は、買えない、出なければいけないので、テナントは気分的に良くありません。この場合は、内見のリクエストを出して、不動産を見せてもらうのも大変なことも出てきます。その様な場合は、結局最終的にはテナントに出て行ってもらいます。

結果的には、テナントの経済状態さえ良かったら、テナントが購入してくれるのは、とてもスムーズな取引で、一番簡単でハッピーエンドなケースです。

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テナントから電話で、新しい車を買ったら、車が高過ぎてガレージの中に入れません！どうしたら良いでしょう？

電話を受けた会社の担当者は何と答えて良いか分かりませんでした。このコンドに長い間住んでいて、車を買う前に高さを調べなかったの？

ガレージの入り口には高さ制限が書いてあります、またパーキングの天井には沢山パイプが走っていますので、普通の乗用車は問題がありませんが、高さのある車を運転する人は、必ず不動産を購入する前に良く高さ制限を確認して下さい。

ある人は不動産を購入したらジープを買いたいと思っていました。気に入った不動産のパーキングの高さを見ると何だかギリギリみたいです。コンドか車かどっちを選ぶかですが、車屋に行って高さを確認したら、ぎりぎりで大丈夫なのでほっとしました。

しかし、このテナントの様に暫く住んでから車を買い替えた人は、お気の毒ですが自分の責任です。どうしたのかはその後聞いていません。

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今日の新聞のニュースで、郵便局のメールを毎日届けるメールマンが亡くなり、家族が彼がレンタルしていた倉庫を調べると、何と13－15年前の1,000通もの盗んだ郵便物が出て来ました。

また11,000通もの受け取りの郵便が見つかりました、これは重要な書類等を送る時に相手が受け取った事を確認する大切な物です。

家族は発見次第に郵便局に連絡をして、見つけた全ての郵便物を戻しました。郵便局はそれらの郵便物を確認後、送るべき相手に送り届けました。

そんな記事を読んでいるときに、たまたま、オフィースに書留の受け取りが届きました。受取人の氏名が違うので日付を見ると、何と2004年2月23日付です。弊社がこの場所に入る前の会社が受け取るべきの郵便でした。

偶然たまたまニュースで読んだ11,000通の内の1枚が届きましたが、その会社はもう現存しません。こんな事があるんですね。

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売却時には、外国人には売却価格の１５%が連邦政府、7.25%がハワイ州に源泉徴収されます。そしてアメリカ人でもハワイ州外の場合は、売却価格に対して7.25%が源泉徴収されます。

分かり易く言うと、もし全額戻る場合は、$１，０００，０００のセールスですと、$150,000が連邦で、$72,500がハワイ州ですから大きい金額です。

この金額は翌年の申告時に、会計士さんが正確な税額を算出して、払い過ぎた場合は還付されます。儲けの全くない人、損した人は、全額が戻ります。

還付は、例えば、今年売却して、源泉された場合は、来年の春の申告時に書類を作成して、それから数か月で還付金が手に入ると思います。

ですから、夏ころまでに入らなかったら、まだですか？と言う質問をしたら良いと思います。そしてその年の終わりになろうとしているのに、まだ戻らなかったら、調査してもらいます。

先日は、３年前の還付金がハワイ州から戻らないと突然大騒ぎになりました。結構大きな金額だったので、失ったら大変です。戻る金額は銀行の口座か会計士さんの所に小切手が届く様にします。

何でこんなに長く銀行口座を調べなかったのですか？と聞きますと、外国にある口座だから、うっかりしていたと言う事でした。

早速、会計士さんに予約を取り、一緒に州の税務署に行きました。申請した書類等のコピーが全てありましたから、再発行してもらう事になりました。

届かなかった理由は分かりませんでした。本人は安心して国へ帰りました。これで一安心です。これで、もし申請時のコピーが無かったら、3年も経過した今、どの様な結果になったかと思うとぞっとします。

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沢山違法バケーションレンタルがある中、このバケーションレンタルの人気の理由は何でしょうか。

一つはホテルよりお安くて広い、と言う事が大きな理由です。ほとんどのホテルは寝室だけですが、殆どのバケーションレンタルには台所もリビングもあります。

ホテルでは味わえないハワイに実際に住むと言う事を経験できます。マーケットに行き、好きなお惣菜やハワイならでわの食材を仕入れて、好きな様に料理して食べる。レストランよりずっと安いです。

ステーキもロブスターも大きな物をコスコで買って、皆でバーベキューを楽しむ。

ハワイから旅行者で築地の市場に行った人達は、欲しい物が沢山あるけど、ホテル住まいで持って帰れなくて残念、と皆が言います。これと同じですね。こんな気候の良いハワイに何回も来て、ホテル住まいも飽きて来たし、もう少し暮らしていると言う事を味わいたいそうです。

このバケーションレンタルが、観光客がお金をあまり使わない理由の様です。

今度はハワイに実際に別荘を持っている人達は、長期でいる場合は別だけど、バケーションで来てお料理を毎日作るのは嫌、と言う人達も多いです。3か月居ても全く作らない人もいます。朝食は簡単で後の2色は全て外食、私よりおいしいお店を知っています。

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投資家に何故カウアイ島ビーチハウス又はコンドが人気があるかと言う理由は、バケーションレンタルから得られる収入、利回りの良さです。

数字の出し方ですが、カウアイ島は中間価格が$696,028、中間総賃貸収入$61,117、5.4%が利回りとなるそうです。価格自体は本土のビーチハウスより高いですが、それでも5.4%の利回りは凄く良いですね。

マウイ島のキヘイ、ビッグアイランドのノースコナはNO.10　からちょっとだけ外れています。

ちなみに1位はOcean Shore、WA　中間価格は$239,460、ハワイの値段と比べると、夢の様な価格です。7.6%の利回り、凄く良い利回りで、ハワイでは見る事はないでしょう。

2位はMyrtle Beach, SC　中間価格は$257,000、利回りは7.4%。

3位はPanama City Beach & Santa Rosa, FL　中間価格は$419,900、利回りは6.1%です。

オアフ島ではバケーションレンタルは規制が厳しいですが、カウアイ島のバケーションレンタルは柔軟な様です。

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先日決済間近いコンドの引っ越しで、エレベーターを上ったり下りたりしていた時です、突然ガクッとなりエレベーターが15階で止まってしまいました。

最初は一瞬だから大丈夫と思っていたのですが、どうしても何をしても動きません。

私は狭所恐怖症です。狭い所にいるとたまらないのです。エレベーターが止まってしまった、と悟った時は、どうしよう、狭いエレベーターを見回してパニックで頭がぐらぐらしてしまいました。携帯は通じません。

エレベーターの中に緊急呼び出しのボタンがありますが、そのボタンを押すと、「どうしましたか？」と返答が来ます、パニックの私は「エレベーターが動かない、助けて！」と言いますと、「どの建物で何階で止まっていますか？」と聞かれました。

先ず、声がとても聞きにくいのです、相手は私の様にパニックになってる人の扱いを慣れていますので、私も声を聴くと少し安心しましたが、はっきり聞こえないので、何回も聞き直さなければなりませんでした。英語が余り出来ない人は、聞きにくいし、こんな時どうするのか、と思いました。修理人が来るまで30分かかると言われました。

「30分も持たないよ、早く来て、夫に連絡して」と携帯番号を言うと、しばらくして夫の声が聞こえて少し落ち着きましたが、床に座り込み、広い場所を瞑想しようとしますが、上手く行きません。息が苦しいです。

狭いエレベーター全体を見ると息苦しくなるので、とにかく隅、角を見るようにすると少し落ち着きましたが、息苦しいよと言うと、空気はあるから大丈夫だと言われました。その内、建物のセキュリティーの人が外で声を掛けてくれて、また少し助けられました。

あの30分は長かったです。その後その建物のエレベーターを何回も使わなければならなかったのですが、沢山エレベーターがあるのに、なぜか同じエレベータが開くのです、これには参りました。

実はエレベータに閉じ込められたのはこれで2回目です、1回目は歯医者さんのあるビルで、暗い天井の低いエレベーターで、止まってしまった時は、パニックでへなへなと座り込んでしまいました。運が良い事にほんの５分くらいで動き出しました。

誰かに、もう一度あるから気を付けて、と言われましたが、あの経験はしたくないですね。

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日本に帰る人達の理由は様々ですが、ここで楽しく何十年も老後に至るまでを過ごした人たちの思いはとても複雑です。

一番大きいのは言葉の問題です。健康な時ばかりではありませんから、その様な時、自分で納得の行く医師との会話や説明をはっきり理解できる人もそんなに多くないと思います。その様な理由でやはり生まれ育ち言葉の分かる日本が一番良いという事です。

最近長年楽しんだ大好きな不動産を手放した人たちの思いを見届ける経験をしました。車１つとっても大切に乗って来た車を人に譲る時の寂しさは、女性よりも男性です。

家に鍵をかけて、これでこの家に戻る事が無い最後という時、そのご夫婦は、長い間楽しい思い出を本当にありがとう、と言って頭を下げていました。傍に居て、その思いを身近に感じると、一緒に涙ぐんでしまいます。

今まで数えきれないほどの不動産を売却して来ましたが、今回の経験は一番心に残るものではないかと思います。

これから、日本で楽しい余生を送って欲しいと願うばかりです。

私達はただ不動産を売買するだけではなく、その売買をするお客様との個人的な関わりもかなり大きな比重を定めます。それもハワイの不動産を安心して売買して頂ける理由かもしれません。

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賃貸管理はお客様の大切な不動産を預かり、管理運営して収益を出す事です。

テナントを退去させることは数年に1度あるかどうかですが、きちっと選んだテナントでも、時に賃貸料が払えなくなる人が出て来ます。

何年も賃貸していて、いつもきちっと賃貸料を支払っている優良テナントでも予定通りに支払えない時があります。しかし違いは、必ず先に、少し遅れるけれどいつまでに支払うから待ってくださいと言う連絡がある事です。その様なテナントは必ず約束した日までに延滞料と賃貸料を支払います。

いつも遅れる人は同じです。ほとんど毎月大きな延滞料を支払っている人もいます。

しかしテナントが賃貸料を期限内に支払わない時は、先ず賃貸会社から、何日以内に支払わないと退去の手続きをします、と言う内容の通知を送ります、これは法律で定められています。この通知なしでは、退居措置がとれません。

それでも支払わない場合は弁護士を雇い、退去手続きをしてもらいます。

人によっては、随分冷たいわね、と思う方もいらっしゃると思いますが、管理会社は持ち主に大切な投資物件を委託されていますので、ビジネスライクの決断が必要です。お客様はあくまでも不動産の持ち主です、テナントではありません。持ち主の中には、ローンの支払いをしなければならない人もいますし、管理費やその他の経費の支払いもありますから、収入が入らないと持ち主の方の支払いが滞ってしまいます。

最近あったのは、外国から届く恩給が届かなと言います。来週きます、来週きます、と言い6週間も過ぎました。既に弁護士が手続きをして法廷に行きましたが、そこに来たテナントが判事の前で、来週必ずお金が届くから待ってください、と泣き込みます。すると女性判事は、年取っているのに可哀想と、来週また来てその事実を管理会社から直接聞きたいと、1週間延期です。

そしてその1週間後、会社の責任者が行き、毎週同じことを言っていて、既に2か月になっている、と言いますと。また来週には必ず届きますと泣き込みます。気の毒に思った判事はまたもう1週間の猶予をあげました。

この人達は1週間後にも支払えないでしょう。2か月もタダ住まいして、退去されますから、掃除もしないで汚れたままの部屋を出て行くでしょう。持ち主は弁護士料、掃除料、そして2カ月分の賃貸料を失います。

入居の際には経済が安定していても、その後職を失ったり、病気になって働けなくなったり、人生には色々な事が起こり得ます。私達にとっても心傷む処置です。決して気分の良い物ではありません。

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