カテゴリー:こんな事がありました

ハワイ不動産/何て言っても不動産は縁です


KCC flower
お客様との出会いは縁です。こんなに沢山いる不動産エイジェントの中から私を選んでいただいたのも縁で、その縁は大切にしたいといつも思っています。

通常のスムーズな取引から、進むたびにまた問題にあたり、こんな大変なのは縁が無いのかも知れない、と思った事が何回かありますが、それでも通過できて購入したり売却したり出来たのは、やはり縁があったから、好きな不動産だったから終点までたどり着いたと思います。

縁がないと、どんなに好きで欲しくても買えません、その時は、がっかりしているお客様に、きっともっと良い不動産が出て来ますよ、と私はお話ししますが、これは本当です。

縁があると、買えそうもないのに、どうにかして買えてしまうのです。そんな不動産と人間との縁を自分の縁も含めて沢山見て来ました。

もっと運がないのは、不動産購入の途中で購入者の1人が亡くなった利した時です。その契約はどうなるのでしょうか?

銀行のローンの場合は、ローンを受ける本人が亡くなったその時点でキャンセルとなります。

あるご夫婦は投資物件を購入するため、全ての契約書、譲渡書の署名も済み、資金も全部エスクローに入り、明日決済です。その前日には仲良く投資物件に入れる家具などのショッピングを元気にしていました。そしてその晩にご主人が急に亡くなってしまいました。

この場合は、全てを終了していますから、そのまま決済登記となりました。その他ケースバイケースで内容が異なります。この様な事は余りありませんが、たまにあります。

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ハワイ不動産/ショックそしてお客様との良い思い出


View
長い間不動産取引をしていると、自然とお客様との人間関係も出来て来ます。

その中でも何回も売ったり買ったりしているお客様の中には、確たる信頼関係が出来て、私の意見も言いやすく、また100% 信用して聞いて頂ける間柄になる方も出て来ます。それにはとても責任感を感じます。

昨日そんなお客様の悲報の電話を頂いた時は、ショックで震えて口もきけませんでした。まだ若く、バリバリで、マラソンもしているとても元気な方でしたので、本当にショックでした。

数日前まで取引のやり取りをしていたので、まだ信じられません。

人間の寿命は誰も分かりませんが、人間の命は本当にもろい物です。これから二度と会う事も話すことも無くなってしまうと思うと、存在感のあった方なので、本当に寂しく思います。ハワイが大好きでした。

皆さんも暑い夏が続きますから、どうぞお体をご自愛ください。

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ハワイ不動産/火災から1年、遺族が告訴、その影響


Marcopolo
丁度1年前に起こったコンドの火災で、4人が死亡、30件が破壊、568件ある内の200件が被害を受けています。被害総額は107ミリオン、約110億円です。

火災には130人の消防夫が消火にあたりました。

1年たった現在も、まだ修復は終了していません。遺族の傷は未だに癒えていません。そして4人の遺族はマルコポーロのマネージメント、管理会社を告訴しました。

なかなか修理の完成しないこの建物の前を通るたびに、いつもお気の毒に思います。

今度は訴訟問題が起こると、不動産売買にも影響して来ます。どの様に影響するかと言いますと、先ず銀行が融資をしません、と言う事は、現金でしか購入できません。特にこの様な火災が起こった後は、スプリンクラー等が設置されても、売りにくくなります。建物が訴えられると、訴訟に対応するために多額の費用が掛かります、どの様な結果になるか分かりません。その費用をカバーするために管理費にも影響するかも知れません、と結果は全て未知です。これが銀行が融資をしない大きな理由です。

本当にお気の毒です。

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ハワイ不動産/不動産価値を大きく変える出来事


Pally
宇宙に行ったような写真です。 アラスカの氷でできた家はイグルーと言いますが、その様な形なのでここでもイグルーと呼ぶようです。

あなたの住んでいる家の隣の空き地にこの様な物がニョキニョキと12件も出来て、そこにホームレスの家族が多数入ってきたらどうします?ここは教会の土地で、ホームレスを援助したいと言う事で、反対する近所の住人と市と教会で話し合いはありましたが結局は認可されてしまいました。

これは隣の家からの景色です。日中はまぶしくて大変だそうです。

この事実は、不動産価値に大きく影響します。お気の毒です。

外に不動産価値に大きく影響する事は、其の住宅で自殺したり、殺人が起こったりした時です。

上記ほどではありませんが、180度のきれいなビューのある不動産の前に突然景色を遮る高い建物が建ったら、価値に影響しますね。今までのビューの代わりに、隣の家の壁がビューになりますから。

空き地にイグル―が建つとか、住んでる家や貸している家で殺人や自殺が起こる事は、不動産購入時には想像しにくいです。しかし景色をふさいでしまう家が前に建つかもしれない事は、購入時に高さの制限が分かっていますから、運が悪いけど、仕方無いですね。

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ハワイ不動産/その不動産で起こった事実も、、、


Hawaii Kai view
不動産を売る時、売り主は必ず、不動産に関する細かな内容を書き込む、売主の不動産に関する公開書を買主に出します。

家の水漏れ、屋根の修理、改装内容、近所の騒音、下水、将来の地域の開発予定、もしその事実で買主の気持ちが変わるような事実も書きます、殺人、犯罪、自殺等、、、とにかく詳しく正直に書き込む義務があります。自然死に関しては、聞かれれば答えますが、聞かれなければ書かないと思います。

東洋人をバイヤーに持つときは、自然死でも、必ずその事実があるかどうかを売主に確認します。また売り主側についた時も、買主が東洋人の場合は必ず聞かれるので、売り主に聞いておきます。しかしその事実も、現在の売り主が住んでいた期間は分かりますが、その前には何組もの家族が住んでいたわけですから、その全家族までは分からないので、100%確実ではない事を説明します。

運が良いと、現在の売り主が最初のオーナーの場合は、分かり易いですね。私達のカイルアの家は、おばあさんがそこで自然死しているそうです。これも売り主は知らなかったけど、お隣のおばあさんは何十年も住んでいたので、知っていたわけです。

これではイヤ、と言う人は、新築の家やコンドを買うと良いですね。

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ハワイ不動産/問題のモンスターハウス


monster house
役所からの建築許可も取らず、建設中止が掛かっても、全く無視して工事を続ける建築業者と持ち主達。普通の住宅に20何ルームも何のため?この建築業者は、許可を取らず全く好きな様に巨大な家を建て続けています。

何かおかしいですね。国の名前は出しませんが、ハワイに来て、法律を無視して、役所を無視して、好きな様に、許可のない家を建て続けています。

20以上の部屋は何に使うのでしょう?普通の住宅地に突然こんな大きな家が建ち、アパートでもないのに、20何組みもの住人が住み始めたら、近所は大変な迷惑です。道はこの人達の車で埋まってしまいます。

ハワイには、今まで法律を無視して強引に建設を行使する悪徳な人達は居ませんでしたから、取り締まりの法律はあっても、それを施行する事はありませんでした。実際には30年も前からある法律ですが、一度も施行したことが無いそうです。

しかしこのまま好きな様にさせておいて、何か止めさせる処置を取らないと、このままでは町のあっちこっちにモンスターホームが沢山建てられてしまう恐れがあります。

許可なく建設された建物は壊すべき、と言う意見も多いです。

ホノルル市は、この違法建設を続ける者にどの様にして刑事責任を取らせるか検討中です。ハワイにも外国からどんどん人が入って来て、同じ仲間同士で、この様な事を堂々とやっている人達が増えているので、頭を痛めています。
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ハワイ不動産/利回りが良いだけでは買えません


2.21.18
ある時、ホノルルに安くて利回りの良いアパートを見つけたから買いたいけど、どう思いますか?買ったら管理してくれるんでしょう?と言う電話がお客様からありました。

1ベッドが4件で、価格は$825,000、そこからの純収入$38,064、何と4.6%の良い利回りです。聞いたら、あれ安い、買いたい!と思いますね。

しかしその内訳は、土地が1,960SQFT,55坪、1べッドはたったの310SQFT,29平米しかありません。駐車場も洗濯場もありません。

廻りは全てアパートに囲まれて、直ぐくっついていますから、暑い、住み心地の悪いアパートでしょうね。どんなテナントが入るのか心配です。廻りに駐車場がない地域なので、見せに行くのも大変です。

と言う事で、この予算だったら、収入は少し落ちるけれど、40万ドルのコンドを2件かった方が良いのでは?と言うのが私達の提案で下。理由は、その方がテナントの程度も良いし、不動産価値を維持しやすいからです。

お客様は、熱くなっていたので、目が覚めたそうです。

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ハワイ不動産/アメリカで最もリッチな町


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この調査は24/7ウオールストリートが米国勢調査を元に、人口1000から25,000人の町の中から選びました。

こんなリッチな地域があるんですね。

1世帯収入、住宅、学歴から出ています。

1 Los Altos California
年間世帯中間収入 $234,701
住宅中間価格 $2,000,000以上
大卒以上   84.6%

2 Sands Point New York
年間世帯中間収入 $231,667
住宅中間価格 $2,000,000 以上
大卒以上   79.3%

3 Great Falls Virginia
年間世帯中間収入 $230,304
住宅中間価格 $1,123,300
大卒以上   81.9%

4 Rolling Hills California
年間世帯中間収入 $220,764
住宅中間価格 $2,000,000以上
大卒以上   71.1%

5 Hillsborough California
年間世帯中間収入 $216,292
住宅中間価格 $2,000,000以上
大卒以上   77.1%

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ハワイ不動産/これは何年いても慣れないハワイのビジネス


KCC6.12.18.1
私の経験から行きますと、ビジネスのリビュー、口コミはあてになりません。以前に屋根屋さんには辛抱が必要と書いた事があります。これは本当です。

リビューの良い5社くらい選びました。その中で値段と良心的と思える会社を選びました。所が開けてみたら、見えない所に、こちらで指定した物でなく、安い方の材質のパーツを使っているのを発見、夫が屋根に上り見たら、全く違う安物を使っていたので、直ぐにそこを直させました。他の問題部分も何か所かやり直しさせました。

でも私を含む普通の人は屋根や建築の事は何も知りませんから、安い材質を使われても分からず終いですね。そして仕事が終了した後良く家中を調べたら、ベランダのタイルを割っていたり、釘やネジが沢山庭のあっちこっち落ちています。屋根裏はほこりとゴミだらけです。こんなにゴミになる事を知っていたら、ビニールのシートを敷いておいたのに、と思いました。

終了後、その会社に今までの事を書いた手紙を送りました。その後は?何の返事もありません。口コミの最高に良い会社でした。その良い所は全く見えませんでした。私もきちっと仕事をして欲しかったので、仕事をしている皆に毎日食料を運びましたが、効き目は無かったですね。

今度は屋根の修理です。ある不動産は高台にあり、もう少しで決済と言う時に、バイヤーが最後の家の検査に行きました。そしたら、大雨の後で、屋根が漏っていたのを発見、売主に修理するようにと言ってきました。

さあ大変です、先ず直ぐに行って、修理をしてくれる屋根屋さんを見つけるのが大変です。どうにかやっと見つかり、屋根を見に行った後、その答えは、全部の屋根を替える必要ありでした。え?そんなはずはないでしょう?実際に屋根に上って見ましたか?答はいいえです、屋根にも上らずの見積もりです。

もう一件の会社が行きました。とても良さそうな人でした。その人も同じでした。高台なので、その上の山から屋根の写真を撮ったから分かると言いますが、実際の屋根は屋根屋さんが想像する物とかなりかけ離れています。小さな仕事に時間を掛けたくないのです。

ビジネスですから、せめて約束を守る、約束時間に来られなかったら、来られないと連絡が欲しいですね。当たり前の事の様ですが、これがここでは当たり前ではない事が良くあります。

これが何年ハワイにいても慣れないハワイのビジネスマナーの一部です。話し出したらまだまだ沢山ありますが、今日はここまでにしておきます。

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ハワイ不動産/購入時に行う不動産のインスペクションの最近の傾向


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買う人の多くが不動産購入契約書にAS‐ISと言う、そのままの状態で購入します、と言う条項を付けます。バイヤーが付けなかったら売り主が付けて交渉します、ほとんど100%と言って良い位AS-ISが付いています。

所が実際にはどの様に取引が進むかと言いますと、

本当に小さな中古でほとんどパーフェクトなコンデションでも、ネジが欠けている、ドアがきちっと揃わない、とこんな持ち主も気付かないほどの小さな物まで修理の要求が来ます。どの様に受けるかと言いますと、1.この要求を拒否する事も出来ます。その結果は、バイヤーがそこで契約を破棄できます、2.または売り主が要求通り修理する、3.またはそれに相応した金額、200ドルとかをバイヤーに上げることになります。

取引の金額の大きさや内容によりことなりますが、り殆どのバイヤーがインスペクション後は、多かれ少なかれ、そのままの状態で購入するAS-ISを守らず、あれもこれもまとめて5000ドルとか10000ドルとか不動産によっては$100,000も価格を落とすことを要求します。

金額が大きい場合は、その金額を10,000ドルなら5000ドルとかに交渉する場合が多いです。$100,000の様な大きな金額の場合は、大抵大きな問題が見つかり、その修復の見積もりを専門家から出してもらい、その金額を請求します。

去年、大きな古い家をAS-ISで売った時は、そのままのAS-ISで終了しましたが、それ以外はいつもあれを直せ、これを直せの要求があるのが常で、AS-ISは本当に形式で付けるだけという感じになりました。

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