カテゴリー:知らないと損する不動産知識

ハワイ不動産/ご注意!重要なTitle Report 不動産権限調査


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不動産購入の契約が成立したら、選択したエスクロー会社に売買契約書と手付金、売主、買主のインフォメーションを送り、エスクローを開設します。

エスクローはその情報を元に、当不動産のタイトルサーチ(不動産権限調査)をします。不動産の歴史、現在の持ち主の不動産に関する抵当権調査をします。その不動産に銀行ローンがあったらその金額が記されます。第二ローンもそこに付きます。

また第三者が不動産に抵当権をつける場合があります。例えば大きな借金をしていて返済しない結果、不動産に抵当権を付けます。そうするとその不動産を売却する時にはまずその金額を返済して、抵当権をクリヤーにしないと最終的に売却する事が出来なくなります。

良くある事は、同姓同名ですが、他の人の借金が記されていたり、返済済みのローンが正しく登記されていず、そのまま抵当権として記されている場合があります。これは本人の物でない証明を提出して、新たに正しい情報で修正したタイトルレポートを作成してもらいます。

タイトルレポートには、エー!!?と全く思いもよらない間違いが記されている事がありますので、売主も買主も良く読んで内容を確認して下さい。間違いは直ぐに修正して下さい。

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ハワイ不動産/1031Exchangeのタイミング


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投資物件売却時の儲けに対して、税金を回避するためには、売却価格と同価格かそれ以上の価格の不動産に買い換えれば税金を回避する事が出来ます。これがExchangeです。

また売却の際には外国人には売却価格の15%、州外のアメリカ人には5%のの源泉徴収をされますが、1031Exchangeをするとそれも回避する事が出来ます。                     

しかしルールがありますので、これに外れるとしっかりキャピタルゲインの税金が掛かりますのでご注意。その1つ、投資物件から投資物件です、投資物件から居住用はダメです。不動産を売却して決済日から45日以内にこれから購入するかも知れない物件を最高3件まで選び、それぞれの住所をExchangeの担当者に出します。

そして決済から180日以内に、上記の3件の内の1つを決済します。しかhし実際は180日も決済に時間を掛ける人はいませんし、3件も購入候補が無い場合が多いです。

通常は、売りに出している不動産に買手が付く前から不動産をサーチして、買手が付いたら真剣に見て歩き、2週間位して現在売りの物件の買い手のインスペクションが済んだ頃にオファーを入れます。

もう市場に出ている物件は全て調査済み、タイミング良く、気に入る物件が出てこないか神経を使う瞬間です。

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ハワイ不動産/最近良く見る 問題、お宅は大丈夫?


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写真はサンプルですが、流しの下、トイレの下、洗面所の下、 洗濯機、、、何箇所にもある水を止めたり、水の量をコントロールする元栓ハンドル、そしてそこに接続しているバルブ

殆んどの人が水の元栓のハンドルを開けたり閉めたりする事無く、長い間そのままです。

長い間には、このハンドルが固まってしまい、元栓のハンドルの開け閉めが簡単に出来なくなったり、ハンドルは動いても中のバルブが動かなくなり、水のコントロールが出来なくなる事があります。

ある売り主は購入してから元栓ハンドルは全く触ったことがありません。所がバイヤーがインスペクション中に動かなくなっているハンドルを無理に回そうとした為、元栓のハンドルが壊れてすごい勢いで水が噴出し止まらなくなりました。緊急に建物全体の水の遮断をしてもらった事もあります。予定日の水の遮断ではなく、緊急ですから売主はその費用を支払わなければなりませんでした。

1つのバスルームには3箇所も元栓ハンドルがあり、中のバルブも新しくしく変えなければなりませんでした。

まだ新しい方の建物でも、建物全体の水を開閉する元栓と中のバルブが固まりついていて、そこは複雑な設計なので、どの様に処置するか、建物の大きな課題となっている所もあります。

新しいから、高級だからは関係ありません。不動産を所有されている方は、将来の予防のため、バルブを開けたり閉めたりたまにはすると良いです。古くなった建物はプラマーに全部のバルブを機会があったら新しい物に交換してもらうと安心です。

バルブを交換するときは、建物によっては、その様な工事のため月に1度の水の遮断日がありますので、その日に合わせて工事をしてもらいます、ある不動産は各部屋で水を開け閉めできます、ある建物は隣とくっついている所もあります、何階から何階までが一緒の所もあります。いずれにしても建物内で水の問題が起こると大変です。

普段は気にも掛けない所ですが、お宅は大丈夫ですか?

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ハワイ不動産/決済前のサイニング


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売買契約が成立して、全ての問題や条件がパスして、いよいよ決済が近づきます。エスクローから譲渡書を含む必要書類が届きます。譲渡書以外は自宅で署名をする事が出来ますし、その書類は間違った場合でも心配要りません、原本の必要がありませんので、後でファックスでもスキャンで送っても問題ありません。

譲渡書は公証人の前で署名をしなければなりません。日本に居住の方は3つ方法があります。アメリカ大使館に行って公証人の前でする。東京、大阪なら公証役場でアポスティルのサービスがあります。又はハワイにいらしてエスクローに行って署名をする事が出来ます。

アメリカ大使館の予約は、ウエブサイトから都合の良い日と時間を前以て予約をしておきます。

その他の外国の場合は、アメリカ大使館に予約をして公証をしてもらいます。米本土の場合は、エスクローでも、銀行でも公証サービスで署名をします。

交渉の済んだ書類とその他の書類は一緒にFEDEX等でエスクローに送り返します。売り手買い手双方の書類が届いて、お金が届いて、指定日の2,3日後に決済、登記されます。

今回のお客様はハワイにいらしてエスクローに行って署名をします。いずれにしてもパスポート、アメリカ、現地の方は身分証明書をお忘れなく。

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ハワイ不動産/軍人用のローンは場所により売主に取って貰い難い


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軍人さんのローンは頭金の殆んど無い軍が保障する100%銀行からの融資です。軍人には住居費がお給料とは別に支給されていますから、お給料をタッチしないで住居手当を使って不動産購入する事が可能です、それでは余り良い物件が買えない場合は、お給料から少し足せば良いわけです。勿論銀行からは一般人と同じように、ローンが取れるでしょう、という物を書いてもらわなければなりません。

軍人さんもランクが良いと、一般人よりずっと多い収入ですから、軍人用の100%ローンを使わなくても、通常の頭金を入れて、通常の銀行ローンを取る事は出来るわけです。しかし、殆んどの人達は100%で経費の配慮された軍人ローンを使います。

パールシティーやエバ、ソルトレイクに行きますと、その様なローンは良く使われますから、その事で購入時に余りハンディーになる事はありません。しかしホノルルに来ますと、殆んどのバイヤーは頭金を入れた通常のローンを使いますから、どんなに買主のエイジェントがこの人達は確実にローンの取れる優良なバイヤーよ、と言っても、100%で頭金の無い軍人さんのローンより、通常の頭金があるバイヤーの方が、私達は安心ですので、通常のローンのバイヤーに負けてしまう事が多いです。

特に人気物件で、何人も申し込みをしている様な物件においては、チャンスは少ないです。そして銀行の査定が申し込み価格と同じか高い場合はローンが下りますが、低い場合は差額をバイヤーが支払わない限りローンは下りません。と言う事で、余り競争相手がいない物件か、オアフ島の西側の地域においては全く問題がありません。

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ハワイ不動産/住んでいる家を、売るか貸すかの選択


 

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所有している不動産を本拠地として2年以上住みますと、売却の際の利益に対して控除が与えられます。独身者は儲けの$250,000まで、夫婦の場合は$500,000までの儲けに対して、税金が控除されます。それ以上の儲けに対しては、控除額を差し引いた金額に対して税金が掛かります。

例えば、$300,000で購入した不動産を$700,000で売却した際には、大雑把に$400,000の儲けが出ますが、$500,000までは無税ですから夫婦所有の場合は全く税金が掛からないとても嬉しい収入となります。

独身者の場合は、$250,000までの儲けに対してはゼロですから、$150,000に対して、キャピタルゲインの税金が掛かります。

所が、この不動産を賃貸に出しますと、毎月賃貸料は入りますが、将来売却しましょう、となった場合は、上記の控除が効かなくなりますので、大きな税金が掛かって来ます。ですから全く儲けが無い場合は別ですが、通常の場合は売却して、税金の控除のご利益を頂いたほうが得です。

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ハワイ不動産/儲かっても税金の掛からない1031Exchangeも最終的には、、、


GetMediaCAYKJH6R投資物件を購入して暫くすると価値がどんどん上がってきます。大分上がってきたから売りましょう、となりますとその儲けに対して税金が掛かります。

その大きな税金を避けるためには、1031Exchange と言って、売却価格と同じ価格かそれ以上の価格の不動産に買い換えれば、全く税金が掛かりません。$200,000で購入した不動産が$600,000になって、それを売却したら儲け$400,000に対して税金が掛かります。

しかし売却価格の$600,000かそれ以上の価格の不動産に買い換える場合は、税金は掛かりません。2年間くらい賃貸して、持ち主が住居として住む事のできる人にとっては、税金も全く掛からず最高の方法です。

1031Exchange は税金支払いを延長するだけで、最終的には税金を支払います。しかし持ち主が持ったまま亡くなった場合は、そこで税金の義務が無くなりますので、財産を受け継ぐ子供達にはその税金は掛かりません。

自分で生きている内に売却してそのお金で人生を楽しみたい、と言う方は、最終的には税金を支払いますが、$200,000から初めて、それが$600,000になって、そこからまた$700,000の物件を購入して、売却時には$1,000,000になったら、税金も掛かりますが、かなり儲かりましたよね。こんな良い投資も余り無いと思います。物は考え様ですね。

 

 

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ハワイ不動産/コンドに付くかも知れない、Special Assessmentって?


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辞書でSpecial Assessment を調べますと、特別評価と言う訳が多く、何だか私にも良く意味が分かりません。一番分かり易かった訳が、価値を高める改良策の為の追加金。これが一番分かり易い、こちらで言うコンドのSpecial Assessmentに近い意味だと思います。

ご存知だと思いますが、毎月のコンドミニアムの管理費は、コンドを維持するための人件費、保険、電熱費、維持費等にあてられますが、またその中から将来の修繕費や改装に備えての蓄えもしています。毎年の各コンドミニアムの予算は所有者組合の役員によって決められます。

所が建物が古くなると、管理費から集めて来た預金金額では足りなくなります。エレベーターを新しくする、配管を新しくする、レクリエーション設備のある階の改装、プールのタイルの張替え、プールデッキのやり変え、その他の施設の改装、ロビーの改装、各階の廊下の床の張替えと壁紙の張替え、Spallingの修理(古くなると中の鉄骨が錆びて、支えているセメントにダメージ、に亀裂が入ります)

以上の様な大きな修繕や改装が必要となりますと、管理費とは別に、個々の持ち主が大きな追加金を支払わなければならないか、又は毎月月賦払いになるか、支払い方法はそれぞれの建物により異なります。

購入する際には、現在それが行われているかも知れませんし、将来起こるかも知れません、遅かれ早かれ起こる事です、建物を良い状態に維持していく上で必要な物ですので、その事は良く頭の中に入れて置いて下さい。現在購入する不動産にAssessment場合は、誰が支払う様になるのか、売主と買主の歩み寄りとなります。

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ハワイ不動産/ハワイに不動産購入にいらっしゃる前に


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ハワイに不動産購入にいらっしゃる前に、準備して頂きたい事を書いて見ました。

ゴルフやショッピングの合間や帰国前日に不動産を見たい、と言う方が結構います。この方法ですと、何も準備していませんから、限られた不動産しかご案内できません。

まずは、ハワイにいらっしゃる前に連絡を頂いて、予算、使用目的、希望内容、質問等を話し合います。そうする事により、どの様な不動産が良いかわかりますから、該当する不動産を選択してお送り出来ます。その中から、ご覧になりたい不動産の大まかな選択が出来ます。

不動産をご覧になる時間を十分頂いて、お客様の選択された、見学希望物件からご案内します。またその後出てきた新しい物件もその中に入れます。いくつか物件を見て歩くと、比較が出来ますから、この物件は価格に対して価値がある、この様な物件はダメ、この様な感じが好き、と感覚がつかめますから、翌日にはお好みの建物や地域を集中してご案内します、またもう一度見てみたい物件もこの中に入れます。

1回見て気に入って、2回目に見ても変わりなく、やはり好きだったら、多分この物件に縁があるのかもしれません。1回目はすごく気に入って、2回目に行ったら、あの時の熱い思いが無くなってしまった、と言う事もあります。

また気に入ったら、違った時間にご自分で不動産の周りを見て歩くのも良いアイデアです。

この様にして不動産選びをした場合は、納得して購入しますから、後で後悔したり心変わりする事も無いでしょう。

 

もう一つは、頭金をお忘れなく!これが無いと購入契約書の申し込みが出来ません。頭金の額は購入金額により異なりますので、ご予算のアイデアを頂けましたら、どの位の頭金が必要かお話できます。また現金で購入の場合は、現金を持っている証明が必要となりますので、ご準備下さい。

 

最後に、エイジェントはあなたに雇われている訳ですから、こんな事まで聞いたら等と思わず、納得が行くまで質問をして下さい。コミュニケーションが密になれば成る程、意思の疎通が出来ますから、好みの物件を探す大きな手掛かりとなります。

この後は、契約から決済まで、日本語で分かりやすくお手伝い致しますので、ご安心下さい。

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ハワイ不動産/裕福な人でも銀行から融資が下りない事も


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不動産購入の際に、銀行が必要としている事は、

申告している書類上の十分な収入、クレジット、良いクレジット、借金の額が多すぎない。

 

ビジネスオーナーはサラリーマンと比較すると、自分達に収入を幾ら払うかコントロールできます。ある人は、税金を避けるため、申告する収入を少なくして、残りは会社に残して経費として使います。この中から、車の支払い、住居費、食費等のほとんどを払っている人もいます。毎月とても豊かには暮らせますが、事不動産購入となりますと、欲しい不動産金額に対して十分な収入が無いと言うことで、ローンが下りません。

あるビジネスオーナーは現金で欲しい不動産が購入できるだけ持っていますが、申告せずに貯め込んだお金ですから使えません。こんなにあっても、申告している金額はほんのワズカですから、ローンは下りません。

 

クレジット、2年分のクレジットの歴史は必須です。車のローン、クレジットカード、学生ローン等。クレジットカードを持たない、車も、全ての物をキャッシュで購入している人は、ローンを組む時には、クレジットがありませんから、ローンが下りません。

 

クレジットが悪い、収入の多い人は普通の人よりは、借金返済の能力がありますが、例えどんなに収入があっても、支払いがいつも遅れるとクレジットが悪くなり、ローンにも影響します。ローンは下りるでしょうが、良い条件の利息は取れないかも知れません。

 

多額な負債、お金がお金を生みますが、収入が多い人は、大きな負債も恐れませんから、大きな車のローン、その他のローン、高額なクレジットカード等、負債もどんどん増えていきます。負債額が大きすぎると、収入がどんなにあっても希望する融資額が下りないことがあります。その場合は、借金を軽くしてからの購入となります。

収入が多くても少なくても、銀行融資を受ける際には、それぞれ異なる難関を通過します。収入が多くて借金が無かったら怖いもの知らずです。

 

いずれにしても、現在の住宅ローンはまだまだ低利息を続けています。このチャンスを是非ご利用下さい。

 

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