カテゴリー:知らないと損する不動産知識

ハワイ不動産/良い投資物件を選ぶ 2


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たいていの不動産は購入したら必ず価値が上がる所がハワイの良い所です。

しかしその中には、こんなに良いマーケットなのに人気が今一で価値が余り上がらない建物も幾つかあります。また建物の管理が悪く、荒れている様子が顕著な物は選ばない事です。

ある建物は$1,100,000で購入しました、毎月の経費が大きいので、収入は余りありません、利回りは1,2%で最低ですが、1年半後には$1,900,000で売れました。これはキャピタルゲインで儲かった成功例ですね。購入金額が大きければ大きいほど、上がる額も大きくなります。これにはお客様も大満足でした。

ある方は、10万ドル前後の安いものばかり10件も買いました。こんな安いものばかり買わないで、良い物を2件購入した方が良いのに、と私は思っていましたが、決断をするのはお客様です。10件を合わせると年間$65,000もの収入が入ります。利回りは6%以上です。しかし分からない物です、数年後には不動産価値も倍になって売却できました。

ホクアが今まで一番価値の上がった建物だと思います。80万ドル以下の一番安い部屋でも完成後には購入価格より最低でも80-100万ドル上がり倍以上になっています。所が100万ドル以上の部屋は2年後の完成時には、部屋の査定価格が350万ドルまで上がっていました。その価格にはお客様もびっくり。

新しいプロジェクトを売りに出すときが、マーケットの悪い時ですと、その時に合わせて価格も付けますから、低めです、完成した時がハイマーケットだったら最高です。儲かります。

しかしマーケットが良い時に売りに出されるプロジェクトはハイマーケットの価格で強気です、そして完成時がダウンマーケットだったら、どの様になるか想像できると思います。

これからワードに建設される建物は、スタートが高いですから、ホクアの様にはならないと思いますが、どの様になるか興味のあるところです。

以上、幾つかの例を出してみましたが、私は経験から、ハワイの不動産投資は本当に安全です、と言えますが、不動産はタイミング良いとまたかなり利益がでます。

 

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ハワイ不動産/良い投資物件を選ぶ 1


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投資で購入する時は、利回りがとても重要ですが、投資の場合は将来の不動産価値はもっと重要だと思います。

 ある建物は、グレードは今一ですが、洗濯機も乾燥機も付き、管理費には水道も電気代も殆んどが含まれて居ます、お部屋はきれいです。$300,000で購入した物が$1,800の家賃が入ります。管理費や固定資産 税、不動産管理料、必要経費を引くと、年間の純収入は$10,440、利回りは3.5%です。

 ある建物は、Aよりずっとグレイドの高い建物の中の低い階の古い部屋は$380,000で購入。$1,800の賃貸料が入ります。諸経費を引くと年間純収入は$12,036、利回りは3.2%。

Aの方が利回りが少し高いですが、AとBはどちらが良い投資物件だと思いますか?Bの部屋は古いですが、改装したら価値も上がりますし、建物のグレイドが良いですから、不動産価値を良く維持できます。

 Bと同じ建物ですが、高い階で、完璧にきれいに改装した豪華なオーシャンビューの部屋は$456,000でした。階数も高い、部屋もきれいですと$2,400の家賃収入が入ります。必要経費を引くと年間の純収入は$17,436になります。利回りは3.8%です。

 まだ新しいグレードの高い建物は$807,000で購入しました。家賃は$3,800、必要経費を引くと3.4%の利回りとなります。1年半後には購入価格より$180,000も高く売却できました。

皆さんそれぞれ予算がありますから、これが良い、と言っても、予算が無ければ買えない訳ですが、その範囲で、収入だけ見るのでなく、建物に入った時の雰囲気や設備等、良く見た上で投資物件を選ぶべきです。設備がよければ管理費も高くなりますが、余りにも高過ぎるのは、投資にしても居住にしても、なぜそんなに高いのか、その内容を良く調査する必要があります。

古い物より新しい物の方が、現在の好まれる設備が整いますので、貸し易いです。また一戸建ては高くなりますが、将来のキャピタルゲインを期待できます。

次回はまた違った例を出してお話したいと思います。

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ハワイ不動産/不動産鑑定


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不動産購入も日本人を含む外国人はほとんどが現金で購入しますが、通常の地元やアメリカ人バイヤーの多くは銀行で融資を受けての購入となります。

銀行で融資を受ける場合は、必ず銀行からの不動産鑑定士が入り、融資する不動産に購入額の価値があるかどうかを調べます。

売買契約が成立たら、バイヤーはローンの申し込みをします。銀行はそこでアプレイザー(不動産鑑定士)に不動産査定の依頼をします。アプレイザーは実際の不動産を調べに来ます。

今日は銀行から雇われたアプレーザーが不動産を査定に来ました。登録されている不動産の広さは正確でない場合もありますので、正確な不動産の広さを測ります

不動産のコンデション、電化製品の年数、床材やキッチン、バスルーム、窓やエアコン、にどのくらいお金をかけているかの価値を見ます。駐車場の数、どの様な景色か、立地、家の場合は土地の広さ、エアコンの種類、その他の設備、どのような材質の屋根、屋根の寿命、ガレージかカーポートか等、庭の整備状態、プール、ジャクジ、塀、コンドと比較するともっと複雑です

当不動産の内容検査が終わったら、同じ地域で比較できる、他の同じ様な感じの最近売却された住宅を幾つか出して、上記に書いた諸々をそれぞれ比較して、プラス、マイナスを算出して実際の不動産の価値を出します。コンドはもっと簡単ですね。

査定価格の比較はいつも過去に売れた不動産との比較です。しかし不動産市場が活発な時は、どんどん物件が売れて価格が上がっていますから、半年前と現在では価格が異なり、査定価格は売却価格より低くなることが良くあります。

1週間くらいでこの不動産の査定価格が出ます、価値が購入価格と同じかそれより上なら問題ありませんが、低い場合は頭金が十分でない人は、その差額を現金でバイヤーが持ってくるか、売主に購入価格を査定価格に変えてもらうか、又は半分半分で妥協しあうか、売主との交渉になります。この場合は、どちらが強い立場かです。売り手のマーケットだったら、売主は買い手が沢山居ますから、購入価格の変更の交渉には応じないかも知れません。

しかし買い手市場だったら、売主はバイヤーの希望に応じなければなりません。その様なマーケットでは、誰しも価値以上の金額では購入したくありません。

査定が済みますと、あと2週間くらいで決済になる予定です。

売主が不動産を売りに出す時、他の不動産との比較が出来なく価格の設定に迷う様な場合は、売主がアプレイザーを雇って、査定をしてもらい、その査定価格を元に売値を決める場合も高級な不動産にはよくあります。

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ハワイ不動産/ハワイに投資が安全で確実な証


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ハワイは本当にこれだけしか無い土地ですから、確かに価格は安くはありません、しかしこんなに確実に価格の上昇を期待できる所は余り無いと思います。

戸建てとコンドの中間価格と平均価格が1985年から2014年まで記してあります。

1985年の一戸建ての平均価格は$205,400でした。1990年バブルの最高期には$498,511まで上がりました。

その後の長い低迷期にには$370,021まで落ちていますが、その後の山には$794,183まで上がり、バブル時代の価格がとても低く見えます。

2014年を見ますと何と$856,826まで上がっています。1985年と比較すると4倍です。

コンドも同じですね、1985年には平均価格が$105,900でしたが、現在では$418,186と4倍になっています。

この数字はあくまでも島全体の平均価格と中間価格ですので、地域によって多少差がありますが、持っていたら、必ず上がるのがハワイの不動産です。不動産に財産を貯蓄しておくような感じです。

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ハワイ不動産/快適に暮らす為に、コンドのハウスルール


Pool & Patio area. Contemporary infinity swimming pool and whirlハワイのコンドはそれぞれの建物での決まりがあります。購入する際、賃貸する際にはかならず、House Rule のコピーを受け取ります。

これは住人が安全に快適に生活するために作られた物です。全ての住人が常識があれば良いのですが、たまに非常識な迷惑な人も出て来ますので、House Rule を上げる事により、建物内での決まりを全員に確認してもらいます。建物により内容は多少異なります。

通常の建物は入居して、住人登録をします。引越しはまず前以て管理人に連絡をして引越しの予約をして、エレベーターを確保してもらいます。それから引越しの業者に予約となります。あるコンドは建物の管理人と予約を取り、建物内の細かい決まりの説明を受けます。自転車置き場、サーフボードの決まり、駐車場やレクリエーション施設の内容やパーティーなどの予約の仕方等。

ハワイのコンドの良い所は、よる10時過ぎになっても近所が騒がしい、迷惑な場合はセキュリティーに連絡すれば良いわけですから簡単です。建物内もセキュリティーが常に見て歩きます、例えば、大きなごみをドアの外に置いたり、靴を脱いだり(OKの所もあるかもしれませんが)、廊下には基本的に物は置かない事になっています。自転車もエレベーターに運べるところと、運べない所があります。殆んどは自転車置き場に置く事になります。

コンドの場合は、部屋の外に出たら他の人達との共存生活ですから、皆が心地良く生活できる環境つくりにはハウスルールは必要です。

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ハワイ不動産/賃貸に出す事


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投資家にとって投資物件の賃貸収入は大切な収入源です、そして不動産は大切な財産です。

不動産を賃貸に出すにあたり、認識して頂きたい事は、

テナント選びは、その人が賃貸料を支払える能力が第一条件です、そこにパスしたら、職場、クレジット、サラリーの確認、前科の有無、前大家さんからのテナント像等を確認、全てパスしたらテナントとして受け入れます。

しかしテナントが不動産をどの様に扱うかの、生活習慣までは分かりません。年に1度テナントがどの様に生活しているか、不動産コンデションはどうか、不動産インスペクションを行います。しかし貸してから1年間には色々な事が起こりえます。もっと頻繁にするとプライバシーの侵害になりますので、1年が過ぎて再契約をする前にインスペクションを行うわけです。

賃貸前には、どの様に素晴らしいコンデションの不動産であっても、ほとんどのテナントは不動産も家具も持ち主が扱って欲しい様には扱いません。ですから不動産内や、電化製品、家具など生活してきた過程での消耗はありますが、時にダメージも起こり得ます。

壁もテナントや家具、ペットにより汚れます、壁の汚れはひどい物を除き生活の消耗となりますので、周期的なペンキの塗り替えが必要となります。壁のダメージはテナント払いになります。

カーペットやカーテンは傷んだり、汚れてシミが付いたりします。テナントは不動産を退去する際にプロのカーペットクリーニングを依頼する義務がありますが、長い間住んでいるテナントは持ち主が望むような頻繁なカーペットクリーニングはしません。しかし何年も住んでいたテナントにカーペットが汚れて傷んだから、新しいカーペットに弁償をさせる事はできません、カーペットは消耗品とみなされています。

カーペットやカーテンはコンデションにより、5年から最高8年毎に変えるべきです。テナントがカーペットに漂白剤をこぼしてダメージをした場合、5年目のカーペットと2年目のまだ新しいカーペットではテナントの支払うダメージ額が異なります。

テナントが不動産にダメージを加えた場合はテナントに請求できますが、生活過程での自然消耗はテナントに請求する事は出来ません。

そして、弊社では本当にまれに、今まで25年間に数えるほどですが、運悪くテナントが職を失ったり、病気になり家賃が滞納し、最終的には弁護士を雇い退去処置をとらなければならない事があります。ほとんどの人達は滞納金の支払い能力がありませんから、その金額を回復する事は難しくなります。

以上、長い間には色々な事が起こりえますが、周期的に不動産に手を入れて、コンデションを良く維持する事で、貸し易く希望価格が手に入りやすくなります。

ハワイの不動産の事はミチコまで、お気軽にお電話、メールを下さい。

808-387-7716 ケイタイ   michifred@aol.com

 

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ハワイ不動産/コンドミニアムの定義を書いてみました


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結構知っていそうで知らなかった所があるかも知れません

通常のコンドミニアム〔日本で言うマンション〕

1)安いコンドを除き、それぞれのコンドには専用駐車場が付く。

2)通常冷蔵庫、レンジ、ディスポーザル〔台所の流しに付いて生ごみをジュースにして下水に流す)が付属する。高級なコンドには洗濯機、乾燥機、集中冷房が付く。洗濯機や乾燥機の無い場合は、必  ず建物内に共有ランドリーがある。

3)毎月の管理費には通常水道代、下水代が含まれる。建物によっては水道、下水代以外に電気代やケーブルテレビ代を含む物もある。

4)たいていのコンドは入り口にセキュリティーが設置してあり。外部からの人間の出入りを制限する。建物によっては24時間のセキュリティー監視、カメラを設置してある所も多い。

5)多くのコンドミニアムにはプールがある。建物によってはその他にジャクジ、エクササイズルーム、サウナ、バーベキュー,テニスコート等の設備が整い、居住者は一年中施設を楽しむ事が出来る。

6)それぞれのコンドには建物の内での決まりの“ハウスルール”というものがある。これは建物内に居住する人達が快適に暮らすために作られたもので、ほとんどが常識の範囲です。住人はこの内容に従う  義務がある。

7)コンドミニアムは、所有者の中から選べれた所有者組合役員によって運営される。組合は建物の管理会社を雇い、所有者からの毎月の管理費の徴収、管理人を初め、建物を維持する使用人の雇用、  経費の支払い等の建物の維持運営を委託する。組合は他のオーナー、管理会社を交えて周期的に集会を開き、年次予算を決め、必要予算やその他の事を可決したり、建物内の問題解決のための話し  合いをする。

ハワイは一年中を通して温暖で、日本や米本土の様に季節の恩温度差が余り無いため、建物のコンクリートが傷まず長持ちしやすいです。それぞれのコンドの組合は、将来掛かり得る建物の改装、機  械の入れ替え、修理等の予算を算出し、将来に備え管理費から貯蓄をする。この様にきめ細やかに建物を維持管理し、いかにして建物を長く維持するか、という事を課題にしている。

8)通常のコンドミニアムは投資として賃貸に出すか、別荘として使用。

9)使っても使わなくとも毎月管理費を支払う。居住者は通常長期滞在者なので、ホテルコンドやバケーションレンタルの様に、人の出入りの慌しさはない。

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ハワイ不動産/ご注意!重要なTitle Report 不動産権限調査


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不動産購入の契約が成立したら、選択したエスクロー会社に売買契約書と手付金、売主、買主のインフォメーションを送り、エスクローを開設します。

エスクローはその情報を元に、当不動産のタイトルサーチ(不動産権限調査)をします。不動産の歴史、現在の持ち主の不動産に関する抵当権調査をします。その不動産に銀行ローンがあったらその金額が記されます。第二ローンもそこに付きます。

また第三者が不動産に抵当権をつける場合があります。例えば大きな借金をしていて返済しない結果、不動産に抵当権を付けます。そうするとその不動産を売却する時にはまずその金額を返済して、抵当権をクリヤーにしないと最終的に売却する事が出来なくなります。

良くある事は、同姓同名ですが、他の人の借金が記されていたり、返済済みのローンが正しく登記されていず、そのまま抵当権として記されている場合があります。これは本人の物でない証明を提出して、新たに正しい情報で修正したタイトルレポートを作成してもらいます。

タイトルレポートには、エー!!?と全く思いもよらない間違いが記されている事がありますので、売主も買主も良く読んで内容を確認して下さい。間違いは直ぐに修正して下さい。

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ハワイ不動産/1031Exchangeのタイミング


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投資物件売却時の儲けに対して、税金を回避するためには、売却価格と同価格かそれ以上の価格の不動産に買い換えれば税金を回避する事が出来ます。これがExchangeです。

また売却の際には外国人には売却価格の15%、州外のアメリカ人には5%のの源泉徴収をされますが、1031Exchangeをするとそれも回避する事が出来ます。                     

しかしルールがありますので、これに外れるとしっかりキャピタルゲインの税金が掛かりますのでご注意。その1つ、投資物件から投資物件です、投資物件から居住用はダメです。不動産を売却して決済日から45日以内にこれから購入するかも知れない物件を最高3件まで選び、それぞれの住所をExchangeの担当者に出します。

そして決済から180日以内に、上記の3件の内の1つを決済します。しかhし実際は180日も決済に時間を掛ける人はいませんし、3件も購入候補が無い場合が多いです。

通常は、売りに出している不動産に買手が付く前から不動産をサーチして、買手が付いたら真剣に見て歩き、2週間位して現在売りの物件の買い手のインスペクションが済んだ頃にオファーを入れます。

もう市場に出ている物件は全て調査済み、タイミング良く、気に入る物件が出てこないか神経を使う瞬間です。

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ハワイ不動産/最近良く見る 問題、お宅は大丈夫?


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写真はサンプルですが、流しの下、トイレの下、洗面所の下、 洗濯機、、、何箇所にもある水を止めたり、水の量をコントロールする元栓ハンドル、そしてそこに接続しているバルブ

殆んどの人が水の元栓のハンドルを開けたり閉めたりする事無く、長い間そのままです。

長い間には、このハンドルが固まってしまい、元栓のハンドルの開け閉めが簡単に出来なくなったり、ハンドルは動いても中のバルブが動かなくなり、水のコントロールが出来なくなる事があります。

ある売り主は購入してから元栓ハンドルは全く触ったことがありません。所がバイヤーがインスペクション中に動かなくなっているハンドルを無理に回そうとした為、元栓のハンドルが壊れてすごい勢いで水が噴出し止まらなくなりました。緊急に建物全体の水の遮断をしてもらった事もあります。予定日の水の遮断ではなく、緊急ですから売主はその費用を支払わなければなりませんでした。

1つのバスルームには3箇所も元栓ハンドルがあり、中のバルブも新しくしく変えなければなりませんでした。

まだ新しい方の建物でも、建物全体の水を開閉する元栓と中のバルブが固まりついていて、そこは複雑な設計なので、どの様に処置するか、建物の大きな課題となっている所もあります。

新しいから、高級だからは関係ありません。不動産を所有されている方は、将来の予防のため、バルブを開けたり閉めたりたまにはすると良いです。古くなった建物はプラマーに全部のバルブを機会があったら新しい物に交換してもらうと安心です。

バルブを交換するときは、建物によっては、その様な工事のため月に1度の水の遮断日がありますので、その日に合わせて工事をしてもらいます、ある不動産は各部屋で水を開け閉めできます、ある建物は隣とくっついている所もあります、何階から何階までが一緒の所もあります。いずれにしても建物内で水の問題が起こると大変です。

普段は気にも掛けない所ですが、お宅は大丈夫ですか?

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