カテゴリー:知らないと損する不動産知識

ハワイ不動産/軍人用のローンは場所により売主に取って貰い難い


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軍人さんのローンは頭金の殆んど無い軍が保障する100%銀行からの融資です。軍人には住居費がお給料とは別に支給されていますから、お給料をタッチしないで住居手当を使って不動産購入する事が可能です、それでは余り良い物件が買えない場合は、お給料から少し足せば良いわけです。勿論銀行からは一般人と同じように、ローンが取れるでしょう、という物を書いてもらわなければなりません。

軍人さんもランクが良いと、一般人よりずっと多い収入ですから、軍人用の100%ローンを使わなくても、通常の頭金を入れて、通常の銀行ローンを取る事は出来るわけです。しかし、殆んどの人達は100%で経費の配慮された軍人ローンを使います。

パールシティーやエバ、ソルトレイクに行きますと、その様なローンは良く使われますから、その事で購入時に余りハンディーになる事はありません。しかしホノルルに来ますと、殆んどのバイヤーは頭金を入れた通常のローンを使いますから、どんなに買主のエイジェントがこの人達は確実にローンの取れる優良なバイヤーよ、と言っても、100%で頭金の無い軍人さんのローンより、通常の頭金があるバイヤーの方が、私達は安心ですので、通常のローンのバイヤーに負けてしまう事が多いです。

特に人気物件で、何人も申し込みをしている様な物件においては、チャンスは少ないです。そして銀行の査定が申し込み価格と同じか高い場合はローンが下りますが、低い場合は差額をバイヤーが支払わない限りローンは下りません。と言う事で、余り競争相手がいない物件か、オアフ島の西側の地域においては全く問題がありません。

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ハワイ不動産/住んでいる家を、売るか貸すかの選択


 

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所有している不動産を本拠地として2年以上住みますと、売却の際の利益に対して控除が与えられます。独身者は儲けの$250,000まで、夫婦の場合は$500,000までの儲けに対して、税金が控除されます。それ以上の儲けに対しては、控除額を差し引いた金額に対して税金が掛かります。

例えば、$300,000で購入した不動産を$700,000で売却した際には、大雑把に$400,000の儲けが出ますが、$500,000までは無税ですから夫婦所有の場合は全く税金が掛からないとても嬉しい収入となります。

独身者の場合は、$250,000までの儲けに対してはゼロですから、$150,000に対して、キャピタルゲインの税金が掛かります。

所が、この不動産を賃貸に出しますと、毎月賃貸料は入りますが、将来売却しましょう、となった場合は、上記の控除が効かなくなりますので、大きな税金が掛かって来ます。ですから全く儲けが無い場合は別ですが、通常の場合は売却して、税金の控除のご利益を頂いたほうが得です。

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ハワイ不動産/儲かっても税金の掛からない1031Exchangeも最終的には、、、


GetMediaCAYKJH6R投資物件を購入して暫くすると価値がどんどん上がってきます。大分上がってきたから売りましょう、となりますとその儲けに対して税金が掛かります。

その大きな税金を避けるためには、1031Exchange と言って、売却価格と同じ価格かそれ以上の価格の不動産に買い換えれば、全く税金が掛かりません。$200,000で購入した不動産が$600,000になって、それを売却したら儲け$400,000に対して税金が掛かります。

しかし売却価格の$600,000かそれ以上の価格の不動産に買い換える場合は、税金は掛かりません。2年間くらい賃貸して、持ち主が住居として住む事のできる人にとっては、税金も全く掛からず最高の方法です。

1031Exchange は税金支払いを延長するだけで、最終的には税金を支払います。しかし持ち主が持ったまま亡くなった場合は、そこで税金の義務が無くなりますので、財産を受け継ぐ子供達にはその税金は掛かりません。

自分で生きている内に売却してそのお金で人生を楽しみたい、と言う方は、最終的には税金を支払いますが、$200,000から初めて、それが$600,000になって、そこからまた$700,000の物件を購入して、売却時には$1,000,000になったら、税金も掛かりますが、かなり儲かりましたよね。こんな良い投資も余り無いと思います。物は考え様ですね。

 

 

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ハワイ不動産/コンドに付くかも知れない、Special Assessmentって?


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辞書でSpecial Assessment を調べますと、特別評価と言う訳が多く、何だか私にも良く意味が分かりません。一番分かり易かった訳が、価値を高める改良策の為の追加金。これが一番分かり易い、こちらで言うコンドのSpecial Assessmentに近い意味だと思います。

ご存知だと思いますが、毎月のコンドミニアムの管理費は、コンドを維持するための人件費、保険、電熱費、維持費等にあてられますが、またその中から将来の修繕費や改装に備えての蓄えもしています。毎年の各コンドミニアムの予算は所有者組合の役員によって決められます。

所が建物が古くなると、管理費から集めて来た預金金額では足りなくなります。エレベーターを新しくする、配管を新しくする、レクリエーション設備のある階の改装、プールのタイルの張替え、プールデッキのやり変え、その他の施設の改装、ロビーの改装、各階の廊下の床の張替えと壁紙の張替え、Spallingの修理(古くなると中の鉄骨が錆びて、支えているセメントにダメージ、に亀裂が入ります)

以上の様な大きな修繕や改装が必要となりますと、管理費とは別に、個々の持ち主が大きな追加金を支払わなければならないか、又は毎月月賦払いになるか、支払い方法はそれぞれの建物により異なります。

購入する際には、現在それが行われているかも知れませんし、将来起こるかも知れません、遅かれ早かれ起こる事です、建物を良い状態に維持していく上で必要な物ですので、その事は良く頭の中に入れて置いて下さい。現在購入する不動産にAssessment場合は、誰が支払う様になるのか、売主と買主の歩み寄りとなります。

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ハワイ不動産/ハワイに不動産購入にいらっしゃる前に


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ハワイに不動産購入にいらっしゃる前に、準備して頂きたい事を書いて見ました。

ゴルフやショッピングの合間や帰国前日に不動産を見たい、と言う方が結構います。この方法ですと、何も準備していませんから、限られた不動産しかご案内できません。

まずは、ハワイにいらっしゃる前に連絡を頂いて、予算、使用目的、希望内容、質問等を話し合います。そうする事により、どの様な不動産が良いかわかりますから、該当する不動産を選択してお送り出来ます。その中から、ご覧になりたい不動産の大まかな選択が出来ます。

不動産をご覧になる時間を十分頂いて、お客様の選択された、見学希望物件からご案内します。またその後出てきた新しい物件もその中に入れます。いくつか物件を見て歩くと、比較が出来ますから、この物件は価格に対して価値がある、この様な物件はダメ、この様な感じが好き、と感覚がつかめますから、翌日にはお好みの建物や地域を集中してご案内します、またもう一度見てみたい物件もこの中に入れます。

1回見て気に入って、2回目に見ても変わりなく、やはり好きだったら、多分この物件に縁があるのかもしれません。1回目はすごく気に入って、2回目に行ったら、あの時の熱い思いが無くなってしまった、と言う事もあります。

また気に入ったら、違った時間にご自分で不動産の周りを見て歩くのも良いアイデアです。

この様にして不動産選びをした場合は、納得して購入しますから、後で後悔したり心変わりする事も無いでしょう。

 

もう一つは、頭金をお忘れなく!これが無いと購入契約書の申し込みが出来ません。頭金の額は購入金額により異なりますので、ご予算のアイデアを頂けましたら、どの位の頭金が必要かお話できます。また現金で購入の場合は、現金を持っている証明が必要となりますので、ご準備下さい。

 

最後に、エイジェントはあなたに雇われている訳ですから、こんな事まで聞いたら等と思わず、納得が行くまで質問をして下さい。コミュニケーションが密になれば成る程、意思の疎通が出来ますから、好みの物件を探す大きな手掛かりとなります。

この後は、契約から決済まで、日本語で分かりやすくお手伝い致しますので、ご安心下さい。

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ハワイ不動産/裕福な人でも銀行から融資が下りない事も


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不動産購入の際に、銀行が必要としている事は、

申告している書類上の十分な収入、クレジット、良いクレジット、借金の額が多すぎない。

 

ビジネスオーナーはサラリーマンと比較すると、自分達に収入を幾ら払うかコントロールできます。ある人は、税金を避けるため、申告する収入を少なくして、残りは会社に残して経費として使います。この中から、車の支払い、住居費、食費等のほとんどを払っている人もいます。毎月とても豊かには暮らせますが、事不動産購入となりますと、欲しい不動産金額に対して十分な収入が無いと言うことで、ローンが下りません。

あるビジネスオーナーは現金で欲しい不動産が購入できるだけ持っていますが、申告せずに貯め込んだお金ですから使えません。こんなにあっても、申告している金額はほんのワズカですから、ローンは下りません。

 

クレジット、2年分のクレジットの歴史は必須です。車のローン、クレジットカード、学生ローン等。クレジットカードを持たない、車も、全ての物をキャッシュで購入している人は、ローンを組む時には、クレジットがありませんから、ローンが下りません。

 

クレジットが悪い、収入の多い人は普通の人よりは、借金返済の能力がありますが、例えどんなに収入があっても、支払いがいつも遅れるとクレジットが悪くなり、ローンにも影響します。ローンは下りるでしょうが、良い条件の利息は取れないかも知れません。

 

多額な負債、お金がお金を生みますが、収入が多い人は、大きな負債も恐れませんから、大きな車のローン、その他のローン、高額なクレジットカード等、負債もどんどん増えていきます。負債額が大きすぎると、収入がどんなにあっても希望する融資額が下りないことがあります。その場合は、借金を軽くしてからの購入となります。

収入が多くても少なくても、銀行融資を受ける際には、それぞれ異なる難関を通過します。収入が多くて借金が無かったら怖いもの知らずです。

 

いずれにしても、現在の住宅ローンはまだまだ低利息を続けています。このチャンスを是非ご利用下さい。

 

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ハワイ不動産/法律の乱用?


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サービスアニマルは、ハンディーキャップの人達をサポートするため、特別の訓練を受けている動物です。 最近特に多いのがコンパニオンアニマルです、コンパニオンアニマルは、カンフォートアニマルとも言います。両方とも、医師が必要な質問事項に答えて、署名したら誰でも犬を飼えます。例え建物がNo Petでも建物は拒否する事はできません。

通常の賃貸物件は、ペットはだめ、という物がほとんどですが、この人達に対して、貸す側は拒否できないのです。

貸す側は、例えその様な書類を用意していても、通常のテナントと同様、前大家さんの評判が悪かったり、収入が十分でない場合は、拒否する事ができますが、ペットが理由では拒否できません。盲導犬や他の訓練された犬は分かりますが、コンパニオンアニマルとなりますと、なぜこの人に必要なの?と思う人たちが多いです。ジャケットを着せて、どこにでも連れて行ってしまいます。

本当かどうかの判断は別として、医師からの書類があったら、それで十分です。

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ハワイ不動産/レンタルの選択


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お客様が別荘用として購入したコンドの部屋にはたまたまバケーションレンタルが出来る、Non Conforming Use Certificate が付いていました。お客様は、全くバケーションレンタルをする予定はありませんでしたが、一応2年間分の収入明細をバケーションレンタルをしている不動産会社から出してもらいました。

不動産会社の管理手数料25%、ホテル税9.25%、消費税4.5%、月管理費、電話、インターネット、テレビ、そのほかに諸々の経費を不動産会社に支払うと、ビックリした事は、収入は良くてもオーナーの手元に残る物はホンノ少しでした。

数日前に違法のバケーションレンタルが沢山ある事を書きましたが、許可証付きの部屋は法的にバケーションレンタルが出来るわけですから、バケーションレンタルをしたい人にとっては、とても貴重な物で、そのまま空家にしておくのはもったいないとバケーションレンタルの不動産会社から何回も説得されました。

長期レンタルとバケーションレンタルの比較をここに書いてみました。バケーションレンタルは、ホテルコンドを除き、通常のコンドも住宅も殆んどが違法ですので、ここでは許可証付きの不動産に関しての比較です。

 

長期レンタル

1年間一定した賃貸が毎月入ります。

不動産会社に収入の10%の手数料を払います。

空きの場合のみ広告料が生じます。

消費税を収入から4.5%を払います。

毎月の管理費は大家さん持ちです、時たま修理費が生じます。

電気代やケーブル、インターネットが管理費に含まれない場合は、たいていテナントが支払います。

庭やプールの維持費は大家さん持ちです。

殆んどが家具は付きません。

賃貸していますから、オーナは部屋を使用できません。

 

バケーションレンタル

自分達が使えます。

1年間の収入は、月により空きが出たりして、安定していません。

ハイシーズンは長期レンタルよりずっと高い賃貸料が取れます。

不動産会社に15-25%の手数料を支払います。

広告料やその他の経費が常に掛かります。

TAT ホテル税 9.25% 消費税 4.5%を支払います。

固定資産税は、長期賃貸の不動産よりずっと高くなります。

毎月の管理費、修理代、管理費に含まれない場合は、光熱費、インターネット、ケーブル費用は大家さんも持ちです。

庭、プールの維持費は大家さん持ちです。

家具が必要です。

以上一般的な経費を書いてみましたが、建物や不動産会社によりそれぞれ契約内容が異なりますので、ご了承下さい。バケーションレンタルを扱う不動産会社から1-2年分の管理の収支を見せてもらって、実際の収入を確認してから次に進む事をお勧めいたします。

 

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ハワイ不動産/本土とハワイのアパートメントは随分違います


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ハワイでアパートと言いますと、殆んどが規模の小さい階段で昇り降りする安い賃貸の建物を思い浮かべます。コンドミニアムが高すぎて借りられない人達が借りますが、部屋のサイズも小さく日本のアパートに似ているかもしれません。

水道代は大家さんが支払います、電気、ケーブル、インターネットはテナントが支払い、電気はそれぞれ別のメーターが付いています。

近い将来、エバサイドとハワイカイに本土並みの、規模の大きなアパートメントが建設される計画ですが、この規模のアパートメントは本土には沢山あっても、ハワイでは始めての物です。

本土のアパートは見た目はハワイのコンドミニアムにも劣らない規模の大きな、プールやジムと設備が揃った物もあります。部屋のサイズもゆったりしています。

以前に本土に住む人から、設備の揃ったアパートメントの管理会社の連絡先を教えて下さい、と問い合わせがありましたが、相手側の思うアパートと私達の考えているアパートはギャップがあり、説明しても分かってもらえませんでした。

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ハワイ不動産/スモークディテクター大丈夫ですか?


スモークディテクターは電気接続と電池の物があります。電池の物はハードウェアのお店で安く手に入ります。

新しい住宅やコンドミニアムは、電気接続のスモークディティークターを付ける事が義務付けられています。古い住宅や古いコンドミニアムはその為の電線が引いてありませんから、電池の物を使います。

付ける場所は、廊下、各寝室にそれぞれ付けます。

実際の不動産を見に行くと、各寝室にスモークディティークターがある所は余り見たことがありませんが、新しい住宅は最初から付いていますから便利ですね。

電池の物は、電池が切れない様に周期的に変える必要がありますが、なかなか出来ず、電池が切れていて、キーンと言う音を聞いてから、アー電池を変えなければ、となります。

間違いでアラームがなってビックリすることもありますが、家を火災から守る為にあるありがたい物である事は確かです。

 

 

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