カテゴリー:知らないと損する不動産知識

ハワイ不動産/売り物件に買手が付いても安心は出来ません/買手の権利


Allure 2803view
売りに出している物件にオファーが入って、売買契約が成立しました。しかし売主側から見ますと、まだ安心は出来ません。契約は成立しても、買手は何回かキャンセルする機会があるからです。

インスペクションの期間
不動産の状態を調べる、ホームインスペクターが不動産の隅々まで検査して、報告書を出します。結果がいやだったらインスペクションの期間内にキャンセルできます。

売主の不動産の報告書
売主の当不動産に関する、修理や問題や、その他諸々の報告書です。内容が嫌だったら指定した期間内にキャンセル出来ます。

コンドに関する書類
これは建物に関する書類で、売主が買主に出します。コンドが建設する時の申請書類から、所有者組合の会議の議事録、ハウスルール、会計報告、保険内容、建物内の報告書、管理費が上がる等。これも内容が嫌だったら、指定した期間内にキャンセル出来ます。

不動産の権限調査
不動産の所有権調査報告書で、抵当権や不動産に関わる事が書かれています。この報告書に問題が出たときは、売主は修正すべく努力をしますが、修正できない場合は、買主はキャンセルできます。通常は問題にはなりませんが、まれに修正できない問題が出て来ます。この場合は、この不動産は売る事が難しくなります。

以上をパスすると、ここで決済に進む、明るい先が見えてきます。契約により異なりますが、約3週間くらいで結果が出ます。ここまでは、まだまだ安心できません。とは言え、測量の結果やローンが下りない等、他の問題が出てくることはありますが、一般的にはここまでが心配期間です。

ハワイの不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。                   808−387−7716ケイタイ

私のブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。

============================

美智子のやさしい不動産学〜KZOOで毎月第1土曜日3pm〜ラジオ番組で不動産事情をお伝えしている美智子のブログ。小さな物件から大きな物件まで幅広く取り扱うフレドリック美智子にお任せください。

ハワイ不動産/ハワイの中古はまだまだ行けます


2.9.16ハワイは寒い冬がありませんし、一年を通して温暖な気候の為、特に古い建物は、考えられない位作りが簡単で、家の壁も一枚板の家も多いです。

日本のサイトを見ますと、中古の家の価値はほとんど無い様で、まだきれいな家があるのに、土地の価格が付いている物をたまに見ます。ここに住む私達は、まだ立派に使える家があるのに壊してしまうの?と思ってしまいます。

ハワイの場合は、中古がほとんどです。過去6ヶ月間に売れた一戸建て数は1808件です。
その内、築年1960年までの家は416件
1961-1980年までは542件
1981-2000年までは383件
2000年以降に建てられた家は492件
2010年以降は157件

新しい物は、ほとんどがエバやマカキロ等の新興住宅地です。

では中古を購入してどうするのか?と言いますと、日本の様に壊して、新しい家を建てるのではなく、住民の必要性や経済状態に合わせて、そのまま住んで、少しずつ改装したり、何年も住んだあときれいに改装する人もいます。

購入する人は、築年よりも、家のコンデションを重視して購入します。古いままの家は、改装費用がどの位掛かるかです。土地自体が高いので、古くても間取りが良く、コンデションが良い家は直ぐに買い手が付きます。

ここにご紹介しますのは、1966年築の普通の家で、2015年に改装しています。価格は$950,000で売れました。
古い家もこんな風に蘇り、新しい家には無い雰囲気です。

http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=171063XFDR1&p=DE-6872384-378
ハワイの不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。                                                                                                                                                        808−387−7716ケイタイ

私のブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。

============================

美智子のやさしい不動産学〜KZOOで毎月第1土曜日3pm〜ラジオ番組で不動産事情をお伝えしている美智子のブログ。小さな物件から大きな物件まで幅広く取り扱うフレドリック美智子にお任せください。

にほんブログ村 海外生活ブログ ハワイ情報へ

 

ハワイ不動産/キャッシュ購入がもっと魅力的になった訳


IMG_3209バイヤーがオファーを入れる際に、強いバイヤーで銀行からのローンは大丈夫でしょう、という書類をつけても、そこにキャッシュでのオファーが入ってきたら、ほとんどの場合はキャッシュバイヤーに負けです。

もしかして、税金対策の為にローンを取らなければならお客様は、キャッシュ購入の人より、経済的にはずっと強いかも知れません。

それでも、ほとんどが負けです、それでも以前はローンでもキャッシュに勝った事も何回かあります。

ローンをとる場合は、以前は45日で決済しましたが、現在は60日最低掛かります。この違いは大きいですね。日本人の方でローンを組まれる方は、それにあと1ヶ月は余分に掛かるでしょう。しかし、今も昔も現金の場合は30日で決済します。

と言う訳で、売主に取っては、30日で決済できるキャッシュバイヤーがこれからはもっと魅力的なバイヤーとなります。

ハワイの不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。                                                                                                                                                        808−387−7716ケイタイ

私のブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。

============================

美智子のやさしい不動産学〜KZOOで毎月第1土曜日3pm〜ラジオ番組で不動産事情をお伝えしている美智子のブログ。小さな物件から大きな物件まで幅広く取り扱うフレドリック美智子にお任せください。

にほんブログ村 海外生活ブログ ハワイ情報へ

ハワイ不動産/ビジネス売買


9.09 066日本人の方がハワイでビジネスを始める場合は、日本でのビジネスの支店をハワイに出す、ビザ取得のため新しいビジネスを開設する、または現在稼働中のビジネスを購入すると言う方法があります。

ここではビジネスの購入についてお話したいと思います。

ビジネスを購入する場合は、現在運営されている実際の商売を購入して、引き継ぎます。ビジネスのある場所のリースが何年残っているか、どのようなリースの条件か、その価格に値する商売かどうか見極める事が重要です。

私も今までに沢山ビジネスの売却をしていますが、その中で特に記憶に残っている物は、収入の良い繁栄中の優良ビジネスの売却をしたときの事です。収入が良く、場所も3ヶ所、なかなか入れない最高の立地に店舗がありました。ビジネスの収入も立地も良いので、かなり高額に付けられた商売でした。

たまたま私のお客様がその様なビジネスをいつもやってみたかったと言う事で、売り手と買い手の両方のお手伝いをすることになりました。

この様な大きなビジネスの売買は、私達とお客様では判断しません。ビジネスに関しては会計士さんに監査をお願いして、ビジネスの収支を確認したり、ビジネスを分析判断してもらいます。そしてショッピングセンターのリースの書類やビザ、現地法人設立等は弁護士さんにお願いして、専門家が関わりビジネスを全般から判断して頂き、その結果やはり価格以上の価値ありのビジネスという事で、 購入にいたりました。

購入するビジネスの内容がどんなに良くても、今後の商売の良し悪しは新しいオーナー次第です。言葉やお国の違いは大きいです。ビジネス経験の無い方が、商売を引き継ぐのは容易なことではありません。

また人任せでするのも問題が多いです。色々な角度から慎重に決断されることを心からお勧めいたします。

ビジネスを売却する方は、商売が繁盛している最盛期に売却してください、トップダラーで売却できます。ビジネスの売り価格の出し方のフォーミュラーがありますので、現在経営しているビジネスがどのくらいの価値があるかどうかを知りたい方は、私までご連絡ください。

ハワイの不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。                                                                                                                                                        808−387−7716ケイタイ

私のブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。

============================

美智子のやさしい不動産学〜KZOOで毎月第1土曜日3pm〜ラジオ番組で不動産事情をお伝えしている美智子のブログ。小さな物件から大きな物件まで幅広く取り扱うフレドリック美智子にお任せください。

にほんブログ村 海外生活ブログ ハワイ情報へ

 

ハワイ不動産/建築許可の要らない物


IMG_4895
不動産を改装する際に、ペンキを塗る、床を変える、台所のキャビネットを新しくする等、同じ形のものを新しくする際にはパミット、建築許可は要りません。

しかし台所をデザインし直して、電気や排水の位置を変えたり、家を増築したり、バスルームをデザインし直したり、は許可が必要です。コンドの場合はそれとコンドの許可が必要です。厳しいところは、簡単な台所の床の張替えの床材まで、持って行って許可を取らなければなりません。

特にコンドの場合は下に住人が居ますから、建物側としては将来住人同士の問題にならない為にも、正しく工事が行われているかは、とても重要です。

売却する際には、バイヤーがその建物の建築の際に取った、パミット、許可証を要求します。

ハワイの不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。                                                                                                                                                        808−387−7716ケイタイ

私のブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。

============================

美智子のやさしい不動産学〜KZOOで毎月第1土曜日3pm〜ラジオ番組で不動産事情をお伝えしている美智子のブログ。小さな物件から大きな物件まで幅広く取り扱うフレドリック美智子にお任せください。

にほんブログ村 海外生活ブログ ハワイ情報へ

ハワイ不動産/賃貸物件を早く、高く貸す条件


IMG_5072
それは、お部屋のコンデションが良くて、景色がきれいで、建物の施設が豊富だったら最高です。今までの経験から行きますと、改装済みのきれいな物件を購入後賃貸に出しますと、あっと言う間にびっくりする位高くそして早くテナントが付きます。

最近の傾向は、法人がワードのプロジェクトに従業員を本土から送りますので、家具付の需要が多いです。その様な企業のコネクションが幾つかあると、次から次と借りてくれます。

長い間何もしていない古いままの賃貸物件は、基準より低めでしか借り手が付きませんし、人気が無いので時間が掛かります。テナントの質も今一となります。

周期的なペンキの塗り替え、カーペットを床に張替える、古い台所や風呂場も時期が来たら新しくする事で、不動産価値も家賃収入も随分上がりますし、こちらでテナントの選択が出来るくらい需要が多くなりますから、結果的に質の良いテナントを選ぶ事が出来ます。

とは言え、賃貸はその時の運とタイミングも大きいです。

ハワイの不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。                                                                                                                                                        808−387−7716ケイタイ

私のブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。

============================

美智子のやさしい不動産学〜KZOOで毎月第1土曜日3pm〜ラジオ番組で不動産事情をお伝えしている美智子のブログ。小さな物件から大きな物件まで幅広く取り扱うフレドリック美智子にお任せください。

にほんブログ村 海外生活ブログ ハワイ情報へ

ハワイ不動産/テナントが契約期間中にキャンセルしたら?


DSCN4625通常1年間の賃貸契約をテナントと結びますが、まれに契約中途で賃貸物件を出て行かなければならない人が出てきます。その場合は、新しいテナントが出てくるまで、契約期間内は賃貸料を支払わなければなりません。

高級な方の賃貸物件はたいてい法人持ちですので、そこに住んでいた本人は期間より早く会社の都合で出て行っても、会社が支払い続けます。最近多いのは、アラモアナの新しいコンドに携わる専門家を本土からハワイに送り、賃貸料は会社が支払うケースです。こちらでの仕事が済むと本土に戻りますので、契約より短くなるケースもあります。高い賃貸はタイミングが悪いと長い間賃貸できず、そのまま契約終了のまで支払い続けたケースも1件ありました。

ある時は、賃貸していた80代のテナントが、入居してから、申し込みしていたリタイヤメントホームの順番が来ました。まだ半年くらい残りの期間があります。会社のプロパティーマネージャーはその人に代わる新しいテナントを探し始めました。すると、それでは持ち主が不動産を売りましょう、と言うことになりました。

持ち主は、売れるまでの間は今まで通り賃貸料を支払ってくれるのでしょう?と聞かれましたが、私達は新しいテナントを見つけて、支払い続けていたテナントを解放して上げる事は今までしていますが、売りに出すために支払うという事はした事がありません。テナントも私達も持ち主も絶対知りたい事です。賃貸専門の弁護士に聞きますと、賃貸していた不動産を貸すことを止めて、売りに出す事にした時点で、テナントの支払い義務は無くなるそうで、とても納得の出来る返答を頂きました。

例外のテナントがいます;軍人さんは除外です、軍からの指令が入ったらその書類を提出して、契約からは開放されます。仕方ない事ですが、大家さんにとっては不都合が生じる場合もあります。

以上は例外を書きましたが、ほとんどの賃貸契約は契約内で行われます。

ハワイ不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。                                                                                         808−387−7716ケイタイ


私のブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。

============================

美智子のやさしい不動産学〜KZOOで毎月第1土曜日3pm〜ラジオ番組で不動産事情をお伝えしている美智子のブログ。小さな物件から大きな物件まで幅広く取り扱うフレドリック美智子にお任せください。

にほんブログ村 海外生活ブログ ハワイ情報へ
にほんブログ村

 

ハワイ不動産/賃貸の準備、ちょっと手を加えるだけでも


DHtoday新しく会社に入ってきた賃貸物件があります、この不動産には17年もの間、同じテナントが住んでいました。不動産内は全て機能はしていますが、古くて、傷んでいて、このままでは新しいテナントを見つけるのが大変です。古いままなので、お家賃は市場価格の40%も低かったのです。

不動産はきれいな景色があって、便利な立地、豊富な施設が整い、室内は広くて間取りも良いです。ここをきれいに直したら、すぐにテナントが付きそうです。

最近は色々な床材が出ています、カーペットは一番お安いのですが、耐久性のある床材を選べば、しみの心配も数年後にあたらしくする必要もありません。キッチンもバスルームもそれぞれ耐久性を考えて材質を良く選びます。新しいキッチンと新しい電化製品、丈夫な床、ペンキを塗ったきれいな壁、そして新しいバスルーム。改装は約2週間掛かりますが、コンドの場合は、建物の認可が必要ですので、十分な時間のゆとりが必要です。

そして今までの賃貸料の40%以上が期待できます。ここは大家さんが納得して、改装をする事が出来ました。予算が無い場合は、不動産を周期的にペンキを塗り替えたり、床を新しくしたり、最小限のメンテナンスをする事で、良いテナントにも恵まれます。ほんのちょっと手を加えるだけで蘇る場合もあります。

明るくてキレイで気持ちの良い不動産は、早く良いテナントが付きます。

ハワイの不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。
808-387-7716


私のブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。
美智子のやさしい不動産学〜KZOOで毎月第1土曜日3pm〜ラジオ番組で不動産事情をお伝えしている美智子のブログ。小さな物件から大きな物件まで幅広く取り扱うフレドリック美智子にお任せください。
にほんブログ村 海外生活ブログ ハワイ情報へ

ハワイ不動産 /良い投資物件を選ぶ 5


IMG_0296去年の7月より、ホノルル市の査定価格が100万ドル以上で、持ち主の居住しない物件の固定資産税は、今までの倍近くになりました。投資物件の観点から見ますと、それだけ収入が少なくなります。具体的な数字を出しますと、

今までは家賃が$4000で、管理費が約 $1000、固定資産税が月平均$ 340、不動産会社管理費$400だとしますと、今までは$2,260手元に残りましたが、現在の固定資産税は月平均$615ですので、手取りが$1,980になってしまいました。(ここには消費税等は含んでおりません、あくまでも一般的な概算ですのでご了承下さい。)

ある建物は、購入価格は上記の半値以下です、家賃$2,500、管理費$590、月平均固定資産税$128、不動産業者管理費$250、手取りが$1,532です。この価格帯の良い所は、需要も多く貸し易いです。

収入の面から見ますと、特に固定資産税が高くなりましたので、高いものより50万ドル前後の物の方が利回りは良くなります。

キャピタルゲインの可能性の有無は別にして、セキュリティーの良い、良く管理されている建物で、ゲスト用パーキングが揃い、部屋がキレイなコンドはとても貸し易いです。良く管理されている不動産は、管理費もそこそこで、そこに行くと分かりますよ。

もっと安くて、利回りの良い物もありますが、建物の運営内容やコンデションがありますので、将来も価値を維持出来る様な建物を選びました。

ハワイの不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。

808-387-7716

  私のブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。                                                                    美智子のやさしい不動産学〜KZOOで毎月第1土曜日3pm〜ラジオ番組で不動産事情をお伝えしている美智子のブログ。小さな物件から大きな物件まで幅広く取り扱うフレドリック美智子にお任せください。
にほんブログ村 海外生活ブログ ハワイ情報へ

ハワイ不動産/高級コンドのテナント


Hawaiki pool
高級コンドの賃貸料は最低でも3500ドル以上、殆んどは4000ドル以上しますから、ほとんどは企業から送られた要人とか映画の関係者とか、ハイランクの軍人、期限付きで滞在する医師や外国からの研究者等です。

この人達は十分な収入を稼いだ上に会社や国からお家賃を支給されているラッキーなー人達が多いです。周期的にメイドさんを雇っている人も結構います。不動産はきれいに維持してくれるし、大家さん側から見たら、お家賃を支払わない心配は無いし、とても好ましいテナントです。

普通の人達は、こんな高い賃貸料を出せませんし、これだけの金額を毎月払ったら結構な家を購入出来ますから、この様な不動産のテナントのほとんどは、ローカルではなく州外や外国からの人が殆んどです。

高い賃貸不動産は、それだけ支払える能力のある人達のパーセンテージが小さいですから、タイミングが悪いと、テナントが入るまで少々時間が掛かる事もあります。では次回も時間が掛かるの?と聞かれますと、今度は直ぐに入る事もあります。賃貸は時期とタイミングに多く左右されます。

 

ハワイの不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。                           808−387−7716ケイタイ

私のブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。

============================

美智子のやさしい不動産学〜KZOOで毎月第1土曜日3pm〜ラジオ番組で不動産事情をお伝えしている美智子のブログ。小さな物件から大きな物件まで幅広く取り扱うフレドリック美智子にお任せください。

にほんブログ村 海外生活ブログ ハワイ情報へ