カテゴリー:知らないと損する不動産知識

ハワイ不動産/ビジネス売買


9.09 066日本人の方がハワイでビジネスを始める場合は、日本でのビジネスの支店をハワイに出す、ビザ取得のため新しいビジネスを開設する、または現在稼働中のビジネスを購入すると言う方法があります。

ここではビジネスの購入についてお話したいと思います。

ビジネスを購入する場合は、現在運営されている実際の商売を購入して、引き継ぎます。ビジネスのある場所のリースが何年残っているか、どのようなリースの条件か、その価格に値する商売かどうか見極める事が重要です。

私も今までに沢山ビジネスの売却をしていますが、その中で特に記憶に残っている物は、収入の良い繁栄中の優良ビジネスの売却をしたときの事です。収入が良く、場所も3ヶ所、なかなか入れない最高の立地に店舗がありました。ビジネスの収入も立地も良いので、かなり高額に付けられた商売でした。

たまたま私のお客様がその様なビジネスをいつもやってみたかったと言う事で、売り手と買い手の両方のお手伝いをすることになりました。

この様な大きなビジネスの売買は、私達とお客様では判断しません。ビジネスに関しては会計士さんに監査をお願いして、ビジネスの収支を確認したり、ビジネスを分析判断してもらいます。そしてショッピングセンターのリースの書類やビザ、現地法人設立等は弁護士さんにお願いして、専門家が関わりビジネスを全般から判断して頂き、その結果やはり価格以上の価値ありのビジネスという事で、 購入にいたりました。

購入するビジネスの内容がどんなに良くても、今後の商売の良し悪しは新しいオーナー次第です。言葉やお国の違いは大きいです。ビジネス経験の無い方が、商売を引き継ぐのは容易なことではありません。

また人任せでするのも問題が多いです。色々な角度から慎重に決断されることを心からお勧めいたします。

ビジネスを売却する方は、商売が繁盛している最盛期に売却してください、トップダラーで売却できます。ビジネスの売り価格の出し方のフォーミュラーがありますので、現在経営しているビジネスがどのくらいの価値があるかどうかを知りたい方は、私までご連絡ください。

ハワイの不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。                                                                                                                                                        808−387−7716ケイタイ

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ハワイ不動産/建築許可の要らない物


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不動産を改装する際に、ペンキを塗る、床を変える、台所のキャビネットを新しくする等、同じ形のものを新しくする際にはパミット、建築許可は要りません。

しかし台所をデザインし直して、電気や排水の位置を変えたり、家を増築したり、バスルームをデザインし直したり、は許可が必要です。コンドの場合はそれとコンドの許可が必要です。厳しいところは、簡単な台所の床の張替えの床材まで、持って行って許可を取らなければなりません。

特にコンドの場合は下に住人が居ますから、建物側としては将来住人同士の問題にならない為にも、正しく工事が行われているかは、とても重要です。

売却する際には、バイヤーがその建物の建築の際に取った、パミット、許可証を要求します。

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ハワイ不動産/賃貸物件を早く、高く貸す条件


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それは、お部屋のコンデションが良くて、景色がきれいで、建物の施設が豊富だったら最高です。今までの経験から行きますと、改装済みのきれいな物件を購入後賃貸に出しますと、あっと言う間にびっくりする位高くそして早くテナントが付きます。

最近の傾向は、法人がワードのプロジェクトに従業員を本土から送りますので、家具付の需要が多いです。その様な企業のコネクションが幾つかあると、次から次と借りてくれます。

長い間何もしていない古いままの賃貸物件は、基準より低めでしか借り手が付きませんし、人気が無いので時間が掛かります。テナントの質も今一となります。

周期的なペンキの塗り替え、カーペットを床に張替える、古い台所や風呂場も時期が来たら新しくする事で、不動産価値も家賃収入も随分上がりますし、こちらでテナントの選択が出来るくらい需要が多くなりますから、結果的に質の良いテナントを選ぶ事が出来ます。

とは言え、賃貸はその時の運とタイミングも大きいです。

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ハワイ不動産/テナントが契約期間中にキャンセルしたら?


DSCN4625通常1年間の賃貸契約をテナントと結びますが、まれに契約中途で賃貸物件を出て行かなければならない人が出てきます。その場合は、新しいテナントが出てくるまで、契約期間内は賃貸料を支払わなければなりません。

高級な方の賃貸物件はたいてい法人持ちですので、そこに住んでいた本人は期間より早く会社の都合で出て行っても、会社が支払い続けます。最近多いのは、アラモアナの新しいコンドに携わる専門家を本土からハワイに送り、賃貸料は会社が支払うケースです。こちらでの仕事が済むと本土に戻りますので、契約より短くなるケースもあります。高い賃貸はタイミングが悪いと長い間賃貸できず、そのまま契約終了のまで支払い続けたケースも1件ありました。

ある時は、賃貸していた80代のテナントが、入居してから、申し込みしていたリタイヤメントホームの順番が来ました。まだ半年くらい残りの期間があります。会社のプロパティーマネージャーはその人に代わる新しいテナントを探し始めました。すると、それでは持ち主が不動産を売りましょう、と言うことになりました。

持ち主は、売れるまでの間は今まで通り賃貸料を支払ってくれるのでしょう?と聞かれましたが、私達は新しいテナントを見つけて、支払い続けていたテナントを解放して上げる事は今までしていますが、売りに出すために支払うという事はした事がありません。テナントも私達も持ち主も絶対知りたい事です。賃貸専門の弁護士に聞きますと、賃貸していた不動産を貸すことを止めて、売りに出す事にした時点で、テナントの支払い義務は無くなるそうで、とても納得の出来る返答を頂きました。

例外のテナントがいます;軍人さんは除外です、軍からの指令が入ったらその書類を提出して、契約からは開放されます。仕方ない事ですが、大家さんにとっては不都合が生じる場合もあります。

以上は例外を書きましたが、ほとんどの賃貸契約は契約内で行われます。

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ハワイ不動産/賃貸の準備、ちょっと手を加えるだけでも


DHtoday新しく会社に入ってきた賃貸物件があります、この不動産には17年もの間、同じテナントが住んでいました。不動産内は全て機能はしていますが、古くて、傷んでいて、このままでは新しいテナントを見つけるのが大変です。古いままなので、お家賃は市場価格の40%も低かったのです。

不動産はきれいな景色があって、便利な立地、豊富な施設が整い、室内は広くて間取りも良いです。ここをきれいに直したら、すぐにテナントが付きそうです。

最近は色々な床材が出ています、カーペットは一番お安いのですが、耐久性のある床材を選べば、しみの心配も数年後にあたらしくする必要もありません。キッチンもバスルームもそれぞれ耐久性を考えて材質を良く選びます。新しいキッチンと新しい電化製品、丈夫な床、ペンキを塗ったきれいな壁、そして新しいバスルーム。改装は約2週間掛かりますが、コンドの場合は、建物の認可が必要ですので、十分な時間のゆとりが必要です。

そして今までの賃貸料の40%以上が期待できます。ここは大家さんが納得して、改装をする事が出来ました。予算が無い場合は、不動産を周期的にペンキを塗り替えたり、床を新しくしたり、最小限のメンテナンスをする事で、良いテナントにも恵まれます。ほんのちょっと手を加えるだけで蘇る場合もあります。

明るくてキレイで気持ちの良い不動産は、早く良いテナントが付きます。

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ハワイ不動産 /良い投資物件を選ぶ 5


IMG_0296去年の7月より、ホノルル市の査定価格が100万ドル以上で、持ち主の居住しない物件の固定資産税は、今までの倍近くになりました。投資物件の観点から見ますと、それだけ収入が少なくなります。具体的な数字を出しますと、

今までは家賃が$4000で、管理費が約 $1000、固定資産税が月平均$ 340、不動産会社管理費$400だとしますと、今までは$2,260手元に残りましたが、現在の固定資産税は月平均$615ですので、手取りが$1,980になってしまいました。(ここには消費税等は含んでおりません、あくまでも一般的な概算ですのでご了承下さい。)

ある建物は、購入価格は上記の半値以下です、家賃$2,500、管理費$590、月平均固定資産税$128、不動産業者管理費$250、手取りが$1,532です。この価格帯の良い所は、需要も多く貸し易いです。

収入の面から見ますと、特に固定資産税が高くなりましたので、高いものより50万ドル前後の物の方が利回りは良くなります。

キャピタルゲインの可能性の有無は別にして、セキュリティーの良い、良く管理されている建物で、ゲスト用パーキングが揃い、部屋がキレイなコンドはとても貸し易いです。良く管理されている不動産は、管理費もそこそこで、そこに行くと分かりますよ。

もっと安くて、利回りの良い物もありますが、建物の運営内容やコンデションがありますので、将来も価値を維持出来る様な建物を選びました。

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ハワイ不動産/高級コンドのテナント


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高級コンドの賃貸料は最低でも3500ドル以上、殆んどは4000ドル以上しますから、ほとんどは企業から送られた要人とか映画の関係者とか、ハイランクの軍人、期限付きで滞在する医師や外国からの研究者等です。

この人達は十分な収入を稼いだ上に会社や国からお家賃を支給されているラッキーなー人達が多いです。周期的にメイドさんを雇っている人も結構います。不動産はきれいに維持してくれるし、大家さん側から見たら、お家賃を支払わない心配は無いし、とても好ましいテナントです。

普通の人達は、こんな高い賃貸料を出せませんし、これだけの金額を毎月払ったら結構な家を購入出来ますから、この様な不動産のテナントのほとんどは、ローカルではなく州外や外国からの人が殆んどです。

高い賃貸不動産は、それだけ支払える能力のある人達のパーセンテージが小さいですから、タイミングが悪いと、テナントが入るまで少々時間が掛かる事もあります。では次回も時間が掛かるの?と聞かれますと、今度は直ぐに入る事もあります。賃貸は時期とタイミングに多く左右されます。

 

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ハワイ不動産/購入する時に測量が必要な訳


 

5YSmzFpある持ち主は、昔不動産業者を通さず知り合いから家を購入をしました。お互いの信頼感で測量もしていませんでした。

ずっとそこに住んでいる間は良かったのですが、その不動産を売却する際に心配な事が出てきました。その地域は古い住宅地で、測量をする際に基準とする道路に埋め込んであるモニュメントが幾つも欠けている地域で、運が悪いと測量を完成する事ができない可能性があると、測量士から連絡がありました、時間も費用も通常より掛かるそうです。

現在測量士が奮闘中ですが、完成できない場合は、セールスにも影響を及ぼします。

ご存知のように、測量はお隣との境界線に目印を付けて、実際の位置をはっきりさせる物です。

また古い住宅地は、昔の測量技術で行われましたから、現在の最新の測量技術ですると、お隣との境界線にかなりずれが出てくる事があります。今までに何回か不動産売買が行われた不動産は、過去に測量が行われ、、境界線の問題が解決されているかも知れませんが、不動産の売買の際に、ほとんど必ず行われるのが測量です。

測量代は売主持ちです。

測量をすることにより、お隣との境界線に必ずある、塀やフェンスが正確な位置にあるかどうかを調べます。お隣の塀がこちらに侵入していたり、こちらの塀がお隣に侵入していたり。現在すでにある塀やフェンスの場合は、8インチ、約15センチのずれまでは、お互いにも容認する事になっています。

8インチ以上のずれがある場合は、お隣との塀の同意書が必要となります。これは、現在の塀がある限りは塀を維持管理するが、将来この塀を壊して、新しくする時は、正確な位置に作る、と言うような内容です。弁護士に書類を作成してもらい、公証人の前で署名をした物を登記します。

不動産を売却する売主の方は問題ありませんが、お隣により、協力的でない場合もあり、同意書に署名してもらうまで、はらはらする場合があります。

家によっては、塀やフェンスをお隣と共有している場合もあります。その場合も、同意書を作成、お互いに維持するけれど、壊れたときは、共有にせず、個々の塀を境界線内に作ること、という様な内容です。

購入の際には、どの様な手段で購入しても、必ず測量はしてもらって下さい。

写真は測量した後に良く見るステイクです、リボンがこの様についています。これは境界線を示すものではありません。これは下に埋め込んである金属製のピンの位置を示すものです。このピンが土地の角の位置となります。

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ハワイ不動産/売りたくても売る事の出来ない物件


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これはノースショアにある大きな不動産です

ある家族は、この不動産をは何十年もの間所有していました。そしてその不動産を売りにだしました。

買い手が付いて、エスクローが所有権(Title Search)調査をしました。大変な問題が出てきてしまいました。

この調査は、初代の大昔の持ち主がAとして、次の持ち主がB、 Cがぬけて、,D,E,Fの現在のオーナーにつながっています。

所有権は初代のAからBに、BからCに、CからDに、DからEに、EからF,と言う様に、歴代の所有者のリンクが全部継続していなければなりません。所がこの不動産はハワイの王朝時代、王様がAに土地を上げました。Aが亡くなってしまったので、王様は子供の乳母のBに上げたそうです、その乳母Bがその後Cに上げたのでしょうが、その記録が抜けていて、次のDの人の所有になっています。BからCのリンクが切れて、DからまたE,そして現在のオーナーのFになっています。

不動産を購入する際に、この様に綿密な所有権調査をして何にも問題が無いかを確認して、エスクローの権限会社は権限保険を付けて、万が一所有権上の問題が将来生じた場合、保険は購入価格まで保証してくれます。

ところがこれは最初から、リンクがきれていますから、抜けているリンクのCの子孫が権利を主張した場合、その部分の権限保険の保障が出来ません。

ではこの持ち主はどうして購入できたのかと言う事ですが、何十年も前の事ですから、現在と大分購入の際の規制が緩かったからでしょう。

この不動産の購入者が現金で購入して、その様なリスクを分かった上での購入は可能です。しかしほとんどの人は、イワク付き、の物件は買いません。ローンの場合は、銀行が融資をしません。

と言うわけで、残念ながらこの物件は売却不可能な物件でした。

これが不動産を購入する際に、エスクロー制度がいかに安全か、というサンプルです。

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ハワイ不動産/アメリカで絶対してはいけない事


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アメリカでは国民は差別から守られています


私達にとって重要な事は1つだけ、購入の場合は、その人に購入能力があるかどうか、賃貸も能力があるかどうか。人を雇う時も差別の法律に触れないように、慎重に公平にしなければなりません。

連邦政府の法律

人種又は国籍、年齢、性別、性の趣向、肉体と知能のハンディーキャップ、肌の色、宗教、HIVは差別できません。

アメリカは多人種の国ですから、絶対に人種の差別は出来ません。
こちらの事情を知らない日本人のオーナー様から不動産は日本人に貸して下さい、と言われる事がたまにありますが、その場合はアメリカの事情を説明して納得して頂きます。どうしても、と言う場合はお断りしなければなりません。

ハワイ州の法律
何人子供がいるかの家族構成、国名、既婚か独身か母子家庭(片親と子供)、での差別は出来ません。

ある時賃貸に若いお母さんが小さなよちよち歩きの子供を連れてきました。この部屋は30何階の高い部屋で、子供がベランダに行ったので、部屋を見せた人は、危ない!と思わず言ってしまいました。

他に良いテナント候補がいたので、その人を選びました。すると直ぐにその子連れの女性の弁護士から電話があり、「子供がいるからこの人を選ばなかったのでしょう?これは差別で問題だ」と言われました。プロパティーマネージャーは、「いいえ、この方より収入も前の大家さんからの評判も良い候補がいたので、この人を選んだだけです。」と答えました。これは正当な選択であって、誰もクレイムは出来ません。

以上の差別に関して被害者が訴えをする場合、その人は国の援助で、無料で弁護士が雇えます、訴えられたら、私達は自費で弁護士を雇わなければなりません。間違った事をすると、その賠償は高く付きます。法廷代は掛かりますよ。

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