カテゴリー:知らないと損する不動産知識

ハワイ不動産/賃貸の準備、ちょっと手を加えるだけでも


DHtoday新しく会社に入ってきた賃貸物件があります、この不動産には17年もの間、同じテナントが住んでいました。不動産内は全て機能はしていますが、古くて、傷んでいて、このままでは新しいテナントを見つけるのが大変です。古いままなので、お家賃は市場価格の40%も低かったのです。

不動産はきれいな景色があって、便利な立地、豊富な施設が整い、室内は広くて間取りも良いです。ここをきれいに直したら、すぐにテナントが付きそうです。

最近は色々な床材が出ています、カーペットは一番お安いのですが、耐久性のある床材を選べば、しみの心配も数年後にあたらしくする必要もありません。キッチンもバスルームもそれぞれ耐久性を考えて材質を良く選びます。新しいキッチンと新しい電化製品、丈夫な床、ペンキを塗ったきれいな壁、そして新しいバスルーム。改装は約2週間掛かりますが、コンドの場合は、建物の認可が必要ですので、十分な時間のゆとりが必要です。

そして今までの賃貸料の40%以上が期待できます。ここは大家さんが納得して、改装をする事が出来ました。予算が無い場合は、不動産を周期的にペンキを塗り替えたり、床を新しくしたり、最小限のメンテナンスをする事で、良いテナントにも恵まれます。ほんのちょっと手を加えるだけで蘇る場合もあります。

明るくてキレイで気持ちの良い不動産は、早く良いテナントが付きます。

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ハワイ不動産 /良い投資物件を選ぶ 5


IMG_0296去年の7月より、ホノルル市の査定価格が100万ドル以上で、持ち主の居住しない物件の固定資産税は、今までの倍近くになりました。投資物件の観点から見ますと、それだけ収入が少なくなります。具体的な数字を出しますと、

今までは家賃が$4000で、管理費が約 $1000、固定資産税が月平均$ 340、不動産会社管理費$400だとしますと、今までは$2,260手元に残りましたが、現在の固定資産税は月平均$615ですので、手取りが$1,980になってしまいました。(ここには消費税等は含んでおりません、あくまでも一般的な概算ですのでご了承下さい。)

ある建物は、購入価格は上記の半値以下です、家賃$2,500、管理費$590、月平均固定資産税$128、不動産業者管理費$250、手取りが$1,532です。この価格帯の良い所は、需要も多く貸し易いです。

収入の面から見ますと、特に固定資産税が高くなりましたので、高いものより50万ドル前後の物の方が利回りは良くなります。

キャピタルゲインの可能性の有無は別にして、セキュリティーの良い、良く管理されている建物で、ゲスト用パーキングが揃い、部屋がキレイなコンドはとても貸し易いです。良く管理されている不動産は、管理費もそこそこで、そこに行くと分かりますよ。

もっと安くて、利回りの良い物もありますが、建物の運営内容やコンデションがありますので、将来も価値を維持出来る様な建物を選びました。

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ハワイ不動産/高級コンドのテナント


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高級コンドの賃貸料は最低でも3500ドル以上、殆んどは4000ドル以上しますから、ほとんどは企業から送られた要人とか映画の関係者とか、ハイランクの軍人、期限付きで滞在する医師や外国からの研究者等です。

この人達は十分な収入を稼いだ上に会社や国からお家賃を支給されているラッキーなー人達が多いです。周期的にメイドさんを雇っている人も結構います。不動産はきれいに維持してくれるし、大家さん側から見たら、お家賃を支払わない心配は無いし、とても好ましいテナントです。

普通の人達は、こんな高い賃貸料を出せませんし、これだけの金額を毎月払ったら結構な家を購入出来ますから、この様な不動産のテナントのほとんどは、ローカルではなく州外や外国からの人が殆んどです。

高い賃貸不動産は、それだけ支払える能力のある人達のパーセンテージが小さいですから、タイミングが悪いと、テナントが入るまで少々時間が掛かる事もあります。では次回も時間が掛かるの?と聞かれますと、今度は直ぐに入る事もあります。賃貸は時期とタイミングに多く左右されます。

 

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ハワイ不動産/購入する時に測量が必要な訳


 

5YSmzFpある持ち主は、昔不動産業者を通さず知り合いから家を購入をしました。お互いの信頼感で測量もしていませんでした。

ずっとそこに住んでいる間は良かったのですが、その不動産を売却する際に心配な事が出てきました。その地域は古い住宅地で、測量をする際に基準とする道路に埋め込んであるモニュメントが幾つも欠けている地域で、運が悪いと測量を完成する事ができない可能性があると、測量士から連絡がありました、時間も費用も通常より掛かるそうです。

現在測量士が奮闘中ですが、完成できない場合は、セールスにも影響を及ぼします。

ご存知のように、測量はお隣との境界線に目印を付けて、実際の位置をはっきりさせる物です。

また古い住宅地は、昔の測量技術で行われましたから、現在の最新の測量技術ですると、お隣との境界線にかなりずれが出てくる事があります。今までに何回か不動産売買が行われた不動産は、過去に測量が行われ、、境界線の問題が解決されているかも知れませんが、不動産の売買の際に、ほとんど必ず行われるのが測量です。

測量代は売主持ちです。

測量をすることにより、お隣との境界線に必ずある、塀やフェンスが正確な位置にあるかどうかを調べます。お隣の塀がこちらに侵入していたり、こちらの塀がお隣に侵入していたり。現在すでにある塀やフェンスの場合は、8インチ、約15センチのずれまでは、お互いにも容認する事になっています。

8インチ以上のずれがある場合は、お隣との塀の同意書が必要となります。これは、現在の塀がある限りは塀を維持管理するが、将来この塀を壊して、新しくする時は、正確な位置に作る、と言うような内容です。弁護士に書類を作成してもらい、公証人の前で署名をした物を登記します。

不動産を売却する売主の方は問題ありませんが、お隣により、協力的でない場合もあり、同意書に署名してもらうまで、はらはらする場合があります。

家によっては、塀やフェンスをお隣と共有している場合もあります。その場合も、同意書を作成、お互いに維持するけれど、壊れたときは、共有にせず、個々の塀を境界線内に作ること、という様な内容です。

購入の際には、どの様な手段で購入しても、必ず測量はしてもらって下さい。

写真は測量した後に良く見るステイクです、リボンがこの様についています。これは境界線を示すものではありません。これは下に埋め込んである金属製のピンの位置を示すものです。このピンが土地の角の位置となります。

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ハワイ不動産/売りたくても売る事の出来ない物件


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これはノースショアにある大きな不動産です

ある家族は、この不動産をは何十年もの間所有していました。そしてその不動産を売りにだしました。

買い手が付いて、エスクローが所有権(Title Search)調査をしました。大変な問題が出てきてしまいました。

この調査は、初代の大昔の持ち主がAとして、次の持ち主がB、 Cがぬけて、,D,E,Fの現在のオーナーにつながっています。

所有権は初代のAからBに、BからCに、CからDに、DからEに、EからF,と言う様に、歴代の所有者のリンクが全部継続していなければなりません。所がこの不動産はハワイの王朝時代、王様がAに土地を上げました。Aが亡くなってしまったので、王様は子供の乳母のBに上げたそうです、その乳母Bがその後Cに上げたのでしょうが、その記録が抜けていて、次のDの人の所有になっています。BからCのリンクが切れて、DからまたE,そして現在のオーナーのFになっています。

不動産を購入する際に、この様に綿密な所有権調査をして何にも問題が無いかを確認して、エスクローの権限会社は権限保険を付けて、万が一所有権上の問題が将来生じた場合、保険は購入価格まで保証してくれます。

ところがこれは最初から、リンクがきれていますから、抜けているリンクのCの子孫が権利を主張した場合、その部分の権限保険の保障が出来ません。

ではこの持ち主はどうして購入できたのかと言う事ですが、何十年も前の事ですから、現在と大分購入の際の規制が緩かったからでしょう。

この不動産の購入者が現金で購入して、その様なリスクを分かった上での購入は可能です。しかしほとんどの人は、イワク付き、の物件は買いません。ローンの場合は、銀行が融資をしません。

と言うわけで、残念ながらこの物件は売却不可能な物件でした。

これが不動産を購入する際に、エスクロー制度がいかに安全か、というサンプルです。

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ハワイ不動産/アメリカで絶対してはいけない事


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アメリカでは国民は差別から守られています


私達にとって重要な事は1つだけ、購入の場合は、その人に購入能力があるかどうか、賃貸も能力があるかどうか。人を雇う時も差別の法律に触れないように、慎重に公平にしなければなりません。

連邦政府の法律

人種又は国籍、年齢、性別、性の趣向、肉体と知能のハンディーキャップ、肌の色、宗教、HIVは差別できません。

アメリカは多人種の国ですから、絶対に人種の差別は出来ません。
こちらの事情を知らない日本人のオーナー様から不動産は日本人に貸して下さい、と言われる事がたまにありますが、その場合はアメリカの事情を説明して納得して頂きます。どうしても、と言う場合はお断りしなければなりません。

ハワイ州の法律
何人子供がいるかの家族構成、国名、既婚か独身か母子家庭(片親と子供)、での差別は出来ません。

ある時賃貸に若いお母さんが小さなよちよち歩きの子供を連れてきました。この部屋は30何階の高い部屋で、子供がベランダに行ったので、部屋を見せた人は、危ない!と思わず言ってしまいました。

他に良いテナント候補がいたので、その人を選びました。すると直ぐにその子連れの女性の弁護士から電話があり、「子供がいるからこの人を選ばなかったのでしょう?これは差別で問題だ」と言われました。プロパティーマネージャーは、「いいえ、この方より収入も前の大家さんからの評判も良い候補がいたので、この人を選んだだけです。」と答えました。これは正当な選択であって、誰もクレイムは出来ません。

以上の差別に関して被害者が訴えをする場合、その人は国の援助で、無料で弁護士が雇えます、訴えられたら、私達は自費で弁護士を雇わなければなりません。間違った事をすると、その賠償は高く付きます。法廷代は掛かりますよ。

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ハワイ不動産 /シロアリ予備知識


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ハワイには7種類のシロアリがいますが、その中で一番破壊力のあるのが台湾から来た地下シロアリです。

シロアリの寄生は土地が地下シロアリに既に侵されている場合もありますし、購入した家具について来たり、シロアリが家の中に飛んで入って侵されることもあります。シロアリ避けの処置をしていない木材やドア等はシロアリのメインコースとなります。我が家の家具は購入した時に、シロアリが付いて来たらしく、見掛けはそのままでしたが、気がついたら、中が全部空洞になってボロボロでした。

写真は羽蟻とシロアリの見分け方です、ご参考にどうぞ。シロアリだと思っても蟻の場合もあります。

ドライウッドターマイトは通常ゆっくりですが、地下シロアリは2,3年で家全体を食べ尽くしてしまうほどの破壊力があります。

大分前にハワイロアリッジの住宅の何件かが地下シロアリの大きなダメージを受けました。それは土地に地下シロアリの巣があったのを知らず、殺虫処置をせずその上に家を建てたからでした。

不動産を購入する時にはほとんど必ずシロアリ検査をします。住宅の場合は、ドライウッドと地下シロアリの検査を必ずします。シロアリの検査費用は売主持ちです、一戸建てで検査の結果ドライウッドのシロアリや地下シロアリが見つかった場合は、家全体をカバーしてそこにガスをいれて駆除します。また地下のシロアリは、土地を殺虫処置をするかセンターコンシステムを設置します。費用は売主持ちです。

コンドの場合はシロアリの見つかった部分を殺虫処理をします。

シロアリのサイン、小さな針の穴の様な穴がドアや木の部分に無いかどうか、木の部分が柔らかい、泥の付いたトンネル、ホンダシの様な糞が落ちている、糞の色は食べた木の種類により変わります。住宅の場合は地べたと木の部分が接触しない事、ここを通してシロアリが入ります。

地下シロアリは、排泄物と土を混ぜて泥トンネルを作り、その中を這い回ります。

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ハワイ不動産/良い投資物件を選ぶ 4 


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ある不動産はそんなに古くない外見は結構立派な大きな家です。下が、3ベッド、2バス、リビングルーム、ファミリールーム、2車用ガラージと1車用ガレージ、プラス 2階は別の入り口が付いて、全て整う大きな1ベッド、1バスのステキな空間が付いています。

しかし全体に長い間賃貸していて荒れているので、その分随分安く売りに出ています。

2階建ての1階は掃除をしないテナントが住んでいるので一見とても荒れた感じ、人によっては、ここを見て、いや、と言う人がいるかも知れません。庭の植木は皆枯れてカラカラで、長い間掃除をしていないので、ごみだらけです。2箇所あるガレージも倉庫の様でガラクタだらけです。しかし2階に行くと、下のテナントのおじさんと子供が住んでいて、部屋はとてもきれいで、景色も良く、私でも住めるくらい良い感じです。

しかし、家の荒れ具合やごみを見て、一般のバイヤーは引いてしまう人も多いです。

私や投資家が見ると、すごい可能性がそこにはあります。よくよく見ると、大きなダメージはありません、ごみを全部出して、床を変えて、壁を塗り替えて、台所と洗面所をなるべく安く改装すると、いくらで仕上がるかな、と計算します。現在は上と下で$3000ですが、最小限の改装を済ませると、便利な土地柄、下が$3000、上が$1800位で楽々貸せると思います。

又は夫婦だけだったら、上に住んで、下を$3000で貸したらすごく楽ですよ。又はその逆に家族が下に住んで、上を$1800で貸すことも出来ます。又は、両親と子供夫婦が一緒に住む。

現在は100万ドル以内ですが、手を入れる事で、不動産価値をもっと上げる事が出来ます。

全ての不動産には当てはまりませんが、不動産を見るときには、ちょっと違った角度から冷静に見ると、良い拾い物をする事が出来ます。

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ハワイ不動産/お宅のスモークディテクター大丈夫ですか?


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スモークディテクター(煙探知機)は2種類あります。1つは電線で繋がっている物、もう1つは電池で簡単に付けられる物。

1994年以降建設された建物には、法律で電線に繋がっている物を付けなければなりません。しかし万が一停電した時にも使える様に、中にある電池を1年に1回は交換して下さい。

1994年前に建設されたコンドや住宅には、ホームデポなどで簡単に購入できるバッテリーのスモークディテクターがあります。安いものも沢山ありますが、私達が管理していて品質の良いのでお勧めできる物は、2組で$40くらいの物で、これには10年間保障の電池が付いています。安い物は直ぐにバッテリーが切れてしまいます。電池が切れた音は、キューキューときつい音がします。

スモークディテクターを付ける場所:各寝室に1つ付けます。また寝室に繋がる廊下にも1つ付けるのが正しい付け方です。

賃貸の部屋などで、テナントがちょっとの煙で直ぐに音がしてうるさい、とバッテリーを外してしまう事があるのですが、いざと言った時にはこの音に助けられます。

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ハワイ不動産/良い投資物件を選ぶ 3


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投資物件は手頃な所ではコンドや住宅がありますが、アパートは預金しているよりずっと利息が良いという事から、ローカルのバイヤーに人気があります。そして資産として家族でそのまま持ち続けている人も多いです。

オアフ島のアパートは以前にもお話しましたが、古い建物が多く、配管や内装そして建物全体の手直しの必要な物が多いので、良く見極めて購入しないと、後で大きな出費になります。

何年か前に18室の1ベッドと24室の2ベッド、そして別棟にコンビニの付いた2階建てのコマーシャル物件を$5,000,000で売却しました。土地は900坪もあります。90歳のおばあさんが自分で経営していましたから、手が行き届かず、建物は荒れ放題でした。

賃貸料も1ベッド$600、2べッドも$800しか取れません、コンビニを入れても、純収入は年間$215,000にしかなりませんでした。利回りは4.3%です。でもこんな広い土地が付いて、オーバーに言ったらダイヤの原石の様な、やり方次第でとても可能性のある物件だと私は思いました。

プロは可能性が良く見極められます、ぴったりの建築業者のバイヤーが購入しました。その人は、そこに100万ドルを掛けて改装しました。改装後は1ベッドが$1,000、2ベッドが$1,500で貸せる様になりました。コンビニを入れると純収入が$550,000になりました。総額$6,000,000の投資にしますと、約9.2%の利回りになります。

改装が100万ドルで済んだのも本人が建築業者だからで、本当に最適な人が購入した結果です。これは素晴らしい投資でした。この広い土地だけでも価値があります。

もう少し小さい規模から行きますと、3室の1ベッド、4室の2ベッドを10年も前に$700,000で購入しました。最初は1ベッドが$750、2ベッドが$1,100でしたが、少し内装に手を入れる事で、現在は1ベッドは$1,100、2ベッドは$1,400で貸しています。

利回りは10%近くになります。しかしこの持ち主は一番大きな配管のやり直しまだしていません、これは2-3万ドル掛かります。配管にこれだけ使っても、まだ利回りは良いです。

しかし現在この不動産に価格を付けますと、約$1,400,000位になります。利回りは5%位です。たいてい4-5%の利回りで売る価格を付けます。 アパート経営は稼業としてしている人も結構いますが、たいていは不動産業者に委託することになります。管理する不動産会社側からしますと、賃貸が低い事から政府から住宅援助を受けている人も多いので、その建物も政府の規制に合わなければいけません、通常のコンドや住宅の管理の方がずっと楽なのは確かです。

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