カテゴリー:知らないと損する不動産知識

ハワイ不動産/売りたくても売る事の出来ない物件


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これはノースショアにある大きな不動産です

ある家族は、この不動産をは何十年もの間所有していました。そしてその不動産を売りにだしました。

買い手が付いて、エスクローが所有権(Title Search)調査をしました。大変な問題が出てきてしまいました。

この調査は、初代の大昔の持ち主がAとして、次の持ち主がB、 Cがぬけて、,D,E,Fの現在のオーナーにつながっています。

所有権は初代のAからBに、BからCに、CからDに、DからEに、EからF,と言う様に、歴代の所有者のリンクが全部継続していなければなりません。所がこの不動産はハワイの王朝時代、王様がAに土地を上げました。Aが亡くなってしまったので、王様は子供の乳母のBに上げたそうです、その乳母Bがその後Cに上げたのでしょうが、その記録が抜けていて、次のDの人の所有になっています。BからCのリンクが切れて、DからまたE,そして現在のオーナーのFになっています。

不動産を購入する際に、この様に綿密な所有権調査をして何にも問題が無いかを確認して、エスクローの権限会社は権限保険を付けて、万が一所有権上の問題が将来生じた場合、保険は購入価格まで保証してくれます。

ところがこれは最初から、リンクがきれていますから、抜けているリンクのCの子孫が権利を主張した場合、その部分の権限保険の保障が出来ません。

ではこの持ち主はどうして購入できたのかと言う事ですが、何十年も前の事ですから、現在と大分購入の際の規制が緩かったからでしょう。

この不動産の購入者が現金で購入して、その様なリスクを分かった上での購入は可能です。しかしほとんどの人は、イワク付き、の物件は買いません。ローンの場合は、銀行が融資をしません。

と言うわけで、残念ながらこの物件は売却不可能な物件でした。

これが不動産を購入する際に、エスクロー制度がいかに安全か、というサンプルです。

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ハワイ不動産/アメリカで絶対してはいけない事


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アメリカでは国民は差別から守られています


私達にとって重要な事は1つだけ、購入の場合は、その人に購入能力があるかどうか、賃貸も能力があるかどうか。人を雇う時も差別の法律に触れないように、慎重に公平にしなければなりません。

連邦政府の法律

人種又は国籍、年齢、性別、性の趣向、肉体と知能のハンディーキャップ、肌の色、宗教、HIVは差別できません。

アメリカは多人種の国ですから、絶対に人種の差別は出来ません。
こちらの事情を知らない日本人のオーナー様から不動産は日本人に貸して下さい、と言われる事がたまにありますが、その場合はアメリカの事情を説明して納得して頂きます。どうしても、と言う場合はお断りしなければなりません。

ハワイ州の法律
何人子供がいるかの家族構成、国名、既婚か独身か母子家庭(片親と子供)、での差別は出来ません。

ある時賃貸に若いお母さんが小さなよちよち歩きの子供を連れてきました。この部屋は30何階の高い部屋で、子供がベランダに行ったので、部屋を見せた人は、危ない!と思わず言ってしまいました。

他に良いテナント候補がいたので、その人を選びました。すると直ぐにその子連れの女性の弁護士から電話があり、「子供がいるからこの人を選ばなかったのでしょう?これは差別で問題だ」と言われました。プロパティーマネージャーは、「いいえ、この方より収入も前の大家さんからの評判も良い候補がいたので、この人を選んだだけです。」と答えました。これは正当な選択であって、誰もクレイムは出来ません。

以上の差別に関して被害者が訴えをする場合、その人は国の援助で、無料で弁護士が雇えます、訴えられたら、私達は自費で弁護士を雇わなければなりません。間違った事をすると、その賠償は高く付きます。法廷代は掛かりますよ。

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ハワイ不動産 /シロアリ予備知識


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ハワイには7種類のシロアリがいますが、その中で一番破壊力のあるのが台湾から来た地下シロアリです。

シロアリの寄生は土地が地下シロアリに既に侵されている場合もありますし、購入した家具について来たり、シロアリが家の中に飛んで入って侵されることもあります。シロアリ避けの処置をしていない木材やドア等はシロアリのメインコースとなります。我が家の家具は購入した時に、シロアリが付いて来たらしく、見掛けはそのままでしたが、気がついたら、中が全部空洞になってボロボロでした。

写真は羽蟻とシロアリの見分け方です、ご参考にどうぞ。シロアリだと思っても蟻の場合もあります。

ドライウッドターマイトは通常ゆっくりですが、地下シロアリは2,3年で家全体を食べ尽くしてしまうほどの破壊力があります。

大分前にハワイロアリッジの住宅の何件かが地下シロアリの大きなダメージを受けました。それは土地に地下シロアリの巣があったのを知らず、殺虫処置をせずその上に家を建てたからでした。

不動産を購入する時にはほとんど必ずシロアリ検査をします。住宅の場合は、ドライウッドと地下シロアリの検査を必ずします。シロアリの検査費用は売主持ちです、一戸建てで検査の結果ドライウッドのシロアリや地下シロアリが見つかった場合は、家全体をカバーしてそこにガスをいれて駆除します。また地下のシロアリは、土地を殺虫処置をするかセンターコンシステムを設置します。費用は売主持ちです。

コンドの場合はシロアリの見つかった部分を殺虫処理をします。

シロアリのサイン、小さな針の穴の様な穴がドアや木の部分に無いかどうか、木の部分が柔らかい、泥の付いたトンネル、ホンダシの様な糞が落ちている、糞の色は食べた木の種類により変わります。住宅の場合は地べたと木の部分が接触しない事、ここを通してシロアリが入ります。

地下シロアリは、排泄物と土を混ぜて泥トンネルを作り、その中を這い回ります。

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ハワイ不動産/良い投資物件を選ぶ 4 


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ある不動産はそんなに古くない外見は結構立派な大きな家です。下が、3ベッド、2バス、リビングルーム、ファミリールーム、2車用ガラージと1車用ガレージ、プラス 2階は別の入り口が付いて、全て整う大きな1ベッド、1バスのステキな空間が付いています。

しかし全体に長い間賃貸していて荒れているので、その分随分安く売りに出ています。

2階建ての1階は掃除をしないテナントが住んでいるので一見とても荒れた感じ、人によっては、ここを見て、いや、と言う人がいるかも知れません。庭の植木は皆枯れてカラカラで、長い間掃除をしていないので、ごみだらけです。2箇所あるガレージも倉庫の様でガラクタだらけです。しかし2階に行くと、下のテナントのおじさんと子供が住んでいて、部屋はとてもきれいで、景色も良く、私でも住めるくらい良い感じです。

しかし、家の荒れ具合やごみを見て、一般のバイヤーは引いてしまう人も多いです。

私や投資家が見ると、すごい可能性がそこにはあります。よくよく見ると、大きなダメージはありません、ごみを全部出して、床を変えて、壁を塗り替えて、台所と洗面所をなるべく安く改装すると、いくらで仕上がるかな、と計算します。現在は上と下で$3000ですが、最小限の改装を済ませると、便利な土地柄、下が$3000、上が$1800位で楽々貸せると思います。

又は夫婦だけだったら、上に住んで、下を$3000で貸したらすごく楽ですよ。又はその逆に家族が下に住んで、上を$1800で貸すことも出来ます。又は、両親と子供夫婦が一緒に住む。

現在は100万ドル以内ですが、手を入れる事で、不動産価値をもっと上げる事が出来ます。

全ての不動産には当てはまりませんが、不動産を見るときには、ちょっと違った角度から冷静に見ると、良い拾い物をする事が出来ます。

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ハワイ不動産/お宅のスモークディテクター大丈夫ですか?


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スモークディテクター(煙探知機)は2種類あります。1つは電線で繋がっている物、もう1つは電池で簡単に付けられる物。

1994年以降建設された建物には、法律で電線に繋がっている物を付けなければなりません。しかし万が一停電した時にも使える様に、中にある電池を1年に1回は交換して下さい。

1994年前に建設されたコンドや住宅には、ホームデポなどで簡単に購入できるバッテリーのスモークディテクターがあります。安いものも沢山ありますが、私達が管理していて品質の良いのでお勧めできる物は、2組で$40くらいの物で、これには10年間保障の電池が付いています。安い物は直ぐにバッテリーが切れてしまいます。電池が切れた音は、キューキューときつい音がします。

スモークディテクターを付ける場所:各寝室に1つ付けます。また寝室に繋がる廊下にも1つ付けるのが正しい付け方です。

賃貸の部屋などで、テナントがちょっとの煙で直ぐに音がしてうるさい、とバッテリーを外してしまう事があるのですが、いざと言った時にはこの音に助けられます。

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ハワイ不動産/良い投資物件を選ぶ 3


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投資物件は手頃な所ではコンドや住宅がありますが、アパートは預金しているよりずっと利息が良いという事から、ローカルのバイヤーに人気があります。そして資産として家族でそのまま持ち続けている人も多いです。

オアフ島のアパートは以前にもお話しましたが、古い建物が多く、配管や内装そして建物全体の手直しの必要な物が多いので、良く見極めて購入しないと、後で大きな出費になります。

何年か前に18室の1ベッドと24室の2ベッド、そして別棟にコンビニの付いた2階建てのコマーシャル物件を$5,000,000で売却しました。土地は900坪もあります。90歳のおばあさんが自分で経営していましたから、手が行き届かず、建物は荒れ放題でした。

賃貸料も1ベッド$600、2べッドも$800しか取れません、コンビニを入れても、純収入は年間$215,000にしかなりませんでした。利回りは4.3%です。でもこんな広い土地が付いて、オーバーに言ったらダイヤの原石の様な、やり方次第でとても可能性のある物件だと私は思いました。

プロは可能性が良く見極められます、ぴったりの建築業者のバイヤーが購入しました。その人は、そこに100万ドルを掛けて改装しました。改装後は1ベッドが$1,000、2ベッドが$1,500で貸せる様になりました。コンビニを入れると純収入が$550,000になりました。総額$6,000,000の投資にしますと、約9.2%の利回りになります。

改装が100万ドルで済んだのも本人が建築業者だからで、本当に最適な人が購入した結果です。これは素晴らしい投資でした。この広い土地だけでも価値があります。

もう少し小さい規模から行きますと、3室の1ベッド、4室の2ベッドを10年も前に$700,000で購入しました。最初は1ベッドが$750、2ベッドが$1,100でしたが、少し内装に手を入れる事で、現在は1ベッドは$1,100、2ベッドは$1,400で貸しています。

利回りは10%近くになります。しかしこの持ち主は一番大きな配管のやり直しまだしていません、これは2-3万ドル掛かります。配管にこれだけ使っても、まだ利回りは良いです。

しかし現在この不動産に価格を付けますと、約$1,400,000位になります。利回りは5%位です。たいてい4-5%の利回りで売る価格を付けます。 アパート経営は稼業としてしている人も結構いますが、たいていは不動産業者に委託することになります。管理する不動産会社側からしますと、賃貸が低い事から政府から住宅援助を受けている人も多いので、その建物も政府の規制に合わなければいけません、通常のコンドや住宅の管理の方がずっと楽なのは確かです。

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ハワイ不動産/トラッシシュートの無い超ラグジャリーコンド


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The Howard Hughes Corpの現在建設中の36階建て171室のラクジャリーコンドWaieaは、来春に完成予定ですが、今までのコンドと大きく異なる所は、トラッシュシュートが無い所です。

トラッシュシュートの代わりに各階には、トラッシュとリサイクルルームがあるそうです。この方法はバンクーバーやロンドン等の高層ラクジャリーコンドで既に一般化しているそうで、住民へのサービス向上とリサイクルの奨励の為にワイエアでも行われるそうです。斜向いに建設されているAnahaには普通のトラッシュシュートが付くそうです。

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ハワイ不動産/古くなった電化製品を買い換える


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日本人の方達は皿洗い機を使わない方が多いです。長い間使わずそのままにして、突然スイッチを入れると水漏れしたりする事があります。ですからたまにはスイッチを入れて機械を回して下さい。

コンドミニアムの洗濯機と乾燥機は、限られたスペースに置くので、通常は重ね式の小型な物で、沢山の洗濯物を一度に洗うのは難しくなります。重ね式は1つが壊れると、1つだけ変えるというのが大変で、たいて両方を変えることになります。

20年もの年期の入った洗濯機と乾燥機が壊れて、新しい物を買おうとお店に行きますと、今までと同じ形のものはデザイン的に限られていて、見つかりません。そして大きくて機能的なデザインの物が目に付きます。中には、サイズもピッタリ合う物もあります。

この最新の物は、金銭的には高く付きますが、これからの洗濯がとても楽になりそうです。所が新型の物を購入して、コンドに運んでもらい、セットしてもらうと、差込が合いません。古いコンドはソケットを変えるだけでなく、ボルトを大きく変えなければいけません。その為に電線を引いたり、工事に時間がかかり、1000ドル以上費用が掛かると言われました。

今までのままの小さな物を選ぶか、機能的な新しい物を選ぶかは、購入価格もかなり異なり、その上工事代も掛かりますので、どちらにするかは本当にオーナー次第です。今日もまた新しい洗濯機と乾燥機を購入しなければなりませんが、小さいありきたりの物か、最新の機能的な物かで価格にかなり差が出ます。これから売却予定の場合は、機能的な物を選んだ方が良いと思います。

最近の新しいコンドミニアムは、最新の洗濯機と乾燥機が備わり、ボルトも最初から大きくなっています。古いコンドミニアムの良い所も沢山ありますが、機能的には現在の物とは異なりますので、何かあった時に、不便な事も出て来ます。

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ハワイ不動産/不動産を共有名義で所有して起こった事 2


7.1.15

この所有形態は英語ではTenancy in Commonといいます。これは何人とでも好きな割合で所有できます、例えば、Aさんは50%、Bさんは15%、Cさんは35%所有と言う様に。

この所有形態は複数で購入しますから購入負担金額が小さくなるので、良いのですが、所有している内、誰かの事情が変わり、持っていたくない、商売が上手く行かなくなりお金が必要、となったときが大変す。50%所有のAさんが売らなければならない立場になりますと、BとCがその権利を買い取るか、だれも買い取る事が出来ない場合は、売却して配分するしかありません。

この様になりますと、事情があって売らなければならないのですが、他の人達は持っていたいのに、その1人の友人のお陰で売らなければならない、という事で、人間関係もギャクシャクしてきます。

確かに、1人で買うより2人、3人で買ったほうが負担も低くなりますが、将来予期しない事は結構起こりえますので、私はその様な有得る可能性についてお話しをしています。

また未だ未婚のカップルが二人で不動産を購入するのも、私個人としては、余りお勧めできません。結婚しているカップルだって離婚率の高い今日、まだ独身の人達は結婚するまで待った方が良いと思います。購入後関係が悪くなった時の問題を結構見ていますので、将来問題を起こして欲しくないです。

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ハワイ不動産/良い投資物件を選ぶ 2


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たいていの不動産は購入したら必ず価値が上がる所がハワイの良い所です。

しかしその中には、こんなに良いマーケットなのに人気が今一で価値が余り上がらない建物も幾つかあります。また建物の管理が悪く、荒れている様子が顕著な物は選ばない事です。

ある建物は$1,100,000で購入しました、毎月の経費が大きいので、収入は余りありません、利回りは1,2%で最低ですが、1年半後には$1,900,000で売れました。これはキャピタルゲインで儲かった成功例ですね。購入金額が大きければ大きいほど、上がる額も大きくなります。これにはお客様も大満足でした。

ある方は、10万ドル前後の安いものばかり10件も買いました。こんな安いものばかり買わないで、良い物を2件購入した方が良いのに、と私は思っていましたが、決断をするのはお客様です。10件を合わせると年間$65,000もの収入が入ります。利回りは6%以上です。しかし分からない物です、数年後には不動産価値も倍になって売却できました。

ホクアが今まで一番価値の上がった建物だと思います。80万ドル以下の一番安い部屋でも完成後には購入価格より最低でも80-100万ドル上がり倍以上になっています。所が100万ドル以上の部屋は2年後の完成時には、部屋の査定価格が350万ドルまで上がっていました。その価格にはお客様もびっくり。

新しいプロジェクトを売りに出すときが、マーケットの悪い時ですと、その時に合わせて価格も付けますから、低めです、完成した時がハイマーケットだったら最高です。儲かります。

しかしマーケットが良い時に売りに出されるプロジェクトはハイマーケットの価格で強気です、そして完成時がダウンマーケットだったら、どの様になるか想像できると思います。

これからワードに建設される建物は、スタートが高いですから、ホクアの様にはならないと思いますが、どの様になるか興味のあるところです。

以上、幾つかの例を出してみましたが、私は経験から、ハワイの不動産投資は本当に安全です、と言えますが、不動産はタイミング良いとまたかなり利益がでます。

 

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