カテゴリー:知らないと損する不動産知識

ハワイ不動産/夫婦名義で購入しても、これだけはしっかりと


3.8.18
ハワイで不動産を購入した時の登記記録等は、保管しておけば良いですが、例え紛失しても不動産の譲渡証書は簡単にいつでも取る事が出来ます。

アメリカ住人の既婚カップルが夫婦名義で所有した場合、奥さんは主婦で、実際には購入費用を働いているご主人が全てを払っても、夫婦同等です。ですから、将来ご主人に何かあっても、問題なく残された奥さんの物になり、それには贈与税は発生していません。

所が、外国人の日本人の場合は、日本から購入金額を送金する時、奥さんが半分送っている証明がない限り、将来は贈与の対象になる様です。

ですから、日本から送金する場合は、ご主人が半分、奥さんが半分別々に送金して、その送金した証拠を大切に保管して下さい、将来役に立つ事があります。日本の場合も誰のお金を誰が送金するのか厳しいようですが、これは譲渡証書の様にコピーが取れませんので、重要です。

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ハワイ不動産/コンドに必ずある所有者による組合の役割


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ハワイのコンドは日本のマンションと同じ様に管理費が掛かりますが、その使い方は随分細やかな管理の元、計算されて使われています。

コンドミニアムは、所有者の中から選べれた所有者組合役員によって運営されます。組合はまず、建物の管理会社を雇います。

管理会社は、所有者からの毎月の管理費の徴収、コンドミニアムの管理人、建物を維持する使用人の雇用、経費の支払い等の建物の維持運営を委託されています。

組合は他の所有者達と管理会社を交えて周期的に集会を開き、年次予算を決め、必要予算やその他の事項を可決したり、建物内の修理や問題解決のための話し合いをします。

ハワイは一年中を通して温暖で、日本や米本土の様に季節の恩温度差が余り無いため、建物とセメントも長持ちするそうですが、それぞれのコンドミニアムの組合は、将来掛かり得る建物の改装、機器の入れ替え、修理等の予算を算出し、将来に備え管理費から貯蓄をしています。

建物も古くなってくると、大きな修繕が必要になり、管理費からの予備金では賄えない事が出て来ます。その時には掛かりうる予算から、其々の持ち主に分担金が掛かります。これはかなり大きな場合もあります。

この様にきめ細やかに建物を維持管理し、いかにして建物を長く維持するか、という事を課題にしています。毎月支払う管理費は無駄なく、上手に使われています。しかし組合の運営が悪いと、建物が傷んでいたり、何も設備が無いのに何でこんなに高い管理費なんだろう、と言う所も出て来ます。

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ハワイ不動産/ラグジャリーってどの位から言いますか?


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過去
12カ月間の戸建て売却数4189件

100万ドル以下、3218件、全体の76.82%

100-150万ドル、601件、全体の13.35%

150-200万ドル、198件、全体の4.73%

200-300万ドル、106件、全体の2.53%

300-400万ドル、039件、全体の0.93%

400-500万ドル、012件、全体の0.29%

500-1000万ドル、12件、全体の029%

1000万ドル以上、3件、全体の0.07%

150万ドル以下のセールスが全体の90%です。ホノルルを見ると、100万ドルは普通の家です。150万ドルは普通よりかなり良い物件です。200万ドルはそれほど内容は高級ではありませんが、一応200万ドル以上を高級と言うかな?ラグジェリ―と言うと、300万ドル以上でしょうか。

しかしエバ側に行きますと、100万ドル出すとかなり良い不動産が買えます。

過去12カ月間のコンド売却数6644件

100万ドル以下、5979件、全体の89.99%

100-150万ドル、264件、全体の3.97%

150-200万ドル、107件、全体の1.61%

200-300万ドル、109件、全体の1.64%

300-400万ドル、64件、全体の0.96%

400-500万ドル、42件、全体の0.63%

500-1000万ドル、74件、全体の1.11%

1000万ドル以上、5件、 全体の0.08%

カカアコのコンドが完了したので、高い物件がかなり売れています。100万ドル以下のコンド売却が全体の約90%です。100万ドルに近づくと、ラグジェリ―とまでは行かなくても、かなり立派な物件があります。

これも人それぞれ感じ方が異なります。

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ハワイ不動産/購入そして賃貸へ、準備がありますよ


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投資物件を購入して賃貸に出すには、地元に住んで自分で貸す、と言う人もたまにいますが、ほとんどの人は不動産管理会社に委託します。

不動産会社と所有者の間で賃貸契約を交わします。

収入があると言う事は税金の申告もしなければなりません。不動産会社はその契約書をもとに、賃貸収入にこれから掛かる消費税のライセンスを持ち主に代わり取得します。また公認会計士依頼して、TINという税金を支払う為の税金番号を取得してもらいます。これは会社がお手伝いを致します。アメリカ人にまたは居住者はソーシャルセキュリティー番号がありますので、TINは必要ありません、あくまでも、外国人用です。

火災やその他の被害から大家さんと不動産を守る保険、ホームインスランスが必要です、これも会社で手配いたします。

では貸したときに、大家さんが何を払い、テナントが何を払うのでしょうか?

コンドの毎月の管理費は大家さん持ちです(建物により何が含まれているかは異なりますが、通常は水道、下水はこの中に含まれています、電気が含まれている場合もあります。)

年2回の固定資産税は大家さん持ちです。

コンドを借りているテナントは、電気代やインターネット代を支払います。最近の新しいコンドには管理費にインターネットが入っている場合もありますが、電気代、電話代はテナント持ちです。

一戸建ての場合は、庭師、プール等は大家さん持ちです。これは周期的に庭やプールを掃除して、不動産をいつも良い状態に維持するためです。庭などをテナント任せにすると、草ボウボウになっていた、なんて事も有り得ます。

一戸建てのテナントは、水道と下水、電気、電話、テレビ、インターネットは自分持ちです。大家さんにより、水道代を支払う所もあります。

賃貸収入から、まず消費税、管理費、大家さんの支払うべき経費(庭師やプールクリーニング代)、不動産会社の手数料(賃貸料の10%)、修理が生じた場合はその費用を差し引いた残高が大家さんの手元に戻ります。

弊社では、翌年申告前にその年の収支を会計士さんに送り、申告をして頂きます。

ハワイカイなどはマリーナー費とか下水代が別に付きます、弊社の場合は、マリーナー費は大家さんで、下水はテナント持ちですが、これはその時のマーケットや状況や大家さんにより異なります。また上記の支払い例も同じく、その時の状況により異なりますので、あくまでも一般例として書かせていただきましたので、ご了承下さい。

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ハワイ不動産/シロアリ検査、インスペクターって随分差がありますよ


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どの職業もピンからキリですが、シロアリの検査をするターマイトインスペクターもしかりです。

シロアリの検査費用は売り主が支払い、検査のインスペクターは買主側が選びます。

費用は、1ベッドで300-350ドルくらいがスタート価格です、あるインスペクターは、ハーイ!と入って来て、そのまま止まらず部屋の中を歩き続け、数分後には,バーイ!と終わって出て行き、エーもう終わったの?と言う感じ、しめて$350、良い商売です。

また他の人も然り、3ベッドのコンドに10分、何もしません、ハイ450ドルです。この人達は人気のある多くの人が使う人達です。ある人は博士号ももっていました。でも全く仕事はしません。大きな一軒家を検査に来た時も、屋根裏を見たり、床下に入り込んだりもしません、20分で終わりです、800ドルです。私は買い手側ではないので、良いですが、買い手側があの仕事振りを見たら、何と思うでしょうか?

問題は、ほとんどのバイヤーもバイヤーのエイジェントもシロアリ検査には立ち会わないので、どの様に検査をしているのか知らないのです。今日も2件シロアリのインスペクターの依頼がバイヤーのエイジェントから入りましたが、2件とも同じ人で、仕事を全くしない人です。

優秀なインスペクターも沢山います。通常のインスペクションは板の部分や部屋全体も細かく検査します。家だったら、通常の家の中の検査の外に、屋根裏に入ったり、床下にもぐったり、地盤を調べたり、数時間を要します。

以前に何回もお願いして沢山仕事を上げていたインスペクターが居ました。緊急にどうしても必要になり、検査をしてもらえませんか?と聞くと、週末と5時以降はダメです、と簡単に断られてしまいました。

これにはがっかりしました。長い間商売をしていると、どの人がきちっと仕事をしてくれて、緊急に必要な時にも、どうにか時間をさいてくれる心のある人、そんな人にお願いする様になります。人間関係って持ちつ持たれつそんな物ではありませんか?

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ハワイ不動産/売る時に1031Exchangeで買い替えをすると税金は掛かりませんが、、


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ハワイの不動産は一時的には多少上り下りはあっても、結果的には価格が着実に上がって行きます。

長い間不動産を所有している方は、昔とても安く買ったので、現在ではびっくりする位価値が上がっています。ホンの小さな投資が大きな価値になっている事が良くあります。資産家はこうやって、富を築いています。

このまま売ったら、キャピタルゲインで大きな税金対象になります。しかし売却価格かそれ以上の価格で、他の不動産に買い替えれば、そこで税金は払わないで済みます。

しかしこれはあくまでも税金の支払いを遅らせるだけですから、最終的に不動産を処分する時には、税金を支払わなければなりません。

地元に住んでいる人は、幾つも小さな投資物件を持っていましたが、長い間に全部合わせると大きな金額になりました。1031Exchangeで自分の住みたい所を投資で購入します。その人は今住んでいる所が大好きなので、同じ建物内に不動産を購入してそれを賃貸に出しました。

数年して今住んでいる所を売り、夫婦50万ドルまでの税金の控除を得て、今度は賃貸していた不動産に移り住みます、2年以上住んだら、またその不動産を売り、また控除を得ます。

このまま売ったら、今までの大きな税金が掛かりましたが、そこに住み込んだ事で、投資物件が住宅になりましたので、税金を避ける事が出来ました。これは地元に住んでいるから出来る事ですが、ハワイ州外の方には無理です。

ハワイ州外の方は、買い替えするか、そのまま売るか、となります。私のお客様でも80歳の高齢の方は、人に残すより、税金を払っても、元気な内に自由に使いたいと言う選択をして、普通に売却して税金を支払いました。皆さんそれぞれ立場が異なりますので、良く専門家に相談したり、考えなければならない事かと思います。

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ハワイ不動産/ハワイの物件探しは簡単です


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日本の不動産サイトを見ていると、同じタワーマンションの売りを見ても、このサイトに1つ、そしてまた違うサイトで1つ、では一体この価格が妥当なのか?と言う事が、ハワイのシステムに慣れている私は考えてしまいます。

日本人のお客様にお聞きすると、システムが違うので、このセールスマンが良い人で気に入っても、その人に任せっきりにしたら、その会社の範囲でしか見つからないので、何社にも声を掛けて、希望の物件を説明して、出てきたら連絡をしてもらわないといけない、と言われました。やはり自社物件を先に勧める事になるそうです。
ハワイの場合は、地域、例えば、ワイキキ、カカアコ、、、等の地域で予算内の価格で売りに出ている全ての物件の中からコンドサーチが出来ます。

また、建物、例えば、コオラニ、ホクア等 、、、のそれぞれの建物内で売りに出ている、全ての物件を見られます。また過去にどの様な物件が、どの様な価格で売れているかも見られます。ですからバイヤーの方は、売りに出ている全ての不動産と価格を比較しながら、市場価格も把握できて、一番お買い得物件を選択する事ができます。

売りに出す時も、今までどの様な価格で売れていて、どの様な物件がどの様な価格で現在売りに出ているか分かりますので、売りに出す価格もおおよそ見当が付きます。

ハワイの不動産業者は新しい売り物件が入ると、不動産協会の1つのサイトに全員が情報をインプットします、そして売れた後も、その不動産が幾らで売れたかもインプットしますので、1つの会社、1人のエイジェントが島の全ての物件をご案内する事が出来る訳です。

最近の日本の方は、こちらの事情を良く分かっている人も多くなりましたが、時たま、何件もの不動産会社に連絡して、其々物件を見せてもらっている人を見ます。それぞれと言いましたが、不動産業者は皆同じ情報の中から見せる訳ですから、結果お客さんは同じ物件も見せられてしまうようです。

勿論、エイジェントさんとの相性はあると思いますが、ハワイの物件選びは是非エイジェント1人選んで、その人に全て任せて下さい。

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ハワイ不動産/テナントに厳しい賃貸事情


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今朝新聞を読んでいると、オアフ島で賃貸している3/1の人達は、収入の半分を賃貸に使っていて、2/1の人達は収入の3分の1を賃貸料に充てていて、生活が大変、と言う記事を読みました。

確かにそうです、弊社での賃貸の基本も、賃貸料に対して2-2.5倍の収入がある事です。2000ドルの賃貸だったら、4000ドル-5000ドルの総収入が必要となります。

その理由は、総収入ですから、ここから税金を引いて他の借金を引いて、その他食事代や生活するうえで必要経費を引くと、この位の割合でテナントを選ばないと、結果的に支払えなくなってしまう可能性ありだからです。

その他、必ず調べるのがクレジットのチェックと前の大家さんからの意見です。ある人はビックルの高額所得者です、何でこんな安い所をレントするの?と疑問が持たれました。良く調べると、巨額な借金を抱えていて、クレジットも大家さんからの意見も最悪でした。

ですから、収入だけでもありません。又テナント候補の会った時の印象も入りますよ、2組同じ様な候補が来たら、どちらを選びますか?感じが良くてお付き合いがしやすい人を選びますよね。

ハワイは米国の100の大都市の中で4番目に賃貸料が’高い市だそうですが、カリフォルニアのサンフランシスコなどとても賃貸料が高いですが、借りる人達の収入もハワイと比較するとかなり高いので、やはりホノルルで生活するのはお家賃に比重が掛かりすぎで、大変です。

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ハワイ不動産/大変、賃貸物件が火災に!!


Royal Iolani
今年、カピオラニのハイライズコンドの大きな火災がありましたが、まだまだ修復には時間が掛かりそうです。今の状態ではあの不動産を売りたくても買う人がいませんね。住んでいる人達もとても不都合な毎日を送っている事と思います。原因は判明していません。

私達も賃貸物件で1度だけ火災の経験があります。長い間賃貸管理していても、火災は始めての経験です、何が起こるか分からないものです。

ハイライズの高級コンドです、テナントが油を使って揚げ物をしていて、油をそのままにして、席を外して起こった惨事でした。その油が燃えて、部屋中が油の燃えた跡で真っ黒、油がべったりとです。

運が良いことに大事に至らず、消防自動車も呼ばずに済みました。

また運が良いことにオーナーも同じ建物に住んでいて、直ぐに飛んで行きました。テナントから会社のほうにも連絡があり、保険会社にも直ぐ連絡して、プロパティーマネージャーとジェリーが飛んでいきました。保険屋さんも直ぐ来ました。

またまた運が良いことに、テナントが自分で保険を掛けていて、その保険会社も来ました。この場合は、テナントが保険を掛けていたので、テナントの不手際からですから、オーナーの保険を使わず、テナントの保険が下ります。

問題はその真っ黒のべたべたの部屋をどの様にクリーニングするかですが、さすがプロですね、掃除の後はほとんど分からない位きれいになりました。この火事騒動は運が良く大事に至りませんでしたが、気を付けていても誰にでも起こりうるかも知れない事です。

この場合はテナントが保険を付けていましたが、通常はこの様な時の為に、賃貸物件の保険をいつも掛けることを持ち主に義務付けているわけです。

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ハワイ不動産/不動産取引の交渉、売手、買手どちらが強い?


kaneohe11.17
売手が強い場合

*不動産購入の時のオファーを入れる時、どんな価格で申し込みをしようか?

人気のある魅力的な物件で多くの人が見に来て、申し込みが殺到。欲しかったら、悔いの無いオファーを入れないといけないですね。この場合は、たいてい売値以上で手が付きます。売手の勝ちです。

*エスクローを開設して、不動産のインスペクションをしたら、壊れている所が見つかった。

購入の際の契約書にはほとんどがそのままの状態で購入しますと言う、AS-IS、の書類が付けています。不動産のコンデションも、目に見えない所の多額の費用が掛かるダメージから、ほんの小さなネジが取れている、と言うようなものまであります。

高額なダメージの場合は大変です。たいていこの場合は、修理費用の見積もりを出して、売り主にその金額を払ってくれる様にお願いします。でも売り主が強い場合は、NOと言う事も良くあります、さあどうしますか?その返答が嫌だったら、その価格を半分出せとか、交渉してみる事も出来ます、受けてくれるかどうかは分かりませんが、大抵は交渉にのってくれます。

又は、修理してくれないならもういらない、とここで契約をキャンセルする事もできますよ。不動産をどの位欲しいか、またそれぞれの方により感じ方、価値観が異なります。しかし良く考えると、多額なダメージも購入価格に対しては、ほんのちょっとかも知れません。

また小さなダメージの場合は、費用もほんのちょっとの物ですので、特に、売手が強い場合は、そのまま受け入れます。

次回は買手が強い場合を書いてみます。

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