カテゴリー:知らないと損する不動産知識

ハワイ不動産/ハワイの物件探しは簡単です


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日本の不動産サイトを見ていると、同じタワーマンションの売りを見ても、このサイトに1つ、そしてまた違うサイトで1つ、では一体この価格が妥当なのか?と言う事が、ハワイのシステムに慣れている私は考えてしまいます。

日本人のお客様にお聞きすると、システムが違うので、このセールスマンが良い人で気に入っても、その人に任せっきりにしたら、その会社の範囲でしか見つからないので、何社にも声を掛けて、希望の物件を説明して、出てきたら連絡をしてもらわないといけない、と言われました。やはり自社物件を先に勧める事になるそうです。
ハワイの場合は、地域、例えば、ワイキキ、カカアコ、、、等の地域で予算内の価格で売りに出ている全ての物件の中からコンドサーチが出来ます。

また、建物、例えば、コオラニ、ホクア等 、、、のそれぞれの建物内で売りに出ている、全ての物件を見られます。また過去にどの様な物件が、どの様な価格で売れているかも見られます。ですからバイヤーの方は、売りに出ている全ての不動産と価格を比較しながら、市場価格も把握できて、一番お買い得物件を選択する事ができます。

売りに出す時も、今までどの様な価格で売れていて、どの様な物件がどの様な価格で現在売りに出ているか分かりますので、売りに出す価格もおおよそ見当が付きます。

ハワイの不動産業者は新しい売り物件が入ると、不動産協会の1つのサイトに全員が情報をインプットします、そして売れた後も、その不動産が幾らで売れたかもインプットしますので、1つの会社、1人のエイジェントが島の全ての物件をご案内する事が出来る訳です。

最近の日本の方は、こちらの事情を良く分かっている人も多くなりましたが、時たま、何件もの不動産会社に連絡して、其々物件を見せてもらっている人を見ます。それぞれと言いましたが、不動産業者は皆同じ情報の中から見せる訳ですから、結果お客さんは同じ物件も見せられてしまうようです。

勿論、エイジェントさんとの相性はあると思いますが、ハワイの物件選びは是非エイジェント1人選んで、その人に全て任せて下さい。

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ハワイ不動産/テナントに厳しい賃貸事情


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今朝新聞を読んでいると、オアフ島で賃貸している3/1の人達は、収入の半分を賃貸に使っていて、2/1の人達は収入の3分の1を賃貸料に充てていて、生活が大変、と言う記事を読みました。

確かにそうです、弊社での賃貸の基本も、賃貸料に対して2-2.5倍の収入がある事です。2000ドルの賃貸だったら、4000ドル-5000ドルの総収入が必要となります。

その理由は、総収入ですから、ここから税金を引いて他の借金を引いて、その他食事代や生活するうえで必要経費を引くと、この位の割合でテナントを選ばないと、結果的に支払えなくなってしまう可能性ありだからです。

その他、必ず調べるのがクレジットのチェックと前の大家さんからの意見です。ある人はビックルの高額所得者です、何でこんな安い所をレントするの?と疑問が持たれました。良く調べると、巨額な借金を抱えていて、クレジットも大家さんからの意見も最悪でした。

ですから、収入だけでもありません。又テナント候補の会った時の印象も入りますよ、2組同じ様な候補が来たら、どちらを選びますか?感じが良くてお付き合いがしやすい人を選びますよね。

ハワイは米国の100の大都市の中で4番目に賃貸料が’高い市だそうですが、カリフォルニアのサンフランシスコなどとても賃貸料が高いですが、借りる人達の収入もハワイと比較するとかなり高いので、やはりホノルルで生活するのはお家賃に比重が掛かりすぎで、大変です。

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ハワイ不動産/大変、賃貸物件が火災に!!


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今年、カピオラニのハイライズコンドの大きな火災がありましたが、まだまだ修復には時間が掛かりそうです。今の状態ではあの不動産を売りたくても買う人がいませんね。住んでいる人達もとても不都合な毎日を送っている事と思います。原因は判明していません。

私達も賃貸物件で1度だけ火災の経験があります。長い間賃貸管理していても、火災は始めての経験です、何が起こるか分からないものです。

ハイライズの高級コンドです、テナントが油を使って揚げ物をしていて、油をそのままにして、席を外して起こった惨事でした。その油が燃えて、部屋中が油の燃えた跡で真っ黒、油がべったりとです。

運が良いことに大事に至らず、消防自動車も呼ばずに済みました。

また運が良いことにオーナーも同じ建物に住んでいて、直ぐに飛んで行きました。テナントから会社のほうにも連絡があり、保険会社にも直ぐ連絡して、プロパティーマネージャーとジェリーが飛んでいきました。保険屋さんも直ぐ来ました。

またまた運が良いことに、テナントが自分で保険を掛けていて、その保険会社も来ました。この場合は、テナントが保険を掛けていたので、テナントの不手際からですから、オーナーの保険を使わず、テナントの保険が下ります。

問題はその真っ黒のべたべたの部屋をどの様にクリーニングするかですが、さすがプロですね、掃除の後はほとんど分からない位きれいになりました。この火事騒動は運が良く大事に至りませんでしたが、気を付けていても誰にでも起こりうるかも知れない事です。

この場合はテナントが保険を付けていましたが、通常はこの様な時の為に、賃貸物件の保険をいつも掛けることを持ち主に義務付けているわけです。

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ハワイ不動産/不動産取引の交渉、売手、買手どちらが強い?


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売手が強い場合

*不動産購入の時のオファーを入れる時、どんな価格で申し込みをしようか?

人気のある魅力的な物件で多くの人が見に来て、申し込みが殺到。欲しかったら、悔いの無いオファーを入れないといけないですね。この場合は、たいてい売値以上で手が付きます。売手の勝ちです。

*エスクローを開設して、不動産のインスペクションをしたら、壊れている所が見つかった。

購入の際の契約書にはほとんどがそのままの状態で購入しますと言う、AS-IS、の書類が付けています。不動産のコンデションも、目に見えない所の多額の費用が掛かるダメージから、ほんの小さなネジが取れている、と言うようなものまであります。

高額なダメージの場合は大変です。たいていこの場合は、修理費用の見積もりを出して、売り主にその金額を払ってくれる様にお願いします。でも売り主が強い場合は、NOと言う事も良くあります、さあどうしますか?その返答が嫌だったら、その価格を半分出せとか、交渉してみる事も出来ます、受けてくれるかどうかは分かりませんが、大抵は交渉にのってくれます。

又は、修理してくれないならもういらない、とここで契約をキャンセルする事もできますよ。不動産をどの位欲しいか、またそれぞれの方により感じ方、価値観が異なります。しかし良く考えると、多額なダメージも購入価格に対しては、ほんのちょっとかも知れません。

また小さなダメージの場合は、費用もほんのちょっとの物ですので、特に、売手が強い場合は、そのまま受け入れます。

次回は買手が強い場合を書いてみます。

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ハワイ不動産/組合のある住宅地の良い所、面倒くさい所


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ある人は憧れの高級住宅地に不動産を購入しました。しかし住んでみたら、ボートを家の前に止めて置いたら注意を受けた、その他何かをするたびに注意を受けてウンザリ。今まで住んでいた住宅地は組合が無かったので、法律に触れなければ、何でもできました。

購入の際にはアソシエーションの決まりを読んで納得して入った物の、実際に生活して見たら、とても大変なので、その人はその家を売り、組合の無い他の高級住宅地に移りました。

アソシエーション(組合)は、住宅地により、ある所と無い所があります。一般的な判断は、組合管理費があるかどうかで分かります。

しかしカハラの様に組合はあっても、組合費の無い所もありますので、購入の際には良く確認してください。

アソシエーションは建売の住宅地、又はハワイロアリッジの様に、個々で建築する所があります。先の建売も、建物の色や前庭をどの様に維持するとか、今後家を改装したり、維持する際のガイドはCCNRと言うその住宅地の決まりに添って行います。またハワイロアリッジの様な住宅地の場合は、住宅を同じ様な質と環境に維持するため、新しく建築する際にはそのガイドラインに添って、建築内容をアソシエーションに提出して認可を受けなければならない所もあります。小さな安い家は建てられません。

また住宅地によっては、ビューチャネルと言って、お隣からの景色を妨げられない決まりがあり、家の設計から塀やフェンス等の位置や材質まで制限している所もあります。一般に高級になると厳しいです。芝生を伸びっ放しにしていたら、直ぐに注意が来ます。

組合費のある所は、一番簡単な物で、公共部分の草刈や掃除をします。規模が大きくなると、住宅地内にプール、テニスコート、パーティールーム等の娯楽施設があり、管理人、その下で公共部分の掃除や維持する使用人、守衛がいます。住人は娯楽施設を自由に使用することが出来ます。

組合のある良い所は、組合費があっても、無くても、住宅地がいつもきれいに整備されていること、お隣が家や庭の整備をしていない場合は、組合から注意してもらえる。良くない所は、管理費が毎月掛かる、前庭とかを周期的に整備しておかないと、直ぐに注意されます。組合費が無くても組合が厳しく住宅地を規制している所もあります、良く確認して下さい。

組合の無い良い所は、毎月管理費が掛からない、市の方の規制に添ってさえいれば、家をどの様に建てようと、どの様な色に塗ろうと自由。組合が無いと、隣が草ぼうぼう、木が生茂っていても、誰も注意をする者がいない。直接言うか、我慢するしかない。古い住宅地では、家並みもばらばらで、小さな家も、大きな家も色々あります。

さあどちらが良いでしょうか?

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ハワイ不動産/買う時は良いけど、売る時にはちょっと問題かも


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ある人はどうしても住みたい建物がありました、そこは家の様に広く、大きなベランダがあり、設備が整い、素晴らしいゴルフコースの景色が見下ろせる所です。しかし予算が足りないので景色のある高い階が買えず、何の景色も無い低い階を買いました。大好きな建物を購入できたので、景色はありませんでしたが、生活を満喫しました。

また隣が消防署だったり、高速の隣だったり、予算の関係で購入します。多少うるさい時もありますが、不思議と騒音には慣れて皆さんそれなりに生活を楽しんでいます。

ある人は、高所恐怖症の為、予算はあっても景色の余りない低い階にしか住めません。

ある人は隣が学校でしたが、そこで生まれ育ったので、学校からの騒音も当たり前になっていました。

ある人は通りに面した不動産ですが、とても気に入って購入しました。ドアを閉めてエアコンの生活ですから、騒音は全く気になりません。

私が昔家を見て歩いていた時、家はまあまあでとても良い値段の物件がありました。しかし何か臭いがします。そこは隣が汚染処理場だと分かりました。この臭いが朝から晩までではたまらない、と言いますと、風向きで臭わない時もあるし、それに直ぐに臭いに慣れるから大丈夫、と不動産屋さんが言いました。その時良く言うわ、と思いました。

購入する時は、其々納得して分かって買うのですが、売る時には、買手を選びます。運が良いと自分達が購入した時の様な買手がポンと現れるかも知れません。しかし売り物件が沢山あったり、タイミングが悪いと、時間が掛かる事があります。売り価格と状況を見ながら価格の調整が必要な場合が良くあります。

値段次第で、どんな物件にも買手が付きますで、最終的には売却できます。

不動産の売却は運が良いと、あっという間に最高値で売れる事もあれば、こんなに良い物件で、値段もフェアーで、見る人が皆気に入っている様なのに、まだオファーが入らない、と言う事もあります。

豪華なオーシャンビューの高い階は購入する時はその分高く掛かりますが、売る時は低い階が売れなくても高い階は値段が高くても早く売れます。投資家の方は景色と立地を重要視して、いつも高い階の優良物件を選びます。


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ハワイ不動産/夫婦名義の特典と注意点


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夫婦名義の特権

不動産を購入する際に、たいていのご夫婦の方達は夫婦名義で購入します。 Tenancy  By The Entirety と言います。この所有形態は夫婦のみの形態で、夫婦に同等の権限が与えられます。一方が死亡した場合は、簡単な手続きで自動的にもう一方の単独所有権となります。

例えば、夫の借金の負債を回収するために、この所有形態の不動産を差し押さえたり、一部の売却を強制することは出来ません。売却には夫婦2人の署名が必要です。

以上はハワイでの書類上の事です。アメリカでは夫が働き、妻が主婦をしていても同等の権限があります。

日本人の方が夫婦名義でハワイに不動産を購入する際には、出来る方は、実際に2人が50%,50%で支払った証明を将来の為に保管しておいてください。将来片方が亡くなり、売却する際には日本政府にも、確かに奥さんも50%支払って居る事が署名できますし、アメリカの税務局に対してもその書類で贈与税の対象から外されます。

ほとんどの人はご主人のお金を送金して、名義は夫婦名義にしています。

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ハワイ不動産/投資物件、高く貸せて、貸し易い条件


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一番は$3,000以内で、明るくてコンデションが良い物です。$3,000を超えると、その時のタイミングにも左右されますし、時間が掛かる事もあります。

最近の新しい建物は、ベランダの無い物がほとんどですが、ベランダがあったらまた1つ魅力です。朝夕はベランダでワインを飲んだり、お食事をしたり、楽しんでいる人が多いです。

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部屋が明るいでしょう、家具も趣味良く付いています、そんな訳で、この部屋はとても早くプロフェショナルな良い借り手が付きます。

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明るくて最新のキッチンは、部屋自体は広くなくても、使い勝手が良く、住みやすいです。ここも直ぐ貸せて、やはりプロフェッショナルな良いテナントが付きました。

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寝室も清潔できれいです。

この様なきれいで趣味の良い明るい部屋は、たいてい最高値で賃貸する事が可能です。

高級物件は、運が良いとすぐに高く貸すことが出来ますが、これだけの賃貸料を支払える割合が低いですから、タイミングが悪いと、少々時間が掛かり、賃貸料も調整をしなければならない事もあります。その時期やタイミング、運に左右されやすいです。
私達は経済力があり不動産を良く維持してくれるテナント選びをする事がゴールです。この程度の価格帯のテナントは、余り問題が無いのがうれしい所です。

投資物件の維持にお金を使う事を渋っている不動産は、コンデションが良くないですから、貸すのに時間が掛り、価格も他の物より低くなります。不動産のコンデションを維持する事は、大切な不動産の価値を維持しますから、とても重要な事です。

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ハワイ不動産/予算と使用量で選ぶホテルコンド


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通常のコンド程ではありませんが、ホテルコンドは結構数があります。価格も様々です。

有名な所から、リッツカールトン、トランプ、ワイキキビーチタワー、ワイキキサンセット、ワイキキバニャン、パシフィックモナーク、ワイキキショア―、安い物でアイランドコロニーがあります、これらは高い物はリビングスペースやキッチンそして洗濯機も設置してありますが、安い物は簡単な台所設備が付いています。

またその他にもアラモアナホテルの様に、ほとんど普通のホテルの一室を購入するような感じの所も数はあります。これはかなり安く買えます。

価格は20万ドル代から、何憶まで、ご予算に応じて選べます。

一番手の届きやすい50万ドル前後までの価格が人気があります。サンセット、バニャン、パシフィックモナーク、収入もまあまあなので、直ぐに売れてしまいます。
下記が選ぶ際に考慮に入れるべき要点

1 ホテルコンドの良い所は、自分達が使えて、使わない時はホテルに委託し、その収入で毎月の経費が賄える、そして収入も入るところですが、収入が目的で買う所ではありません。

2 オーナー使用制限(ホテルとの契約内容)

毎月の収入を保証する建物の場合は、オーナー使用日数に制限があります。しかしながらその制限期間は、普通の日本人オーナーには十分な日数です。

又新しい建物は、オーナーが長い間使用すると管理会社に支払う費用が余分に掛かる所もあります。新しいホテルコンドは良く収支を確認する事。

オーナー使用の場合、ハイシーズンに入る前の予約期間があります。そこで滞在期間を予約します。

新しい物を除き、お部屋の改装費も将来の経費に予算として入れて置いて下さい。

 

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ハワイ不動産/見て下さい、不動産の使用方法で固定資産税がこんなに違ってしまう!!


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毎年ホノルル市から不動産の査定額が届きます。これは市の不動産鑑定士が出した額で、大抵は銀行の不動産鑑定士が出した金額と異なります。

自分の居住している家、投資物件、リゾートのバケーションレンタルの物件では大分固定資産税も違ってきます。

例、 査定価格$2,000,000の場合の固定資産税

居住している場合、持ち主が65歳前だったら$80,000の税金の控除がありますので、$2,000,000ー$80,000=$1,920,000が税金の対象になります。$1,920,0000/1000X3.5=6,720

投資物件、
$2,000,000/1000ⅹ12,000  査定価格が100万ドル以上の場合はX6

ホテルコンド、 $2,000,000/1000X12.925,800 バケーションレンタルはX12.9

同じ不動産でも運用の仕方でこんなに固定資産税が変わります。


例、 査定価格$500,000の場合の不動産の固定資産税


居住している場合、$500,000-$80,000=$420,000  $420,000/1000X3.5=1,470

賃貸している場合,$500,000/1000X3.5=1,750

ホテルコンドの場合、$500,000/1000X12.9=6,450 来年から変わります

一番厳しい固定資産額はバケーションレンタルです。ホテルコンドを購入の際には固定資産税が大きくなりますので、ご注意!主なホテルコンドでまだ数字が低い所は、来年の7月1日から変更されます。

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