ご存知の様に、銀行ローンの融資を受ける際に、目的を居住か、投資か、別荘か書かなければなりません。

居住目的の場合の利息は投資より利率が良いので、本当は投資なのに、居住と書いたりすることを、簡単に考えてしまいそうですが、これはローンの詐欺罪になります。

以上の話は、前もって手回しして、嘘偽りを書き込み、ローン作成に関わる人達とグルで融資金を受ける物と比較したら、軽く考えられがちなアイデアですが、最近は余りにも多くの銀行ローン詐欺が発生している事から、以前よりも厳しく取調べが行われ及発覚下際にはび起訴されます。

居住の場合のローンは決済日から３０日以内に居住しなければなりません、また賃貸に出せるまでは少なくとも１年間そこに居住しなければなりません。

通常は決済日に入居しますが、契約によっては、売主が直ぐに引越し出来ず、決済後何日か賃貸したりする事があります。３０日を越えない様に気をつけて下さい。

小さな物から大きな物まで、不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。 ８０８－３８７－７７１６ケイタイ

クリックをして頂けたらありがたいと思います。宜しくお願い致します。

ホテルに委託している部屋を、そのまま引き続きホテルに委託する場合は問題ありませんが、ホテルから出して、別荘にしたり、他の管理会社に委託する場合は、決済と同時に部屋を受け取る事は出来ませんので、ご注意。

ホテルの方にはホテルの管理から出したいので、なるべく早く部屋を返して欲しいという内容を書面でリクエストします。

冬場や夏場のハイシーズン中はホテルには何ヶ月も前からの予約が入っていますから、このシーズンが終了した後でお部屋は戻ります。

購入の際の契約書にはキャンセルには何カ月要するとありますが、実際には、混んでない時はホテルも協力的にしてくれる場合が多いですが、これも確実ではありませんので、契約に添った期間を計算に入れて置いた方が安心です。

またホテルによっては、ホテルの装飾品を貸して部屋を飾って居る場合もあり、ホテルから部屋を戻してもらったら、以前に見た時とお部屋の装飾が変わってしまった、と言う事がありますから、購入する際に良く確認して下さい。

部屋を受け取りの際には、購入の際にホテルから出してもらった、家具の一覧表を見て確認して下さい。
ホテルに委託する予定がなくても、ホテルから部屋が戻る数ヶ月は前オーナーと同じように、毎月収入が入ります。

小さな物から大きな物まで、不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。 ８０８－３８７－７７１６ケイタイ

沢山の方に見て頂くために、ランキングに参加することに致しました。宜しくお願い致します。

これが不動産業者必須　Hewlett　Packard　の１２Cのローン計算機です。

何年のローン、利息、使える収入を入れると、毎月の支払額が出てきます。または毎月使える金額から、幾らまでローンが取れるかも分かります。

弊社ではジェリーがこのローン計算のフォーミュラーをエイジェントの為に作りました。必要な数字を入れると、取れるローンの金額が出てきますので、この計算機を使わなくても簡単にローンの計算が出来るようになりました。

ではローンの簡単な説明をします

１　収入の４０％のみがローンの支払いに計算されます。例えば年収 ＄７０，０００、月収が　＄５、８３３．３３の収入だったら、ローンの計算に使えるのは、 ＄２，３３３．３３だけです。その他、賃貸収入がある場合その７５％を忘れず収入に加算して下さい。


２　この４０％の＄２，３３３．３３の中から毎月の長期にわたる負債額を引きます。クレジットカード$１００、車のローン＄２００を引くと、＄２，０３３．３３が残ります。その他、投資物件のロ　　　ーンや管理費の支出もここに加算します。


３　毎月のクレジットカードと車のローンを差し引いた＄２，０３３．３３から、おおよそのコンドの管理費と固定資産税を引きますと、＄１，５１３．３３が毎月のローンの利息と元金の支払いとなります。


４　＄１，５１３．３３をを利息４．７５％,　３０年ローンをファイナンシャル計算機で計算しますと、＄２９０，１０６．６０のローンの額となります。これに持っている預金額を足します。預金が＄１００，０００あったら＄３９０，０００が購入金額となります。

この収入で、クレジットカードと車のローンの＄３００の借金が無い場合＄３４７，６１６．７１、とローンの金額が上がります。そして＄１００，０００の預金を足しますと、＄４４７，６１６．７１と不動産購入額が変わります。


以上はあくまでおおよその計算です。実際に融資をする金融機関により、厳しい会社と、柔軟な会社がありますので、会社により数字が多少異なります。正確な計算は、ローンの担当者に計算してもらいます。その時にあなたのクレジットも大きく左右します。


小さな物から大きな物まで、不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。 ８０８－３８７－７７１６ケイタイ

沢山の方に見て頂くために、ランキングに参加することに致しました。宜しくお願い致します。

＊毎月のサラリーの他に賃貸料が入る場合は、その収入の７５％のみが、収入として換算されます。

一般の住宅は１軒に対して１つのキッチンが決まりです。実際には一つの家に２つも台所がある所もありますが、残念ながらほとんどが違法です。

通常住宅区域では

R-5　５０００SqFｔ（約１３８坪）に対して、１軒家が建てられます、台所１つ、１つの土地で最高３軒まで家が建てられます。例えば、R-5で２０，０００SqFt土地の広さがあっても、３軒までしか建てられません。

R-10　１０，０００SqFt（２７６坪）に対して、１軒家が建てられます、台所１つ、１つの土地で最高３軒まで家が建てられます。


オハナハウジングは全ての家や地域が許可されるわけではありませんが、両親と子供の家族という様に、複数の家族が同じ土地で暮らす目的で、母屋ともう１つ家が建てられ、台所も母屋と離れと２つ法的に付けられます。

オハナハウジングが出来る条件も、長い間に随分変わって来ていて、過去に建てられたオハナハウジングも現在の法律の下には当てはまらない物も多いですが、この建物が建てられた時には合法でした。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

建てた時には合法で、現在の法律には添わな物を、Non-conformingと言い、家をこのまま維持する限りはそのままの状態が認められます。家が火災等で壊されたりした場合は、現在の建築法にもとずいて、R-5なら、１軒だけ家が建てられます。

またオハナハウジングは家族が使う為に許可された物ですから、１つに住んでもう１軒を賃貸に出す事は出来ません。実際には結構賃貸している人もいますが。


実際のもっと詳しい内容を知りたい方はご連絡下さい。コピーを差し上げます。　　ミチコ

私のビジネスは不動産を売ることです。不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。　 ８０８－３８７－７７１６ケイタイ


沢山の方に見て頂くために、ブログランキングに参加することに致しました。宜しくお願い致します。

CMAと言う言葉を良く聞くと思いますが、物件の市場での価格比較です

もう少し分かり易く言いますと、同じ建物でどの様な部屋がどの様な価格で売りに出ているか、

どの様な部屋がどの様な価格で売れているか

通常は半年以内のセールスを出します、それ以上の期間になりますと、市場のコンデションも変わり、比較対称にならなくなります。

以上は不動産を売却する際も購入する際もこのCMAを見て、売値を設定したり、買値を決めます。高い階か、オーシャンビューか、景色はどの様か、コンデションはどうか等

ここでは皆さんのご存知のワイキキサンセットのCMAを出しました。建物が小さく、この様に比較する部屋があまり無い場合は、同じ様な感じの建物、設備、広さを出してその中から比較します。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

下のCMAをクリックすると、ワイキキサンセットの現在売り出し中の部屋（Active)、買い手が付いてエスクローに入っている部屋（Active Contingent showing）、６ヶ月以内の売れた不動産（Sold)が出てきます。

CMA

下の明細をクリックすると、上記のCMAの不動産が幾らで売りに出ていて、幾らで売れたか、どの様なコンデションだったかを写真や説明を見て判断します。
明細です

今日はCMAの説明をしました。次はもう少し詳しく。　　ミチコ

私のビジネスは不動産を売ることです。不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。　 ８０８－３８７－７７１６ケイタイ

借地権の不動産は所有権付きと比較すると安価です

不動産屋さんによってはあと３０年ありますとか、４０年ありますとか言う人も居ますが、その実際の借地権の内容はとても重要です。

借地権の不動産を購入する際、売主は必ず「Leasehold Disclosure Statement」と言うこの借地権に関する詳しい内容を書いた書類を買主に提出します。

この内容は、借地権のスタートと終了日までの期間、契約終了時の内容、スタート時から１０年間、次の１０年間、そして次の１０年間の借地料、と明確に書かれています。　　　　　　　　

その後の再交渉日[Renegotiation Date]、これはとても大切です。先の３０年間の数字は、３０年前に設定されました。この再交渉は現在の市場に合わせて借地料が設定されます。ここからは大きく数字が上がります。

その書類の中にも再交渉に達すると借地料が大きく上がり得ます、と明確に書いてあります。

以上の内容を良く理解してから購入することをお勧めします。そして今は土地は購入しないけれど将来購入したいと言う方は、なるべく早く購入するか、所有権付をお勧めします。以前にもお話しましたが、土地の値段は経済に関係なく、上がるだけです、下がると言うことはありません。

財産を残す子供もいないし、そんな３０年先までは生きられないから、借地で十分という方も中にはいます。

良い一日をお過ごしください。　　ミチコ

私のビジネスは不動産を売ることです。不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。　 ８０８－３８７－７７１６ケイタイ

多くのコンドミニアムが以前は借地でした。建設会社が土地を地主から借りて、コンドを建てて、一般に売ります。コンドの持ち主は借地料を地主に払います。これが一般的です。

そしてある日その地主が、土地を売るから買いませんか？となって、コンドの持ち主は土地を地主から購入して、借地権付のコンドが、所有権付のコンドとなりました。

サンドイッチリースはどの様にして形成されたのでしょうか？　　　　　　　　　建設業者が土地を地主から５０年、６０年間という期間の契約で借りて、そこにコンドを建てます。そこでコンドの持ち主が直接地主に借地料を払う代わりに、その中間にサンドイッチリースをクリエイトして、中間でお金を儲けるために作られたアイデアです。

分かり易く言うと、例えば、この建設業者の地主への借地料が＄１００だとします。ここでサンドイッチリースを形成して、コンドをもっている人達に借地料を＄１２０もらったら、＄２０儲けが出るわけです。これが３００戸あったら、ばかになりません。　　

みなさんの良く知っている建物ですと、ワイキキバニャン、ワイキキサンセット、カンタベリープレイスがサンドイッチリースがあります。

上記は元々は借地権のコンドでした。そこには地主と、又借りしているサンドイッチリースがありましたが、借地料を払う時は、地主へのグランドリース料とサンドイッチリース料を一緒に支払いますから、結構知らない人も多かったわけです。

ある時地主が土地を売りに出しました。またサンドイッチリースの持ち主も売りに出しました、割合的には地主の土地価格が８でサンドイッチリースの価格が２と言う感じで、比率は低くなっています、これは設定してある比率ではありませんので誤解の無いように。

コンドの持ち主ですが、地主からのグランドリースを購入する人は多いのですが、サンドイッチリースを買っていない人が結構多いです。

上記の不動産を購入する際に、Fee Simple　所有権付ですよ、と言いますが、サンドイッチリースがまだある場合が結構多いです。それをわきまえて購入しないと、後で問題です、その為に経験と知識のある不動産業者を使いましょう、というのがその理由です。

私の現在お手伝いしている不動産の持ち主は、サンドイッチリースがあるのを全く知りませんでした。とても残念に思います。事情を把握している不動産業者が購入のお手伝いをしていたら、随分事情が違ってたと思います。

以上簡単に説明しましたが、ご不明な点はご遠慮なくお問い合わせ下さい。　　ミチコ　

ハワイで働きたいので仕事を探して下さい

私達は不動産業者なのですが、これが良くある質問なのです。国が違いますので、仕事のビザを取らない限り、ハワイで働く事は出来ません。

インターンシップのジェイビザと言うのがあり、受け入れてくれる現地の企業があれば、ハワイで働く経験をする事が可能です。以前に後藤氏の経営する会社のハワイロードについてお話した事があります。インターンシップの他色々なサービスをしています興味のある方はこのサイトをご覧になって下さい。分かり易く説明してあります。本当に親切でお客さんからの評判の良い会社です。

ハワイも天気の変わりやすい毎日ですが、本土や日本と、まだまだ比較すると過ごしやすいですね。　　ミチコ


私のビジネスは不動産を売ることです。不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。　 ８０８－３８７－７７１６ケイタイ
　

窓からの景色をレンズで少し遠くまで、時たま大きなクルーシップが停泊しているのが見えます

新しいオフィースはビルの中ですから、今までの場所とは随分生活が変わります

良い所は新しくてきれいで、景色があります。一息ついたときは窓から外を眺めると、気分もすっきり。

お客様が見つけやすい場所です。

専用駐車場は建物の中にありますから、駐車して、エレベーターに乗って、また乗り換えて９階に行きます。

支払う私達側からすると、電気代も水道代もクリーニング代もリース代に入っていますから、特にエアコンの電気代は毎月１０００ドル近くの金額をセイブ出来ます。以前は全てテナント持ちでした。

私達にとって、何よりも嬉しい事は、良い条件で欲しい場所が手に入ったと言う事です。　　　　　

現在ホノルルでは１２％のオフィーススペースが空いています、良い条件でリースする絶好のチャンスです。

あの場所は高いのでは？などと独りよがりしないで、まずはお電話下さい。私が良い条件でお気に入りのビルを探して差し上げます。　ミチコ

私のビジネスは不動産を売ることです。不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。　 ８０８－３８７－７７１６ケイタイ

写真はラスベガスの４０万ドルの家です

















アロハプロパティーズはたった１つですが、センチュリー２１のフランチャイズ網は大きく、日本を含む６８国全部で７，７００店舗があります。

日本は７６３店舗ありますから、ほとんどの地域の購入や売買のご紹介が可能です。例えば、ハワイに居て、「日本にある不動産を売りたい、日本で不動産を買いたい」お電話下さい、その地域のお店をご紹介します。

アメリカ本土の数は約５０００店、どこからどこまでご紹介できます、例えば、、「ラスベガスに家が買いたい、ラスベガスにある家を売りたい」家のある地域のお店をご紹介します。

店によっては日本語を話すエイジェントもいますので、まずは私までご連絡下さい。

アジアは日本の他に中国、台湾、香港、シンガポール、タイ
ヨーロッパは１６カ国
中東は９カ国
アフリカは４カ国
アメリカ大陸は米国、カナダを始め１２カ国
カリビアンは１７カ国
オーストラリア、ニュージランド

日本在住の方も米本土に不動産を購入したい、その他の国に不動産を買いたい、ご連絡下さい。現地に行く前にすでにご希望の不動産の情報やコミュニケーションが出来ます。既にコンタクトが付いていますから、安心です。

逆に米本土のお客様が不動産をハワイに買い、ワシントンの家を売りたい場合は、その近所のお店を紹介します。

ここがフランチャイズの良い所でしょうか。ミチコ

私のビジネスは不動産を売ることです。不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。　 ８０８－３８７－７７１６ケイタイ