カテゴリー:知らないと損する不動産知識

ハワイ不動産/残念!シロアリがいたのでテンティングだー!


7.12.18
戸建ての場合は最終戦に近づくと、シロアリ検査、そして測量をしなければなりません。

シロアリ検査はインスペクターが、家の床下や屋根裏までシロアリがいるかどうか調べますが、今日の検査は窓にシロアリの糞が見つかったので、即テンティングする事になりました。ハワイの事、長い間シロアリ駆除のテンティングをしていない家は、たいていシロアリが見つかり、家全体をカバーしてガスを入れる駆除をする事となります。

シロアリのインスペクターを誰にするかはバイヤーの選択ですが、このテンティングを何処の会社にさせるかは売り主の選択です。通常は出来る限り安くしてくれる会社を選びます。

所が夏場はどの会社も予約がいっぱいで、今月中には出来ない所ばかりです。10件以上電話して、やっとしてくれる会社を見つけました。こうなると何処が安いかのショッピングは出来ません。

家は家全体をガスを入れてカバーして、一晩置き、終了です。その数日後にクリーニングをしてもらい、家の準備は終了。

家の外は測量が入り、庭の手入れをして、準備完了。測量も境界線に問題がなければ簡単ですが、あった場合は、またそれを処置しなければなりません。

ちなみに、測量も、シロアリ検査も、シロアリ駆除も、費用は売り主の負担となります。

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ハワイ不動産/古き良き時代の建物を保存する


histric residence1
Oahu Historical Properties をサーチすると、オアフ島のHistorical Residenceに登録された不動産のリストが出て来ます。

古い時代の重厚な歴史のある建物を壊して建て替えるのではなく、その分固定資産税を最小限にして、その不動産を維持して保存するために出来た物です。古くても、ただのボロ家はだめですよ。重厚で良き時代の歴史を語る建物を保存して、次の世代にまた引き継いで残して欲しい為に出来た特権です。

この上の写真がその登録されている住宅の前に置いてあります。

histrical residence
登録の許可が下りたら、年間の固定資産税はたったの300ドルです。しかし不動産の良さを保存するための配慮の税金控除ですから、改装をして、全部新しくオープンにして、と言う事は出来ませんよ。改装ガイドがありますから、それにそっての維持改装となります。

https://historichawaii.org/historic-properties/oahu-historic-properties をクリックすると登録されている住宅のリストが見られますよ。

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ハワイ不動産/会社あってのウオランティー(保障)


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ウオランティー(保障)は冷蔵庫等の電化製品、屋根、シロアリ駆除後、PVソーラー、新しいコンド等色々な物に付いて来ます。

良くあるのは、屋根が漏って、まだ保証期間中なので、その会社に連絡すると、もうその会社は存在しない。シロアリが出て、まだその保証期間中なので会社に連絡すると連絡が付かない。

コンドの窓には10年間の保証が付いていましたが、まだ保証期間だったにも拘わらず、その本土の会社はもうないので、保証をしてもらえない、と言う事もありました。コンド建設の際にどの業者から買うかは、コントロールできませんが、自分で購入する、長い間使う屋根等は、これから長く商売を続けそうな会社選びをするのは重要かと思います。

PVソーラーについてはバイヤーがどんどん購入している時は、沢山業者もありますが、だんだん広まっていくにつれて、バイヤーの数も減りますから、その分業者も減って行きます。高価な物ですから、買う時には少しでも安く条件の良い会社を選びますが、10年後に果たしてその会社が存在する保証はありません。

高価な物を取り付ける時は、お値段も大切ですが、長く続いている歴史のある会社選びは大切です。コンド内はたいてい一年間の保証が付き、その他電化製品はその会社により異なります。

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ハワイ不動産/委任状の種類と使い方


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委任状にはSpecial Power Of Attorney と Durable Power Of attorney があります。

Special Power Of Attorneyはある特定の事、例えば、不動産を売る事、買う事等に使用します。この書類は弁護士に依頼して作成します、そして委任状を依頼する本人が、その書類を公証人の前で署名をして有効となります。

この委任状は、売主、又は買主がどうしても譲渡書に署名しなければならない時、出張でいない、病気でいけない、その他の理由で公証人の所に行けない場合に、委任状で指定した人が本人に代わり公証人の前で署名をします。たいていは、夫の代わりに妻だったり、妻の代わりに夫だったり、息子や娘だったりします。

ある不動産は兄弟3人で所有していましたが、3人とも多忙な人達で全く時間が取れません。この様な人達が不動産を売却するのは、大変な事ですから、事前に3組の委任状を作り信頼できる人に委任状を作成して、契約の全てを委託する事が出来ます。但し有効にするためにはこの多忙な人達も、一度は交渉人の前に行き委任状に署名をしなければなりません。東京だったら公証役場かアメリカ大使館です。

契約途中で署名をするはずの本人が入院して署名が出来ない、外国に出張、となりますと大変です、その様な時に使う物です。夫婦がお互いに作成する時には、2組の委任状を作成します。但し本人が亡くなった時点で、委任状も無効となります。

Durable Power Of Attorneyは特定の事だけで無く、全ての事を本人に代わり使えます。夫婦間は良いですが、他の人を指名して、乱用されたらとんでもない事になりますから、ご注意下さい。これも体が弱い人や留守の多い人にはお勧めです。これも本人が亡くなった時点で、無効となります。

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ハワイ不動産/問題児のテナントを追い出せない訳


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空きの賃貸物件にテナント候補から申し込みがあったら、居住予定の人全員の収入と職場の確認、元大家さんの確認、クレジットの確認と、全ての審査を通過して受け入れます。

その様にして選んだテナントでも、たまにですが問題児が出て来ます。

入居する際には、これから居住する人の氏名を書いて登録します。問題を起こしている賃貸は、住人以外の人が入り込んでは大騒ぎして、大声や激しいケンカをして近所から建物のマネージャーから、テナントを追い出して下さい、と苦情の連絡があります。要するに男女関係の問題です。

この場合、月決めの契約のテナントだったら、45日間の通告を出して問題なく契約を終了して、退居してもらえます。

所が、まだ契約が続いているテナントの場合は、弁護士を雇い法的な処置をしなければなりません、費用も掛かります。それには電話だけの苦情でなく、書面での苦情が必要です。苦情の度に書面で出して下さいと言いますが、誰も相手に分かるのが怖くて書面に出来ません。管理人も同じくです。

テナントはいつも法律で守られていますから、テナントが問題を起こしているのは分かっても、この書類無しでは、法的に出て行ってもらう事は出来ません。不動産管理をする私達は法律の元、お客様の大切な不動産を管理しています。どの様に終結したか、またいつかご報告したいと思います。

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ハワイ不動産/現地法人を更新しないでいると大変です


5.15.18 Ritz
外国人がハワイに不動産を購入する際に、現地法人を設立して購入する事は良くあります。

この法人は毎年更新をしなければなりません。通常は現地の責任者がその時期が来ると、毎年更新します。

良くあるのは、所有していて、うっかりその年の更新を忘れてしまう事です。それが数年間忘れたら、何年分の更新料プラス罰金を支払えば済みます。

これがもっと長い間放って置くと、会社が没になってしまいます。没になると、其の会社名は存在しませんから、他の人が其の会社名で新しく法人を設立する事が出来ます。

仕方ないね、と簡単に思うかも知れませんが、もしその法人所有の不動産を売却する際には、大変なことになります。それは、購入時と売却時の会社名は同じでなければなりませんから、弁護士さんを雇い、どの様にするかかなり複雑な状態になります。

殆どの人はそんなに長い間放って置くことはありませんが、法人の方は毎年の更新をお忘れなく。

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ハワイ不動産/頭金の額、1000ドル?


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不動産購入契約書に必ず付けるアーネストマネー(手付金)ですが、幾ら付けたら良いのですか?と良く聞かれますが、この金額でないといけない、と言う決まりはありません。

契約が成立しなかったら戻るし、契約してもその期限内にキャンセルしたら必ず戻ってくる金額です。購入する金額により頭金も異なりますが、30万ドルくらいまでの購入でしたら、1000ドルで良いかと思いますが、100万ドル以上の物を購入するのに、1000ドルでは不利でしょう。

アーネストマネーはどの位真剣かを売主に見せる物ですから、大きい方が心証が良いです。いずれにしても、キャンセルしたら戻りますので、心配しないで下さい。

先日100万ドル以上の物件に頭金がたった1000ドルだけのオファーが入りました、頭金の金額はかなりあるのに、中間金もありません。これでは売り主が不安になります。頭金を1万ドル、頭金を1万ドルに変えて、カウンターしました。

私がバイヤーのエイジェントだったら、頭金1万ドル、中間金を5万から10万ドル入れてもらいます。この位入れると、売り主は安心します。あくまでもどの位の現金を入れるかにもよりますが、通常は最低でも購入価格の20%位の現金を必要としますので、数字を見ながら良く考えて金額を決めます。

2つ同じ金額で内容の同じ様なオファーが入ったら、どちらを選びますか?お客様に其の事を説明すると、皆さん理解して下さいます。


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ハワイ不動産/ハンディ‐マンと建築業者、分かって雇うと納得


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全ての業種ではありませんが、家の修理にはハンディーマンもいますし、建築業者もいます。どこが違うかと言いますと、ハンディーマンはライセンスも傷害保険も持ちません。

一応形式上は、1000ドル以内の小さな仕事をするのがハンディ‐マンです。大きな仕事は安心な建築業者を使います。

ある時コンドのペンキを塗るのにハンディ‐マンに見積もりを出してもらいました。とても腕の良い安い人なので不動産の持ち主も大喜びでした。

コンドのマネージメントにその旨を話しますと、ライセンスのある人でないと建物は認めないと言われました。結局倍くらい出して、ライセンスのある建築業者に頼む事になりました。

今度はカーペットを替えるのに、いつもお願いしているとても安いカーペット屋さんに見積もりを出してもらい、工事をお願いするので、またマネージメントに行くと、傷害保険が必要と言われました。残念カーペット屋さんは保険を持ちません、仕方なく、彼の仕事仲間の業者で保険のある人を紹介してもらい、ちょっと高くなりましたがお願いしました。

窓のスクリーンの張り替え、ドアの付け替え、エアコンの取り付け、小さな修理等、小さな仕事は建築業者には頼めませんので、ハンディーマンを雇うのですが、優秀なハンディーマンは人気者で必要な時に直ぐに予約が出来ません。これが大変です。

ハンディ‐マンを余り紹介したくない理由は、紹介しても伸び伸びになっていて、約束時間に現れない、仕事が終了しない、と言う事も良くあります。その為に紹介した私が何回もお詫びしなければならないのは辛いです。

ハンディ‐マンは安い分時間通りには行かない事を分かって頂いて、我慢が必要です。上手な人は建築業者に負けないくらい良い仕事をします。

上記の写真は杉の木のシーダーハウスの壊れた階段をハンディ‐マンが修理をして色を合わせました。建築業者を雇う程の仕事ではなくても、同じ様な上質の仕事をしてもらわないと、売る時の商品ですから、とても重要です。

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ハワイ不動産/コンドを買ってバケーションレンタルをしたい


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自分達でも使って、使っていない時は貸してお、くバケーションレンタルの出来る不動産希望の人は多いです。

バケーションレンタルが出来る所は、ほとんどがワイキキですが、しかし違法では無く、合法的にバケーションレンタルの出来る所は本当に少ないです。コンドだったら何処でも出来ると勘違いしている人も多いです。

一番のお勧めはホテルコンドです。ここだったら、持ち主も使えるし、それ以外はホテルとして貸しますので、毎月の経費はここで済みます。価格もご予算に合わせて沢山ではありませんがあります。新しい方の建物は収入は余り期待できませんので、良く収支を確認してから購入して下さい。古い物の方が手元に残る収入は良いと思います。

それぞれのコンドミニアムには、最短賃貸期間の決まりがあります、ある所は1ヶ月、3ヶ月、6ヶ月、1年と言うように厳しく決められています。

高級になればなるほど、最低賃貸期間は長くなります。

では1ヶ月間で貸せるコンドを購入して、オーナーが年2,3回使用して、その間を貸しておく場合、どの様な人がその半端な期間借りるでしょうか。バケーションレンタルの1週間や2週間、または1ヶ月は貸し易いでしょうが、次の1ヶ月は、、、随分空きが出来てしまいます。

また普通のコンドの中にバケーションレンタルを合法的に出来る部屋がたまにあります。この部屋は売る時には他の普通の部屋より高く売れます。

ある時バケーションレンタルをする気のない人が、その貴重な部屋を賃貸する事無く、別荘として使っていました。それから1年して、そのライセンスの更新時期になりましたが、貸す気がないので、そのまま更新せず、そのライセンスはそこで無効となりました。次に買う人が欲しい、と思っても、もう発行はされません。

購入の際には、良く不動産エイジェントにご相談下さい。

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ハワイ不動産/夫婦名義で購入しても、これだけはしっかりと


3.8.18
ハワイで不動産を購入した時の登記記録等は、保管しておけば良いですが、例え紛失しても不動産の譲渡証書は簡単にいつでも取る事が出来ます。

アメリカ住人の既婚カップルが夫婦名義で所有した場合、奥さんは主婦で、実際には購入費用を働いているご主人が全てを払っても、夫婦同等です。ですから、将来ご主人に何かあっても、問題なく残された奥さんの物になり、それには贈与税は発生していません。

所が、外国人の日本人の場合は、日本から購入金額を送金する時、奥さんが半分送っている証明がない限り、将来は贈与の対象になる様です。

ですから、日本から送金する場合は、ご主人が半分、奥さんが半分別々に送金して、その送金した証拠を大切に保管して下さい、将来役に立つ事があります。日本の場合も誰のお金を誰が送金するのか厳しいようですが、これは譲渡証書の様にコピーが取れませんので、重要です。

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