カテゴリー:知らないと損する不動産知識

ハワイ不動産/良く見て下さい、持っている不動産のTitle Report


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ご注意!重要なTitle Report 不動産権限調査

不動産売買の契約が成立したら、選択したエスクロー会社に売買契約書と手付金、売主、買主のインフォメーションを送り、エスクローを開設します。

エスクローはその情報を元に、当不動産のタイトルサーチ(不動産権限調査)をします。不動産の歴史、現在の持ち主の不動産に関する抵当権調査をします。その不動産に銀行ローンがあったらその金額が記されます。第二ローンもそこに付きます。

また第三者が不動産に抵当権をつける場合があります。例えば大きな借金をしていて返済しない結果、不動産に抵当権を付けます。そうするとその不動産を売却する時にはまずその金額を返済して、抵当権をクリヤーにしないと最終的に売却する事が出来なくなります。

また、家の建設をする際に、建築業者を雇い、終了後持ち主はその建築業者に費用を支払い、全てが済んでいると思っていますが、開けてみたら、建設業者が下請けの業者に支払いをしていないので、下請けの業者はその不動産に抵当権が付けていた。これはショックです。

良くある事は、同姓同名で、間違って他の人の借金が記されていたり、返済済みのローンが正しく登記されていず、そのまま抵当権として記されている場合があります。これは本人の物でない証明を提出して、新たに正しい情報で修正したタイトルレポートを作成してもらいます。

タイトルレポートには、エー!!?と全く思いもよらない間違いが記されている事がありますので、売主も買主も良く読んで内容を確認して下さい。間違いは直ぐに修正して下さい。修正してきれいな
タイトルを渡すのは売り主の責任です。

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ハワイ不動産/エスクロー、オフィーサーの選び方


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ご存知の方も多いと思いますが、エスクローは売主と買主の中間の立場で、契約成立後のエスクロー開設から、決済に至るまでの全ての作業をします。

エスクロー会社は何社もあり、そこで実際に取引を担当するエスクローオフィーサーも沢山います。同じ会社だから皆同じと思うかも知れませんが、オフィーサーもそれぞれです。経験と知識があって働き者の優秀な人と、知識もなく、ぱりぱりしていない人では、随分異なります。何も問題のない取引なら我慢すれば良いわけですが、問題が起こった時に、能力の無い人にあたると大変です。

良いエスクローオフィーサーと仕事をすると、私がエイジェントとしての仕事に集中できます。ダメな人にあたると、こちらでエスクローの心配をして、いつも手を差し伸べないといけないので、疲れます。

長い間商売をしていると、当然気に入ったエスクロー会社とエスクローオフィーサーが出来ます。

売り手と買い手がいると、どちらがエスクロー会社を選ぶのでしょうか?それは、強い立場の方です。バイヤーのエイジェントに着いた場合は、人気の物件でオファーが沢山入りそうな物件の場合は、売り主のエイジェントへの心証を良くするため、売り主の好みのエスクロー会社とオフィーサーを指定して、少しでも好ましくするために相手側に合わせます。

今度は売り主に着いた場合は、たいていの場合は、こちらの好きなエスクロー会社を指定します。しかし、すごく良いオファーが入り、契約書の内容も何も修正する事が無い場合は、相手側の指定したエスクロー会社とオフィーサーをそのまま受けます。

現在私個人は6件のエスクローを抱えていますが、5件は私の指定した会社で、1件は売り主の好みに合せています。運が良い事にこの1件のエスクローオフィーサーはとても手が早く満足しています。

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ハワイ不動産/最近の不動産取引はデジタルサインで紙無し


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大分前は、売る時も買う時も、契約書を作成したらサインをする所に印を付けて、ファックスで送り、受け取った側はサインをしたら、またファックスで送り返す。往復して戻った書類のプリントは余りはっきりとしていません、そしてこのプリントを相手側の不動産会社にファックスで届けると、その頃には受け取った側は書類がはっきり読めない所が出て来るので、原本の契約書も一緒に付けます。最終的には、原本の内容を頼りに契約が完成します。

エスクローも書類を郵送や運び屋さんを使い不動産会社に届けます。

それから、今度はスキャンして添付で届けられるようになりました。最終の到着地であるエスクローに届いても、書類ははっきりしています。しかしまだスキャンの出来ないお客様がいますから、ファックスも使います。ファックスを往復すると、原本とはかなり違ってきます。

最近は、と言いますと。ファックスはほとんど使われなくなりました。しかしまだスキャンの出来ない方もいらっしゃいますので、その時にはファックスを使いますが、使う回数は本当に少なくなりました。現在は契約書を書いたら、デジタルサインを取るため、そのままお客様に送信してデジタルサインをして頂きます。終了すると、自動的に私の所に戻ります。戻った物を今度は相手の不動産エイジェントに送ります。

相手側のエイジェントとそのお客様によりデジタルで署名が取れる場合と、スキャンして添付で送り、プリントして署名をして、またスキャンして送り返す場合があります。いずれにしても、私の所に届いたら、その書類を元に会社からエスクローに書類を送信します。私は書類をコンピューターのそのお客様のファイルに保管しておきます。

と言う訳で、コピーを取る事も減り、ペーパーレスの取引に変わって来ました。私の日本人のお客様も、かなりの数の方がデジタルで署名が出来るようになりました。コンピューターに弱い方も、ご心配は要りません、今でもその方に合わせた、一番やりやすい方法で取引を進めています。

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ハワイ不動産/バイヤーの権利


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私がバイヤーのエイジェントになった場合は、まず良く話し合い、ハワイ在住の人でしたら、銀行からどの位な融資額を受けられるものなのか、ローンの担当者に調べてもらいます。この金額をもとに、買主の好みや地域をリサーチします。

地域や価格が決まったら、買主の希望をセットして、該当する新しい物件が市場に出たら、直ぐにメールで情報が届くようにセットします。

日本の方には、前もって予算や使用目的、好みをお聞きして、その範囲で売りに出ているリストをお送りして、物件選びをします。

では実際に購入したい物件が出て来て購入契約書が成立してからの、バイヤーの権利は以下です。

ご存知の様に、アメリカは契約社会ですから、不動産の売買にあたり、売主も買主も契約内容をしっかり把握して、その内容に沿って必要事項を遂行する義務があります。

契約内容により多少異なりますが、買主は売主とは違い、一般的に、エスクロー期間内に何回か法的にキャンセルする機会があります。その期間にキャンセルした場合は、お金も戻ります。下記がその主な例です。

1 売主の不動産に関する公開書(Seller’s Real Property Disclosure Statement)の内容

2 コンドミニアムに関する書類の内容

3 不動産のインスペクションの期間内

4 インスペクションの結果、売主との交渉が成立しない場合

5 期間内に銀行からの融資の確約がもらえない

6 契約内で条件に期限を付けて、その期間内に条件を満たせない場合、

7 所有権に問題があり、それを売主が契約書の期限内にクリヤーに出来ない場合

8 測量の結果、境界線の問題を解決できない

9 その他、

こんなにありますが、これ以後のキャンセルは「契約不履行」となります。バイヤーのエイジェントは契約に添いながら、1つ1つクリヤーにして行きます。エイジェントとのコミュニケーションは密に、心配事は何でも聞いて確認する事です。

 

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ハワイ不動産/決済の日にはこんな事が


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通常、売り主は決済日前日までには引っ越しも済んで、掃除も済んで、不動産から出て居なければなりません。決済日は既に不動産を購入したバイヤーの物です。

ある不動産を売った時は、いつまでも掃除が終わらず、最終インスペクションをぎりぎりまで引き延ばして、それでも掃除が終わらず、売り主側のエイジェントは何も言えず、買い手側の私ははらはらした事もあります。

売り主のいない不動産を売却する時は、必要なクリーニングや要らない物を不在の持ち主に代わり処分するのは私達です。私は、当日不動産を引き渡す前に不動産をもう一度確認します。

決済当日、朝にエスクローから登記した報告の電話があります。それから、通常は、不動産の鍵を買主側のエイジェントに届けるのがしきたりです。全ての鍵のリストを作成して、引き渡す時には、受け取りの署名を必ずもらいます。エスクローの電話の後直ぐに、決済の報告をお客様にします。

売る側についても、買う側についても、決済は仕事の閉めですから、ホット一息する瞬間です。しかし私達の仕事は終わりがありませんので、また他の取引の問題解決に走ります。

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ハワイ不動産/あなたの家の水道の元線どこにあるか知っていますか?


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先週お客様の購入される家のホームインスペクションをしていた際に、インスペクターが庭の中にあるはずの水の元栓を一生懸命探しましたが、見つかりませんでした。家の中の配管等の工事や修理をする際に、家全体の水は元栓を閉めなければならない時がありますから、知らなかったら必要な時に困ります。

写真は砂利の上にあるマンホールの様な物は、水道局が開けて、水道のメーターを調べに来ます。新しい物は外からデジタルで使用量が読めるようになっているそうです。水道のメーターは実際の敷地の外にあり、水の元栓は敷地内にあります。写真の砂利の部分は敷地外、写真の右側のセメントの部分は正式な敷地で、丸い印がありますが、必要な時は水道の開け閉めをここでします。

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また敷地内にある写真の様な黒い物は、下水用です。下水が詰まって掃除する時はここを開けて処置します。

家はコンドと違いもっと複雑で、家によっては屋根の専門家に見積もりを取ったり、プール屋さんに見積もりやコンデションを見てもらったり、エンジニアに地盤や高台の場合は、敷地を支える塀を調べてもらう事もあります。余程の場合を除き、問題の解決方法があるのも良い所です。

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敷地の外の水道のメーターです。

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ハワイ不動産/投資で買った新築物件を一年以内に売ると


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購入した不動産に2年以上居住したら、夫婦で50万ドルまでの儲けは税金控除があります。独身だったら25万ドルまでの控除です。

今度は投資物件を購入した場合、その後価格が上がったので不動産を売却、儲けが出た場合は、キャピタルゲインの税金が掛かります。この儲けは年収に対する税金とは別に掛かります。

投資に新築コンドを購入、完成後価格が凄く上昇していたので直ぐに売却、購入して1年以内の売却の儲けは、短期間の投資と見なされます、見た目は儲けた感じですが、税率を見るとがっかり、と言う事もあります。新築でなくても、投資物件を1年以内に売却した利益には大きく税金が掛かります。行動する前に、会計士さんに相談して税率を計算してもらって下さい。

しかし1年が過ぎると、通常のキャピタルゲイン税ですので、どちらが得か考える必要があります。節税の為、1年間新築の不動産を賃貸に出すと、不動産は傷むかも知れません、傷んだら修繕費が掛かります、新品ではなくなります、そしてその時の不動産市場が変わっているかも知れません。難しい選択です。

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ハワイ不動産/これが空き家管理人が絶対に必要な訳


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別荘を空き家にしている方は、水の元栓を閉めているから、水漏れの心配は無い、と思っている方が多いです。しかし、空き家にしていて、誰も雇わず、置きっぱなしにしておくと、トイレ、台所、お風呂等の水を全く流しませんから、配管が乾ききってとてももろくなります。

そして久し振りに持ち主が別荘に戻り、トイレをフラッシュすると、脆くなった配管が破裂して、水は下の階だけでなくあっちこっちの階に流れますので、他の階の人達に大変な迷惑を掛けたりする事があります。ある豪華な邸宅は、誰も管理しないで、そのまま長い間放りっ放しにしていました。私達が伺ったときは、家の配管が全て乾ききって、全く使えない状態でした。全ての配管を新しくしないと、もうこの家は使えません。

また空き家から水漏れしていて、下の階を水浸しにしていても、建物側も、持ち主の連絡先が分からず大変な事があります。ハワイの別荘も日本の別荘と同じで、最初は家族で良く訪れますが、その内子供達も育ち、長い間空き家のままになっている所も結構あります。

管理人がいたら、毎月水を流し、空気の入れ替えをして、不動産に何か問題が無いかを調べます。また問題が起こった時も、建物に連絡先を登録してありますから、水漏れの処理や保険会社との交渉をして、日本にいらっしゃる持ち主は何もしないで、報告を受けるだけで済みます。

管理会社を雇うのは、毎月使ってもいないのに、無駄なお金を使うだけ、と思う方もいらっしゃいますが、いざと言う時の安心費用です。一番心配なのは、水漏れですが、これは配管だけでなくエアコンも含めて、現在建物の一番の問題です。

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ハワイ不動産/価値の無い不動産


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ある不動産は借地権であと14年しか残っていません。親から譲り受けた価値無しの不動産に、お金をいっぱい掛けて豪華に改装しました。ここは駐車場も無いし、Coopで売買には組合の許可も必要です。
持ち主は通常の価格の倍で売りたいそうです。でも誰が買うのでしょうか?

やはり親から譲り受けた借地権の不動産は残り10年ちょっと、長い間賃貸していました。しかし再交渉で借地料が上がり、管理費も上がり、終いには賃貸料で経費が賄えず、毎月支払いがかさみます。残念ながら売却は不可能、例え安くても、誰もこの様な条件の不動産を購入する人はいません。持ち主は経済的に支払えません。その後どうしたかと言いますと、持ち主は地主さんに不動産を返してしまいました。

借地権の不動産の中には、期限が近づくと延期をしてくれる所もありますが、それでも先が見えずとても不安な状態です。とにかく安い物件、と聞かれることがたまにありますが、以上、先が短い借地権の物件はどんなに安くても、期限が短くなるに従い、毎月の経費は上がり不動産価値は落ちて行きます。

しかし、所有権付きの物件なら、例え安い小さな物件を購入しても、それなりに必ず価値が上がります。

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ハワイ不動産/コンドのエアコン


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不動産も古くなってくると、問題は出て来ますが、一番掛かるのがエアコンです。90年以降に建設された建物でもエアコンの問題が多く、修理となりますと、かなり費用が掛かります。それ以前のもっと古い建物となりますと、ほとんど必ず大きな修理代が付き物です。

購入時のインスペクションの際には良くエアコンを調べて、どのくらいの費用が掛かるのか把握する必要があります。ではその費用はだれが払うの?となりますと、売り手か、買い手か、どちらが強い立場かです。

凄く運がよかったら、売り主が払う、少し運が良かったら売り主が半分出してくれる、しかし、ほとんどはバイヤー持ちです。皆の欲しい魅力的な不動産だったら、売り主も強気ですから、払わないのが常です。本当に運が良いと、既に売り主がエアコンを修理していた、と言う事もありました。

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