以前にもお話ししましたが、オアフ島でバケーションレンタルを出来る所は、ワイキキのカラカウア通りの様に区域がリゾートとなっている所か、バケーションレンタルが出来る許可証のNon Conforming Certificateのある不動産です。

現在では775件の不動産と41件のBed & Breakfast homes　だけが許可証を持っています。

私の会社も何回か経験しましたが、最近多いのは、長期で借りているテナントが、実はそこをバケーションレンタルとしてビジネスをしている事です。テナントは勿論悪いのを承知でしていますが、例えば、毎月の家賃$1,500を大家さんに支払い、自分は週に＄1,000でバケーションレンタルしたら、月$4,000の収入ですから、何もしないで$2,500も儲かりますので、辞められません。捕まったら捕まった時、と言う事でしょうか。

最初のペナルティーは最高$1,000ですが、違法続けて辞めないと、一日1000ドル辞めるまで加算されますから、大きな罰金ですよ。

ハワイ全体で、Airbnbには8400件の現在運営中のホストが居るそうですが、ほとんどは家の一部の部屋を貸す、と言う感じで、年間平均収入は$11,800で、必要な生活費に充てているそうです。

今日のHonolulu Star Advertiser　の記事から掲載。

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ハワイの固定資産税は全米で一番安いのですが、不動産がダントツ高いので、こんなに良心的にお安く付けてあるのが余り感じません。計算の仕方は、他の州と異なり、不動産の査定価格に対して算出されます。以下が安い順です、2，3番目に続く州は価格も収入も低い州です。

最初の数字は＄１７９，０００に対しての固定資産税を算出してあります。ハワイではこんな安くありませんが、他州との比較が良く見えるかと思います。

１ハワイ　　＄６２６．５　　全島平均中間価格$515,300　　＄１，８００
２アラバマ　＄７６９．７　　　＄１２５，５００
３ルイジアナ＄９１２．９　　　＄１４４，１００

一番固定資産税の高い順　＄１７９，０００に対して

１ニュージャージー　　＄４，２０６．５
２イリノイ　　　　　　＄４，１５２．８
３ニューハンプシャー　＄３，５４４．２

一番高いニュージャージーは＄１７９，０００に対して固定資産税が＄４，２０６．５　です。　州の中間価格＄３１５，９００ですから、＄７，４２４の税金が掛かります。ハワイの中間価格の＄５１５，３００の数字では何と＄１２，１０９となります。

ホノルルの普通の一戸建てが100万ドル程度ですから、一般の人は$3,500の固定資産税を支払っている事になります。ニュージャージーに行くと＄２３，５００にもなります。

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コンドミニアムは、大きな１つの土地の上にある、複数の建物の集団の事を言います。

何階もあるビルの場合は、コンドミニアムと言います。
また、ある物は２戸が一緒だったり、３、５戸が一緒だったり、10戸が一緒だった、また1階2階が一緒だったり、1階と2階と別々だったり、これはタウンホームと言います。タウンホームはハイライズのコンドと違い、ローライズですから、土地の広さも大きく、小さな庭のある物もあり、小さいながらも家感覚を味わえます。施設もハイライズと同じかそれ以上に整い、魅力的な所もありますよ。でも両方がコンドミニアムです。

水道は１集団、1つのコンド、1つのタウンホームで一緒ですから、コンドやタウンホームの管理費には必ず水道代が含まれます。電気のメーターはそれぞれ別に付く場合もあります、新しいコンドミニアムやタウンホームは、公平に電気代は別々で、自分で使っただけを支払います。

オアフ島のタウンホームの全売りリストです、ご予算に合わせた価格で選べます。

http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=171063XFDR1&p=DE-11427715-242


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春先から夏にかけては温度が上がり湿度も上がると、シロアリの繁殖期です。夜になると明るい電灯に羽の付いたシロアリが群がり、そこからカップルになったシロアリは、美味しそうな木の中にコロニーを作るわけです。

この羽の付いたシロアリが飛び交うのを見ると、私達もこの白アリたちに家に侵入されない様に気を使います。家の中でもたまに見る事があります。

コンドでも留守の多い所はシロアリの被害にあいますので気を付けて下さい。シロアリの糞は丁度砂の様な感じです。私の扱っているコンドも、最初は砂が落ちていると思いましたが、キャビネットを開けると、沢山落ちていて、さあ大変！早速専門家に処置をしてもらいました。

家の場合この様にシロアリが居ることが分かった時は、家全体をカバーして、その中にガスを入れて、一晩置いてシロアリ退治をします。コンドの場合はそれは出来ませんから、糞の落ちている場所から、小さなシロアリのいる穴を見つけて、そこに殺虫剤を注入します。

現在契約中の家もシロアリ検査の結果、シロアリが発見され、シロアリ駆除の会社をあっちこっちあたっていますが、5月6月は予約が入っていて、やっと1社見つけました。この支払いは売り主負担ですから、売り主側に着いた時は、たいていは価格の安い会社を選びますが、今回はそんな選択は全くありませんでした。

と言う訳で、シロアリは何処にいるか分かりません、買ったばかりの家具に付いて来る事もありますので、コンドでも購入の際には必ずシロアリ検査を勧めています。気候の温暖なハワイに住む事は、シロアリも付いて来ますので、周期的な点検と周期的なシロアリ駆除の処置をすれば、心配なく快適な生活を楽しめます。

3－5年に一度シロアリ駆除の処置を、と一般的に言われていますが、あるシロアリのインスペクターは、糞が落ちていたりの、シロアリのいる兆候が見えなかったら、する必要はないといっていました。私達は7年間もしていません。

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ご注意！重要なTitle Report 不動産権限調査

不動産売買の契約が成立したら、選択したエスクロー会社に売買契約書と手付金、売主、買主のインフォメーションを送り、エスクローを開設します。

エスクローはその情報を元に、当不動産のタイトルサーチ（不動産権限調査）をします。不動産の歴史、現在の持ち主の不動産に関する抵当権調査をします。その不動産に銀行ローンがあったらその金額が記されます。第二ローンもそこに付きます。

また第三者が不動産に抵当権をつける場合があります。例えば大きな借金をしていて返済しない結果、不動産に抵当権を付けます。そうするとその不動産を売却する時にはまずその金額を返済して、抵当権をクリヤーにしないと最終的に売却する事が出来なくなります。

また、家の建設をする際に、建築業者を雇い、終了後持ち主はその建築業者に費用を支払い、全てが済んでいると思っていますが、開けてみたら、建設業者が下請けの業者に支払いをしていないので、下請けの業者はその不動産に抵当権が付けていた。これはショックです。

良くある事は、同姓同名で、間違って他の人の借金が記されていたり、返済済みのローンが正しく登記されていず、そのまま抵当権として記されている場合があります。これは本人の物でない証明を提出して、新たに正しい情報で修正したタイトルレポートを作成してもらいます。

タイトルレポートには、エー！！？と全く思いもよらない間違いが記されている事がありますので、売主も買主も良く読んで内容を確認して下さい。間違いは直ぐに修正して下さい。修正してきれいな
タイトルを渡すのは売り主の責任です。

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ご存知の方も多いと思いますが、エスクローは売主と買主の中間の立場で、契約成立後のエスクロー開設から、決済に至るまでの全ての作業をします。

エスクロー会社は何社もあり、そこで実際に取引を担当するエスクローオフィーサーも沢山います。同じ会社だから皆同じと思うかも知れませんが、オフィーサーもそれぞれです。経験と知識があって働き者の優秀な人と、知識もなく、ぱりぱりしていない人では、随分異なります。何も問題のない取引なら我慢すれば良いわけですが、問題が起こった時に、能力の無い人にあたると大変です。

良いエスクローオフィーサーと仕事をすると、私がエイジェントとしての仕事に集中できます。ダメな人にあたると、こちらでエスクローの心配をして、いつも手を差し伸べないといけないので、疲れます。

長い間商売をしていると、当然気に入ったエスクロー会社とエスクローオフィーサーが出来ます。

売り手と買い手がいると、どちらがエスクロー会社を選ぶのでしょうか？それは、強い立場の方です。バイヤーのエイジェントに着いた場合は、人気の物件でオファーが沢山入りそうな物件の場合は、売り主のエイジェントへの心証を良くするため、売り主の好みのエスクロー会社とオフィーサーを指定して、少しでも好ましくするために相手側に合わせます。

今度は売り主に着いた場合は、たいていの場合は、こちらの好きなエスクロー会社を指定します。しかし、すごく良いオファーが入り、契約書の内容も何も修正する事が無い場合は、相手側の指定したエスクロー会社とオフィーサーをそのまま受けます。

現在私個人は６件のエスクローを抱えていますが、５件は私の指定した会社で、１件は売り主の好みに合せています。運が良い事にこの１件のエスクローオフィーサーはとても手が早く満足しています。

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大分前は、売る時も買う時も、契約書を作成したらサインをする所に印を付けて、ファックスで送り、受け取った側はサインをしたら、またファックスで送り返す。往復して戻った書類のプリントは余りはっきりとしていません、そしてこのプリントを相手側の不動産会社にファックスで届けると、その頃には受け取った側は書類がはっきり読めない所が出て来るので、原本の契約書も一緒に付けます。最終的には、原本の内容を頼りに契約が完成します。

エスクローも書類を郵送や運び屋さんを使い不動産会社に届けます。

それから、今度はスキャンして添付で届けられるようになりました。最終の到着地であるエスクローに届いても、書類ははっきりしています。しかしまだスキャンの出来ないお客様がいますから、ファックスも使います。ファックスを往復すると、原本とはかなり違ってきます。

最近は、と言いますと。ファックスはほとんど使われなくなりました。しかしまだスキャンの出来ない方もいらっしゃいますので、その時にはファックスを使いますが、使う回数は本当に少なくなりました。現在は契約書を書いたら、デジタルサインを取るため、そのままお客様に送信してデジタルサインをして頂きます。終了すると、自動的に私の所に戻ります。戻った物を今度は相手の不動産エイジェントに送ります。

相手側のエイジェントとそのお客様によりデジタルで署名が取れる場合と、スキャンして添付で送り、プリントして署名をして、またスキャンして送り返す場合があります。いずれにしても、私の所に届いたら、その書類を元に会社からエスクローに書類を送信します。私は書類をコンピューターのそのお客様のファイルに保管しておきます。

と言う訳で、コピーを取る事も減り、ペーパーレスの取引に変わって来ました。私の日本人のお客様も、かなりの数の方がデジタルで署名が出来るようになりました。コンピューターに弱い方も、ご心配は要りません、今でもその方に合わせた、一番やりやすい方法で取引を進めています。

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私がバイヤーのエイジェントになった場合は、まず良く話し合い、ハワイ在住の人でしたら、銀行からどの位な融資額を受けられるものなのか、ローンの担当者に調べてもらいます。この金額をもとに、買主の好みや地域をリサーチします。

地域や価格が決まったら、買主の希望をセットして、該当する新しい物件が市場に出たら、直ぐにメールで情報が届くようにセットします。

日本の方には、前もって予算や使用目的、好みをお聞きして、その範囲で売りに出ているリストをお送りして、物件選びをします。

では実際に購入したい物件が出て来て購入契約書が成立してからの、バイヤーの権利は以下です。

ご存知の様に、アメリカは契約社会ですから、不動産の売買にあたり、売主も買主も契約内容をしっかり把握して、その内容に沿って必要事項を遂行する義務があります。

契約内容により多少異なりますが、買主は売主とは違い、一般的に、エスクロー期間内に何回か法的にキャンセルする機会があります。その期間にキャンセルした場合は、お金も戻ります。下記がその主な例です。

１　売主の不動産に関する公開書(Seller’s Real Property Disclosure Statement)の内容

２　コンドミニアムに関する書類の内容

３　不動産のインスペクションの期間内

４　インスペクションの結果、売主との交渉が成立しない場合

５　期間内に銀行からの融資の確約がもらえない

６　契約内で条件に期限を付けて、その期間内に条件を満たせない場合、

７　所有権に問題があり、それを売主が契約書の期限内にクリヤーに出来ない場合

８　測量の結果、境界線の問題を解決できない

９　その他、

こんなにありますが、これ以後のキャンセルは「契約不履行」となります。バイヤーのエイジェントは契約に添いながら、１つ１つクリヤーにして行きます。エイジェントとのコミュニケーションは密に、心配事は何でも聞いて確認する事です。

 

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通常、売り主は決済日前日までには引っ越しも済んで、掃除も済んで、不動産から出て居なければなりません。決済日は既に不動産を購入したバイヤーの物です。

ある不動産を売った時は、いつまでも掃除が終わらず、最終インスペクションをぎりぎりまで引き延ばして、それでも掃除が終わらず、売り主側のエイジェントは何も言えず、買い手側の私ははらはらした事もあります。

売り主のいない不動産を売却する時は、必要なクリーニングや要らない物を不在の持ち主に代わり処分するのは私達です。私は、当日不動産を引き渡す前に不動産をもう一度確認します。

決済当日、朝にエスクローから登記した報告の電話があります。それから、通常は、不動産の鍵を買主側のエイジェントに届けるのがしきたりです。全ての鍵のリストを作成して、引き渡す時には、受け取りの署名を必ずもらいます。エスクローの電話の後直ぐに、決済の報告をお客様にします。

売る側についても、買う側についても、決済は仕事の閉めですから、ホット一息する瞬間です。しかし私達の仕事は終わりがありませんので、また他の取引の問題解決に走ります。

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先週お客様の購入される家のホームインスペクションをしていた際に、インスペクターが庭の中にあるはずの水の元栓を一生懸命探しましたが、見つかりませんでした。家の中の配管等の工事や修理をする際に、家全体の水は元栓を閉めなければならない時がありますから、知らなかったら必要な時に困ります。

写真は砂利の上にあるマンホールの様な物は、水道局が開けて、水道のメーターを調べに来ます。新しい物は外からデジタルで使用量が読めるようになっているそうです。水道のメーターは実際の敷地の外にあり、水の元栓は敷地内にあります。写真の砂利の部分は敷地外、写真の右側のセメントの部分は正式な敷地で、丸い印がありますが、必要な時は水道の開け閉めをここでします。


また敷地内にある写真の様な黒い物は、下水用です。下水が詰まって掃除する時はここを開けて処置します。

家はコンドと違いもっと複雑で、家によっては屋根の専門家に見積もりを取ったり、プール屋さんに見積もりやコンデションを見てもらったり、エンジニアに地盤や高台の場合は、敷地を支える塀を調べてもらう事もあります。余程の場合を除き、問題の解決方法があるのも良い所です。


敷地の外の水道のメーターです。

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