こんな事もあるんですよ。

気に入った不動産が見つかり、オファーを入れて、売買契約書も成立して取引は順調に進みました。

不動産のインスペクションもして、コンドの書類も読んで、ローンの申し込みをして、ローンも認可され、全て順調です。

オーナーからの不動産に関する公開書には何も書いてありませんでした。所有権調査書にも何も書いてありません。ここまではとてもスムーズで、お客様も大変喜んでいました。

そんな時、突然エスクローから連絡で所有権に問題があり決済が出来ないから待って下さいと言ってきました。

問題はもう少で解決するから、と言われて、待ちましたが幾ら待っても解決できません。こんな話は初めてです、売り主が最初からこの事実を知らせて居たら、こんなに時間を無駄にしなくても済みました。

この後調査した結果が、以下です

この売り主は抵当流れの物件を銀行から購入しました。

銀行でローンを組むと、決済後、ほとんどの銀行はそのローンを他の会社に売ります、そしてその購入した会社もまた他の会社に売ります。良くある事です。

現在の持ち主は、ＸＸＸ銀行から融資を受けていて、その銀行に毎月ローンの支払いをしています。しかし実際はもう何社か会社が変わっている場合がほとんどです。

抵当流れの物件を購入する場合、ローンが数社に移り変わっていますので、関わった全社のそれぞれの担当者が必要書類に署名して解放しなければなりませんが、きちっと法的にリリースしてありませんので、この様に抵当権に問題が起こってしまったわけです。

残念ながら、銀行は抵当流れの物件を山の様に抱えているので、間違いを辿って、１つ１つ修正するのには時間を要します。

売主も売主の不動産業者もこの事実を知っているのにも拘らず、この事実をバイヤーに公開していませんでした。

結局バイヤーはこれ以上待てないので、取引をキャンセルしました。思わない落とし穴でしたが、エスクローは所有権に問題がある場合は決済できませんし、銀行も融資をキャンセルしますので、消費者は守られているので、そこが安心な所です。

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Locationsのマーケット分析によりますと、ダウンタウンからカパフルにかけては既に確立した地域で、この近辺は一番高い中間価格です。

ワイアラエ－カハラは一番高く、中間価格は$1,860,000次はマノアで$1,250,000、カイムキ$1,070,000、ヌウアヌ―マキキ$975,000

イーストオアフ地区のカイムキからハワイカイにかけての中間価格は$1,450,000です。ホノルルの中間から10マイル離れているハワイカイは中間価格は$1,150,000です。

例外はカイルアで$1,130,000が中間価格です。

ダウンタウンからカパフルにかけての15の地域、5年間の価値及び不動産価格の上昇率は、平均が20.1%、$155,207です。

その中で一番価値の上がった地域はカイムキで22.9%、$200,250です。

今度は少し伸ばしてカイムキからハワイカイにいきますと、平均26.1%、$300,000も価値が上昇、ハワイカイだけ取りますと20.6%、$197,000の上昇です。

価値が落ちるのではないかと？と心配されている方、安心して購入なさって下さい。

Pacific Business Newsの記事から情報です。

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大分前にエバの方に住むお客さんから、前の家にはおそらく20人以上の人が住んでいて、同じ顔を見た事が無い、うるさいし、マナーは悪いしどうしたら良いか分からない、と言う電話を頂いたことがあります。

これはホノルル市の保健所の規定によりますと、違法ですね。一件の家にそんな数の人間が住んだら衛生上もよくありません。

この規定は、台所と風呂場洗面所を除く、寝室とリビングの広さが70SQFT、6.5平米に対して2人が住めます。

５０SQFT 、5平米増えるごとに1人が増えます。

120SQFT,11平米では3人が住めます。

小さな1べッドのアパートの部屋だったら、5人は住んでも良いそうです。凄い数ですね。

上記は一般的にですので、細かくは部屋の広さにより異なりますので、ご了承下さい。

一般的に、3ベッドの不動産ですと、其々のベッドルームに2人ずつですから、6人プラス、リビングに3人で、9人まで住めます。これも家の広さによりますので、広くなればなるほど住人の数も増えます。

とは言え、私自身は、9人も一つの家に住んでいる大家族には会った事がありません。エバのお客さんの家の前の人達は、その後銀行流れして、出て行きましたが、出る前に臭いごみや生ごみを家の中に沢山運び込み、家の中をめちゃめちゃにバンダライズしたそうです。くさーい家の中を片付けるのは大変だったようです。

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一般的には、一戸建てはコンドよりお値段も高く、長い間には家の維持費はコンドより掛かりますが、不動産価値を維持します。

投資で購入する場合は、賃貸に出すわけですから、直ぐに貸せる状態のコンデションの良い物を選ぶべきだと思います。

でもこんな事がありました。去年の終わりごろ100万ドルちょっとで売れた古い家がありました。立地もそんなに良くありません。購入した投資家はその家を全て趣味良く改装しました。

そして半年後には160万ドルで売却しました。短期間では凄い儲けです。これも投資ですね。

但しここに住まない人には、それは難しい事ですから、これから賃貸するにあたり、そして将来の不動産価値維持のため、間取りの良い家、オープンな明るい家は誰にでも好まれます。家のコンデションは古くても、間取りがよければ、将来改装をすると蘇ります。

庭も屋根もコンデションの良い物が良いです。

そして近所の家のコンデションが揃っている事。

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不動産会社と賃貸契約を結びます。通常１年間です、それ以前にキャンセルするとキャンセル料が掛かりますからご注意。

不動産管理会社はお客様の消費税の番号を取ります

毎年の税金の申告をお願いする会計士さんに税金番号を取ってもらいます。

通常管理会社は賃貸料の１０％を手数料として頂きます。コンドの管理費は大家さん持ちです。電気代が管理費に含まれて居ない場合はテナント持ちです。

戸建ての場合は、プールや庭師の費用は大家さん持ちで、水道、電気代はテナント持ちです。

賃貸のマネージャーは不動産を良く調べて、オーナーに必要な物の提案をします。例えばカーペットを代える、ペンキを塗る、とかまた修理が必要な箇所があれば修理をします。

マネージャーは不動産を調べた後、幾らくらいで貸せるか価格を出します。時に賃貸会社と大家さんの欲しい賃貸料に差が出ることがあります。高いお金で購入したのだから高い賃貸料を欲しい、と思うのは当然なのですが、市場価格という物があります。

同じ建物内で他の不動産がどの様な価格で賃貸しているのか借りる人も比較が出来ますから、それよりずっと高い賃貸料ですと、３ヶ月も４ヶ月もお部屋が空きになってしまう事があります。一戸建ての場合も同じです。

市場価格が３０００ドルなのに１０００ドル多い４０００ドルにしたいと４ヶ月も空きにすると、３０００ｘ４＝1,2000も年間に損してしまいます。３０００X12=36000　36000−12000＝24000計算すると月平均＄2000しか取れない計算になってしまい、結果的に損をしてしまいます。

賃貸料は現実的に付けてください。

毎月管理会社から明細が届きます。またウエッブサイトでいつでも賃貸内容をご覧になれます。賃貸料から不動産会社手数料の１０％を引いて、その他のコンド管理費、庭師、プールクリーニング、ローンの支払いを差し引いた残高が、指定された口座に送金したり、自宅まで小切手が郵送されます。

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アパート経営の良い所は、１棟の中に何件もの部屋がありますから、その内の１，２件に空きが出ても他の部屋は貸してありますから、全く収入が無くなるわけではありませんから、収入は安定しています。

コンドと違い、持ち主は１人ですから、建物の大きな修理や維持は計画を立てながら実行します。将来の不動産価値もあります。

また賃貸料が安いので、貸し易いです。

しかし数々のドラマが起こるのも安い賃貸物件です。

安いと言う事は、テナントの層も落ちます。先日はテナントが突然部屋を置き去りにして出て行ってしまいました。また転勤だからと、同じ様に出て行ってしまいました。

同じ建物で同時に起こり、びっくりです。法律上は契約中の場合は、それが終了するまで支払う義務がありますが、本土に移ってしまった場合は徴収のしようがありません。

入居する時はそれぞれ収入や過去の前歴や諸々のリストをパスして入ったと思いますが、それでもこの様にビックリが起こります。

とは言え、きれいに大切に住んでいる優良テナントもいます。

では、どの様に処理ををするかと言いますと、敷金１か月分がありますから、そのお金で掃除して、早く貸せる状態にして、新しいテナントを探して入ってもらいます。

本当に人間は収入や地位や見掛けでは絶対判断出来ませんよ、これは痛い経験から学びました。

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ハワイ州ではビーチは公衆の物です。ではビーチフロントの不動産の土地は、何処までが自分の土地で、何処からが公共の物なのでしょう？　波が陸地に届く一番遠くの線がその境界線だそうです。

PASH、Public Access Shoreline Hawaii この意味は、一般の人の出入りのできるハワイのビーチと言いますが、ハワイ州ではビーチは公衆の物ですので、ビーチフロントの家に住んでいる人は、ビーチ前にある写真の様な植物の茂辺りを、一番遠く波の届くショア―ラインの位置に合わせて、植物を切り込み、公衆の人達のビーチへの出入りに問題が無い様に管理しなければなりません。

植物がビーチに広がりショアラインを越えてビーチの中に届いていたら、ショアラインに沿って植物を切り込まないといけません。

ハワイ州の役人がポートロックのビーチフロントの住宅のショアライン調査すると約10件余りが違反でした。州からは通知が送られ、内容は30日以内に伸びすぎている植物をショアーラインに沿って刈り込む事と言う物です。

去年はカハラの20件以上のビーチフロントの所有者に警告を出しました。

3.5年前にはカハラからマウナルアベイの多くのビーチフロントの人達に警告が出されましたが、殆どの人達が警告に従ったそうです。

本日のスターアドバタイザーからの記事でした。

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日本の場合は買う時も売る時も不動産業者への手数料が掛かるようですが、アメリカでの不動産購入の際には、不動産業者への手数料が全く掛かりません。

それは売り主が売主と買主の両方の不動産業者の手数料を支払っているからです。

しかしハワイでの売却の際には通常不動産業者への手数料が６％、そして連邦政府の源泉徴収税15%、そしてハワイ州税務局の源泉徴収税7.25%、そしてエスクローやその他経費約１％、合計29.25％が売却価格の頭から差し引かれます。

この源泉徴収税を頭に入れないで、手数料だけで売却の残高が幾らか予想していたら、ガーンとショックを受けてしまいますよね。$1,000,000の売却ですと、おおよそ$707,500が一時受取金額となります。

所が手数料とエスクローの経費だけで考えていると$930,000の受け取りですから、えらい違いですね。

アメリカ人の場合は、15%の連保政府の源泉徴収が免除されて、ハワイ州の7.25%だけの徴収となります。州の源泉徴収税はそれぞれの州によって異なります。

大きな源泉徴収税で、ビックリされた方が多いと思いますが、源泉徴収税は、税金では無くて、一時預かり金、と言う感じで、翌年の税金の申告の際に、会計士さんが実際の税額を計算して、支払った金額から還付をしてもらいます。勿論損して売却した人は儲けがありませんから戻るし、殆どの人達が還付されて戻って来ます。

この源泉徴収税がどうして始まったかと言いますと、バブルの時に特に日本人バイヤーが殺到して、不動産価格が高騰しました。その時には法律が無くて、不動産を売却して大儲けをした外国人は、その儲けたお金を全額自国に送り返してしまい、アメリカは大損をしました。

その様な事を繰り返さず、確実に税金を払ってもらう為、儲かっても、たとえ損しても売却価格の何パーセントを源泉徴収で押さえているわけです。

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売主が契約中途で気が変わった、キャンセル出来ますか？

契約中途で売りたくなくなったけれど、どの様にしたらキャンセル出来ます？

有り難い事に、実際にはその様な経験はありませんが、この様な’質問を売り主からされたら、不動産エイジェントの私の血圧はガーンと上がるでしょう。それは取引がダメになりそうでがっかりしたからでは無く、訴訟問題になり得る大問題だから、どうしよう、どの様にしたら解決できるかしら、バイヤー側にどの様に伝えようか？

売主は、もし途中で気が変わり売りたくなくなったとしても、バイヤーの様に契約中に何回も契約をキャンセルする機会はありません。売主はバイヤーが契約通りに行動している限り、基本的には契約をキャンセルする事はできません。

気が変わったでは、契約をキャンセルする事は出来ません。もし売らないと拒否し続けた時には、バイヤーは売主を訴える事が出来ます。
買主が契約期間内に、決められた義務を果たさない、ローン項目内の期日内にローンに関する申し込み，融資確約等、銀行からの確約の書類が契約で指定した期間内にいつになっても提出できない。

現金の場合は、売主が契約書内で、指定期間内に現金のある証明を求めて、買主がその期間内に資金の証明を提出できない場合。その他契約に記した条項に、バイヤーが反する場合。

この様に売主がキャンセル出来る場合はとても限られています。その様な理由から、私達が売主側の取引に関わる場合は、以上の様な重要項目に期限を付けたり、購入能力のある買い手を選ぶために、買主からの契約内容を念入りに修正して、交渉書を作成します。

やはり行き着く所は、売買契約書内容を把握している、ハイスタンダードのエイジェント選びが重要となりますが、不動産を売りに出す時には、まずは確実に売却する事を決心してから行動に移す事です。

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以前に10年以上空き家にしていた家の配管が水が乾き切ってガラガラ、全てダメになったのを見てショックだった事を覚えています。

分かり易いのでオフィースのトイレの写真を使いますが、ご覧の様にトイレには必ず水が溜まっています。ご存知の方もいらっしゃると思いますが、この水がある事で、下水の臭いが外に出てくるのを防ぐそうです。また床とトイレ本体をくっけているシールがありますが、これもこの水がある事で安定しています。

所が、あまり長く留守にしていると、この水が乾燥してしまいます、すると下水の臭いが部屋に漂い、トイレと床のシールが乾き切って、久し振りに知らないでトイレをフラッシュすると、水漏れが生じます。

留守にする時は、留守中の水漏れを心配して、殆どの人が水の元栓を閉めます。これは良いのですが、しかし余り長い間水を流す事なく空き家にしていると、大変な事になります。コンドの場合は特に自分だけで無く、下にも沢山住人が居ますから大変な迷惑をかけてしまう事もあります。


台所や洗面所の流しの下を見ると、写真の様にくねった管が必ず付いています。Pに見えるので、P トラップと言うそうです。このくねった所にも水がいつも溜まっていて、下水の臭い臭いが出る事を防ぎます。

と言う事で、何故お留守管理が重要か、と言いますと、問題が起こった時の処置をするだけでなく、大きな理由は毎月不動産に行き、窓を開けて、全ての水を流して、エアコンを掛けて、、、不動産の機能を同じ様な状態に継続するために必要なのです。夫と不動産に行くと、今まで無知だった事を学びますが、皆さんはご存知でしたか？

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