カテゴリー:知らないと損する不動産知識

ハワイ不動産/ 売主の真実を知らせる義務


unnamed (46)
大分前に本当にあった話です。

有る不動産の持ち主が家を売る事になりました。売り主が不動産エイジェントに、その不動産で残虐な殺人があった話をすると「その様な事は知らせる必要がありません」と言われました。

不動産はとてもキレイで良いコンデションでしたので、直ぐに売れました。バイヤーは何も知らずに購入しました。

その後、新しいオーナーは近所の人達から残虐殺人の事実を知って、凄くショックを受け、その様な事実を隠していて買わされた事に凄く怒りました、

難ありの不動産に対して、高く払いすぎた、重要な事実を隠したと言う事で、売主と不動産業者を訴えました。

そしてたら今度は売主が、事実を隠すように指示した不動産業者を訴えました。

多くの不動産会社は万が一の訴訟の際にカバーする保険があります。この保険は、エイジェントの手違いからの訴訟問題をカバーしますが、故意に犯した事故はカバーしません。と言う事は訴えられたら、自分のフトコロから支払わなければなりません。

エイジェントの不始末はまたその会社の責任です。その結果その不動産会社の経営者は個人でその様な莫大な費用を支払う事が出来ず倒産してしまいました。

私達は自殺や殺人など、またその事実で購入する人の気持ちが変わる様な事実は、買い手に知らせる義務があります。

ですから、売リ主は何でも隠さず買主に知らせることです。

購入する方も、これだけは絶対嫌、と言う事はエイジェントに言って、購入する前に確認してもらう事です。

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ハワイ不動産/シロアリ検査、運が悪いとテンティング


La pietra2edited

今日は戸建てのシロアリ検査です。

シロアリのインスペクターが来て、家の中のドア、キャビネット、その他の木の部分をシロアリの気配がないか調べます、と言うより探し出します。

また屋根裏、床下、家が大きいので数時間かけて調べます。

大抵、殆どの場合、シロアリが見つかり、その場合はテントで家全体をカバーして家の中にガスを流します。地アリは作業が異なります。

シロアリ検査は、取引の終わりにしますから、テントが必要!と言われたら、大急ぎでシロアリを駆除テンティングをする会社を探さなければなりません。

常にどの会社も混んでいるので、限られた時間内にしてくれる会社を探すのがいつも大変です。

そしてその日が決まったら、その会社から特別なビニール袋が届けられます。生物や野菜は冷蔵庫で大丈夫ですが、その他の食料は全て袋に入れて毒ガスが掛からない様に準備します。

家に近い所にある植木はガスで枯れてしまう恐れがあります。動かせる植木は家から遠くに動かします。

その他とても重要な事があります、それは誰もいない家の中に作業員が入って来ますので、必ず大切な物や貴重品も安全な所に移します。

ガスは24時間おきますから、住人は一晩ホテルに宿泊します。ペットも預かってもらいます。

そして翌日テントが外されたら、家に戻れますが、先ず窓を全部開けて残りのガスを出します、食器類は全て洗います。結構大変な作業です。

さあどの様な結果になるか、シロアリの気配はなさそうですが、プロは見る所が異なります。それでもインスペクターの良し悪しで結果が異なることもありえます。

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ハワイ不動産/本土の人から見たハワイの家


GetMedia - 2021-03-05T122543.382
本土からのご夫妻は、リタイヤ後に住む家を探しています。リタイヤまでは数年あるので、その間は賃貸します。

難しいのは本土では立派な屋敷に住んでいるので、ハワイの家と本土の家の格差がありすぎて、どうしてもその現実が受け入れられません。

ハワイは寒い冬がありませんから、本土の家と比較すると、どうしても家の作りがとても簡素に見えます。

まずはハワイカイから見て歩きました。素敵なマリーナーの景色は気に入っても、付いている家がどうしてもダメ、彼らに言わせると、安物。120万ドルちょっとまでの予算ではその素晴らしい作りで、広さがあってという家はホノルルにはなかなかありません。

改装したら良くなりますよと言いましたが、根本的な設計や、雰囲気がとにかく安すぎると言うのです。

本人たちはホノルルで沢山家をすでに見ていますので、、ホノルルでは予算の範囲では好みの家は見つからないことを悟りました。

その後、この方達は自分達で、あっちこっちをドライブして回ました。そしてカポレイ近辺のプロジェクトを見たいというのです。さっそく大きな良さそうな家を選んで見に行きました。

その中の1つは5ベッド、4バスそして離れ付きの豪華な家でした。丁度ホノルルで2,3億円の家をエバの小さい土地に持ってきた感じ。住んでる人の家具のセンスがニクイホド良いのです。

ゴルフ場も直ぐそばです。同じ金額でも場所により買える不動産がこんなにも違うのです。ご夫妻はこの不動産を購入して、リタイヤ後はそこで優雅な老後を楽しんでいます。
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ハワイ不動産/建築許可の必要な物、必要で無い物


unnamed - 2021-02-16T120654.959
家に手を加えるのに、パミットの要らない物は、

ペンキを塗る、床を張り替える、台所のキャビネットを新しくするだけ、同じ物をただ新しく改装する際にはパミット、建築許可は要りません。

しかし台所をデザインし直して、電気や排水の位置を変えたり、家を増築したり、バスルームをデザインし直したり、壁を動かしたり等は許可が必要です。

コンドの場合は役所のパミットとコンドからの許可が必要です。コンドにより基準が随分異なります、厳しいところは、簡単な台所の床の張替えの床材まで、持って行って許可を取らなければならない所もあります。

家を売却する際には必ず建物のパミット、許可証をバイヤーが要求します。このパミットはオンラインでオーダーすると、建物全体の建築の歴史全てのパミットのリストを取ってくれます。

大きな1ベッドの真ん中に壁を付けて2部屋にしたり、許可なしに勝手に構造を変えている人もたまにいます。本人が住んでいる間は良いですが、売る時は大変ですよ。

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ハワイ不動産/大家さんが近くに住んでいても管理人を雇う訳


unnamed - 2021-02-12T100442.972
ある大家さんは直ぐそばに住んでいますが、テナントは誰が大家さんかは知りません。

大家さんとテナントの関係も、何も問題が無く上手く行っている時は良いです。

テナント賃貸の支払いが遅れている時に、何時払ってくれますか?とテナントの顔をみて請求するのは避けたいです。そこで管理会社に委託していたら、嫌な思いをせず、テナントに聞くのはビジネスの1つです。

テナントに出て行って欲しい時も、お任せで済みます。

テナント選びから修理の手配、毎月の経費の支払い、会計等、

テナントから見ても、大家さん直接より管理会社を通した方が苦情とかを言いやすいです。

コロナの影響で職を失ったテナントは誠意のある人で、あっちこっちでバイトをして、一生懸命支払おうとしているけど、思う様に全額支払えません。大家さんも生活が掛かっていますから、契約切れの時に出て行って欲しい。そんな時正直私達も人間ですから、テナントは資金無しにこれからどうすんだろう?考えると胸が痛い時があります。

そこで最初に戻りますが、私達は大家さんに雇われていますので、私情は置いて義務を遂行しています。

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ハワイ不動産/優秀なプロとの出会い


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(パッションフルーツの花です)


ハワイは温暖な気候の為、購入の際のシロアリの検査は必須です。

たまに購入した家具について来たり、ある時は新しく入れ替えたばかりなのに洗面台のキャビネットに沢山繁殖していた事があります。

シロアリ検査費用は通常売り主が支払い、シロアリ検査のインスペクターは買主側が選びます。大抵は買主のエイジェントが選びます。

このロアリのインスペクターですが、同じ職業でも仕事内容がかなり異なりました。

費用は、1ベッドで300-350ドルくらいがスタート価格です。

1ベッドのコンドのシロアリ検査をした時です、私は売り主と一緒に居ました。名前は有名なインスペクターですが、ハーイ!と入って来たと思ったら、2-3分でバーイ!出て行き、売り主は、エーもう終わったの、何をしたんでしょう? しめて$350、2-3分でですから最高ですね。

もう一人は博士号を持っているので、好んで使う人も多いです、この人が3ベッドのコンドに検査に来た時は、たった10分で何も調べませんでした。500ドルです。またこの人が大きな一軒家を検査に来た時は、通常するべき屋根裏を見たり、床下に入り込んだりも何もしません、20分で終わりです、1000ドルです。私は売り主側ですから良いですが、現場に立ち会わない買い手側があの仕事振りを見たら何と思うかなと思いました。

ほとんどのバイヤーもバイヤーのエイジェントもシロアリ検査には立ち会わないので、どの様に検査をしているのか知らないのです。今日も2件シロアリのインスペクターの依頼がバイヤーのエイジェントから入りましたが、2件とも同じ人で、仕事を全くしない人です。

地道にしっかりと検査の出来る優秀なインスペクターも沢山います。通常のインスペクターは板の部分や部屋全体も細かく検査します。家だったら、通常の家の中の細かい検査の外に、屋根裏に入ったり、床下にもぐったり、地盤を調べたり、数時間を要します。皆殆ど同じ費用です。

長い間商売をしていると、どの人がきちっと仕事が出来て、緊急に必要な時には、どうにかして時間をさいてくれる心のある人、そんな人にお願いする様になります。

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ハワイ不動産/契約途中で売り主が売るのヤーメタ!


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買主は不動産購入の際に、何回かキャンセルするチャンスがあります。

しかし売主はバイヤーが契約通りに行動している限り、基本的には契約をキャンセルする事はできません。

キャンセルできる時は、買主が中間金を期日内にエスクローに入金しない。ローン項目内の期日内にローンに関する申し込み、Pre−Qua Letter,融資確約等、銀行からの書類が契約で指定した期間内に提出できない。契約内の義務を期限内に遂行する事を劣った場合です。

この様に売主が法的にキャンセル出来る場合はとても限られています。その様な理由から、私達が売主側の取引に関わる場合は、以上の様な重要項目に期限を付けたり、購入能力のある買い手を選ぶために、買主からの契約内容を念入りに修正して、交渉契約書を作成します。

ある時、私のお客様でない方から、決済7日前でエスクローに来ているけど、支払い明細を見たら、説明を受けていない大きな出費があり、これではサインできないので、どの様にしたらキャンセル出来ますか?と聞かれました。

第三者の私は介入できませんので、不動産業者とよく話し合って、それでもダメなら、弁護士に相談すべきと答えました。

有り難い事に、私個人は売り主が契約中途でキャンセルしたいと言う経験はないのですが、あったらドキッです。

1件だけ、会社のエイジェントの売り主が契約半ばで気が変わり、売り主はバイヤーに損害金を支払い訴訟にならずに済みました。

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ハワイ不動産/中古コンドは分かって買うと


Waikiki great
カカアコ近辺の新築コンドを除くと、ハワイの大多数のコンドはほとんどが中古で、60年代、70年代に建てられています。

冬と夏の気温差の無いハワイですから、四季のある地域と比較すると、建物のコンクリートも鉄筋も長持ちしますが、それでも徐々に鉄筋もさびてセメントも手入れをする時期に入っています。古い建物の一番の修繕はそれです。

またその他の見えない部分の配管等も古くなって、水漏れの原因となっています。

当然ながらオーナーの居住率の高いビルは、それだけ管理費も良く運営されていますが、しかし年にはかないませんから、管理費にその修繕代が上乗せになったり、一括払いも生じて来ます。建物によっては何年も修繕が続いているところもあります。

やはりオニュ―の方はデザインも設備も現代的で素敵だし、人間や車と同じで年期の入った為の問題も少ないですが、その代り広さに対してお値段も高く付きます。

古い物の良さは、デザインに無駄の部分がありますから、全体にゆったりとしています。新しい物は機能的に隅々まで計算されて作られていますから、無駄がありません。

購入の際には管理費と修繕料の内容を良く確認する事。新しい建物は設備が豊かな分管理費は高くなります。そして管理費は通常上がるのみです。

正確な内容は購入する際に、コンドに関する書類を売主が買主に提供しますが、この書類を見ると、建物の中で実際にどのような事が起きているのか、その他の重要な建物の情報が手に入ります。

不動産のご質問やお問い合わせはご遠慮なくミチコまでご連絡下さい。

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ハワイ不動産/役所の不動産査定価値、銀行の査定、そして、、、


GetMedia (44)
不動産の固定資産税の額はホノルル市の出した土地と建物の価値を出した査定価格によります。

売りに出ている不動産の説明をみると、必ずその不動産の敷地価値が幾ら、建物価値が幾ら、合わせて幾らと市からの査定価格が記されています。

この数字と実際に売りに出ている物件の価格はかなりかけ離れて居る場合も多いです。この査定価格と実際の売り価格を比較したバイヤーは、この物件は高過ぎる!と言う人が結構いますが、私達から見ると、この役所の査定価格と売値とは別の物ですので、これで不動産価値を判断する事は出来ません。

また銀行から融資を受ける時には、必ず銀行からの不動産鑑定士が入ります。鑑定士の数字の出し方は、売却した同じ様なサイズの物件と比較して、土地が幾ら位、そして住宅の作り、屋根のコンデション、屋根の種類、家の内容、コンデション、どの様な材質を使っているか、屋根の上の電気パネル等、の価値を足していきます。

でも実際に不動産を見ると、確かにあの家とこの家はほとんど同じ広さの敷地に同じくらいの大きさの家が建っているけど、ある家の敷地は下り坂下にあり景色は無し、もう一件は少し高台で明るくて良い感じ。

コンドはオーシャンビューは価値にはいりますが、住宅の場合、ラナイが景色の無い所に付いていても、ラナイのサイズとその材質で価値を出しますが、実際に買う立場になりますと、きれいな景色が見える大きなラナイは買う人を欲しいと思わせる魅力ですが、査定にはその様な好まれる様な条件をプラスとはしません。

良い物件は立地も不動産のコンデションも揃い、明るい機能的な作りの物だと思います。

と言う訳で、固定資産税の価値と実際の不動産価格はほとんど異なります。

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ハワイ不動産/これ誰の責任?


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如何お過ごしですか?昨日は凄くキレイな雲の漂う青空でした。ハワイは2週間のシャットダウンに入り、まだまだ毎日感染者が増えています。2週間では終わりそうにありません。

今日は賃貸で起こる問題の責任について書いてみました。

賃貸で一番多いのが配管の詰まりです。

シャワールームの水がスムースに流れない。

ディスポーザブルが動かなくなった。

トイレが詰まった。

プロの配管の人を雇いますが、その際にどの様にして詰まったのか報告をしてもらいます。

先ずシャワールームの管をクリーニングすると、長い髪がぎゅうぎゅうに詰まっていた。この場合はテナントの責任で修理代を払ってもらいます。テナントは周期的に落ちて溜まっている髪の毛をクリーニングする義務があります。しかし長い間に色々なゴミが溜まって詰まった場合は、大家さん持ちです。

ディスポーザブルが詰まることが良くあります。ある時はピーナッツの皮を捨てて詰まらせてしまいました。捨ててはいけない物を捨てたテナントの責任です。また小さくして捨てるべきものを大きなままディスポーザブルに入れると壊れる原因になります。ここで壊れたらテナントの責任です。

トイレも普通に使ったら詰まる事は稀ですが、ひどい場合は下着を流して詰まったりしたことがあります。

台所や風呂場の水を閉め忘れて水浸しになってダメージを起こした場合は、保険がカバーしますが、そこに掛かる最初の費用はテナント持ちです。

ある人は新しいカーペットにシミを付けてしまい、それを処理しようと漂白剤を使い、逆にもっと大きなシミが付いてしまいました。これは難しいですよ、不動産全体から見たら、小さな部分かも知れませんが、その部分だけ切てつなぐわけには行きません。大きなつなぎ目の所から新しく張り替えなければなりません。

これが古いカーペットで既に張り替える時期になっている物は、このテナントが出た後に張り替えます。

カーペットやカーテン、床、電化製品も年期が入ると故障も多くなり、最終的には新しい物に替えなければなりません、これは大家さんが経費として必要な物です。

大抵水が詰まる等の連絡がある時に、何か詰まらせたかどうか聞くと、何もやっていません、突然詰まったと言う人が殆どですので、管理側としてはその真相を調べる義務があります。真相が確認されない場合は通常の修理として処理しますので、大家さん持ちです。

その他まだ書ききれない事も起こりますが、その都度原因を突き止めて、公平に処理します。

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