カテゴリー:知らないと損する不動産知識

ハワイ不動産/投資で買うアパートのプラス、マイナス


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アパート経営の良い所は、1棟の中に何件もの部屋がありますから、その内の1,2件に空きが出ても他の部屋は貸してありますから、全く収入が無くなるわけではありませんから、収入は安定しています。

コンドと違い、持ち主は1人ですから、建物の大きな修理や維持は計画を立てながら実行します。将来の不動産価値もあります。

また賃貸料が安いので、貸し易いです。

しかし数々のドラマが起こるのも安い賃貸物件です。

安いと言う事は、テナントの層も落ちます。先日はテナントが突然部屋を置き去りにして出て行ってしまいました。また転勤だからと、同じ様に出て行ってしまいました。

同じ建物で同時に起こり、びっくりです。法律上は契約中の場合は、それが終了するまで支払う義務がありますが、本土に移ってしまった場合は徴収のしようがありません。

入居する時はそれぞれ収入や過去の前歴や諸々のリストをパスして入ったと思いますが、それでもこの様にビックリが起こります。

とは言え、きれいに大切に住んでいる優良テナントもいます。

では、どの様に処理ををするかと言いますと、敷金1か月分がありますから、そのお金で掃除して、早く貸せる状態にして、新しいテナントを探して入ってもらいます。

本当に人間は収入や地位や見掛けでは絶対判断出来ませんよ、これは痛い経験から学びました。

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ハワイ不動産/ビーチは公共の物です


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ハワイ州ではビーチは公衆の物です。ではビーチフロントの不動産の土地は、何処までが自分の土地で、何処からが公共の物なのでしょう? 波が陸地に届く一番遠くの線がその境界線だそうです。

PASHPublic Access Shoreline Hawaii この意味は、一般の人の出入りのできるハワイのビーチと言いますが、ハワイ州ではビーチは公衆の物ですので、ビーチフロントの家に住んでいる人は、ビーチ前にある写真の様な植物の茂辺りを、一番遠く波の届くショア―ラインの位置に合わせて、植物を切り込み、公衆の人達のビーチへの出入りに問題が無い様に管理しなければなりません。

植物がビーチに広がりショアラインを越えてビーチの中に届いていたら、ショアラインに沿って植物を切り込まないといけません。

ハワイ州の役人がポートロックのビーチフロントの住宅のショアライン調査すると約10件余りが違反でした。州からは通知が送られ、内容は30日以内に伸びすぎている植物をショアーラインに沿って刈り込む事と言う物です。

去年はカハラの20件以上のビーチフロントの所有者に警告を出しました。

3.5年前にはカハラからマウナルアベイの多くのビーチフロントの人達に警告が出されましたが、殆どの人達が警告に従ったそうです。

本日のスターアドバタイザーからの記事でした。

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ハワイ不動産/後でビックリが無い様に、売却する際の源泉徴収税は必ず計算に入れて下さい。


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日本の場合は買う時も売る時も不動産業者への手数料が掛かるようですが、アメリカでの不動産購入の際には、不動産業者への手数料が全く掛かりません。

それは売り主が売主と買主の両方の不動産業者の手数料を支払っているからです。

しかしハワイでの売却の際には通常不動産業者への手数料が6%、そして連邦政府の源泉徴収税15%、そしてハワイ州税務局の源泉徴収税7.25%、そしてエスクローやその他経費約1%、合計29.25%が売却価格の頭から差し引かれます。

この源泉徴収税を頭に入れないで、手数料だけで売却の残高が幾らか予想していたら、ガーンとショックを受けてしまいますよね。$1,000,000の売却ですと、おおよそ$707,500が一時受取金額となります。

所が手数料とエスクローの経費だけで考えていると$930,000の受け取りですから、えらい違いですね。

アメリカ人の場合は、15%の連保政府の源泉徴収が免除されて、ハワイ州の7.25%だけの徴収となります。州の源泉徴収税はそれぞれの州によって異なります。

大きな源泉徴収税で、ビックリされた方が多いと思いますが、源泉徴収税は、税金では無くて、一時預かり金、と言う感じで、翌年の税金の申告の際に、会計士さんが実際の税額を計算して、支払った金額から還付をしてもらいます。勿論損して売却した人は儲けがありませんから戻るし、殆どの人達が還付されて戻って来ます。

この源泉徴収税がどうして始まったかと言いますと、バブルの時に特に日本人バイヤーが殺到して、不動産価格が高騰しました。その時には法律が無くて、不動産を売却して大儲けをした外国人は、その儲けたお金を全額自国に送り返してしまい、アメリカは大損をしました。

その様な事を繰り返さず、確実に税金を払ってもらう為、儲かっても、たとえ損しても売却価格の何パーセントを源泉徴収で押さえているわけです。

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ハワイ不動産/売主が取引の途中で気が変わったら大変


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売主が契約中途で気が変わった、キャンセル出来ますか?

契約中途で売りたくなくなったけれど、どの様にしたらキャンセル出来ます?

有り難い事に、実際にはその様な経験はありませんが、この様な’質問を売り主からされたら、不動産エイジェントの私の血圧はガーンと上がるでしょう。それは取引がダメになりそうでがっかりしたからでは無く、訴訟問題になり得る大問題だから、どうしよう、どの様にしたら解決できるかしら、バイヤー側にどの様に伝えようか?

売主は、もし途中で気が変わり売りたくなくなったとしても、バイヤーの様に契約中に何回も契約をキャンセルする機会はありません。売主はバイヤーが契約通りに行動している限り、基本的には契約をキャンセルする事はできません。

気が変わったでは、契約をキャンセルする事は出来ません。もし売らないと拒否し続けた時には、バイヤーは売主を訴える事が出来ます。
買主が契約期間内に、決められた義務を果たさない、ローン項目内の期日内にローンに関する申し込み,融資確約等、銀行からの確約の書類が契約で指定した期間内にいつになっても提出できない。

現金の場合は、売主が契約書内で、指定期間内に現金のある証明を求めて、買主がその期間内に資金の証明を提出できない場合。その他契約に記した条項に、バイヤーが反する場合。

この様に売主がキャンセル出来る場合はとても限られています。その様な理由から、私達が売主側の取引に関わる場合は、以上の様な重要項目に期限を付けたり、購入能力のある買い手を選ぶために、買主からの契約内容を念入りに修正して、交渉書を作成します。

やはり行き着く所は、売買契約書内容を把握している、ハイスタンダードのエイジェント選びが重要となりますが、不動産を売りに出す時には、まずは確実に売却する事を決心してから行動に移す事です。

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ハワイ不動産/長い間留守にすると大変な事が、、、


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以前に10年以上空き家にしていた家の配管が水が乾き切ってガラガラ、全てダメになったのを見てショックだった事を覚えています。

分かり易いのでオフィースのトイレの写真を使いますが、ご覧の様にトイレには必ず水が溜まっています。ご存知の方もいらっしゃると思いますが、この水がある事で、下水の臭いが外に出てくるのを防ぐそうです。また床とトイレ本体をくっけているシールがありますが、これもこの水がある事で安定しています。

所が、あまり長く留守にしていると、この水が乾燥してしまいます、すると下水の臭いが部屋に漂い、トイレと床のシールが乾き切って、久し振りに知らないでトイレをフラッシュすると、水漏れが生じます。

留守にする時は、留守中の水漏れを心配して、殆どの人が水の元栓を閉めます。これは良いのですが、しかし余り長い間水を流す事なく空き家にしていると、大変な事になります。コンドの場合は特に自分だけで無く、下にも沢山住人が居ますから大変な迷惑をかけてしまう事もあります。

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台所や洗面所の流しの下を見ると、写真の様にくねった管が必ず付いています。Pに見えるので、P トラップと言うそうです。このくねった所にも水がいつも溜まっていて、下水の臭い臭いが出る事を防ぎます。

と言う事で、何故お留守管理が重要か、と言いますと、問題が起こった時の処置をするだけでなく、大きな理由は毎月不動産に行き、窓を開けて、全ての水を流して、エアコンを掛けて、、、不動産の機能を同じ様な状態に継続するために必要なのです。夫と不動産に行くと、今まで無知だった事を学びますが、皆さんはご存知でしたか?

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ハワイ不動産/ご存知でした?セメントにヒビが入らない様にする方法


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今朝、ワンコと散歩をしながら、ある家のプールの周りのセメントの部分にヒビが入り、そこから水が入り膨らんで来て大変な話をしていました。夫曰く、それは一枚のセメントで仕上げたからで、切れ目を入れたら大分防げたそうです。

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と言われてセメントの敷いてある歩道を見ると、ご覧の通り切れ目の筋が入っています。またこの切れ目が浅すぎると、余り効果は無いそうです。

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完成したばかりの家のガレージの前のセメントもご覧の通り、切れ目が入っています。それでもヒビは入るそうですが、少なくて済むそうです。毎朝30分の散歩ですが、今日は新しい事を学びました。

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ハワイ不動産/外国人が銀行ローンを組む順序


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外国人が銀行融資で不動産購入をする場合は、不動産を見て歩く前に、銀行との話し合いと、書類検査が最初です。

アメリカ在住の人達も先ず銀行の担当者と会い、税金の申告書やその他必要書類を提出して、その内容で、銀行は幾ら位のローンは大丈夫でしょう、と言う書類を出してくれます。それからその範囲の不動産を見て歩きます。

外国人が銀行融資を受けて不動産を購入する場合は、前準備の時間がとても長く掛かります。申告書も口座の残高証明も全てが外国語ですから、全て翻訳をしなければなりません。

それを提出すると、銀行側はおおよそ大丈夫だと言う書類を出しますが、ここまでが時間が掛かります。

ですから、何もしていないで、物件を見て歩いて、好きだから購入の申し込みをしたい、見た後に銀行に行く、と言う場合は、全く融資が下りるかどうか分からない状態ですから、売主はとても躊躇します、それよりは地元の銀行で既に書類検査を済ませている人を望みます。

最初の段階を済ませた外国人が売買契約を済ませても、銀行融資が下りて、決済に至るまでは地元の人達より余分に時間が掛かりますので、先ずは銀行の人と話して、書類を提出して、翻訳して、前準備が済んでから、希望の不動産を見て歩くことをお勧めいたします。

この様に前準備をして不動産購入をしている人もいらっしゃいます。売り側に立つと、やはり準備万端整ったバイヤーが魅力です。

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ハワイ不動産/ハワイに住む、商売を始める、その前に綿密な調査が必要


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ここ数年長い間人気を維持し続けて来た老舗が商売を閉めています。リタイヤする場合もありますが、商売のリースが切れた後、地主がその人に新しいリースを出さない、リースが切れたら、リース代が何倍にも上がり、やむなく店を閉める等。

ハワイの殆どのビジネスは大家さんからその場所を借りての商売ですから、スタートはまあまあでも、だんだんリース代が上がり、長期で商売を続ける事が困難です。また繁華街ですと、リース代の外に儲けから何パーセントを支払う、パーセンテージリースです。

ですから、あんなに儲かっているのに、どうして?と思いますが、賃貸料が高過ぎて経営者は地主の為に仕事をしている感じになってしまう所もあります。

いい場所で、土地や建物ごと購入していて、そこで商売が繁盛する分には将来の賃貸料がどんどん上がる心配はありませんが、こんなに土地の高いホノルルの事、それもコマーシャル用の不動産は幾らすると思いますか?ほとんどの人は高過ぎて購入できません。

中には良心的な大家さんもいますが、その人達にたまたま巡り会えるかどうかは分かりません。

アメリカやハワイに住みたいから、財産を全て処分してハワイに移住したい、と言う方はとても多いです。しかし綿密なマーケット調査もなしに、ただ住みたいからで全財産を投して商売を始めたら、どうなるでしょうか?最初の費用プラス商売が成り立つまでの長期間の商売維持費用も必要です。

地元で長い間繁盛していた商売も突然閉める事が多いのですから、新しい商売が根付いてそこから実がなるまでは時間が掛かります。残れる商売は少ないと言う事です。ラーメン屋さんや和食の店も、今までに何件が閉めた事でしょうか。その内何件が今も商売を続けているでしょうか。

確かに、商売が当たって、とても繁盛している店もありますが、そうでない所の方がダントツ多いです。

商売が没になると言う事は、折角取得したウオーキングビザもそれまで、と言う事になり、日本に戻らないといけなくなります。前向きに生きて行く事はとても重要な事ですが、現実として新しい商売を維持するのは本当に大変です。

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ハワイ不動産/不動産価値に大きく影響する事実


kaimuki8.7.18
先日車で運転していると、廻りは良い住宅地なのに、通りを変えると、長い間手を入れていない家が見えます。この近所は家を売るの大変ね、と思いきや、また同じようなガタガタな庭はぼうぼうな家が幾つも出て来ました。この通りは、ほとんどの家がとても荒れています。

こんな家が並ぶ近所の家を売る時は大変です。その家がどんなに立派でもそれだけの金額は出したくないでしょう。

ハイウエイに沿った住宅も騒音が気になります、同じお金を使うなら他の場所を買いたいですね。

消防署の隣もサイレンの音をいつも聞かなければなりません。

交通の激しい通りに面した住宅も騒音が気になります。私が売った家は、Kalanianaole HI Wayの車の激しい通りに背を向けて建てられ、広い土地に反対側を向いて生活、通り側は騒音をシャットアウトする厚い窓を付けてエアコンを掛けていますから、寝る時も騒音は気にならないで生活していました。購入する人は騒音を心配していましたが、全く心配の無い事を良く確認して購入しました。しかしハイウエイの隣と言う事で、こんな立派な家でも、内側の住宅の価格と比較すると随分安くなります。

お墓の隣、これは静かですが、住める人と住めない人がいます。

殺人や自殺があった住宅、これも住める人と住めない人がいます。

以上の難ありの不動産は、通常より安くなります。お値段を安くすることで、実際は予算的にその地域には住めないけれど、この値段なら住めるから買う、と言う人が出て来ます。また投資物件として購入する人もいます。

日本の不動産サイトを見ていると、絶対に近所に聞かないで下さい、とありますが、こちら側から見ると、近所にはどんな家なのか聞きたくなりますね。

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ハワイ不動産/残念!シロアリがいたのでテンティングだー!


7.12.18
戸建ての場合は最終戦に近づくと、シロアリ検査、そして測量をしなければなりません。

シロアリ検査はインスペクターが、家の床下や屋根裏までシロアリがいるかどうか調べますが、今日の検査は窓にシロアリの糞が見つかったので、即テンティングする事になりました。ハワイの事、長い間シロアリ駆除のテンティングをしていない家は、たいていシロアリが見つかり、家全体をカバーしてガスを入れる駆除をする事となります。

シロアリのインスペクターを誰にするかはバイヤーの選択ですが、このテンティングを何処の会社にさせるかは売り主の選択です。通常は出来る限り安くしてくれる会社を選びます。

所が夏場はどの会社も予約がいっぱいで、今月中には出来ない所ばかりです。10件以上電話して、やっとしてくれる会社を見つけました。こうなると何処が安いかのショッピングは出来ません。

家は家全体をガスを入れてカバーして、一晩置き、終了です。その数日後にクリーニングをしてもらい、家の準備は終了。

家の外は測量が入り、庭の手入れをして、準備完了。測量も境界線に問題がなければ簡単ですが、あった場合は、またそれを処置しなければなりません。

ちなみに、測量も、シロアリ検査も、シロアリ駆除も、費用は売り主の負担となります。

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