カテゴリー:知らないと損する不動産知識

ハワイ不動産/所有形態、友達同士で不動産を買う


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不動産を一人で購入するには高過ぎて資金が足りない、しかし仲の良い友人やパートナーを連れて来てお金を出し合っ一人では手が出なくても、パートナーが入れば手に入ります。

二人又はそれ以上の所有者が不動産の権利を所有する事を共有所有権(Tenancy In Common)と言います。

この所有形態は、所有割合も好きな割合で付けられます、例えば、Aが50%、Bは20%、Cは30%と言う様に。

AもBもCもそれぞれの権利を自由に売却したりする事が出来る。

共有者が亡くなると、その相続人に相続されます。

個人の所有割合がはっきりしているので、友人同士、パートナー、兄弟姉妹でこの所有権を使う場合が多いです。

何人か持ち主がいると自分一人では決められないルールがあるので、良く仲間同士でどの様に運営するか話し合った方が良い。

今不動産を売る良い時期だからと思っても、全体の不動産を売却するのには、全員の同意が必要です。

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ハワイ不動産/法律を知ってると、知らないで随分差が出ます


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テナントはいつも法律で守られています。

ある時大家さんが、暫く不動産を見ていないから、どんな状態か見たい、と言って来ました。

法律に添って、テナントに書面で48時間前にそのリクエストを出して、部屋を見せてくれる様にお願いしました。

しかしあの日はダメ、この時間はダメ、とどうしても見せてくれません。

大家さんも48時間の猶予を上げて見せてくれる様にお願いしましたが、テナントもその場合、部屋を見せる事に協力をする義務があります。

しかし残念な事に、テナントが見せることを拒否した場合は、それを押して部屋に入ることが出来ないのが法律です。

自分の不動産なのに大家さんは見る事が出来ない、では大家さが次にできる事は?10日間の猶予を上げて、書面で内見のリクエストをします。もしこれでも見せてくれなかったら、弁護士を雇い退去の手続をしてもらいます。これもお金が掛かる事なので大変な事です。

ある時は、修理をしないといけないのに、何時になっても連絡が付きません、部屋を開放してくれない場合がありました。仕方なく最後の手段で退居をしてもらう手続きをすると、あわてたテナントは出たくない物だからやっと家を開けてくれました。

法律を知らないと簡単です、知っていると結構大変ですが、また知らないと危険です。

長い間不動産業をしていると、色々な問題に遭遇することがあります。

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ハワイ不動産/買うのも借りるのもアメリカで一番高い町


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それはサンフランシスコです。高ーい!皆どうやって生活しているのかと思います。

サンフランシスコは1sqftあたり$5.56, 600sqft,56平米の小さな部屋で何と$3,336もします。では1000sqft、93平米の部屋は何と$5,560にもなります。

次のオークランドは1sqft$4.50、600sqft、56平米の部屋は$2,700、1000sqft、93平米の部屋は$4,500もします。

3番目はニューヨークで1sqft、$4、600sqft、56平米の部屋は$2,400、1000sqft、93平米は$4,000です。

賃貸の一番高い順です

  1. San Francisco、CA

  2. Oakland, CA

  3. New York, NY

  4. Sunnyvale, CA

  5. Boston, MA

  6. San Jose, CA

  7. Jersey City, NJ

  8. Washington, DC

  9. Los Angeles, CA

  10. Fremont, CA


購入の高い順です


  1. San Francisco, CA

  2. Boston, MA

  3. Honolulu, HI

  4. New York, NY

  5. Fremont, CA

  6. San Jose, CA

  7. Washington, DC

  8. Glendale, CA

  9. Los Angeles, CA

  10. Oakland, CA


サンフランシスコは1sqft、$1,070.92、600sqft、56平米の小さなコンドは$$642,552もします、1,500sqft、139平米の不動産は$1,606,380もします。本当に普通の家だそうです。

次のボストンは1sqft、$742.20、600sqftの部屋は$445,320、1,500sqft、139平米は$1,113,300

3番目はホノルルです、1sqft、$684.31,600sqft、$410,586、1,500sqftの普通サイズの不動産は$1,026,465です、普通の家です。

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ハワイ不動産/建物により内容の異なるホテルコンド


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ホテルコンドを購入する人は、使用していない時は収入があり経費をカバー出来き、また持ち主が別荘として利用出来るので、経済的で無駄がない。

これが大きな理由です。別荘で空き家にしておくと、毎月経費が掛かるだけです。また毎日メードサービスがあるので、部屋をきれいに維持できる。売る時も売りやすい。

ホテルによっては他の島にも沢山ホテルがあり、ハイシーズンを除き、ホテルに委託しているオーナーは他のホテルの部屋へ割引で泊まれる。

ホテルコンドは、

収入が入ると言う事で購入する人は、どの様な収入なのか確認する事です。建物によって収入はかなり異なります。

そして収入はあっても何年かに1度は大改装がありまが、かなり高額です。それも必ず計算に入れて置いて下さい。

新品のホテルコンドはとてもきれいですが、宿泊するゲストはオーナーの様には使ってくれません、真っ新な建物にもう傷がついていたりすると、がっかりする事もあります。

オーナーの私物を部屋に保管できない、ストーリッジやクローゼットを使用出来る所もありますが、自分の別荘の様なわけにはいきません。

固定資産税が普通のコンドより高い。

ホテルコンドは一般的に利回りは良くありませんが、自分も使えてそれ以外は貸して収入が入り、経費の足しになるのが魅力ですが、ホテルにより随分収入内容が異なりますので、収支を確認する事です。

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ハワイ不動産/購入時の権利証書を無くした、どうしよう?


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ハワイで不動産を購入する際には、用意された権利書を持って、売り主も買主も公証人の前で本人の確認をしてから署名をします。

不動産売買の公証はハワイでしたら、たいていエスクローでします。州外の本土の場合は、殆どの方が銀行に行きます。またエスクローの支店がある場合はそこでお願いします。

日本でしたらアメリカ大使館は東京、大阪、九州にありますから、オンラインで予約して公証に行きます。

海外在住の方は、そこにあるアメリカ大使館か領事館にオンラインで予約して公証をしてもらいます。

購入後に送られて来た権利書を大切に金庫に保管している人もいますが、売却時にこの書類を無くして持っていなくても全く心配ご無用です。実際その書類は必要ありません!

売却の際には、購入時と同じ様に、公証人が所有者本人の確認をして署名をしますから、知らない間に誰かに不動産を売られてしまった!なんて事は絶対にありません。

東京在住でしたら、大使館や領事館に行かなくても近くの公証役場で済ませる事が出来ます。但し費用的には大使館の方がずっと安いですが、便利さを考慮して最近は公証役場を利用する方が多くなりました。

公証は、その他銀行のローンを受けたり、名義を変更したり、信託の作成時、委任状を作成したりするときに必要です。

緊急に公証が必要で近くの大使館や領事館の予約が取れない人は、新幹線や飛行機で東京に来て、東京の公証役場に行って公証を済ませた人も何組かいます。

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ハワイ不動産/待っても待っても不動産が買えなかった訳




こんな事もあるんですよ。

気に入った不動産が見つかり、オファーを入れて、売買契約書も成立して取引は順調に進みました。

不動産のインスペクションもして、コンドの書類も読んで、ローンの申し込みをして、ローンも認可され、全て順調です。

オーナーからの不動産に関する公開書には何も書いてありませんでした。所有権調査書にも何も書いてありません。ここまではとてもスムーズで、お客様も大変喜んでいました。

そんな時、突然エスクローから連絡で所有権に問題があり決済が出来ないから待って下さいと言ってきました。

問題はもう少で解決するから、と言われて、待ちましたが幾ら待っても解決できません。こんな話は初めてです、売り主が最初からこの事実を知らせて居たら、こんなに時間を無駄にしなくても済みました。

この後調査した結果が、以下です

この売り主は抵当流れの物件を銀行から購入しました。

銀行でローンを組むと、決済後、ほとんどの銀行はそのローンを他の会社に売ります、そしてその購入した会社もまた他の会社に売ります。良くある事です。

現在の持ち主は、XXX銀行から融資を受けていて、その銀行に毎月ローンの支払いをしています。しかし実際はもう何社か会社が変わっている場合がほとんどです。

抵当流れの物件を購入する場合、ローンが数社に移り変わっていますので、関わった全社のそれぞれの担当者が必要書類に署名して解放しなければなりませんが、きちっと法的にリリースしてありませんので、この様に抵当権に問題が起こってしまったわけです。

残念ながら、銀行は抵当流れの物件を山の様に抱えているので、間違いを辿って、1つ1つ修正するのには時間を要します。

売主も売主の不動産業者もこの事実を知っているのにも拘らず、この事実をバイヤーに公開していませんでした。

結局バイヤーはこれ以上待てないので、取引をキャンセルしました。思わない落とし穴でしたが、エスクローは所有権に問題がある場合は決済できませんし、銀行も融資をキャンセルしますので、消費者は守られているので、そこが安心な所です。

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ハワイ不動産/安心のオアフ島の不動産投資,上昇率を見て下さい


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Locationsのマーケット分析によりますと、ダウンタウンからカパフルにかけては既に確立した地域で、この近辺は一番高い中間価格です。

ワイアラエ-カハラは一番高く、中間価格は$1,860,000次はマノアで$1,250,000、カイムキ$1,070,000、ヌウアヌ―マキキ$975,000

イーストオアフ地区のカイムキからハワイカイにかけての中間価格は$1,450,000です。ホノルルの中間から10マイル離れているハワイカイは中間価格は$1,150,000です。

例外はカイルアで$1,130,000が中間価格です。

ダウンタウンからカパフルにかけての15の地域、5年間の価値及び不動産価格の上昇率は、平均が20.1%、$155,207です。

その中で一番価値の上がった地域はカイムキで22.9%、$200,250です。

今度は少し伸ばしてカイムキからハワイカイにいきますと、平均26.1%、$300,000も価値が上昇、ハワイカイだけ取りますと20.6%、$197,000の上昇です。

価値が落ちるのではないかと?と心配されている方、安心して購入なさって下さい。

Pacific Business Newsの記事から情報です。

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ハワイ不動産/不動産に最高何人住めますか?


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大分前にエバの方に住むお客さんから、前の家にはおそらく20人以上の人が住んでいて、同じ顔を見た事が無い、うるさいし、マナーは悪いしどうしたら良いか分からない、と言う電話を頂いたことがあります。

これはホノルル市の保健所の規定によりますと、違法ですね。一件の家にそんな数の人間が住んだら衛生上もよくありません。

この規定は、台所と風呂場洗面所を除く、寝室とリビングの広さが70SQFT、6.5平米に対して2人が住めます。

50SQFT 、5平米増えるごとに1人が増えます。

120SQFT,11平米では3人が住めます。

小さな1べッドのアパートの部屋だったら、5人は住んでも良いそうです。凄い数ですね。

上記は一般的にですので、細かくは部屋の広さにより異なりますので、ご了承下さい。

一般的に、3ベッドの不動産ですと、其々のベッドルームに2人ずつですから、6人プラス、リビングに3人で、9人まで住めます。これも家の広さによりますので、広くなればなるほど住人の数も増えます。

とは言え、私自身は、9人も一つの家に住んでいる大家族には会った事がありません。エバのお客さんの家の前の人達は、その後銀行流れして、出て行きましたが、出る前に臭いごみや生ごみを家の中に沢山運び込み、家の中をめちゃめちゃにバンダライズしたそうです。くさーい家の中を片付けるのは大変だったようです。

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ハワイ不動産/投資物件を買う/一戸建て


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一般的には、一戸建てはコンドよりお値段も高く、長い間には家の維持費はコンドより掛かりますが、不動産価値を維持します。

投資で購入する場合は、賃貸に出すわけですから、直ぐに貸せる状態のコンデションの良い物を選ぶべきだと思います。

でもこんな事がありました。去年の終わりごろ100万ドルちょっとで売れた古い家がありました。立地もそんなに良くありません。購入した投資家はその家を全て趣味良く改装しました。

そして半年後には160万ドルで売却しました。短期間では凄い儲けです。これも投資ですね。

但しここに住まない人には、それは難しい事ですから、これから賃貸するにあたり、そして将来の不動産価値維持のため、間取りの良い家、オープンな明るい家は誰にでも好まれます。家のコンデションは古くても、間取りがよければ、将来改装をすると蘇ります。

庭も屋根もコンデションの良い物が良いです。

そして近所の家のコンデションが揃っている事。

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ハワイ不動産/購入した投資物件の賃貸準備


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不動産会社と賃貸契約を結びます。通常1年間です、それ以前にキャンセルするとキャンセル料が掛かりますからご注意。

不動産管理会社はお客様の消費税の番号を取ります

毎年の税金の申告をお願いする会計士さんに税金番号を取ってもらいます。

通常管理会社は賃貸料の10%を手数料として頂きます。コンドの管理費は大家さん持ちです。電気代が管理費に含まれて居ない場合はテナント持ちです。

戸建ての場合は、プールや庭師の費用は大家さん持ちで、水道、電気代はテナント持ちです。

賃貸のマネージャーは不動産を良く調べて、オーナーに必要な物の提案をします。例えばカーペットを代える、ペンキを塗る、とかまた修理が必要な箇所があれば修理をします。

マネージャーは不動産を調べた後、幾らくらいで貸せるか価格を出します。時に賃貸会社と大家さんの欲しい賃貸料に差が出ることがあります。高いお金で購入したのだから高い賃貸料を欲しい、と思うのは当然なのですが、市場価格という物があります。

同じ建物内で他の不動産がどの様な価格で賃貸しているのか借りる人も比較が出来ますから、それよりずっと高い賃貸料ですと、3ヶ月も4ヶ月もお部屋が空きになってしまう事があります。一戸建ての場合も同じです。

市場価格が3000ドルなのに1000ドル多い4000ドルにしたいと4ヶ月も空きにすると、3000x4=1,2000も年間に損してしまいます。3000X12=36000 36000−12000=24000計算すると月平均$2000しか取れない計算になってしまい、結果的に損をしてしまいます。

賃貸料は現実的に付けてください。

毎月管理会社から明細が届きます。またウエッブサイトでいつでも賃貸内容をご覧になれます。賃貸料から不動産会社手数料の10%を引いて、その他のコンド管理費、庭師、プールクリーニング、ローンの支払いを差し引いた残高が、指定された口座に送金したり、自宅まで小切手が郵送されます。

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