カテゴリー:知らないと損する不動産知識

ハワイ不動産/契約途中で売り主が売るのヤーメタ!


Hokuaedited

買主は不動産購入の際に、何回かキャンセルするチャンスがあります。

しかし売主はバイヤーが契約通りに行動している限り、基本的には契約をキャンセルする事はできません。

キャンセルできる時は、買主が中間金を期日内にエスクローに入金しない。ローン項目内の期日内にローンに関する申し込み、Pre−Qua Letter,融資確約等、銀行からの書類が契約で指定した期間内に提出できない。契約内の義務を期限内に遂行する事を劣った場合です。

この様に売主が法的にキャンセル出来る場合はとても限られています。その様な理由から、私達が売主側の取引に関わる場合は、以上の様な重要項目に期限を付けたり、購入能力のある買い手を選ぶために、買主からの契約内容を念入りに修正して、交渉契約書を作成します。

ある時、私のお客様でない方から、決済7日前でエスクローに来ているけど、支払い明細を見たら、説明を受けていない大きな出費があり、これではサインできないので、どの様にしたらキャンセル出来ますか?と聞かれました。

第三者の私は介入できませんので、不動産業者とよく話し合って、それでもダメなら、弁護士に相談すべきと答えました。

有り難い事に、私個人は売り主が契約中途でキャンセルしたいと言う経験はないのですが、あったらドキッです。

1件だけ、会社のエイジェントの売り主が契約半ばで気が変わり、売り主はバイヤーに損害金を支払い訴訟にならずに済みました。

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ハワイ不動産/中古コンドは分かって買うと


Waikiki great
カカアコ近辺の新築コンドを除くと、ハワイの大多数のコンドはほとんどが中古で、60年代、70年代に建てられています。

冬と夏の気温差の無いハワイですから、四季のある地域と比較すると、建物のコンクリートも鉄筋も長持ちしますが、それでも徐々に鉄筋もさびてセメントも手入れをする時期に入っています。古い建物の一番の修繕はそれです。

またその他の見えない部分の配管等も古くなって、水漏れの原因となっています。

当然ながらオーナーの居住率の高いビルは、それだけ管理費も良く運営されていますが、しかし年にはかないませんから、管理費にその修繕代が上乗せになったり、一括払いも生じて来ます。建物によっては何年も修繕が続いているところもあります。

やはりオニュ―の方はデザインも設備も現代的で素敵だし、人間や車と同じで年期の入った為の問題も少ないですが、その代り広さに対してお値段も高く付きます。

古い物の良さは、デザインに無駄の部分がありますから、全体にゆったりとしています。新しい物は機能的に隅々まで計算されて作られていますから、無駄がありません。

購入の際には管理費と修繕料の内容を良く確認する事。新しい建物は設備が豊かな分管理費は高くなります。そして管理費は通常上がるのみです。

正確な内容は購入する際に、コンドに関する書類を売主が買主に提供しますが、この書類を見ると、建物の中で実際にどのような事が起きているのか、その他の重要な建物の情報が手に入ります。

不動産のご質問やお問い合わせはご遠慮なくミチコまでご連絡下さい。

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ハワイ不動産/役所の不動産査定価値、銀行の査定、そして、、、


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不動産の固定資産税の額はホノルル市の出した土地と建物の価値を出した査定価格によります。

売りに出ている不動産の説明をみると、必ずその不動産の敷地価値が幾ら、建物価値が幾ら、合わせて幾らと市からの査定価格が記されています。

この数字と実際に売りに出ている物件の価格はかなりかけ離れて居る場合も多いです。この査定価格と実際の売り価格を比較したバイヤーは、この物件は高過ぎる!と言う人が結構いますが、私達から見ると、この役所の査定価格と売値とは別の物ですので、これで不動産価値を判断する事は出来ません。

また銀行から融資を受ける時には、必ず銀行からの不動産鑑定士が入ります。鑑定士の数字の出し方は、売却した同じ様なサイズの物件と比較して、土地が幾ら位、そして住宅の作り、屋根のコンデション、屋根の種類、家の内容、コンデション、どの様な材質を使っているか、屋根の上の電気パネル等、の価値を足していきます。

でも実際に不動産を見ると、確かにあの家とこの家はほとんど同じ広さの敷地に同じくらいの大きさの家が建っているけど、ある家の敷地は下り坂下にあり景色は無し、もう一件は少し高台で明るくて良い感じ。

コンドはオーシャンビューは価値にはいりますが、住宅の場合、ラナイが景色の無い所に付いていても、ラナイのサイズとその材質で価値を出しますが、実際に買う立場になりますと、きれいな景色が見える大きなラナイは買う人を欲しいと思わせる魅力ですが、査定にはその様な好まれる様な条件をプラスとはしません。

良い物件は立地も不動産のコンデションも揃い、明るい機能的な作りの物だと思います。

と言う訳で、固定資産税の価値と実際の不動産価格はほとんど異なります。

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ハワイ不動産/これ誰の責任?


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如何お過ごしですか?昨日は凄くキレイな雲の漂う青空でした。ハワイは2週間のシャットダウンに入り、まだまだ毎日感染者が増えています。2週間では終わりそうにありません。

今日は賃貸で起こる問題の責任について書いてみました。

賃貸で一番多いのが配管の詰まりです。

シャワールームの水がスムースに流れない。

ディスポーザブルが動かなくなった。

トイレが詰まった。

プロの配管の人を雇いますが、その際にどの様にして詰まったのか報告をしてもらいます。

先ずシャワールームの管をクリーニングすると、長い髪がぎゅうぎゅうに詰まっていた。この場合はテナントの責任で修理代を払ってもらいます。テナントは周期的に落ちて溜まっている髪の毛をクリーニングする義務があります。しかし長い間に色々なゴミが溜まって詰まった場合は、大家さん持ちです。

ディスポーザブルが詰まることが良くあります。ある時はピーナッツの皮を捨てて詰まらせてしまいました。捨ててはいけない物を捨てたテナントの責任です。また小さくして捨てるべきものを大きなままディスポーザブルに入れると壊れる原因になります。ここで壊れたらテナントの責任です。

トイレも普通に使ったら詰まる事は稀ですが、ひどい場合は下着を流して詰まったりしたことがあります。

台所や風呂場の水を閉め忘れて水浸しになってダメージを起こした場合は、保険がカバーしますが、そこに掛かる最初の費用はテナント持ちです。

ある人は新しいカーペットにシミを付けてしまい、それを処理しようと漂白剤を使い、逆にもっと大きなシミが付いてしまいました。これは難しいですよ、不動産全体から見たら、小さな部分かも知れませんが、その部分だけ切てつなぐわけには行きません。大きなつなぎ目の所から新しく張り替えなければなりません。

これが古いカーペットで既に張り替える時期になっている物は、このテナントが出た後に張り替えます。

カーペットやカーテン、床、電化製品も年期が入ると故障も多くなり、最終的には新しい物に替えなければなりません、これは大家さんが経費として必要な物です。

大抵水が詰まる等の連絡がある時に、何か詰まらせたかどうか聞くと、何もやっていません、突然詰まったと言う人が殆どですので、管理側としてはその真相を調べる義務があります。真相が確認されない場合は通常の修理として処理しますので、大家さん持ちです。

その他まだ書ききれない事も起こりますが、その都度原因を突き止めて、公平に処理します。

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ハワイ不動産/賃貸物件、家具付き?家具無し?


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長期レンタルの場合、殆どが家具無しですが、家具付きの物もあります。

戸建ての場合は大抵家具無しです。

コンドで新しくてきれいな物は、それなりの家具を付けると、家具無しよりは高く貸せます。しかし家具付きですと、椅子が壊れた、ソファーが古くなった等、物をいつも買い足さなければならない所が厄介かな?と思う所です。

家具付きは会社から派遣されて1-2年の短期滞在の人には最適です。学生にも良いです。

家具が無い部屋は、ある物と比較すると少し安めで、地元の人達は既に家具を持っていますから、そのまま引っ越しするだけです。家具の買い替えも無いので、その分は楽です。

困る時は、家具付きの所に来て、この不動産はとても気に入ったけれど、家具はあるので、処分してくれないか?また逆に、家具無しにの所に来て、短期で1年しかいないので家具は買いたくないから、家具付きにしてください。これも出来ません。

賃貸は本当にタイミングが大きいので、タイミングが良いと、良いテナントが即付きますが、タイミングを外すとちょっと時間が掛かってしまいます。

現在の様な時に空きになると大変です、経済的に安定した良いテナント候補が余りいません。どんなにテナントが欲しくても、最初から問題が見えてる人はパスするしかありません。

政府から派遣されて1年のはずが、もう3年もいる人もいます。お父さんの一人住まいですが、きれいにきちっと生活されていて、有り難いです。

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ハワイ不動産/保険でクレームの一番多い?


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アマリリスが今年もきれいに咲き始めました。こんなに手入れの簡単な物はありません。思い出したときに水をかけるだけです。冬のある地域はきっと球根を取り出すんでしょうね、ハワイは冬が無いのでまた楽です。

さて弊社も不動産管理を数多くしていますが、その中で保険のクレイムのほとんどは水漏れです。

新しいコンドは配管等の劣化が原因での水漏れはほとんどないですが、しかしテナントがお風呂に水を入れていて、そのまま忘れてしまい部屋の中が大洪水と言う事はありました。

私個人も経験していますが、冷蔵庫の製氷機に入れる水の管が壊れて水漏れしました。また未だ新しい冷蔵庫ですが、製氷機の問題で床が台無しになった事があります、これは他の部屋の同じ冷蔵庫も問題がありましたので、高いけれど不良品の様です。

もう一つ経験したのは、突然夜中にトイレのバルブが破裂して、家中が水浸しで、床を全部張り替えなければなりませんでした。

中古コンドの水漏れは良くあります、何十年もしたら配管も古くなって劣化するのも仕方無い事です。建物によっては大きな費用をかけて、配管を全て新しくしたり大規模な建物の改装をした所もありますが、費用と時間が掛かる事ですので、オーナーの同意が無いと出来ない事です。

もう一つあるのは、セントラルエアコンからの水漏れです。周期的な点検が必要ですが、していても起こる時には起こりますので、保険を必ず付ける事、毎年必ず更新する事です。

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ハワイ不動産/所有形態、友達同士で不動産を買う


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不動産を一人で購入するには高過ぎて資金が足りない、しかし仲の良い友人やパートナーを連れて来てお金を出し合っ一人では手が出なくても、パートナーが入れば手に入ります。

二人又はそれ以上の所有者が不動産の権利を所有する事を共有所有権(Tenancy In Common)と言います。

この所有形態は、所有割合も好きな割合で付けられます、例えば、Aが50%、Bは20%、Cは30%と言う様に。

AもBもCもそれぞれの権利を自由に売却したりする事が出来る。

共有者が亡くなると、その相続人に相続されます。

個人の所有割合がはっきりしているので、友人同士、パートナー、兄弟姉妹でこの所有権を使う場合が多いです。

何人か持ち主がいると自分一人では決められないルールがあるので、良く仲間同士でどの様に運営するか話し合った方が良い。

今不動産を売る良い時期だからと思っても、全体の不動産を売却するのには、全員の同意が必要です。

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ハワイ不動産/法律を知ってると、知らないで随分差が出ます


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テナントはいつも法律で守られています。

ある時大家さんが、暫く不動産を見ていないから、どんな状態か見たい、と言って来ました。

法律に添って、テナントに書面で48時間前にそのリクエストを出して、部屋を見せてくれる様にお願いしました。

しかしあの日はダメ、この時間はダメ、とどうしても見せてくれません。

大家さんも48時間の猶予を上げて見せてくれる様にお願いしましたが、テナントもその場合、部屋を見せる事に協力をする義務があります。

しかし残念な事に、テナントが見せることを拒否した場合は、それを押して部屋に入ることが出来ないのが法律です。

自分の不動産なのに大家さんは見る事が出来ない、では大家さが次にできる事は?10日間の猶予を上げて、書面で内見のリクエストをします。もしこれでも見せてくれなかったら、弁護士を雇い退去の手続をしてもらいます。これもお金が掛かる事なので大変な事です。

ある時は、修理をしないといけないのに、何時になっても連絡が付きません、部屋を開放してくれない場合がありました。仕方なく最後の手段で退居をしてもらう手続きをすると、あわてたテナントは出たくない物だからやっと家を開けてくれました。

法律を知らないと簡単です、知っていると結構大変ですが、また知らないと危険です。

長い間不動産業をしていると、色々な問題に遭遇することがあります。

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ハワイ不動産/買うのも借りるのもアメリカで一番高い町


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それはサンフランシスコです。高ーい!皆どうやって生活しているのかと思います。

サンフランシスコは1sqftあたり$5.56, 600sqft,56平米の小さな部屋で何と$3,336もします。では1000sqft、93平米の部屋は何と$5,560にもなります。

次のオークランドは1sqft$4.50、600sqft、56平米の部屋は$2,700、1000sqft、93平米の部屋は$4,500もします。

3番目はニューヨークで1sqft、$4、600sqft、56平米の部屋は$2,400、1000sqft、93平米は$4,000です。

賃貸の一番高い順です

  1. San Francisco、CA

  2. Oakland, CA

  3. New York, NY

  4. Sunnyvale, CA

  5. Boston, MA

  6. San Jose, CA

  7. Jersey City, NJ

  8. Washington, DC

  9. Los Angeles, CA

  10. Fremont, CA


購入の高い順です


  1. San Francisco, CA

  2. Boston, MA

  3. Honolulu, HI

  4. New York, NY

  5. Fremont, CA

  6. San Jose, CA

  7. Washington, DC

  8. Glendale, CA

  9. Los Angeles, CA

  10. Oakland, CA


サンフランシスコは1sqft、$1,070.92、600sqft、56平米の小さなコンドは$$642,552もします、1,500sqft、139平米の不動産は$1,606,380もします。本当に普通の家だそうです。

次のボストンは1sqft、$742.20、600sqftの部屋は$445,320、1,500sqft、139平米は$1,113,300

3番目はホノルルです、1sqft、$684.31,600sqft、$410,586、1,500sqftの普通サイズの不動産は$1,026,465です、普通の家です。

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ハワイ不動産/建物により内容の異なるホテルコンド


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ホテルコンドを購入する人は、使用していない時は収入があり経費をカバー出来き、また持ち主が別荘として利用出来るので、経済的で無駄がない。

これが大きな理由です。別荘で空き家にしておくと、毎月経費が掛かるだけです。また毎日メードサービスがあるので、部屋をきれいに維持できる。売る時も売りやすい。

ホテルによっては他の島にも沢山ホテルがあり、ハイシーズンを除き、ホテルに委託しているオーナーは他のホテルの部屋へ割引で泊まれる。

ホテルコンドは、

収入が入ると言う事で購入する人は、どの様な収入なのか確認する事です。建物によって収入はかなり異なります。

そして収入はあっても何年かに1度は大改装がありまが、かなり高額です。それも必ず計算に入れて置いて下さい。

新品のホテルコンドはとてもきれいですが、宿泊するゲストはオーナーの様には使ってくれません、真っ新な建物にもう傷がついていたりすると、がっかりする事もあります。

オーナーの私物を部屋に保管できない、ストーリッジやクローゼットを使用出来る所もありますが、自分の別荘の様なわけにはいきません。

固定資産税が普通のコンドより高い。

ホテルコンドは一般的に利回りは良くありませんが、自分も使えてそれ以外は貸して収入が入り、経費の足しになるのが魅力ですが、ホテルにより随分収入内容が異なりますので、収支を確認する事です。

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