カテゴリー:知らないと損する不動産知識

ハワイ不動産/問題児のテナントを追い出せない訳


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空きの賃貸物件にテナント候補から申し込みがあったら、居住予定の人全員の収入と職場の確認、元大家さんの確認、クレジットの確認と、全ての審査を通過して受け入れます。

その様にして選んだテナントでも、たまにですが問題児が出て来ます。

入居する際には、これから居住する人の氏名を書いて登録します。問題を起こしている賃貸は、住人以外の人が入り込んでは大騒ぎして、大声や激しいケンカをして近所から建物のマネージャーから、テナントを追い出して下さい、と苦情の連絡があります。要するに男女関係の問題です。

この場合、月決めの契約のテナントだったら、45日間の通告を出して問題なく契約を終了して、退居してもらえます。

所が、まだ契約が続いているテナントの場合は、弁護士を雇い法的な処置をしなければなりません、費用も掛かります。それには電話だけの苦情でなく、書面での苦情が必要です。苦情の度に書面で出して下さいと言いますが、誰も相手に分かるのが怖くて書面に出来ません。管理人も同じくです。

テナントはいつも法律で守られていますから、テナントが問題を起こしているのは分かっても、この書類無しでは、法的に出て行ってもらう事は出来ません。不動産管理をする私達は法律の元、お客様の大切な不動産を管理しています。どの様に終結したか、またいつかご報告したいと思います。

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ハワイ不動産/現地法人を更新しないでいると大変です


5.15.18 Ritz
外国人がハワイに不動産を購入する際に、現地法人を設立して購入する事は良くあります。

この法人は毎年更新をしなければなりません。通常は現地の責任者がその時期が来ると、毎年更新します。

良くあるのは、所有していて、うっかりその年の更新を忘れてしまう事です。それが数年間忘れたら、何年分の更新料プラス罰金を支払えば済みます。

これがもっと長い間放って置くと、会社が没になってしまいます。没になると、其の会社名は存在しませんから、他の人が其の会社名で新しく法人を設立する事が出来ます。

仕方ないね、と簡単に思うかも知れませんが、もしその法人所有の不動産を売却する際には、大変なことになります。それは、購入時と売却時の会社名は同じでなければなりませんから、弁護士さんを雇い、どの様にするかかなり複雑な状態になります。

殆どの人はそんなに長い間放って置くことはありませんが、法人の方は毎年の更新をお忘れなく。

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ハワイ不動産/頭金の額、1000ドル?


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不動産購入契約書に必ず付けるアーネストマネー(手付金)ですが、幾ら付けたら良いのですか?と良く聞かれますが、この金額でないといけない、と言う決まりはありません。

契約が成立しなかったら戻るし、契約してもその期限内にキャンセルしたら必ず戻ってくる金額です。購入する金額により頭金も異なりますが、30万ドルくらいまでの購入でしたら、1000ドルで良いかと思いますが、100万ドル以上の物を購入するのに、1000ドルでは不利でしょう。

アーネストマネーはどの位真剣かを売主に見せる物ですから、大きい方が心証が良いです。いずれにしても、キャンセルしたら戻りますので、心配しないで下さい。

先日100万ドル以上の物件に頭金がたった1000ドルだけのオファーが入りました、頭金の金額はかなりあるのに、中間金もありません。これでは売り主が不安になります。頭金を1万ドル、頭金を1万ドルに変えて、カウンターしました。

私がバイヤーのエイジェントだったら、頭金1万ドル、中間金を5万から10万ドル入れてもらいます。この位入れると、売り主は安心します。あくまでもどの位の現金を入れるかにもよりますが、通常は最低でも購入価格の20%位の現金を必要としますので、数字を見ながら良く考えて金額を決めます。

2つ同じ金額で内容の同じ様なオファーが入ったら、どちらを選びますか?お客様に其の事を説明すると、皆さん理解して下さいます。


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ハワイ不動産/ハンディ‐マンと建築業者、分かって雇うと納得


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全ての業種ではありませんが、家の修理にはハンディーマンもいますし、建築業者もいます。どこが違うかと言いますと、ハンディーマンはライセンスも傷害保険も持ちません。

一応形式上は、1000ドル以内の小さな仕事をするのがハンディ‐マンです。大きな仕事は安心な建築業者を使います。

ある時コンドのペンキを塗るのにハンディ‐マンに見積もりを出してもらいました。とても腕の良い安い人なので不動産の持ち主も大喜びでした。

コンドのマネージメントにその旨を話しますと、ライセンスのある人でないと建物は認めないと言われました。結局倍くらい出して、ライセンスのある建築業者に頼む事になりました。

今度はカーペットを替えるのに、いつもお願いしているとても安いカーペット屋さんに見積もりを出してもらい、工事をお願いするので、またマネージメントに行くと、傷害保険が必要と言われました。残念カーペット屋さんは保険を持ちません、仕方なく、彼の仕事仲間の業者で保険のある人を紹介してもらい、ちょっと高くなりましたがお願いしました。

窓のスクリーンの張り替え、ドアの付け替え、エアコンの取り付け、小さな修理等、小さな仕事は建築業者には頼めませんので、ハンディーマンを雇うのですが、優秀なハンディーマンは人気者で必要な時に直ぐに予約が出来ません。これが大変です。

ハンディ‐マンを余り紹介したくない理由は、紹介しても伸び伸びになっていて、約束時間に現れない、仕事が終了しない、と言う事も良くあります。その為に紹介した私が何回もお詫びしなければならないのは辛いです。

ハンディ‐マンは安い分時間通りには行かない事を分かって頂いて、我慢が必要です。上手な人は建築業者に負けないくらい良い仕事をします。

上記の写真は杉の木のシーダーハウスの壊れた階段をハンディ‐マンが修理をして色を合わせました。建築業者を雇う程の仕事ではなくても、同じ様な上質の仕事をしてもらわないと、売る時の商品ですから、とても重要です。

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ハワイ不動産/コンドを買ってバケーションレンタルをしたい


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自分達でも使って、使っていない時は貸してお、くバケーションレンタルの出来る不動産希望の人は多いです。

バケーションレンタルが出来る所は、ほとんどがワイキキですが、しかし違法では無く、合法的にバケーションレンタルの出来る所は本当に少ないです。コンドだったら何処でも出来ると勘違いしている人も多いです。

一番のお勧めはホテルコンドです。ここだったら、持ち主も使えるし、それ以外はホテルとして貸しますので、毎月の経費はここで済みます。価格もご予算に合わせて沢山ではありませんがあります。新しい方の建物は収入は余り期待できませんので、良く収支を確認してから購入して下さい。古い物の方が手元に残る収入は良いと思います。

それぞれのコンドミニアムには、最短賃貸期間の決まりがあります、ある所は1ヶ月、3ヶ月、6ヶ月、1年と言うように厳しく決められています。

高級になればなるほど、最低賃貸期間は長くなります。

では1ヶ月間で貸せるコンドを購入して、オーナーが年2,3回使用して、その間を貸しておく場合、どの様な人がその半端な期間借りるでしょうか。バケーションレンタルの1週間や2週間、または1ヶ月は貸し易いでしょうが、次の1ヶ月は、、、随分空きが出来てしまいます。

また普通のコンドの中にバケーションレンタルを合法的に出来る部屋がたまにあります。この部屋は売る時には他の普通の部屋より高く売れます。

ある時バケーションレンタルをする気のない人が、その貴重な部屋を賃貸する事無く、別荘として使っていました。それから1年して、そのライセンスの更新時期になりましたが、貸す気がないので、そのまま更新せず、そのライセンスはそこで無効となりました。次に買う人が欲しい、と思っても、もう発行はされません。

購入の際には、良く不動産エイジェントにご相談下さい。

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ハワイ不動産/夫婦名義で購入しても、これだけはしっかりと


3.8.18
ハワイで不動産を購入した時の登記記録等は、保管しておけば良いですが、例え紛失しても不動産の譲渡証書は簡単にいつでも取る事が出来ます。

アメリカ住人の既婚カップルが夫婦名義で所有した場合、奥さんは主婦で、実際には購入費用を働いているご主人が全てを払っても、夫婦同等です。ですから、将来ご主人に何かあっても、問題なく残された奥さんの物になり、それには贈与税は発生していません。

所が、外国人の日本人の場合は、日本から購入金額を送金する時、奥さんが半分送っている証明がない限り、将来は贈与の対象になる様です。

ですから、日本から送金する場合は、ご主人が半分、奥さんが半分別々に送金して、その送金した証拠を大切に保管して下さい、将来役に立つ事があります。日本の場合も誰のお金を誰が送金するのか厳しいようですが、これは譲渡証書の様にコピーが取れませんので、重要です。

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ハワイ不動産/コンドに必ずある所有者による組合の役割


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ハワイのコンドは日本のマンションと同じ様に管理費が掛かりますが、その使い方は随分細やかな管理の元、計算されて使われています。

コンドミニアムは、所有者の中から選べれた所有者組合役員によって運営されます。組合はまず、建物の管理会社を雇います。

管理会社は、所有者からの毎月の管理費の徴収、コンドミニアムの管理人、建物を維持する使用人の雇用、経費の支払い等の建物の維持運営を委託されています。

組合は他の所有者達と管理会社を交えて周期的に集会を開き、年次予算を決め、必要予算やその他の事項を可決したり、建物内の修理や問題解決のための話し合いをします。

ハワイは一年中を通して温暖で、日本や米本土の様に季節の恩温度差が余り無いため、建物とセメントも長持ちするそうですが、それぞれのコンドミニアムの組合は、将来掛かり得る建物の改装、機器の入れ替え、修理等の予算を算出し、将来に備え管理費から貯蓄をしています。

建物も古くなってくると、大きな修繕が必要になり、管理費からの予備金では賄えない事が出て来ます。その時には掛かりうる予算から、其々の持ち主に分担金が掛かります。これはかなり大きな場合もあります。

この様にきめ細やかに建物を維持管理し、いかにして建物を長く維持するか、という事を課題にしています。毎月支払う管理費は無駄なく、上手に使われています。しかし組合の運営が悪いと、建物が傷んでいたり、何も設備が無いのに何でこんなに高い管理費なんだろう、と言う所も出て来ます。

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ハワイ不動産/ラグジャリーってどの位から言いますか?


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過去
12カ月間の戸建て売却数4189件

100万ドル以下、3218件、全体の76.82%

100-150万ドル、601件、全体の13.35%

150-200万ドル、198件、全体の4.73%

200-300万ドル、106件、全体の2.53%

300-400万ドル、039件、全体の0.93%

400-500万ドル、012件、全体の0.29%

500-1000万ドル、12件、全体の029%

1000万ドル以上、3件、全体の0.07%

150万ドル以下のセールスが全体の90%です。ホノルルを見ると、100万ドルは普通の家です。150万ドルは普通よりかなり良い物件です。200万ドルはそれほど内容は高級ではありませんが、一応200万ドル以上を高級と言うかな?ラグジェリ―と言うと、300万ドル以上でしょうか。

しかしエバ側に行きますと、100万ドル出すとかなり良い不動産が買えます。

過去12カ月間のコンド売却数6644件

100万ドル以下、5979件、全体の89.99%

100-150万ドル、264件、全体の3.97%

150-200万ドル、107件、全体の1.61%

200-300万ドル、109件、全体の1.64%

300-400万ドル、64件、全体の0.96%

400-500万ドル、42件、全体の0.63%

500-1000万ドル、74件、全体の1.11%

1000万ドル以上、5件、 全体の0.08%

カカアコのコンドが完了したので、高い物件がかなり売れています。100万ドル以下のコンド売却が全体の約90%です。100万ドルに近づくと、ラグジェリ―とまでは行かなくても、かなり立派な物件があります。

これも人それぞれ感じ方が異なります。

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ハワイ不動産/購入そして賃貸へ、準備がありますよ


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投資物件を購入して賃貸に出すには、地元に住んで自分で貸す、と言う人もたまにいますが、ほとんどの人は不動産管理会社に委託します。

不動産会社と所有者の間で賃貸契約を交わします。

収入があると言う事は税金の申告もしなければなりません。不動産会社はその契約書をもとに、賃貸収入にこれから掛かる消費税のライセンスを持ち主に代わり取得します。また公認会計士依頼して、TINという税金を支払う為の税金番号を取得してもらいます。これは会社がお手伝いを致します。アメリカ人にまたは居住者はソーシャルセキュリティー番号がありますので、TINは必要ありません、あくまでも、外国人用です。

火災やその他の被害から大家さんと不動産を守る保険、ホームインスランスが必要です、これも会社で手配いたします。

では貸したときに、大家さんが何を払い、テナントが何を払うのでしょうか?

コンドの毎月の管理費は大家さん持ちです(建物により何が含まれているかは異なりますが、通常は水道、下水はこの中に含まれています、電気が含まれている場合もあります。)

年2回の固定資産税は大家さん持ちです。

コンドを借りているテナントは、電気代やインターネット代を支払います。最近の新しいコンドには管理費にインターネットが入っている場合もありますが、電気代、電話代はテナント持ちです。

一戸建ての場合は、庭師、プール等は大家さん持ちです。これは周期的に庭やプールを掃除して、不動産をいつも良い状態に維持するためです。庭などをテナント任せにすると、草ボウボウになっていた、なんて事も有り得ます。

一戸建てのテナントは、水道と下水、電気、電話、テレビ、インターネットは自分持ちです。大家さんにより、水道代を支払う所もあります。

賃貸収入から、まず消費税、管理費、大家さんの支払うべき経費(庭師やプールクリーニング代)、不動産会社の手数料(賃貸料の10%)、修理が生じた場合はその費用を差し引いた残高が大家さんの手元に戻ります。

弊社では、翌年申告前にその年の収支を会計士さんに送り、申告をして頂きます。

ハワイカイなどはマリーナー費とか下水代が別に付きます、弊社の場合は、マリーナー費は大家さんで、下水はテナント持ちですが、これはその時のマーケットや状況や大家さんにより異なります。また上記の支払い例も同じく、その時の状況により異なりますので、あくまでも一般例として書かせていただきましたので、ご了承下さい。

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ハワイ不動産/シロアリ検査、インスペクターって随分差がありますよ


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どの職業もピンからキリですが、シロアリの検査をするターマイトインスペクターもしかりです。

シロアリの検査費用は売り主が支払い、検査のインスペクターは買主側が選びます。

費用は、1ベッドで300-350ドルくらいがスタート価格です、あるインスペクターは、ハーイ!と入って来て、そのまま止まらず部屋の中を歩き続け、数分後には,バーイ!と終わって出て行き、エーもう終わったの?と言う感じ、しめて$350、良い商売です。

また他の人も然り、3ベッドのコンドに10分、何もしません、ハイ450ドルです。この人達は人気のある多くの人が使う人達です。ある人は博士号ももっていました。でも全く仕事はしません。大きな一軒家を検査に来た時も、屋根裏を見たり、床下に入り込んだりもしません、20分で終わりです、800ドルです。私は買い手側ではないので、良いですが、買い手側があの仕事振りを見たら、何と思うでしょうか?

問題は、ほとんどのバイヤーもバイヤーのエイジェントもシロアリ検査には立ち会わないので、どの様に検査をしているのか知らないのです。今日も2件シロアリのインスペクターの依頼がバイヤーのエイジェントから入りましたが、2件とも同じ人で、仕事を全くしない人です。

優秀なインスペクターも沢山います。通常のインスペクションは板の部分や部屋全体も細かく検査します。家だったら、通常の家の中の検査の外に、屋根裏に入ったり、床下にもぐったり、地盤を調べたり、数時間を要します。

以前に何回もお願いして沢山仕事を上げていたインスペクターが居ました。緊急にどうしても必要になり、検査をしてもらえませんか?と聞くと、週末と5時以降はダメです、と簡単に断られてしまいました。

これにはがっかりしました。長い間商売をしていると、どの人がきちっと仕事をしてくれて、緊急に必要な時にも、どうにか時間をさいてくれる心のある人、そんな人にお願いする様になります。人間関係って持ちつ持たれつそんな物ではありませんか?

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