カテゴリー:知らないと損する不動産知識

ハワイ不動産/組合のある住宅地の良い所、面倒くさい所


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ある人は憧れの高級住宅地に不動産を購入しました。しかし住んでみたら、ボートを家の前に止めて置いたら注意を受けた、その他何かをするたびに注意を受けてウンザリ。今まで住んでいた住宅地は組合が無かったので、法律に触れなければ、何でもできました。

購入の際にはアソシエーションの決まりを読んで納得して入った物の、実際に生活して見たら、とても大変なので、その人はその家を売り、組合の無い他の高級住宅地に移りました。

アソシエーション(組合)は、住宅地により、ある所と無い所があります。一般的な判断は、組合管理費があるかどうかで分かります。

しかしカハラの様に組合はあっても、組合費の無い所もありますので、購入の際には良く確認してください。

アソシエーションは建売の住宅地、又はハワイロアリッジの様に、個々で建築する所があります。先の建売も、建物の色や前庭をどの様に維持するとか、今後家を改装したり、維持する際のガイドはCCNRと言うその住宅地の決まりに添って行います。またハワイロアリッジの様な住宅地の場合は、住宅を同じ様な質と環境に維持するため、新しく建築する際にはそのガイドラインに添って、建築内容をアソシエーションに提出して認可を受けなければならない所もあります。小さな安い家は建てられません。

また住宅地によっては、ビューチャネルと言って、お隣からの景色を妨げられない決まりがあり、家の設計から塀やフェンス等の位置や材質まで制限している所もあります。一般に高級になると厳しいです。芝生を伸びっ放しにしていたら、直ぐに注意が来ます。

組合費のある所は、一番簡単な物で、公共部分の草刈や掃除をします。規模が大きくなると、住宅地内にプール、テニスコート、パーティールーム等の娯楽施設があり、管理人、その下で公共部分の掃除や維持する使用人、守衛がいます。住人は娯楽施設を自由に使用することが出来ます。

組合のある良い所は、組合費があっても、無くても、住宅地がいつもきれいに整備されていること、お隣が家や庭の整備をしていない場合は、組合から注意してもらえる。良くない所は、管理費が毎月掛かる、前庭とかを周期的に整備しておかないと、直ぐに注意されます。組合費が無くても組合が厳しく住宅地を規制している所もあります、良く確認して下さい。

組合の無い良い所は、毎月管理費が掛からない、市の方の規制に添ってさえいれば、家をどの様に建てようと、どの様な色に塗ろうと自由。組合が無いと、隣が草ぼうぼう、木が生茂っていても、誰も注意をする者がいない。直接言うか、我慢するしかない。古い住宅地では、家並みもばらばらで、小さな家も、大きな家も色々あります。

さあどちらが良いでしょうか?

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ハワイ不動産/買う時は良いけど、売る時にはちょっと問題かも


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ある人はどうしても住みたい建物がありました、そこは家の様に広く、大きなベランダがあり、設備が整い、素晴らしいゴルフコースの景色が見下ろせる所です。しかし予算が足りないので景色のある高い階が買えず、何の景色も無い低い階を買いました。大好きな建物を購入できたので、景色はありませんでしたが、生活を満喫しました。

また隣が消防署だったり、高速の隣だったり、予算の関係で購入します。多少うるさい時もありますが、不思議と騒音には慣れて皆さんそれなりに生活を楽しんでいます。

ある人は、高所恐怖症の為、予算はあっても景色の余りない低い階にしか住めません。

ある人は隣が学校でしたが、そこで生まれ育ったので、学校からの騒音も当たり前になっていました。

ある人は通りに面した不動産ですが、とても気に入って購入しました。ドアを閉めてエアコンの生活ですから、騒音は全く気になりません。

私が昔家を見て歩いていた時、家はまあまあでとても良い値段の物件がありました。しかし何か臭いがします。そこは隣が汚染処理場だと分かりました。この臭いが朝から晩までではたまらない、と言いますと、風向きで臭わない時もあるし、それに直ぐに臭いに慣れるから大丈夫、と不動産屋さんが言いました。その時良く言うわ、と思いました。

購入する時は、其々納得して分かって買うのですが、売る時には、買手を選びます。運が良いと自分達が購入した時の様な買手がポンと現れるかも知れません。しかし売り物件が沢山あったり、タイミングが悪いと、時間が掛かる事があります。売り価格と状況を見ながら価格の調整が必要な場合が良くあります。

値段次第で、どんな物件にも買手が付きますで、最終的には売却できます。

不動産の売却は運が良いと、あっという間に最高値で売れる事もあれば、こんなに良い物件で、値段もフェアーで、見る人が皆気に入っている様なのに、まだオファーが入らない、と言う事もあります。

豪華なオーシャンビューの高い階は購入する時はその分高く掛かりますが、売る時は低い階が売れなくても高い階は値段が高くても早く売れます。投資家の方は景色と立地を重要視して、いつも高い階の優良物件を選びます。


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ハワイ不動産/夫婦名義の特典と注意点


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夫婦名義の特権

不動産を購入する際に、たいていのご夫婦の方達は夫婦名義で購入します。 Tenancy  By The Entirety と言います。この所有形態は夫婦のみの形態で、夫婦に同等の権限が与えられます。一方が死亡した場合は、簡単な手続きで自動的にもう一方の単独所有権となります。

例えば、夫の借金の負債を回収するために、この所有形態の不動産を差し押さえたり、一部の売却を強制することは出来ません。売却には夫婦2人の署名が必要です。

以上はハワイでの書類上の事です。アメリカでは夫が働き、妻が主婦をしていても同等の権限があります。

日本人の方が夫婦名義でハワイに不動産を購入する際には、出来る方は、実際に2人が50%,50%で支払った証明を将来の為に保管しておいてください。将来片方が亡くなり、売却する際には日本政府にも、確かに奥さんも50%支払って居る事が署名できますし、アメリカの税務局に対してもその書類で贈与税の対象から外されます。

ほとんどの人はご主人のお金を送金して、名義は夫婦名義にしています。

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ハワイ不動産/投資物件、高く貸せて、貸し易い条件


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一番は$3,000以内で、明るくてコンデションが良い物です。$3,000を超えると、その時のタイミングにも左右されますし、時間が掛かる事もあります。

最近の新しい建物は、ベランダの無い物がほとんどですが、ベランダがあったらまた1つ魅力です。朝夕はベランダでワインを飲んだり、お食事をしたり、楽しんでいる人が多いです。

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部屋が明るいでしょう、家具も趣味良く付いています、そんな訳で、この部屋はとても早くプロフェショナルな良い借り手が付きます。

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明るくて最新のキッチンは、部屋自体は広くなくても、使い勝手が良く、住みやすいです。ここも直ぐ貸せて、やはりプロフェッショナルな良いテナントが付きました。

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寝室も清潔できれいです。

この様なきれいで趣味の良い明るい部屋は、たいてい最高値で賃貸する事が可能です。

高級物件は、運が良いとすぐに高く貸すことが出来ますが、これだけの賃貸料を支払える割合が低いですから、タイミングが悪いと、少々時間が掛かり、賃貸料も調整をしなければならない事もあります。その時期やタイミング、運に左右されやすいです。
私達は経済力があり不動産を良く維持してくれるテナント選びをする事がゴールです。この程度の価格帯のテナントは、余り問題が無いのがうれしい所です。

投資物件の維持にお金を使う事を渋っている不動産は、コンデションが良くないですから、貸すのに時間が掛り、価格も他の物より低くなります。不動産のコンデションを維持する事は、大切な不動産の価値を維持しますから、とても重要な事です。

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ハワイ不動産/予算と使用量で選ぶホテルコンド


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通常のコンド程ではありませんが、ホテルコンドは結構数があります。価格も様々です。

有名な所から、リッツカールトン、トランプ、ワイキキビーチタワー、ワイキキサンセット、ワイキキバニャン、パシフィックモナーク、ワイキキショア―、安い物でアイランドコロニーがあります、これらは高い物はリビングスペースやキッチンそして洗濯機も設置してありますが、安い物は簡単な台所設備が付いています。

またその他にもアラモアナホテルの様に、ほとんど普通のホテルの一室を購入するような感じの所も数はあります。これはかなり安く買えます。

価格は20万ドル代から、何憶まで、ご予算に応じて選べます。

一番手の届きやすい50万ドル前後までの価格が人気があります。サンセット、バニャン、パシフィックモナーク、収入もまあまあなので、直ぐに売れてしまいます。
下記が選ぶ際に考慮に入れるべき要点

1 ホテルコンドの良い所は、自分達が使えて、使わない時はホテルに委託し、その収入で毎月の経費が賄える、そして収入も入るところですが、収入が目的で買う所ではありません。

2 オーナー使用制限(ホテルとの契約内容)

毎月の収入を保証する建物の場合は、オーナー使用日数に制限があります。しかしながらその制限期間は、普通の日本人オーナーには十分な日数です。

又新しい建物は、オーナーが長い間使用すると管理会社に支払う費用が余分に掛かる所もあります。新しいホテルコンドは良く収支を確認する事。

オーナー使用の場合、ハイシーズンに入る前の予約期間があります。そこで滞在期間を予約します。

新しい物を除き、お部屋の改装費も将来の経費に予算として入れて置いて下さい。

 

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ハワイ不動産/見て下さい、不動産の使用方法で固定資産税がこんなに違ってしまう!!


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毎年ホノルル市から不動産の査定額が届きます。これは市の不動産鑑定士が出した額で、大抵は銀行の不動産鑑定士が出した金額と異なります。

自分の居住している家、投資物件、リゾートのバケーションレンタルの物件では大分固定資産税も違ってきます。

例、 査定価格$2,000,000の場合の固定資産税

居住している場合、持ち主が65歳前だったら$80,000の税金の控除がありますので、$2,000,000ー$80,000=$1,920,000が税金の対象になります。$1,920,0000/1000X3.5=6,720

投資物件、
$2,000,000/1000ⅹ12,000  査定価格が100万ドル以上の場合はX6

ホテルコンド、 $2,000,000/1000X12.925,800 バケーションレンタルはX12.9

同じ不動産でも運用の仕方でこんなに固定資産税が変わります。


例、 査定価格$500,000の場合の不動産の固定資産税


居住している場合、$500,000-$80,000=$420,000  $420,000/1000X3.5=1,470

賃貸している場合,$500,000/1000X3.5=1,750

ホテルコンドの場合、$500,000/1000X12.9=6,450 来年から変わります

一番厳しい固定資産額はバケーションレンタルです。ホテルコンドを購入の際には固定資産税が大きくなりますので、ご注意!主なホテルコンドでまだ数字が低い所は、来年の7月1日から変更されます。

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ハワイ不動産/お国の違い こんな事はご法度ですよ


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日本は基本的に日本人だけですが、アメリカは多人種の国ですから、差別から国民を保護する為の法律があります。

私達にとって重要な事は1つだけです、購入の場合はその人に購入能力があるかどうか。賃貸も支払い能力があるかどうか。人を雇う時も差別の法律に触れないように、慎重に公平にしなければなりません。
ここに全てではありませんが、主な内容を書いてみました。

人種、宗教

日本と違い多人種の国ですから、絶対に人種の差別は出来ません。

特に賃貸では、この人種に貸したくない、子連れには貸したくない、、、等ありますが、貸す際にはその人の経済能力で選びます。

家族構成、性別、エイズ、年齢

独身、既婚、片親と子供、子供の数、男性か女性、ゲイ、女装、年齢が高い等

ある時子供連れの女性が賃貸物件を見に来ました。他に良いテナント候補がいたので、その人を選びました。すると直ぐにその子連れの人の弁護士から電話で、子供がいるからこの人を選ばなかったのでしょう、と聞かれましたので、いいえ、この方より収入も評判も良い候補がいたのでこの人を選んだだけです、と答えました。

ハンディーキャップ

賃貸の場合、ハンディーキャップ用の設備が整っていない場合は、相手持ちで、その様に不動産を調整しなければなりません。ハンディーキャップが理由で断る事は出来ません。他の候補の方が収入も信用も高いという理由なら全く問題はありません。

以上の様に正当な理由が無いと大変な事になります。相手は政府の援助付きでタダデ弁護士が雇えます、訴えられたら、私達は自腹で弁護士を雇わなければなりません。

自分の家の部屋を貸す

これは例外です、自分の住んでいる家の一部を賃貸する場合は、上記を無視して、好きな人に貸すことが出来ます。

 

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ハワイ不動産/こんな駐車場もあるの?!


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コンドの駐車場に入るのには、高さ制限がありますから、高い車を所有している人は、駐車場の天井を抜けられるかどうか確認が必要です。不動産がどんなに気に入っても、車が入らなかったら大変です。車を替える事は出来ますが。

ある駐車場は、これ本当に駐車場?と言う位幅が狭くて奥行きもありません。普通車は無理、日本のK自動車ならOKですが、隣に車が駐車してあるときは、ドアをやっと開けられるかな?と言う感じです。こんな不動産を扱っている時は、不動産を見る前に、まずは駐車場を見てもらいます。やはり何人かの人は駐車場でダメでした。

もう1つの駐車場は、両側がセメントの壁です、それも幅がとても狭いので、小さな車でもやっと入れるくらい、片側に車を寄せて、やっとドアを開けて出られる感じです。以上は私が経験した極端な駐車場です。

通常の駐車場は、真ん中に位置したり、壁側に位置したりで、好みで真ん中が好き、壁側が好きと言う事がありますが、この駐車場の位置で、不動産を買うか買わないかを決める事はほとんどありません。上記の例は買うか買わないかを左右しますので、後で問題にならない様に、売る側は必ず最初に確認します。

運転しないから大丈夫、と言う人は良いですが、将来売却する時にも同じように相手を選ぶ事になります。

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ハワイ不動産/テナントの違法バケーションレンタル、ご注意!


GetMedia[8]以前にもお話ししましたが、オアフ島でバケーションレンタルを出来る所は、ワイキキのカラカウア通りの様に区域がリゾートとなっている所か、バケーションレンタルが出来る許可証のNon Conforming Certificateのある不動産です。

現在では775件の不動産と41件のBed & Breakfast homes だけが許可証を持っています。

私の会社も何回か経験しましたが、最近多いのは、長期で借りているテナントが、実はそこをバケーションレンタルとしてビジネスをしている事です。テナントは勿論悪いのを承知でしていますが、例えば、毎月の家賃$1,500を大家さんに支払い、自分は週に$1,000でバケーションレンタルしたら、月$4,000の収入ですから、何もしないで$2,500も儲かりますので、辞められません。捕まったら捕まった時、と言う事でしょうか。

最初のペナルティーは最高$1,000ですが、違法続けて辞めないと、一日1000ドル辞めるまで加算されますから、大きな罰金ですよ。

ハワイ全体で、Airbnbには8400件の現在運営中のホストが居るそうですが、ほとんどは家の一部の部屋を貸す、と言う感じで、年間平均収入は$11,800で、必要な生活費に充てているそうです。

今日のHonolulu Star Advertiser の記事から掲載。

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ハワイ不動産/全米で一番安い、ハワイの固定資産税


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ハワイの固定資産税は全米で一番安いのですが、不動産がダントツ高いので、こんなに良心的にお安く付けてあるのが余り感じません。計算の仕方は、他の州と異なり、不動産の査定価格に対して算出されます。以下が安い順です、2,3番目に続く州は価格も収入も低い州です。

最初の数字は$179,000に対しての固定資産税を算出してあります。ハワイではこんな安くありませんが、他州との比較が良く見えるかと思います。

1ハワイ  $626.5  全島平均中間価格$515,300  $1,800
2アラバマ $769.7   $125,500
3ルイジアナ$912.9   $144,100

一番固定資産税の高い順 $179,000に対して

1ニュージャージー  $4,206.5
2イリノイ      $4,152.8
3ニューハンプシャー $3,544.2

一番高いニュージャージーは$179,000に対して固定資産税が$4,206.5 です。 州の中間価格$315,900ですから、$7,424の税金が掛かります。ハワイの中間価格の$515,300の数字では何と$12,109となります。

ホノルルの普通の一戸建てが100万ドル程度ですから、一般の人は$3,500の固定資産税を支払っている事になります。ニュージャージーに行くと$23,500にもなります。

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