ハワイ不動産 /今日出たばかりの新しい物件


10.24.09dog 009

今日出たばかりの新しい物件です。

コンドの新しい売り物件です。

http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=171063D2S5&p=DE-10565735-750

 

建てのリストです、クリックして下さい

http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=171063D2S5&p=DE-10565739-534

 

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ハワイ不動産/ホテルコンドの一番の魅力


223 Saratoga Rd #1112 Vicki Hossellman Coldwell Banker Pacific Properties

ホテルコンドの一番の魅力は、持ち主がハワイに来た時には使用して、毎月の経費はホテルに委託した収入で賄える、と言う事です。

一般のコンドを別荘として使うと、毎月の管理費、電熱費等が使っても使っていなくても掛かります。しかしホテルコンドだったらその無駄がありません。

もう一つ良い所は、売る際にはホテルにゲストが入っていると見せられない不便さはありますが、掃除も改装も行き届きいつもきれいに見せられ、売りやすいと言う事です。委託した部屋は例外の建物を除き、みな同じ内容のデザインと家具が入っていますので、見られなくても、おおよそ想像が出来ます。

ホテルコンドは普通のコンドと比較すると、収入的には低くなります。利回りで購入する物件ではありません。

地元に住んでいる方は、部屋を使う必要も無い訳ですから、普通のコンドも購入する際の選択に入れるべきだと、私は思います。その理由は、収入も安定しているし、高いホテル税を払わなくても済みます。

収入明細の見方

最近の新しいホテルコンドは部屋の収入自体は良さそうですが、経費がかなり大きいので、後でビックリにならない様に、良く細かく内容を把握して下さい。ローンを組んでのホテルコンドの購入は、収入自体が良いわけではありませんから、個人的にはお勧めできません。

もう一つ、近い将来改装の予定があるかどうかは、大きな費用が掛りますので、必ず確認して下さい。

色々お話しましたが、現金で購入して、外国、州外に住む方にとって、ホテルコンドはやはりとても実用的なシステムだと私は思います、それが人気の理由です。

私も過去に数え切れないほどの数のホテルコンドを売っていますが、皆さんは内容を分かって購入していますので、快適にすごしています。通常は購入後お値段も上がり、かなり利益を得た方がほとんどです。
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ハワイ不動産/余り低いオファーを入れると、、、


HPP #1112 Pool
日本の中でも、関東と関西では習慣が異なるとおもいますが、国が異なるとオファーの入れ方も大分異なります。

以前に日本人の売り主と韓国人の買主の両方を扱ったことがあります。急を要する売り主でしたので、価格はこれ以上ないほどの破格値でした。所が韓国のお客様は、値段が良いのは分かっているけれど、気分の問題よ、ほんのちょっと下げてくれる様に言って、私達はその様な習慣だから、気分良く買わせて。

その事情を売り主にに話しましたら、理解して下さり、かなり高い物件でしたが、ホンの数千ドル気持ちだけ値段を下げて下さいました。買主は気持ちよく購入して、売り主も満足した取引が出来ました。

最近は中国人のバイヤーが多いです。高い物件を如何に落とせるか、と言う事で、良心的な申し込みをすると売り主が高く交渉して戻って来るので、凄く低くしたらその金額に対して値段を上げて来るので、結果安く買える、と思っているのが見え見えのやり方です。

20%も落として申し込みをされると、売り側にしたら馬鹿にしている、と気分を害してしまいますから、ほとんどは時間の無駄とそのまま拒否してしまいます。ではいくらだったら売るの?となります。結局は売り主と買主の間にあまりにも差があり、行き詰まりです。

お国が異なると、習慣も常識も異なりますから、まとめるのは大変ですね。

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ハワイ不動産/7年、そして4回目がやっと


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今までマンゴもミカンの木も経験しましたが、アボガドの木をどうしても欲しいと思いました。

1本目はワイマナロの植木屋に行って美味しい種類のアボガドの苗を買い、大切に育てましたが一向に育ちません。2本目はホームデポで、またアボガドを買いましたが、同じ様にダメ。

3本目もワイマナロの植木屋さんで、これだったら大丈夫、育て方も教えてもらいましたが、育ちません。

最後は3年前に、これが最後の挑戦と思い、もう一度だけ植木屋さんで購入しました。今回は、土が悪いのだろうと思い、深く穴を掘り、そこに良い土を入れて大切に育てました。今回は木が2メートル以上にもなりました。しかし木が細すぎて体を支えられませんので、写真の様に支えを付けました。

こんな細いのではどうしようも無い、と思いつつすでに3年が経過しています。今回は沢山あった卵の殻を試しに使ってみようと、ミキサーで砕いて木にまきました。それを数か月しました、すると何と写真の様に花が沢山咲き始めました。

7年たってやっと花が咲きました。あっちこっちの家で大きなアボガドの木があって、時期には緑色のアボガドが沢山生っているので、簡単な事と思いましたが、こんな大変な事とは思いませんでした。以前にザボンの木を植えた時はその年に大きなザボンが何個かなりました。

これからどんな実がなるのか楽しみです。あの卵の殻が良かったのでしょうか?ジェリーはせっせと殻を集めてはジュースにして木にまいています。

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ハワイ不動産/なかなか出て来ないハワイカイのオーシャンフロントタウンホーム


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Napua Pointはハワイカイ入り口の海側にあるタウンホームです。

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全部で18件しかないオーシャンフロントのコミュニティーです。2000坪の敷地にはプール、ジャクジ、テニスコート、があります。全部2階建てで家感覚で生活が出来ます。なかなか出て来ない希少価値の不動産は、2ベッド、2バス、2パーキング、全部で約200平米の広さがあります。

価格は$987,000

先ずは、下をクリックして明細をご覧ください。興味がおありの方はお早めにご連絡下さい。

http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=171063XFDR1&p=DE-10512065-414

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ハワイ不動産/物は考え様でマイナスもプラスに


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以前こんな事がありました、ある不動産はしっかりしたとても良い建物で、バイヤーの使いたい金額より$100,000高め、しかし管理費は考えられない程安い$550。

彼女が本当に好きな建物は先の建物より$100,000安く、管理費は$1,100です。

通常は建物の立派な最初の管理費が安い方が良いに決まっています。私達不動産業者からみても建物のグレードはずっと良いです。しかし彼女は全部理解したうえでも$100,000安く高い管理費の不動産が欲しいそうです。その理由は、とにかく部屋から見える景色が好きなんだそうです。

こんな風に言っていました、$100,000安いと言う事は、毎月$550余分に払うけれど、この10万ドルで随分長い間支払えると思えば良いのよ。こんな考え方もあるのか、と感心した事があります。彼女は大好きな不動産を手に入れて毎日楽しんでいます。

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ハワイ不動産/決済前の不動産の準備は物件により全く異なります


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決済の前には、それぞれの不動産は、新しいオーナーに手渡す為の準備をします。掃除が一番大きな物です。

持ち主が居住している家を引き渡す時は、家の中の物を全て出して、隅々まで掃除をして、庭も最後のクリーニングをして、次の人が直ぐに家具を運び生活できる状態にして引き渡します。コンドも同じくです。

持ち主の居住しない別荘の場合は、たいてい家具付きで売る場合が多いです。この不動産に合わせた家具ですし、日本や州外まで家具を運送する人はいません。この場合は掃除を済ませてそのまま引き渡します。

同じ別荘でも、買主がその家具を要らない場合は大変です。どんなに高い家具でも売る時には二束三文、それに買手を見つけるのも大変です。大抵はは慈善団体に持って行ってもらいます。

今度は家具が古くて、タダでも誰も欲しがらない様な場合は、慈善団体も持って行ってくれません。この場合は、業者を雇い捨ててもらいます。

時たま、売るのには売れないけれど、捨てるのにはもったいない、では誰か欲しい人がいる?世の中にはきっとお皿やポットやテーブルやベッドが欲しいけれど買えない人がいるはずですが、捨てなければなりません。捨ててくれる人に聞くと、もったいないけれど、誰も欲しい人を知らないから、もったいないけれど仕方ない。運が良いと捨てる物を丁度必要な人が居て、捨てないで済む時はうれしいです。

ある不動産はもう少しで決済になりますが、長い間賃貸していて、不動産には古い家具が一式あります。この家具は業者を呼んで処分しなければ、と思っていました。ダメもとで買い手の不動産屋さんにもし買手が家具を使うかどうか聞きましたら、すごく喜んで、タダだったら欲しいそうです、聞いてみる物だな、と思いました。使ってもらえて本当に良かったです。

それぞれの不動産がきれいに掃除されて、電化製品等も稼働している事を確認して、次のバイヤーに手渡すのが最後の仕事です。決済日、エスクローから決済の電話が入ったら、カギを相手側に届けます。

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ハワイ不動産/アラモアナのノードストローム跡に出来る新しい店


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カピオラニ通り側にあるノードストロームの後にはTargetが今年の秋に開店します。ターゲットは1階の1部と2、3階の全てを使い、全部で136,525スクエアーフィート、12,684平米の広さがあります。

またSaks Fifth Avenue のディスカウントショップのSaks Off 5th Aveはノードストローム跡の1階の41,000スクエアーフィート、3,809平米に開店します。

Shirokiyaの後の2階には、The Lanai と言う最高12店入るフードコートが出来るどうです。屋外にもテーブルが出て、全部で450人が賄える広さだそうです。

ウエスト側にノードストロームが移っては、私のオフィースのあるメ―シーズ側はちょっと寂しくなりましたが、これからもう少し活気が出てくる感じです。夏にはボーリング場もオープンするそうです。

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ハワイ不動産/知ってました?ハワイ州外の不動産所有者の割合


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ハワイ州ビジネス・経済開発省観光局の調査によりますと、ハワイ州の3分の1の固定資産税は州外居住の所有者が支払っています。

正確な数字を出すため、最初はメールアドレスから調査しましたが、この方法でするとその不動産の管理をしている不動産会社や弁護士、会計士、銀行などの住所が含まれるため、正確なデータを取り出す事が出来ませんでした。

其の為、ハワイ州ビジネス・経済開発省観光局は実際に不動産を所有する人の住所を探し出し、正確なデーターを取り出しました。

その結果全体の67.8%の不動産所有者はハワイ州在住です、29.9%は米国本土に在住、そしてほんの2.4%が外国人の所有者と言う事が分かりました。全体から見ると、外国人は随分少ない数字ですね。

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ハワイ不動産/ちょっと柔軟になるとぴったりの物件に巡り会うかも


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地元に住んでいる方は、居住目的ですから、予算内で希望する地域の不動産を探します。予算内で、気に入る物件を希望する地域内で探すのは難しい時もあります、出て来ても競争が激しくて、手に入り難い場合があります。

ある方は、絶対この地域でなければ、と言っていましたが、なかなか気に入る物件が出てきません。希望する物件内容を良く聞いている内に、その直ぐ隣の地域に彼女の好みにぴったりの建物があるのを知っている私は、気の乗らないバイヤーにその不動産を案内しました。

すると、期待通り彼女は直ぐに気に入り、豪華なオーシャンビューのあるその不動産を購入しました。実際の所、この建物は設備も立地も全てが整う立派な物でした。そのお客様はその建物で快適に生活を楽しみました。その後本土に移る時には、売却価格も倍になっていました。

投資家のお客様は、不動産の買い替えをするのに、絶対にワイキキの動物園側と決めていました。所がその地域には彼の目指す物件は余りありません。しかしワイキキのアラモアナ側には、彼好みのピッタリの物件があります。私も今思えばかなりプッシーだったと思うのですが、長いお付き合いの方ですので、「これは騙されたと思って、お願いだから見て下さい」と強引に説き伏せて、不動産を見て頂きました。これには絶対自信があったから出来た事ですが、私の想像の通り、彼は凄く気に入って、「ミチコの話を聞いていて良かったよ」と言っていました。この不動産を売る時にはかなり良い儲けが出来ました。

なかなか気に入った物件が見つからない時には、少し柔軟に、地域を少し広げるとかして根気強く探すと、きっとよい物件が出て来ますよ。

しかしこの不動産を売却して、次の不動産に買い替える時には、ハワイの不動産を何も知らないパートナーを連れて来て、私達が勧めた物件より、ほんの少し安い借地権の物件を購入してしまいました。何回も説得しましたが、残念です、結果は、価格が落ちて、結局は損をしてハワイを引き上げてしまいました。ではほんのちょっと高かった所有権付きの不動産は、と言いますと、すごく価格が上がっていました。

将来の事は100%保証は出来ませんが、それでもその中で良さそうな物件を選ぶ、と言うのは大切な財産を維持して向上させる上でとても重要な事と思います。

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「アロハプロパティーズ」へようこそ


こんにちは、代表取締役の美智子フレデリックです。
一般住宅、コンド、ホテル、アパート、商業ビル、 ゴルフコース、 ショッピングセンターなどの仲介、賃貸管理、 別荘の維持管理、 諸経費の支払い代行などを行っているハワイの不動産会社です。
ハワイ不動産の正しい知識はミチコのブログからご覧下さい。創業以来、訴訟問題がまったくない不動産会社です。お気軽にお問い合わせください。
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