ハワイ不動産/内見もしていないのに値段の交渉?!


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お値段の張る家はそれなりに最高の状態でバイヤーに見て頂けるように準備をします。

ある物件を市場に出すや否や内見のリクエストがありました、売り主の承諾を得て翌日のバイヤーの希望時間に見せる確認をしました。

売主は最初のショーイングですから張り切って家を見せる準備をしました。すると当日予約した時間に電話でキャンセルされました。失礼とは思いましたが、こういう事もたまにあるので、売り主も納得。

それから暫くしてそのエイジェントから電話で、話がしたいけれど時間がありますか?その人の質問は、私に、売り主が売る最低金額を教えてくれと言う物でした。その人のバイヤーも話を聞いています。自分達はキャッシュバイヤーだ価格が合えば直ぐに決済できると強気です。

見てもいないのに、何で値段の交渉を今するの?と言うと、良いからさっさと最低価格を言えと言います。売り主に話すと、この様な人には売りたくないので、言値で売ると言って下さいとの答えでした。

その旨を伝えると、フン、と言いガチャンと電話を切られました。

国民性もあるかも知れませんが、バイヤーによっては、言値より20%も低いオファーを入れ来て、どうやってその価格を出してきたの?と言う人もいます。

殆どの場合は、売り主を怒らせるだけで契約成立には至りません。しかし現在の様な時期には売らなければならない人もいますから、ある価格以上だったら、数ある中にはそれを受ける人も出て来るんでしょうね。

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ハワイ不動産/オアフ島は明日から再開第二段階


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(去年より数か月遅れていますが、またきれいなハワイ桜が満開になりました、薄いピンクの花の木もあります)

朗報です。

オアフ島は、7日間のコロナ感染者数が100人未満で、7日間の平均陽性率が5%未満を2週間持続したので、第二段階に明日から移行する予定です。

10月22日からジム、ヘリコプターツアー、バケーションレンタルなどが再開されます。

変更される内容は次のとおりです。

*異なる世帯の5人のグループがレストランで一緒に食事をすることができます。

*法的に許可されているバケーションレンタルが可能です。

*ジムとフィットネス施設は25%の容量で運営でき、5人以下の屋内クラスと10人以下の屋外クラスがあります。

*ヘリコプターツアーは50%の容量で運用できます。

*パーソナルケアと美容サービス—であるマッサージやまつ毛エクステを受けることができます。

第一段階から変わっていないこと:

*バーやナイトクラブは閉鎖します。

*公園、ビーチ、ハイキングコースなどは、まだ5人に制限されています。

*教会の礼拝は50%の収容数のままです。

*葬儀は10人以下に制限されています。

オアフ島が次の第三段階に移行するためには、4週間第二段階に留まり、49人以下の感染者数を14日間連続で2.49%の陽性率で集計する必要があります。

しかし、2週間で1日の平均感染者数が100人を超えると、オアフ島は又第一段階に戻る可能性があります。

このまま確実に通常の生活に戻れる事を祈っています。街にも本土からの旅行者を見るようになりましたが、マスクを付けていない人が多いので心配です。やっとせっここまで来られましたので、元に戻らない為、取り締まって欲しいです。

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ハワイ不動産/超ラグジャリーなコンド、ビクトリアプレイス


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パークレイン、ワイエアと並ぶウルトララグジャリーコンドのビクトリアプレイスは2023年に完成予定です。

超ラグジャリーコンドはアラモアナ通りに面し、それぞれ前に遮るものの無い豪華なオーシャンビューの立地にあります。

ビクトリアプレイスはハワードヒューコーポレイションの計画する16棟の建物の内の7番目のタワーです。

全350戸、内訳は、1ベッド、137戸、2ベッド、146戸、3ベッド、77戸

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設備は緑いっぱいのトロピカルガーデンに囲まれたプールが3つもあります、それぞれ使用目的が異なり、グループエクササイズをしたり、パーティーをしたり、内容も隅々まで快適な生活が出来るように手が行き届いた内容です。

内容は下記をご覧ください。興味がおありの方はご連絡下さい。

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ハワイ不動産/住宅組合があったら良いのに


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組合のある住宅地では、それぞれの住宅地により規制が異なりますが、垣根を作っても、位置が違うとやり直しさせられたり、庭の芝生をもう少し頻繁に刈らなければいけないとか、とても厳しく近所の状態を見張っているので、大変と思う人もいます。

いつも見張られているのが嫌で、アソシエーションの無い住宅地を選ぶ人もいます。

私の友人のお隣は、まだ20代半ばで何段階もスキップした大きな住宅を親から買ってもらいました。そこまでは良いのですが、庭の管理を全くしません。親は家こそ買ってくれたようですが、庭までは面倒を見てくれないようです。

友人の家のお隣は、生垣も延びっ放しです。友人の庭も生垣もきれいに揃っています。隣に居て、このきれいなお隣の庭を見て、自分の家の庭のぼうぼうに伸び切った植木や垣根が目に入らないのでしょうか?きれい好きな友人家族は気になって仕方が無いようです。厳しいアソシエーションのある住宅地だったら、あなたの庭の芝生が延びっ放しですよ、生垣をそろえて下さい、と言うところですが、ここにはアソシエーションがありませんから、お隣は気に成るだけで、我慢をしなければならないようです。

またお隣は20代半ばですから、近所の人達とは年齢もかなり異なり、近所付き合いも話すことも全くないそうで、今までのお隣は、とてもきれいに庭を維持していたので気になって仕方ないようです。分かるような気がします。

いつも観察されているのはうるさいけれど、又無いのも困ることがありますね。

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ハワイ不動産/ハワイの賃貸事情


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コロナの影響で多くの人が職を失ったりで、当然の事一番高い生活費である賃貸料の支払いにも影響を及ぼしています。

ハワイ全島の不動産管理会社及び個人で賃貸する家主にした調査報告をまとめますと、今年8月には11,000人が賃貸料の支払いが遅れています。

内90,000人は60日以上滞納しています。

気の毒に、40%のテナントが職を失っています。

しかし滞納していたテナントの内85%は8月半ばまでにどうにか賃貸料を支払いきっています。また時間通り支払っている人も、生活費を切り詰めてどうにか賃貸料を支払っているそうです。

通常ですと、95-96%のテナントが賃貸料をきちっと期日内に支払っていました。

現在は大家さんも不動産会社もテナントと話し合う準備が出来ています。どの様にだったら支払えるのか、支払い計画を立てたり、賃貸料を下げたりと協力的な姿勢です。

支払えないテナントは、経済が落ち着くまで友人の家に入居したり、両親や親族の所で同居したりしてこの時期を乗り越える努力をしています。

今度はテナントが出た後に新しいテナントが入るまでには今までより少し時間が掛かるのと、賃貸料も状況により調整しなければならないと思います。

弊社も2組ほど遅れている人がいますが、その他は順調です。ハワイはお給料は安いのに、お家賃は高いのでテナントは大変です。また新しいテナント選びは慎重です。

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ハワイ不動産/ワンコ専用ドア


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裏庭に続くワンコのドアです。夜中とワンコのいない留守中はドアを閉めて置きます。

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ココは私達が留守中は自由に庭に出られて用を足したり、庭で悪戯も出来ます。

花子もサーシャもこのドアから庭に出入りしていましたので、ドアもちょっと汚れて貫禄が付いてしまいました。

寝る前にはワンコを外に出して用事を済まさせますが、何故かココは自分からは戻って来ません。ドアから覗いて見ると、ドアの外に座っていて、私達がドアを開けてくれるのを待っている様です。

家の前の方にももう1つドアがありますが、これは閉めて置いて今の所は使っていません。体の小さい人だったら出入りできそうな大きさなので、要注意です。

ある家には小さなワンコが居て小さなドアが付いていました、大と小は同じドアを一緒に使えませんね。

犬は口が利けませんので、これでトイレの部分は解決です。

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ハワイ不動産/契約途中で売り主が売るのヤーメタ!


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買主は不動産購入の際に、何回かキャンセルするチャンスがあります。

しかし売主はバイヤーが契約通りに行動している限り、基本的には契約をキャンセルする事はできません。

キャンセルできる時は、買主が中間金を期日内にエスクローに入金しない。ローン項目内の期日内にローンに関する申し込み、Pre−Qua Letter,融資確約等、銀行からの書類が契約で指定した期間内に提出できない。契約内の義務を期限内に遂行する事を劣った場合です。

この様に売主が法的にキャンセル出来る場合はとても限られています。その様な理由から、私達が売主側の取引に関わる場合は、以上の様な重要項目に期限を付けたり、購入能力のある買い手を選ぶために、買主からの契約内容を念入りに修正して、交渉契約書を作成します。

ある時、私のお客様でない方から、決済7日前でエスクローに来ているけど、支払い明細を見たら、説明を受けていない大きな出費があり、これではサインできないので、どの様にしたらキャンセル出来ますか?と聞かれました。

第三者の私は介入できませんので、不動産業者とよく話し合って、それでもダメなら、弁護士に相談すべきと答えました。

有り難い事に、私個人は売り主が契約中途でキャンセルしたいと言う経験はないのですが、あったらドキッです。

1件だけ、会社のエイジェントの売り主が契約半ばで気が変わり、売り主はバイヤーに損害金を支払い訴訟にならずに済みました。

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ハワイ不動産/2軒続きの2階家


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不動産はモイリイリと言う地域にあります、ここはハワイ大学にもワイキキにもアラモアナにも近い、何処に行くのにもとても便利な場所です。

写真の建物左は、2階が3ベッド、1バス、フルキッチンそして1階は2ベッド、1バス、ウエットバー付き、ガレージ付きです。

建物右側は、2階が3ベッド、1.5バス、フルキッチン、そして1階は2ベッド、1バス、ウエットバー付き、カーポート付きです。

敷地面積4,914スクエアーフィート、104坪、家屋面積全部で3,709スクエアーフィート、138坪あります。

と言う事で、2軒とも2階と1階を別々に賃貸できますので、全部で4軒の賃貸が出来ます。場所が便利なので、貸し易いし、良い収入にもなると思います。

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ハワイ不動産/売りに出す前、買手が付いてからの不動産鑑定の違い


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不動産を売りに出そうと決めたら、通常は不動産エイジェントを呼んで今後の経過、売値の付け方等を相談します。

不動産鑑定士は通常買手が付いて、銀行融資を受ける際に、銀行側が実際に購入金額の価値があるかどうか確認するために雇う物です。

この場合の査定結果は、契約書上に実際の購入金額が出ていますので、その金額について価値を検討しますから、特別な場合を除き、査定額は殆ど購入価格に近いから不思議です。

この不動産鑑定ですが、ある持ち主は大企業に勤務していて、本土への転勤命令が下されました。この場合は企業が先に買い取り、持ち主は売却有無の心配する事無しに新しい勤務地で不動産を購入する事が出来ます。

企業が買い受ける際の価格決定には3社の鑑定士を雇います。これはびっくりで、3社とも全く数字が異なります。鑑定士によりこんなにも差が出るというのは、ちょっと怖くなりますが、企業は真ん中の数字を取ります。その後不動産を市場に出して処分します。

私の経験からですが、売るのでは無く、不動産価値を調べるのに不動産鑑定士を雇うと、私達よりかなり高く出す場合が多かったです。私達はそれ以外に、雰囲気や立地、近所の雰囲気と、好まれ率もプラスします。鑑定士がこれだけ出したから、不動産はそれだけの価値があると言っても、人に好まれなかったら売れません。

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ハワイ不動産/シラサギとターキーハゲタカ!?


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本土の夫の妹にシラサギの写真を送りました。シラサギは大きな芝刈り機を操縦している人の周りに沢山集まります。芝を刈ると、沢山虫が出て来るのでしょうね。

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次の写真を送って来ました。何の鳥かと思ったら、ターキーハゲタカだそうです。大きなグル群れで上空を飛んでるそうです。ハゲタカもたくさん種類があるようですが、動物の死骸に食いついているイメージが大きいです。

本土はどんどん寒くなって、紅葉も楽しめる様ですが、ハワイは秋に入りとても蒸し暑い日が続きます。

ここ数日はコロナ感染者数が二桁になっています、レストランもオープンして食事もできるようになりましたが、正常に戻るのにはまだまだ時間が掛かりそうです。

こんなに長引くと、少々気が緩んできますので、いつも自分に言い聞かせています。皆様もお体をお大事にお過ごしください。

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「アロハプロパティーズ」へようこそ


こんにちは、代表取締役の美智子フレデリックです。
一般住宅、コンド、ホテル、アパート、商業ビル、 ゴルフコース、 ショッピングセンターなどの仲介、賃貸管理、 別荘の維持管理、 諸経費の支払い代行などを行っているハワイの不動産会社です。
ハワイ不動産の正しい知識はミチコのブログからご覧下さい。創業以来、訴訟問題がまったくない不動産会社です。お気軽にお問い合わせください。
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